Решение от 31 июля 2019 г. по делу № А37-250/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А37-250/2019
г. Магадан
31 июля 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 24.07.2019

Решение в полном объёме изготовлено 31.07.2019

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Адаркиной Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарями Чепко Т.О., Бугаевой О.Б.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 305491034100092, ИНН <***>)

о взыскании 61 085 руб. 58 коп.

с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу».

при участии представителей:

от заявителя – ФИО2, главный специалист, доверенность от 14.02.2019 № 03/845;

от ответчика – ФИО3, представитель, доверенность от 10.04.2017 49 АА 0222344;

в судебном заседании объявлялся перерыв с 17.07.2019 по 24.07.2019.

УСТАНОВИЛ:

Истец, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее – КУМИ г.Магадана, Комитет), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением № 03/518 от 31.01.2019 к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее Предприниматель ФИО1), о взыскании 324 258 руб. 85 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 13.02.2018 в сумме 313 699 руб. 97 коп., пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 10.02.2016 по 20.04.2018 в размере 10 558 руб. 88 коп.

К судебному заседанию от истца поступило письменное уточнение исковых требований с учётом частичной оплаты ответчиком исковых требований. Истец просит взыскать с ответчика, Предпринимателя ФИО1 пеню за период с 10.02.2016 по 28.08.2017 в размере 4 283 руб. 43 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.08.2017 по 20.05.2019 в размере 28 895 руб. 02 коп., сумму задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с 29.08.2017 по 13.02.2018 в размере 29 028 руб. 66 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.09.2017 по 20.05.2019 в размере 7 838 руб. 94 коп. Всего 61 085 руб. 58 коп.

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 309, 310, 330, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), условия договора аренды земельного участка под объектами недвижимости для несельскохозяйственных нужд № АН-49-09-03-09090 от 03.04.2007.

По мнению истца, с учётом информации, представленной третьим лицом, разделение арендованного земельного участка кадастровым № 49:09:030601:45 на три земельных участка с присвоением статуса «временные» (49:09:030601:293, 49:09:030601:294, 49:09:030601:295) носит условный характер, не прекращая существования земельного участка до момента государственной регистрации прав в отношении хотя бы одного земельного участка из вновь образованных.

После внесения записи в ЕГРН сведений о государственной регистрации на земельный участок с кадастровым № 49:09:030601:294 согласно договору купли-продажи от 02.08.2017 с ФИО4, земельный участок с кадастровым № 49:09:030601:45 прекратил существование.

КУМИ г. Магадана были направлены письма арендаторам земельного участка с кадастровым № 49:09:030601:45 о необходимости обратиться в Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО, а также в орган, осуществляющий государственный учёт объектов недвижимости, с целью приведения в соответствие с требованиями законодательства сведений, содержащихся в ЕГРН, об объектах недвижимости, правообладателями которых они являются, после чего обратиться в Департамент САТЭК мэрии г. Магадана для оформления прав на земельные участки, в пределах которых расположены соответствующие объекты недвижимости.

Предприниматель ФИО1 право аренды на земельный участок с кадастровым № 49:09:030601:293 не оформила, и с соответствующим заявлением ни в Департамент САТЭК мэрии г. Магадана, ни в КУМИ г. Магадана не обращалась.

Представитель ответчика заявленные требования истца не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве от 08.04.2019 и в дополнениях к отзыву. Указал на то, что по расчётам ответчика сумма задолженности составляет 282 426 руб. 93 коп., в том числе сумма арендных платежей 273 466 руб. 46 коп., пеня 8 960 руб. 47 коп.

Указал на необоснованность определения истцом суммы арендной платы пропорционально фактически занимаемой площади, поскольку фактически ответчиком занята площадь под объектом недвижимости – пристройка к тёплому складу книготорговли (незавершённое строительство), площадью 829,6 кв.м на земельном участке 49:09:030601:293 и составляет 1800 кв.м (+/-15 кв.м), кадастровая стоимость 3 140 820 руб.

Также представитель ответчика указал, что на дату судебного заседания Предпринимателем ФИО1 добровольно уплачена сумма задолженности в размере 273 466 руб. 46 коп. (платёжное поручение № 180 от 28.05.2019), пеня в размере 8 960 руб. 47 коп (платёжное поручение № 178 от 21.05.2019).

В случае удовлетворения судом исковых требований, просит снизить размер стоимости процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ до 0,01 % как установлено условиями договора.

Представители третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу» (далее – филиал ФГБУ ФКП), в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В материалы дела представлены письменные пояснения и запрошенные судом документы, касающиеся спорного земельного участка, ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие представителей филиала ФГБУ ФКП.

Оценив доказательства, представленные в материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статей 606, 614, 650, 654 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 03.04.2007 с учётом дополнительного соглашения № 1 от 14.10.2010 заключён договор аренды земельного участка под объектами недвижимости для несельскохозяйственных нужд № АН-49-09-03-09090, площадью 2 179,0 кв.м с кадастровым номером 49:09:030601:45, расположенный по адресу: г.Магадан, район ул.Чукотская,9, часть земельного участка под пристройку к тёплому складу книготорговли (незавершённое строительство) для использования его под объекты недвижимости на территории базы. Договор аренды заключён на срок с 17.04.2007 по 30.04.2012, по истечении срока действия при отсутствии возражений со стороны истца перешёл в разряд возобновлённых на неопределённый срок, на основании статьи 621 ГК РФ.

