Решение от 29 октября 2021 г. по делу № А38-2327/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-2327/2021
г. Йошкар-Ола
29» октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению акционерного общества «Передвижная механизированная колонна № 3» (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерного общества «Специализированный застройщик «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка

третьи лица закрытое акционерное общество «Строительно-производственное предприятие «Салют», производственный кооператив «Медведевская ПМК», Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл

с участием представителей:

от истцов – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьих лиц ЗАО «Строительно-производственное предприятие «Салют», ПК «Медведевская ПМК» – ФИО2 по доверенностям,

от третьего лица РМЭ в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл – не явился, извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом Республики Марий Эл выделено из дела № А38-1423/2021 для рассмотрения в отдельном судопроизводстве № А38-2327/2021 требование акционерного общества «Передвижная механизированная колонна №3» и акционерного общества «Специализированный застройщик «Континент» о признании незаконным изложенного в письме от 02.03.2021 № 09-16/1184 решения комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 21.02.2020 №7381/2020-н, предусматривающего увеличение срока действия договора до 04.09.2025.

В ходе рассмотрения дела истцами представлено измененное в порядке статьи 49 АПК РФ требование об обязании ответчика на основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ заключить с ними дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.02.2020 № 7381/2020-н, предусматривающее продление срока аренды земельного участка до 4 сентября 2025 года, в течение 5 дней с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Марий Эл.

В исковом заявлении, в дополнениях к нему и в судебных заседаниях требование мотивировано ссылками на нормы частей 6 и 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», содержащие условия для пролонгации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в связи с принятием мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции. По мнению истцов, совокупность таких условий для пролонгации договора аренды на срок не менее трех лет имеется с учетом того, что его предметом является земельный участок, образованный из земельных участков, которые были предоставлены в аренду на десять лет (т.1, л.д. 6-9, 135-137, т.2, л.д. 1-2).

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в судебных заседаниях требование истцов не признал и указал на невозможность продления действия договора аренды земельного участка на срок, превышающий срок его действия, который, в свою очередь, составляет менее трех лет (т.1, л.д. 83-86).

Третьи лица, ЗАО «Строительно-производственное предприятие «Салют» и ПК «Медведевская ПМК», поддержали требование истцов и указали, что отказ арендодателя в продлении срока действия договора аренды на срок не менее трех лет не соответствует законодательству, регулирующему предоставление из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также условиям первоначально заключенных договоров аренды земельных участков с целью их комплексного освоения (т.1, л.д. 152, 155).

Третье лицо, Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, в отзыве на исковое заявление указало, что продление на срок до трех лет действия договора аренды, первоначально заключенного на срок менее трех лет, противоречит положениям статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (т.2, л.д. 3-5). Для участия в судебном заседании третье лицо не явилось, однако о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом. При указанных обстоятельствах заседание в силу части 5 статьи 156 АПК РФ проведено в его отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участников дела, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить исковое требование по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 29 августа 2012 года по результатам аукциона Министерством государственного имущества Республики Марий Эл, действовавшим от имени Российской Федерации на основании решения Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства № 23 от 15.02.2011 и Указа Президента Республики Марий Эл № 103 от 15.06.2009, и закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «Салют» (далее – ЗАО «СПП «Салют») заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору за плату находящийся в федеральной собственности земельный участок общей площадью 128 107 кв.м с кадастровым номером 12:04:0210102:163, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный в восточной части кадастрового квартала г. Йошкар-Олы Республики Марий Эл, на срок 10 лет с момента передачи в аренду для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства (т.1, л.д. 50-55).

Кроме того, 22 октября 2012 года по результатам аукциона Министерством государственного имущества Республики Марий Эл от имени Республики Марий Эл и ЗАО «СПП «Салют» заключен договор аренды № 1598-Р, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору за плату находящийся в собственности Республики Марий Эл земельный участок общей площадью 47 394 кв.м с кадастровым номером 12:00:0000000:91, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный на ул. Фестивальной г. Йошкар-Олы Республики Марий Эл, на срок 10 лет с момента передачи в аренду для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства (т.1, л.д. 58-62).

Земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 переданы ЗАО «СПП «Салют» по актам приема-передачи от 04.09.2012 и от 23.10.2012 соответственно (т.1, л.д. 56, 67). Договоры считались заключенными с момента их государственной регистрации.

30 ноября 2012 года в связи с государственной регистрацией права собственности Республики Марий Эл на земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:163 в договор аренды от 29.08.2012 внесены изменения в части сведений о собственнике земельного участка (т.1, л.д. 117).

