Решение от 22 сентября 2018 г. по делу № А60-38908/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-38908/2018
23 сентября 2018 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2018 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Г. Италмасовой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в предварительном судебном заседании дело № А60-38908/2018

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Хард- Строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0306104:4, общей площадью 2450 кв.м, по ул. Ручейной в пос. Мичуринском г. Екатеринбурга на новый срок; обязании Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0306104:4, общей площадью 2450 кв.м, по ул. Ручейной в пос. Мичуринском г. Екатеринбурга на новый срок,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 29.06.2018. от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 19.02.2018.

от третьего лица: представитель не явился.

Общество с ограниченной ответственностью "Хард-Строй" обратилось в суд с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области с требованием о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0306104:4, общей площадью 2450 кв.м, по ул. Ручейной в пос. Мичуринском г. Екатеринбурга на новый срок; обязании Министерства по

управлению государственным имуществом Свердловской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0306104:4, общей площадью 2450 кв.м, по ул. Ручейной в пос. Мичуринском г. Екатеринбурга на новый срок.

Ответчик представил отзыв, просит отказать в удовлетворении требований.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

На основании протокола № 28 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 16.04.52013г. между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «Хард-Строй» 19.04.2013г. заключен договор аренды земельного участка № 3-1921-Т с кадастровым номером 66:41:0306104:4, общей площадью 2450 кв.м., с разрешенным использованием - для строительства объекта торговли.

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая регистрационная запись. В соответствии с п.6.1. Договора аренды, срок действия договора устанавливается с 19.04.2013г. по 18.04.2018г.

17.04.2018г. ООО «Хард-Строй» обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с заявлением о заключении договора аренды на новый срок для строительства объекта торговли, сообщило о наличии соответствующего разрешения на строительство, срок которого определен до 15.10.2019 г.

17.05.2018г. письмом за № 17-01-82/6453 было отказано в заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Дополнительно сообщено, что наличие действующего разрешения на строительство не является правовым основанием для продолжения аренды земельного участка.

В связи с чем, истец обратился с настоящим заявлением.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (Заимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Срок действия договора (срок договора) - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Истец указывает, что согласно акта сверки № 2490/2018 за период с 01.01 2018г. по 26.06.2018г. задолженность ООО «Хард-Строй» за арендованный земельный участок отсутствует, более того, имеется переплата по арендным платежам за указанный период времени.

В соответствии с п. 3 ст. 85 ЗК РФ собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Истец также указал, что если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016). ООО «Хард-Строй» при подаче заявления о заключении договора аренды земельного участка на новый срок уведомило о том, что застройщик ведет строительство, работает техника, завезены на объект строительные материалы и т.д.

Так же в период действия договора аренды земельного участка 09.08.2017г. Администрацией г. Екатеринбурга был подготовлен градостроительный план земельного участка № RU66302000-11004 с указанием размещения предполагаемого к строительству объекта недвижимого имущества. В период аренды земельного участка Истец длительное время осуществлял согласования и получал разрешительные документы, что привело к значительному сокращению срока.

В силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012). Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных ст.46 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что спорный участок предоставлен Обществу на основании договора аренды земельного участка от 19.04.2013 № 3-1921-Т для строительства объекта торговли сроком с 19.04.2013 по 18.04.2018.

Ответчик указывает, что несмотря на условия Договора аренды, предусматривающие обязанность арендатора использовать Спорный участок в соответствии с его разрешённым использованием, Общество участок по назначению не использовало. С заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка - документа, являющегося одним из основных в соответствии с ч. 11 ст. 48, 51, 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации для возможности осуществления проектирования объекта,

обратилось в Администрацию г. Екатеринбурга только 17.07.2018. Разрешение на строительство Обществом получено только 17.04.2018, то есть за день до окончания срока действия Договора аренды. Строительно-монтажные работы на Спорном участке за месяц до окончания срока действия договора не велись.

За период действия Договора аренды Обществом неоднократно нарушались условия по уплате арендной платы, что подтверждают акты сверок № 2088/2017, 938/2018. Решениями Арбитражного суда Свердловской области с Общества взыскана задолженность по арендной плате:

по делу № А60-49016/2014 - за период январь - октябрь 2014;

по делу № А60-38404/2015 - за период декабрь 2014, февраль - июнь 2015;

по делу № А60-2188/2017 - за период октябрь 2015 -август 2016.

14.03.2018 письмом за № 17-01-82/1877нз на основании ст. 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.1 Договора аренды Министерство уведомило Общество об отказе от продолжения арендных отношений по истечении срока действия Договора аренды. Таким образом, Договор аренды прекращён с 19.04.2018.

17.04.2018 Общество обратилось в Министерство с заявлением о продлении Договора аренды.

По результатам рассмотрения обращения Общества Министерством подготовлен ответ - письмо от 17.05.2018 № 17-01-82/6753, которым заявителю сообщено о невозможности продления арендных отношений по причине того, что действующее законодательство не позволяет заключить договор аренды в отношении земельного участка, предназначенного для строительства объектов капитального строительства, без проведения торгов. Без торгов земельный участок может быть предоставлен в случаях, указанных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российского Федерации" (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 33 Перечня документов, подтверждающего право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № I, предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный

объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, для возможности реализации права на заключение договора аренды на срок три года для завершения строительства без проведения торгов Общество должно предоставить документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение - объект незавершённого строительства.

Ответчик указал, что вместе с письмом от 17.04.2018, которым Общество ходатайствовало о продлении договора аренды, документов удостоверяющих (устанавливающих) права Общества на здание, сооружение - объект незавершённого строительства, представлено не было. С заявлением представлено только разрешение на строительство от 17.04.2018 № RU66302000-1079-2018.

На основании ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство даёт застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Как следует из ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по

истечении срока договора при прочих равных условиях на преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Вместе с тем, поскольку в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, при заключении договоров аренды на новый срок необходимо, в первую очередь, руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное правило закреплено статье 2 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в статье 3 данного Кодекса, где отмечено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, при решении вопроса о возможности продления срок договора аренды земельного участка необходимо, в первую очередь, руководствоваться Земельным кодексом Российской Федерации, который продления срока существующего договора аренды земельного участка не предусматривает.

Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Порядок заключения договора аренды на новый срок, в том числе, требования к заявлению о заключении такого договора, а также к прилагаемым документам, определены статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение конечной цели договора.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.Г. Италмасова