Размер ежегодной арендной платы в силу положений раздела 2 договора аренды устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, порядком, условиями и сроками внесения арендной платы за использование земельных участков, установленных постановлениями администрации Магаданской области и мэрии г.Магадана.

Поскольку арендованный земельный участок с кадастровым номером 49:09:030601:45, расположенный по адресу: г.Магадан, район ул.Чукотская,9, был передан в аренду нескольким арендаторам, расчёт арендной платы в силу положений части 2 статьи 39.20 ЗК РФ и в соответствии с положениями постановления Правительства Магаданской области от 19.02.2015 № 121-пп «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» был произведён арендодателем пропорционально арендованным площадям с согласия всех арендаторов.

Согласно представленной филиалом ФГБУ ФКП информации государственный кадастровый земельного участка, кадастровый номер 49:09:030601:45 был осуществлён 11.10.2006 года в соответствии с положениями статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее – Закон 28-ФЗ), на основании необходимых для государственного кадастрового учёта документов.

Частью 2 статьи 19 Закона № 28-ФЗ установлено, что для проведения государственного кадастрового учёта земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

29.09.2006 ЗАО «Магаданкнига» в уполномоченный орган была представлена заявка о постановке на государственный кадастровый учёт № У-09106-1-0429 с приложением к ней постановления Мэра города Магадана от 31.07.2006 № 1378 «О передаче в аренду земельных участков ФИО5 и ЗАО «Магаданкнига» под существующие объекты недвижимости на территории базы по улице Чукотской, 9» (правоустанавливающий документ) и описания земельного участка от 07.08.2006, составленного МУ «Служба землеустройства города Магадана» (документ о межевании земельного участка).

При проверке представленных документов оснований для приостановления проведения государственного кадастрового учёта земельных участков или отказа в проведении государственного кадастрового учёта земельных участков, установленных статьёй 20 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» не выявлено, в связи с чем, сведения об указанном земельном участке внесены в Государственный земельный кадастр.

26.10.2013 года в Филиал поступило заявление кадастрового инженера ФИО6 № 49-0-1-23/3001/2013/2370 с приложенным к нему межевым планом от 22.10.2013, подготовленным в результате выполнения кадастровых работ по образованию трёх земельных участков путём раздела земельного участка с кадастровым номером 49:09:030601:45. Указанные документы были представлены по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В пояснениях филиал ФГБУ ФКП отмечает, что государственный кадастровый учёт образованных путём раздела исходного земельного участка земельных участков является частным случаем постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учёт, при котором образованным земельным участкам присваивается статус «временный» а исходный земельный участок остаётся в ранее установленном статусе (в нашем случае статус земельного участка, кадастровый номер 49:09:030601:45 был «ранее учтённый») до наступления обстоятельств, установленных в части 4 статьи 24 Закона № 221-ФЗ.

В соответствии с положениями статей 16, 20, 22 Закона № 221-ФЗ постановка на учёт объекта недвижимости осуществляется на основании заявления о кадастровом учёте и необходимых для осуществления такого учёта документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия. С заявлениями о постановке на учёт объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

Необходимыми для кадастрового учёта документами, в том числе, являются межевой план (при постановке на учёт земельного участка, учёте части земельного участка или кадастровом учёте в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (в составе межевого плана имеются 3 акта согласования границ вновь образованных земельных участков).

По результатам рассмотрения документов органом кадастрового учёт 21.11.2013 было принято решение о постановке на учёт трёх земельных участков, кадастровые номера 49:09:030601:293, 49:09:030601:294, 49:09:030601:295 с присвоением им статуса временные.

В соответствии с частью 4 статьи 24 № 221-ФЗ временный статус сведений о земельных участках истекал 22.11.2018, т.е. по истечение 5 лет с даты постановки на учёт, после чего указанные участки подлежали снятию с государственного кадастрового учёта в порядке, определённом органом нормативно правового регулирования.

01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» далее – Закон № 218-ФЗ, частью 7 статьи 72 которого установлено, что временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьёй 24 Закона № 221-ФЗ, сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года.

По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесённые в ЕГРН сведения о котором носят временный характер, не допускается. В течение срока действия временного характера внесённых в ЕГРН сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из ЕГРН недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.

25.08.2017 на земельный участок, кадастровый номер 49:09:030601:294 органом регистрации прав, на основании представленных правоустанавливающих документов была произведена регистрация права собственности (регистрационная запись 49:09:030601:294-49/020/2017-1) гражданина ФИО4, в связи с чем статус сведений об указанном участке изменён на «актуальные».

Таким образом, до момента государственной регистрации договора купли-продажи, вновь образованные земельные участки имели временный статус. Договорные отношения по аренде земельного участка с кадастровым № 49:09:030601:45 продолжали действовать.