Из земельного участка с кадастровым номером 12:00:0000000:91 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 12:00:0000000:142, 12:00:0000000:143, 12:00:0000000:144, 12:00:0000000:145, 12:00:0000000:146, 12:00:0000000:147, 12:00:0000000:148, 12:00:0000000:149, 12:00:0000000:150, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:417, 12:04:0210102:418, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:427, 12:04:0210102:431, 12:04:0210102:432, 12:04:0210102:435, 12:04:0210102:436, 12:04:0210102:437, 12:04:0210102:440, 12:05:0202002:264, 12:05:0202010:738, 12:05:0202010:739 (т.1, л.д. 98-100).

Из земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:163 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 12:00:0000000:143, 12:00:0000000:144, 12:00:0000000:145, 12:00:0000000:147, 12:00:0000000:148, 12:00:0000000:149, 12:04:0210102:334, 12:04:0210102:335, 12:04:0210102:415, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:418, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:420, 12:04:0210102:421, 12:04:0210102:422, 12:04:0210102:423, 12:04:0210102:425, 12:04:0210102:426, 12:04:0210102:427, 12:04:0210102:428, 12:04:0210102:429, 12:04:0210102:430, 12:04:0210102:431, 12:04:0210102:432, 12:04:0210102:433, 12:04:0210102:434, 12:04:0210102:435, 12:04:0210102:436, 12:04:0210102:437, 12:04:0210102:438, 12:04:0210102:439, 12:04:0210102:440, 12:04:0210102:441, 12:04:0210102:442, 12:04:0210102:443, 12:04:0210102:444 (т.1, л.д. 103).

После постановки на государственный кадастровый учет образованных земельных участков договоры аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 расторгнуты с 10 июня 2013 года на основании соглашений сторон от 27.06.2013 (т.1, л.д. 115).

В последующем из земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:415 и 12:00:0000000:142 образован земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:593 (т.1, л.д. 101-102).

Распоряжением Правительства Республики Марий Эл № 252-р от 23.04.2018 девять земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:593, переданы безвозмездно в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» (т.1, л.д. 104-106).

31 декабря 2019 года из земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:430, 12:04:0210102:433 и 12:04:0210102:593 образован земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 общей площадью 7235 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дошкольное начальное и среднее общее образование, расположенный по адресу: <...> зарегистрированный в этот же день на праве собственности за городским округом «Город Йошкар-Ола» (т.1, л.д. 88-97).

21 февраля 2020 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действующим от имени муниципального образования (арендодатель), и ЗАО «СПП «Салют» (арендатор) заключен договор № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 передается арендодателем во временное владение и пользование арендатору на срок с 01.01.2020 до 04.09.2022 для строительства объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктур и благоустройства территории (т.1, л.д. 41-43, 45). Земельный участок передан арендатору по акту 21.02.2020 (т.1, л.д. 44). О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

24 сентября 2020 года закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «Салют», с одной стороны, акционерным обществом «Передвижная механизированная колонна № 3» и акционерным обществом «Специализированный застройщик «Континент», с другой стороны, заключен договор № 2/2 о передаче новым арендаторам в равных долях прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н на срок действия договора аренды (т.1, л.д. 46-48). На основании указанного соглашения земельный участок передан новым арендаторам по акту приема-передачи. Договор перенайма заключен с учетом требований статьи 615 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

7 декабря 2020 года АО «Передвижная механизированная колонна № 3» и АО «Специализированный застройщик «Континент» обратились в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» с заявлением о продлении на основании правовых норм частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» срока действия договора аренды земельного участка № 7381/2020-н от 21.02.2020 на три года.

Дополнительным соглашением от 10.12.2020 внесены изменения в договор аренды в части указания срока аренды земельного участка до 8 мая 2025 года (т.1, л.д. 37, 49).

Подписав дополнительное соглашение, но не согласившись с новым сроком действия договора аренды, арендаторы 26 февраля 2021 года вновь обратились к арендодателю с заявлением о продлении действия договора до 4 сентября 2025 года (т.1, л.д. 31-32).

В ответ на заявление комитет письмом № 09-16/1184 от 2 марта 2021 года сообщил, что действие договора аренды не может быть увеличено более чем на первоначально согласованный срок его действия и тем самым ограничено датой 08.05.2025 (т.1, л.д. 28-30).

Полагая, что муниципальное образование уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды на предлагаемых арендаторами условиях, заключение которого для него обязательно в силу федерального закона, они требуют понудить арендодателя заключить такое соглашение в судебном порядке.