На основании изложенного, доводы ответчика о необходимости определения размера арендованной площади и кадастровой стоимости земли с 21.11.2013 - даты принятия решения о постановке на учёт трёх земельных участков, с кадастровыми номерами 49:09:030601:293, 49:09:030601:294, 49:09:030601:295 с присвоением им статуса временные, судом признаются ошибочными.

После внесения записи в ЕГРН сведений о государственной регистрации на земельный участок с кадастровым № 49:09:030601:294, земельный участок с кадастровым № 49:09:030601:45 прекратил существование, объект недвижимости снят с кадастрового учёта 28.08.2017, в связи с отсутствием предмета договора договор аренды земельного участка под объектами недвижимости для несельскохозяйственных нужд № АН-49-09-03-09090 от 03.04.2007 прекратил своё действие.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО6 № 81 от 13.05.2019 в результате проведения кадастровых работ было установлено, что фактически объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО1 находится в границах земельного участка с кадастровым номером 49:09:030601:293.

Следовательно, после прекращения с 28.08.2017 договора аренды, Предприниматель ФИО1 фактически пользовалась земельным участком с кадастровым № 49:09:030601:293.

Пунктом 6.1 раздела 6 договора аренды земельного участка для несельскохозяйственных нужд №АН-49-09-03-09090 от 03.04.2007 предусмотрено, что в случае несвоевременной уплаты арендной платы за землю в установленном договором срока арендатор уплачивает пени 0,01 % от суммы арендной платы в месяц за каждый день просрочки платежа.

Факт несвоевременного и не полного внесения предпринимателем ФИО1 арендной платы за спорный период судом установлен и не отрицается ответчиком.

В соответствии со статьёй 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 330 ГК РФ определяет неустойку (штраф, пени), как определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В связи с несвоевременной и неполной уплатой арендатором арендных платежей истцом начислена за период с 10.02.2016 по 28.08.2017 в сумме 4 283 руб. 43 коп., с даты прекращения действия договора аренды в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.08.2017 по 20.05.2019 в размере 28 895 руб. 02 коп.

Сумма задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с 29.08.2017 по 13.02.2018 в размере рассчитана истцом в размере 29 028 руб. 66 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.09.2017 по 20.05.2019 в размере 7 838 руб. 94 коп. Расчёт произведён верно.

В тоже время судом принимается во внимание довод ответчика о несоизмеримости размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со статьёй 333 ГК РФ суд наделён правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как следует из материалов дела, размер неустойки - 0,01 % за каждый день просрочки определён истцом в соответствии с заключённым сторонами договором. С даты прекращения договора размер неустойки определён истцом в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ, при этом фактически задолженность за фактическое пользование земельным участком за период с 29.08.2017 по 13.02.2018 рассчитана истцом исходя их стоимости арендной платы фактически занимаемого земельного участка.

В связи с чем ходатайство ответчика о снижении суммы неустойки до 0,01 % по условиям ранее согласованного договора аренды с учётом положения статьи 333 ГК РФ, при отсутствии документального подтверждения наступления отрицательных последствий, связанных с нарушением ответчиком обязательств перед истцом в виде реальных убытков или упущенной выгоды, учитывая правовую природу обязательства, обеспеченного неустойкой и то, что взыскание неустойки не предполагает обогащения одной из сторон вследствие допущенного правонарушения другой стороной, суд считает подлежащим удовлетворению.

Истец не представил в материалы дела каких-либо доказательств того, какие последствия имело для него нарушение ответчиком сроков погашения задолженности с учётом её размера.

С учётом условий договора, характера обязательств, фактических обстоятельств дела, суд считает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки до 12 614 руб. 28 коп. (0,01% за каждый день просрочки).

На основании изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям.

Пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.

В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Государственная пошлина от суммы заявленных требований составляет 2 000 руб. Принимая во внимание частичное удовлетворение требований, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 1 837 руб., которая в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.17, подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.18 НК РФ подлежит уплате в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу.

Государственная пошлина в размере 606 руб. подлежит отнесению на истца, который в силу статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождён.

На основании статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объёме.

Руководствуясь статьями 49, 110, 159, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1. Уточнение исковых требований принять. Считать суммой исковых требований 61 085 руб. 58 коп.

2. Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана удовлетворить частично.

3. Взыскать с ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 305491034100092, ИНН <***>) в пользу истца, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>), задолженность за фактическое пользование земельным участком по договору аренды земельного участка № АН-49-09-03-09090 за период с 29.08.2017 по 13.02.2018 в размере 29 028 руб. 66 коп., пеня за период с 10.02.2016 по 28.08.2017 в сумме 4 283 руб. 43 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.08.2017 по 20.05.2019 в сумме 12 614 руб. 28 коп. Всего 45 926 руб. 37 коп.

4. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

5. Взыскать с ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 305491034100092, ИНН <***>) в пользу федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 837 руб.

6. Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Магаданской области.


Судья Е.А. Адаркина