По мнению ответчика, срок действия договора аренды продлен на максимально возможный, что исключает его очередное продление.

Позиция ответчика признается арбитражным судом ошибочной, не соответствующей гражданскому и земельному законодательству.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Одним из таких законов является принятый в целях поддержки организаций и граждан, пострадавших в связи с введением ограничительных мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Частью 6 статьи 19 указанного закона установлено, что до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

При этом согласно части 7 статьи 19 названного федерального закона срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка, не может превышать срок действия такого договора, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Между сторонами возникли разногласия относительно продолжительности срока, на который может быть увеличено действие договора аренды.

По мнению ответчика, такой срок не может превышать двух лет восьми месяцев и четырех дней, так как именно такой период действия договора был первоначально предусмотрен его условиями.

Истцы считают, что отношения по поводу аренды части земель, охватываемой границами земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, сложились между их предыдущими собственниками и прежним арендатором в рамках договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 №1598-Р для комплексного освоения в целях жилищного строительства, срок действия которых и должен учитываться при определении максимального срока пролонгации договора № 7381/2020-н от 21.02.2020.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, арендуемый акционерными обществами по договору № 7381/2020-н от 21.02.2020, образован в результате объединения земельных участков, которые, в свою очередь, образованы из земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91, подлежавших комплексному освоению в целях жилищного строительства по условиям договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 №1598-Р.

Согласно пункту 1 статьи 46.4 ГрК РФ и пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ, действовавшим на момент заключения договоров, под комплексным освоением территории понимались как подготовка документации по планировке территории, так и образование земельных участков в границах данной территории с последующим строительством на них объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, иных объектов в соответствии с такой документацией.

Договорами аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 № 1598-Р предусматривалось право выкупа арендатором образованных земельных участков либо заключения в отношении них договоров аренды на срок, предусмотренный пунктом 1.4 данных договоров. При этом в силу упомянутых статьи 46.4 ГрК РФ и статьи 30.2 ЗК РФ, а также условий пунктов 4.1.4, 7.4.3.2 и 9.2 договоров прекращение существования земельного участка в связи с его разделом или возникновение прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, в том числе у третьих лиц, не являлось основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором. К правообладателю вновь образованного земельного участка или к новому правообладателю переходили обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

В то же время в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ и по смыслу положений самих договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 № 1598-Р образование новых земельных участков не исключало сохранение арендных правоотношений в рамках этих договоров с условием внесения в них соответствующих изменений.

Таким образом, несмотря на заключение отдельного договора аренды №7381/2020-н, фактически им были оформлены права и обязанности сторон по комплексному освоению части территории с учетом предусмотренного для такой части вида разрешенного использования, соглашение об установлении которых было достигнуто правопредшественниками арендатора и арендодателя еще в договорах аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 № 1598-Р земельных участков, охватываемых такой территорией.

Тем самым применительно к статьям 432 и 433 ГК РФ правоотношения сторон по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 как юридически обособленной части территории земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 фактически возникли в рамках договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 №1598-Р, заключенных до введения 17 марта 2020 года Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности с указанием срока их действия до десяти лет с момента передачи земельных участков. Следовательно, составление и подписание сторонами отдельного договора для оформления таких правоотношений с обозначением в нем иного периода аренды не исключает их обязательной пролонгации на три года в соответствии с пунктами 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и с учетом первоначально согласованного сторонами арендных правоотношений десятилетнего срока их длительности.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание дату прекращения договорных отношений между муниципальным образованием и акционерными обществами по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, они подлежат сохранению в рамках договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н до 4 сентября 2025 года.

По правилам части 1 статьи 110 АПК РФ понесенные истцами расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска взыскиваются арбитражным судом с ответчика, не в пользу которого принято решение. В то же время не доплаченная в связи с изменением искового требования государственная пошлина в размере 1500 руб. взысканию с ответчика не подлежит, так как в силу статьи 333.37 НК РФ он освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обязать муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» заключить с акционерным обществом «Передвижная механизированная колонна № 3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и акционерным обществом «Специализированный застройщик «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) дополнительное соглашения к договору аренды земельного участка от 21.02.2020 №7381/2020-н, предусматривающее увеличение срока действия договора до 4 сентября 2025 года, в течение 5 дней со дня вступления в силу настоящего решения Арбитражного суда Республики Марий Эл.

2. Взыскать с муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в пользу акционерного общества «Передвижная механизированная колонна № 3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

3. Взыскать с муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в пользу акционерного общества «Специализированный застройщик «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1500 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин