Решение от 14 февраля 2020 г. по делу № А48-10610/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Орел Дело № А48-10610/2018

«14» февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2020 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» (302030, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации города Орла (302000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

2) Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (302026, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

1. о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в г. Орле №292 от 23.12.2013 (п. 3.3.2 договора), путем установления срока уплаты цены права на заключение договора – в течение 5-ти банковских дней со дня поступления на счет застройщика первого транша от банка по кредитному договору на проектное финансирование объекта капитального строительства, заключенному между застройщиком и банком, но не позднее 01.02.2020;

2. о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в г. Орле №292 от 23.12.2013 (п. 10 Плана-графика), установив срок осуществления строительства – 4 года и 27 дней со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения № 464-р от 12.09.2018 Правительства Орловской области, до 09.10.2022 (срок действия разрешения на строительство № 57-301000-38-2019 от 10.10.2019);

3. о признании договора о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018 (даты вступления в силу соглашения № 5 от 10.05.2018 о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенного между Администрацией г. Орла и ЗАО «Зенит»),

при участии в судебном заседании:

от истца – представители ФИО2 (паспорт, доверенность от 15.04.2019), ФИО3 (паспорт, доверенность от 15.04.2019),

от ответчика – представитель ФИО4 (паспорт, доверенность № 163-д от 23.12.2019),

от третьего лица (1) – представитель ФИО5 (удостоверение № 18669 от 18.11.2019, доверенность № б/н от 09.01.2020),

от третьего лица (2) – не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Зенит» (на основании решения единственного акционера от 19.03.2019 №1 переименовано в акционерное общество «Специализированный застройщик «Зенит», о чем в ЕГРЮЛ 27.03.2019 внесена запись за ГРН 2195749083671) (далее – истец, АО «Специализированный застройщик «Зенит», застройщик) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Орла (далее – ответчик) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в г. Орле №292 от 23.12.2013, в котором просило суд: 1) изменить п. 3.3.2 договора, установив срок уплаты цены права на заключение договора – в течение 12 месяцев, ежемесячно равными частями со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения № 464-р от 12.09.2018 Правительства Орловской области; 2) изменить п. 10 Плана-графика, установив срок осуществления строительства – 4 года со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения № 464-р от 12.09.2018 Правительства Орловской области.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивируя тем, что Администрация г. Орла не исполнила надлежащим образом обязательство по предоставлению земельных участков для строительства, не были поставлены на кадастровый учет объединенная зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в г. Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-ой Посадской, а также границы территории указанных объектов культурного наследия, что не позволяло застройщику получить градостроительный план земельного участка, дать техническое задание проектной организации на изготовление проекта планируемого к строительству объекта капитального строительства и получить разрешение на строительство этого объекта. На основании выполненного за счет средств застройщика проекта распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р была установлена объединенная зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской; установлена единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле; утверждены Требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, Требования к градостроительным регламентам в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле; утверждена Схема границ объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия.

По мнению застройщика, только с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р земельные участки, являющиеся предметом договора о развитии застроенной территории в г. Орле №292 от 23.12.2013, можно считать предоставленными для строительства.

Истец также указал, что по территории земельных участков, переданных застройщику, проходит газопровод низкого давления диаметром 159 мм и протяженностью около 170 м., о существовании которого застройщик не был уведомлен. Ввиду изложенного, для строительства необходимо было подготовить проект и осуществить работы по выносу газопровода за территорию застройки.

Изложенные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории в г. Орле №292 от 23.12.2013, что является основанием для внесения изменений в указанный договор с части срока уплаты цены права на заключение договора (п. 3.3.2 договора) и в части срока осуществления строительства (п. 10 Плана-графика, являющегося приложением №4 к договору).

Определением от 11.12.2018 исковое заявление ЗАО «Зенит» принято к производству суда.

Для рассмотрения дела №А48-10610/2018 был сформирован состав суда – судья Короткова Л.В. Определением суда от 21.10.2019 в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена судьи Коротковой Л.В. на судью Аксенову Т.В.

Определением от 22.10.2019 исковое заявление принято к производству судьи Аксеновой Т.В.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял заявленные требования, в окончательной редакции, изложенной в ходатайстве от 05.02.2020, просил суд:

1. внести изменения в договор о развитии застроенной территории в г. Орле №292 от 23.12.2013 (п. 3.3.2 договора) путем установления срока уплаты цены права на заключение договора – в течение 5-ти банковских дней со дня поступления на счет застройщика первого транша от банка по кредитному договору на проектное финансирование объекта капитального строительства, заключенному между застройщиком и банком, но не позднее 01.02.2020;

2. внести изменения в договор о развитии застроенной территории в г. Орле №292 от 23.12.2013 (п. 10 Плана-графика), установив срок осуществления строительства – 4 года и 27 дней со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения № 464-р от 12.09.2018 Правительства Орловской области, до 09.10.2022 (срок действия разрешения на строительство № 57-301000-38-2019 от 10.10.2019);

3. признать договор о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018 (даты вступления в силу соглашения № 5 от 10.05.2018 о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенного между Администрацией г. Орла и ЗАО «Зенит»).

Истец также указал, что Администрацией г. Орла нарушен срок исполнения обязательства по предоставлению земельных участков для строительства, поскольку земельные участки следует считать пригодными для строительства только с 19.11.2019 (дата внесения изменений в перечень выявленных объектов культурного наследия Орловской области приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 19.11.2019 №140).

Существенное нарушение Администрацией г. Орла договора № 292 от 23.12.2013, по мнению истца, является основанием для изменения договора в силу п.2 ст. 450 ГК РФ.

В судебном заседании 07.02.2020 истец поддержал заявленные требования с учетом уточнения.

Руководствуясь ст. 49 АПК РФ, суд принял к рассмотрению уточенные исковые требования АО «Специализированный застройщик «Зенит».

Согласно п. 5 ст. 4 АПК РФ, споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, требование о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 путем признания указанного договора измененным с 14.06.2018 истцом в досудебном порядке не заявлялось.

В частности, в проекте соглашения об изменении договора о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013, врученном истцу 08.11.2018 с предарбитражным уведомлением от 08.11.2018 №269, не содержится положение о признании договора измененным с 14.06.2018 (том 1, л.д. 69-70).

Истец впервые включил данное требование в проект соглашения об изменении договора № 292 от 23.12.2013, который был вручен Администрации г. Орла 25.04.2019 одновременно с дополнением к иску (том 2, л.д. 22, 144-145), то есть в период рассмотрения спора в суде.

Ответчик в возражениях от 13.05.2019 заявил, что в отношении данного требования истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах требование о признании договора о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018 следует оставить без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 452 ГК РФ.

Следовательно, предметом рассмотрения в рамках настоящего дела являются требования АО «Специализированный застройщик «Зенит» о внесении изменений в п. 3.3.2 договора о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 в части срока уплаты цены права на заключение договора, а также в п. 10 Плана-графика, являющегося приложением №4 к договору, в части срока осуществления строительства.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, в отзыве на исковое заявление от 21.02.2019 указал, что изменение условий договора о развитии застроенной территории, заключенного по результатам аукциона, противоречит ч. 8 ст. 448 ГК РФ, ч.26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Ответчик также полагает, что изменение сроков передачи земельных участков застройщику произошло не по вине Администрации г. Орла, а вследствие не зависящих от воли сторон обстоятельств (судебный спор с собственником квартиры по адресу: <...> относительно выплаты выкупной стоимости и предоставления жилого помещения). Ответчик указал, что исполнил обязанность по передаче земельных участков под строительство в момент заключения соглашения о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности между Администрацией г. Орла и ЗАО «Зенит», то есть 05.06.2018. Кроме того, по мнению Администрации г. Орла, отсутствует необходимость внесения изменений в п. 10 Плана-графика, являющегося приложением №4 к договору о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013, поскольку срок действия указанного договора определен до полного исполнения сторонами своих обязательств. В дополнении к отзыву от 24.04.2019, в возражениях от 28.08.2019, в отзыве на иск от 18.11.2019 ответчик указал, что договор о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 действует до момента завершения застройщиком строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

08.05.2019 ответчик заявил ходатайство об объединении в одно производство для совместного рассмотрения дел №А48-10610/2018 и № А48-3985/2019 по иску Администрации г. Орла к АО «Специализированный застройщик «Зенит» о взыскании 13192508 руб. 68 коп., из которых: 9740989 руб. 00 коп. – задолженность по договору от 23.12.2013 № 292 о развитии застроенной территории в <...> руб. 68 коп. – неустойка за период с 15.08.2018 по 31.03.2019.

Определением от 20.05.2019 суд отказал в удовлетворении ходатайства Администрации г. Орла об объединении дел №А48-3985/2019 и № А48-10610/2018 в одно производство.

Определением от 23.05.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области (далее – УФАС по Орловской области, третье лицо (1)) и Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (далее – третье лицо (2)).

УФАС по Орловской области в отзыве на иск от 08.08.2019 возражало против удовлетворения заявленных требований, мотивируя тем, что в силу п. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение существенных условий договора, заключенного по результатам аукциона, в том числе условий о сроке выполнения работ и о порядке оплаты, по заявлению одной из сторон договора не допускается. В случае изменения условий договора третье лицо (1) усматривает в действиях сторон признаки нарушения п.8 ч.1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Третье лицо (2) в судебное заседание не явилось, о рассмотрении дело извещено надлежащим образом в порядке ст. 121 АПК РФ, в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет.

В письмах от 24.06.2019 №654, от 15.10.2019 №1115 Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области пояснило, что по существу спора полагается на усмотрение суда, ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие (том 3, л.д. 130; том 4, л.д. 74).

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица (2) по представленным доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно ч.7 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (ч. 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

В силу п. 26 ст. 46.3 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Как следует из материалов дела, 23.12.2013 между Администрацией г. Орла и ЗАО «Зенит» (застройщик) в соответствии с постановлениями Администрации г. Орла от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская», от 07.10.2013 №4550 «О внесении изменений в постановление Администрации г. Орла от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская», на основании протокола от 02.12.2013 о результатах аукциона был заключен договор №292 о развитии застроенной территории в г. Орле. Согласно п. 1.1 указанного договора, застройщик приобретает право на развитие территории площадью 7887 кв.м., расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская согласно схеме (приложение №1 к договору). Как следует из п. 1.2 договора, на территории, указанной в п. 1.1 договора, расположены здания, строения и сооружения, согласно перечню (приложение №2 к договору).

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора №292 от 23.12.2013 цена права на заключение договора установлена по результатам аукциона и составляет 14 585 415 руб. Оплата стоимости права на заключение договора производится в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора, а именно:

- внесенный застройщиком задаток засчитывается как первоначальный платеж цены договора (п. 3.3.1 договора);

- перечисление оставшейся суммы застройщик осуществляет в течение трех банковских дней с даты исполнения Администрацией г. Орла обязательства по предоставлению земельных участков для строительства в границах застроенной территории, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством (п. 3.3.2 договора).

Срок действия договора №292 от 23.12.2013 согласован в п. 6.1 с момента подписания договора до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п. 1.3 договора, сроки выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору установлены Планом-графиком (приложение №4 к договору).

Согласно Плану-графику (приложение №4 к договору №292 от 23.12.2013), застройщик обязан был в течение 4 месяцев со дня подписания договора разработать проект межевания застроенной территории (п.1); разработать эскизный проект застройки части территории, попадающей в границы заповедной зоны №1.1 (ул. Карачевская) (п. 3); с течение 36 месяцев со дня подписания договора – создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории (п. 6); уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах (п.7); в течение 1 месяца после расселения граждан – осуществить снос существующих зданий, строений и сооружений, расположенных в границах застроенной территории (п. 9); в течение 6 лет со дня подписания договора – осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п. 10).

Администрация г. Орла, в свою очередь, обязалась в течение 90 дней с момента поступления от застройщика документации произвести проверку, провести публичные слушания, утвердить проект межевания застроенной территории (п.2); в течение 20 рабочих дней со дня подписания договора, но не ранее даты принятия решения собственниками помещений аварийных многоквартирных домов об отказе осуществить снос и строительство жилых домов - принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 4); в течение 36 месяцев со дня подписания договора – переселить граждан из жилых помещений, указанных в приложении №3 к договору (п. 5); в течение 6 месяцев со дня исполнения застройщиком пунктов 1, 3, 6, 7 Плана-графика - предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам (п. 8).

Таким образом, по условиям договора №292 от 23.12.2013 застройщик должен был осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок до 24.12.2019.

Как следует из материалов дела, в установленный срок АО «Специализированный застройщик «Зенит» строительство не осуществило, в настоящее время ведутся строительные работы на развиваемой территории, что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3) от 15.01.2020, составленной на основании актов о приемке выполненных работ (КС-2).

Заявляя требование о внесении изменений в п. 10 Плана-графика к договору №292 от 23.12.2013, истец ссылается на ненадлежащее исполнением Администрацией г. Орла обязательства по предоставлению земельных участков для строительства, предусмотренного п. 4.2.11 договора и п. 8 Плана-графика.

Администрация г. Орла просрочку исполнения обязательства по предоставлению земельных участков не оспаривает, однако указывает, что сроки были нарушены ввиду не зависящих от воли сторон обстоятельств.

Оценивая доводы сторон относительно просрочки исполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории в г. Орле от 23.12.2013 №292, суд установил следующее.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 №38/616-ГС (далее – ПЗЗ г. Орла), территория, подлежащая развитию по договору от 23.12.2013 №292, расположена в территориальных зонах ОЖ (зона общественно-жилого назначения) и ОИ (зона исторического центра города), что подтверждается фрагментом карты градостроительного зонирования (том 4, л.д. 7). Назначение данных территориальных зон определено в п.2 ст. 52 ПЗЗ г. Орла, основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков указаны в таблице 53.1 ст. 53 ПЗЗ г. Орла и предусматривают возможность строительства в указанных зонах.

Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 15.08.2016 №01-21/147 утвержден проект межевания территории, расположенной на пересечении улиц 2-ой Посадской и Карачевской в Заводском районе г. Орла.

В постановлении Администрации г. Орла от 23.07.2013 №3351 изложено решение уполномоченного органа о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская, площадью 7887 кв.м., на которой расположены жилые дома, подлежащие сносу. Постановлением №4550 от 07.10.2013 Администрация г. Орла внесла изменения в ранее принятое постановление от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская» в части перечня жилых домов, подлежащих сносу.

31.10.2013 Администрацией г. Орла принято постановление № 4931 "О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская".

31.10.2013 на официальном сайте торгов http//torgi.gov.ru, а также в Орловской городской газете № 43 (175) от 08.11.2013 опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, содержащее в том числе проект договора о развитии застроенной территории.

26.11.2013 ЗАО "Зенит" была подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории на условиях, содержащихся в опубликованном извещении, в которой истец выразил согласие со сведениями, изложенными в извещении о проведении аукциона, и принял обязательство в случае признания победителем аукциона заключить договор о развитии застроенной территории.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 02.12.2013 ЗАО "Зенит" признано победителем аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская в Заводском районе г. Орла.

23.12.2013 по результатам аукциона между ЗАО «Зенит» и Администрацией г. Орла был заключен договор №292 о развитии застроенной территории в г. Орле.

По условиям п. 4.2.11 договора от 23.12.2013 №292, п. 8 Плана-графика (приложение №4 к указанному договору) ответчик должен был предоставить истцу земельные участки под строительство в срок 23.06.2017. Названный срок предоставления земельных участков не оспаривается сторонами, указан в дополнении к иску от 21.11.2019 исх. б/н, а также в отзыве ответчика на исковое заявление от 18.11.2019. Однако в указанный срок Администрация г. Орла обязанность по предоставлению земельных участков для строительства не исполнила. Доказательств обратного суду не представлено.

Постановлением Администрации г. Орла от 16.03.2018 №1210 согласовано заключение соглашения о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:26, 57:25:0020402:14, 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:25, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:35, находящихся в частной собственности ЗАО «Зенит» в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

На основании вышеуказанного постановления Администрации г. Орла между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и ЗАО «Зенит» было заключено соглашение о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, от 10.05.2018 №5 (подписано ЗАО «Зенит» 05.06.2018), по условиям которого в результате перераспределения образуются земельные участки:

- с кадастровым номером 57:25:0020402:251 площадью 5 948 кв.м., адрес: Российская Федерация, Орловская область, г. Орел, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический), категория земель: земли населенных пунктов,

- с кадастровым номером 57:25:0020402:252 площадью 1242 кв.м., адрес: Российская Федерация, Орловская область, г. Орел, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 2-4 этажей, категория земель: земли населенных пунктов,

- с кадастровым номером 57:25:0020402:253 площадью 110 кв.м., адрес: Российская Федерация, Орловская область, г. Орел, разрешенное использование: земли общего пользования, категория земель: земли населенных пунктов,

- с кадастровым номером 57:25:0020402:254 площадью 131 кв.м., адрес: Российская Федерация, Орловская область, г. Орел, разрешенное использование: земли общего пользования, категория земель: земли населенных пунктов,

- с кадастровым номером 57:25:0020402:255 площадью 400 кв.м., адрес: Российская Федерация, Орловская область, г. Орел, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 2-4 этажей, категория земель: земли населенных пунктов,

- с кадастровым номером 57:25:0020402:256 площадью 69 кв.м., адрес: Российская Федерация, Орловская область, г. Орел, разрешенное использование: земли общего пользования, категория земель: земли населенных пунктов.

В соответствии с п. 1.3 соглашения о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, от 10.05.2018 №5 (подписано ЗАО «Зенит» 05.06.2018), с момента государственной регистрации у ЗАО «Зенит» возникает право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:251, 57:25:0020402:252, у муниципального образования «Город Орел» возникает право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:253, 57:25:0020402:254, 57:25:0020402:255, 57:25:0020402:256.

Сведениями из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что ЗАО «Зенит» 09.06.2018 зарегистрировало право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:251, 57:25:0020402:252, 16.10.2018 – право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:370, 57:25:0020402:371. Земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:370, 57:25:0020402:371 имеют разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический), для эксплуатации и обслуживания жилого дома.

Вместе с тем, суд считает обоснованными доводы АО «Специализированный застройщик «Зенит» относительно того, что подписание 05.06.2018 соглашения о перераспределении земельных участков и регистрация права собственности застройщика на земельные участки с видом разрешенного использования, допускающим строительство многоквартирных жилых домов, не образуют юридического состава (совокупности юридических фактов), достаточного для начала строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 6 статьи 52 ГрК РФ предусмотрена обязанность лица, осуществляющего строительство, соблюдать в ходе строительства требования проектной документации, требования градостроительного плана земельного участка, требования технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Как следует из п. 2.5 договора №292 от 23.12.2013, земельный участок частично находится:

- в заповедной зоне №1.1 (ул. Карачевская), границы которой установлены в приложении №2 к постановлению Орловского областного Совета народных депутатов от 15.03.2002 №46/870-ОС «О заповедной зоне города Орла»;

- в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: ул. Карачевская, 42.

Согласно п. 2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (в редакции, действующей на дату заключения договора №292 от 23.12.2013), охранной зоной является территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

В объяснениях по делу от 21.08.2019 Администрация г. Орла указала, что на дату заключения договора о развитии территории охранные зоны памятников истории и культуры устанавливались на основании ч.5 ст. 12 Закона Орловской области от 06.04.2004 №391-ОЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области", согласно которой до утверждения в установленном порядке границ охранной зоны объекта культурного наследия охранной зоной считается территория вокруг памятника, ограниченная в плане от его границ двойной высотой памятника, но не менее пяти метров от видимой границы памятника или его местоположения.

Как следует из пояснений ответчика и подтверждается материалами дела, на дату заключения договора о развитии территории №292 от 23.12.2013 охранные зоны памятников истории и культуры, установленные в соответствии с ч.5 ст. 12 Закона Орловской области от 06.04.2004 №391-ОЗ, не накладывались на территорию, в отношении которой было принято решение о развитии, за исключением участка охранной зоны объекта культурного наследия по ул. Карачевская, 42, информация о котором указана в п. 2.5 договора №292 от 23.12.2013.

Вместе с тем, пунктом 3 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 №972, предусмотрено, что разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия, проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия осуществляется физическими или юридическими лицами на основе материалов историко-архитектурных, историко-градостроительных и архивных исследований, а также с использованием данных государственного кадастра недвижимости при их наличии.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, историко-культурные исследования при утверждении градостроительных регламентов в составе ПЗЗ г. Орла, при принятии решения о развитии застроенной территории в 2012 году, а также при утверждении проекта межевания территории, расположенной на пересечении улиц 2-ой Посадской и Карачевской в Заводском районе г. Орла, в 2016 году не производились.

Федеральным законом от 05.04.2016 №95-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", в том числе законодательно закреплено понятие защитных зон объектов культурного наследия, под которыми понимаются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"). Пунктом 3 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ были установлены границы защитной зоны объекта культурного наследия.

В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что развиваемая территория по договору от 23.12.2013 №292 расположена в защитных зонах 23 объектов культурного наследия в городе Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской, при этом сведения о зонах охраны указанных объектов культурного наследия не были внесены в ЕГРН.

Согласно абз. 2 п.7 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 №972, разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия может осуществляться в том числе по инициативе и за счет средств правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия.

В ходе подготовки проекта объединенной охранной зоны ЗАО «Зенит» были заключены следующие договоры:

- договор подряда от 22.07.2016 №4 на подготовку проектов границ территорий объектов культурного наследия;

- договор от 01.09.2016 №01-10-16 с ООО «Бюро историко-градостроительных исследований и правового регулирования застройки» (ООО «Параметр») на выполнение научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта объединенных зон охраны объектов культурного наследия;

- договор подряда от 14.02.2017 №14 на выполнение работ по координированию зон охраны объектов культурного наследия;

- договоры от 10.03.2017 №57/1 с ФИО6, №57/2 с ФИО7, №57/4 с ФИО8 на проведение государственной историко-культурной экспертизы.

На основании выполненного проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в г. Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской, в том числе объектов культурного наследия регионального значения: «Дом жилой» (<...>), «Дом жилой» (<...>), «Дом жилой» (<...>), «ФИО9 (Троицкая), 1743-1751 гг.» (<...>), «Дом жилой» (<...>); «Дом жилой» (<...>); «Дом жилой» (<...>); «Дом жилой» (<...>), «Дом жилой» (<...>); «Дом ФИО10» (<...>); «Дом жилой» (<...>); «Дом жилой» (<...>); «Дом жилой» (<...>), «Дом жилой» (<...>); «Дом жилой» (<...>); «Усадьба городская, в которой жили Велигорские» (<...>, 11); «Бывшая Троице-Васильевская церковно-приходская школа: а) главный корпус; б) служебная постройка» (<...>); объектов культурного наследия местного значения: «Дом жилой» (<...>), «Дом жилой» (<...>); «Дом жилой» (<...>) (далее - объекты культурного наследия, расположенные в городе Орле), положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы проекта, по согласованию с Министерством культуры Российской Федерации распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р была установлена объединенная зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской; установлена единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле; утверждены Требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, Требования к градостроительным регламентам в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле; утверждена Схема границ объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле.

Согласно п. 18 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 №972, информация об утвержденных границах зон охраны объекта культурного наследия (объединенной зоны охраны), режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах данных зон в обязательном порядке размещается органом государственной власти, утвердившим границы зон охраны объекта культурного наследия (объединенной зоны охраны), в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, а также направляется им в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости.

Утвержденные границы зон охраны объектов культурного наследия (объединенной зоны охраны), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон обязательно учитываются и отображаются в документах территориального планирования, правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории (в случае необходимости в указанные документы вносятся изменения в установленном порядке).

На основании обращений ЗАО «Зенит» от 29.10.2018 Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области были подготовлены кадастровые планы земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:370 и 57:25:0020402:252 с учетом объединенной зоны охраны объектов культурного наследия и единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, установленных распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р.

По данным Публичной кадастровой карты Росреестра, объединенная зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле (57:25-6.803), была поставлена на учет 14.11.2018, единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле (57:25-6.804), - 16.11.2018 (том 2, л.д. 3-4).

Согласно п. 6 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации",

защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона.

Таким образом, с 16.11.2018 прекратилось существование защитных зон объектов культурного наследия, расположенных в границах земельных участков, предоставленных по договору от 23.12.2013 №292.

В июне 2019 года на территории развития был выявлен объект археологического наследия «Культурный слой исторической части <...>» (приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 27.06.2019 №76). В связи с необходимостью проведения археологического обследования земельного участка и историко-культурной экспертизы застройщик заключил договоры №28-19СП от 10.06.2019 и №30-18СП от 04.09.2019 с исполнителем СПОК «Елецкий стан».

После проведения археологических раскопок приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области был издан приказ №140 от 19.11.2019, которым внесены изменения в приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 27.06.2019 №76 «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия Орловской области». Приложением к приказу Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 19.11.2019 №140 установлены границы территории выявленного объекта археологического наследия «Культурный слой <...>».

При изложенных обстоятельствах истец полагает, что только с 19.11.2019 у него появилась возможность осуществлять строительство на развиваемой территории.

08.11.2018 ЗАО «Зенит» обратилось к Администрации г. Орла с предарбитражным уведомлением о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 в части срока уплаты цены права на заключение договора, а также в части срока осуществления строительства, направило проект соглашения об изменении договора.

Письмом от 28.11.2018 №1/1-17095 Администрация г. Орла отказалась вносить изменения в договор о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013, ссылаясь на то, что изменение условий договора противоречит требованиям ч.8 ст. 448 ГК РФ.

10.10.2019 АО «Специализированный застройщик «Зенит» получено разрешение на строительство жилого дома с пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <...>, со сроком действия – до 09.10.2022 (том 4, л.д. 95-96).

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ч.4 ст. 451 ГК РФ).

В силу ч.2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 №18-КГ13-70, в случае применения положений ст. 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства:

- наличие существенного изменения обстоятельств;

- время его наступления;

- возможность разумно предвидеть это изменение.

В дополнении к иску от 24.04.2019 АО «Специализированный застройщик «Зенит» указало, что под существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора № 292 от 23.12.2013, подразумевает изменение условий застройки в результате установления Федеральным законом от 05.04.2016 №95-ФЗ запрета на строительство в защитных зонах объектов культурного наследия.

С учетом изменений законодательства, которые стороны не могли предвидеть в момент заключения договора, необходимо было изготовить проект объединенной зоны охраны расположенных вблизи застроенной территории объектов культурного наследия. В отсутствие такого проекта на территории, в отношении которой принято решение о развитии, действовали бы защитные зоны, предусмотренные 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ, что исключало возможность застройки и неизбежно повлекло бы расторжение договора № 292 от 23.12.2013. При этом расторжение указанного договора противоречит общественным интересам, поскольку развитие застроенной территории по договору № 292 от 23.12.2013 осуществляется в том числе с целью расселения граждан из аварийного жилья.

На основе полного и всестороннего исследования представленных в материалы дела доказательств суд пришел к выводу, что имеются предусмотренные статьями 450, 451 ГК РФ основания для изменения п. 10 Плана-графика, являющегося приложением №4 к договору № 292 от 23.12.2013, в части срока осуществления строительства.

Во-первых, Администрацией г. Орла существенно нарушен срок предоставления земельных участков под строительство (участки должны были быть предоставлены в срок до 23.06.2017; соглашение о перераспределении земельных участков подписано 05.06.2018; право собственности застройщика на земельные участки зарегистрировано 09.06.2018; охранные зоны объектов культурного наследия, в границах которых предоставлены земельные участки под строительство, в окончательном виде установлены только 19.11.2019).

Как следует из письма Администрации г. Орла от 27.07.2017 №1/1-9902, в ЕГРН не было зарегистрировано право муниципальной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:25 и 57:25:0020402:9. Кроме того, требовалось уточнить границы указанных земельных участков. Администрация г. Орла не имела возможности зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020402:25 ввиду судебного спора относительно выселения из жилого дома №44 по ул. Карачевской гр. ФИО11

Устранение вышеуказанных обстоятельств привело к нарушению Администрацией г. Орла срока передачи земельных участков под строительство, предусмотренного п. 8 Плана-графика (приложение №4 к договору № 292 от 23.12.2013).

Суд также установил, что по территории земельных участков, переданных застройщику, проходит газопровод низкого давления, охранная зона которого установлена на основании Постановления Правительства Орловской области от 06.02.2012 №39 и поставлена на кадастровый учет. В возражениях от 13.05.2019 Администрация г. Орла пояснила, что сведения об охранной зоне внесены в кадастр неверно, а карта (план), выполненная ФИО12 для ОАО «Орелоблгаз», содержит ошибочные сведения об участке газопровода в части контура №13, в результате чего на кадастровом учете отражена охранная зона несуществующего участка газопровода, а охранная зона существующего участка газопровода на кадастровый учет не поставлена (том 3, л.д. 81-82, 88-100). Письмом от 07.12.2018 №766-з Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области указал на необходимость обратиться с заявлением об утверждении границ охранной зоны с измененными характеристиками собственнику газораспределительной сети либо эксплуатационной организации ГРС (том 3, л.д. 103-104).

14.05.2019 застройщиком было заключено соглашение с АО «Газпром газораспределение Орел» о компенсации затрат, связанных с переносом участка газопровода, по условиям которого АО «Газпром газораспределение Орел» обязалось выполнить комплекс работ за счет средств АО «Специализированный застройщик «Зенит».

Кроме того, вследствие изменения действующего законодательства в области охраны памятников истории и культуры, в частности установления защитных зон объектов культурного наследия, застройщик был лишен возможности начать строительство на развиваемой территории до установления распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, утверждения Схема границ объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле.

Суд также учитывает, что в связи с утверждением объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, и единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, застройщик был вынужден изменить этажность строящегося многоквартирного жилого дома.

Согласно информации в извещении об аукционе, на развиваемой территории планировалось осуществить строительство многоквартирного жилого дома (далее - МКД) этажностью 17-15 этажей, в том числе жилых 16-14 этажей.

В 2014 году был утвержден эскизный проект МКД по ул. 2-ая Посадская (шифр 10-14), разработанный ОАО «Гражданпроект» по заказу застройщика, предусматривающий строительство 17-этажного 210 квартирного жилого дома с общей площадью квартир 13116 кв.м., общей площадью нежилых помещений 1280,64 кв.м.

Согласно представленной при получении разрешения на строительство проектной документации на МКД с пристроенными помещениями по адресу: <...>, планируется строительство 72-квартирного жилого дома с общей площадью квартир 6441,33 кв.м., общей площадью нежилых помещений 2831.58 кв.м. По градостроительному плану, составленному с учетом объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, максимальная высота строящегося жилого дома не должна превышать 7 этажей, на части территории – 2-х этажей.

Также суд учитывает, что в июне 2019 года на территории развития был выявлен объект археологического наследия «Культурный слой исторической части <...>» (приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 27.06.2019 №76). Приложением к приказу Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 19.11.2019 №140 установлены границы территории выявленного объекта археологического наследия «Культурный слой <...>».

С учетом изложенного, суд считает доказанным существенное нарушение Администрацией г. Орла срока предоставления земельных участков застройщику, а также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора № 292 от 23.12.2013. При этом в момент заключения договора стороны не могли предвидеть изменение условий застройки в результате установления Федеральным законом от 05.04.2016 №95-ФЗ запрета на строительство в защитных зонах объектов культурного наследия, при этом изменение обстоятельств вызвано причинами, которые АО «Специализированный застройщик «Зенит» не могло преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от застройщика по характеру договора и условиям оборота

Доводы сторон о наличии либо отсутствии вины Администрации г. Орла в ненадлежащем исполнении обязательств по договору № 292 от 23.12.2013 суд в рамках настоящего дела не оценивает, поскольку по смыслу ч. ст. 450 ГК РФ основанием для изменения договора по требованию одной из сторон является существенное нарушение договора другой стороной независимо от наличия вины.

Администрацией г. Орла не оспаривается нарушение срока исполнения обязанности передать земельные участки для строительства, предусмотренной пунктом 4.2.11 договора от 23.12.2013 №292, пунктом 8 Плана-графика (приложение №4 к указанному договору). Доводы о наличии либо отсутствии вины Администрации г. Орла не влияют на квалификацию судом допущенного ответчиком нарушения в качестве основания для изменения срока осуществления строительства по требованию истца.

Суд считает несостоятельными доводы ответчика о том, что изменение п. 10 Плана-графика, являющегося приложением №4 к договору от 23.12.2013 №292, не приведет к восстановлению прав и охраняемых законом интересов застройщика, поскольку в п. 6.1 данного договора предусмотрен срок действия договора до момента исполнения сторонами обязательств. В п. 6.2 договора от 23.12.2013 №292 предусмотрено, что настоящий договор заключен на 6 лет. В соответствии с п. 10 Плана-графика застройщик обязан был осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 6 лет со дня подписания договора, то есть до 23.12.2019 включительно. Пунктом 4.4.6 договора предусмотрена обязанность застройщика в срок, установленный Планом-графиком, осуществить строительство на застроенной территории. В силу п. 5.2.1 договора, нарушение застройщиком сроков исполнения обязательств, в том числе предусмотренных п. 4.4.6 договора, является основанием для взыскания с застройщика неустойки.

Согласно подп. 6 ч.3, подп. 1 ч.4 ст. 46.2 ГрК РФ обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории и максимальные сроки выполнения указанного обязательства относятся к существенным условиям договора о развитии застроенной территории. Кроме того, в силу ч.8 ст. 46.2 ГрК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что требование о внесении изменений в п. 10 Плана-графика, являющегося приложением №4 к договору от 23.12.2013 №292, является надлежащим способом защиты прав и охраняемых законом интересов застройщика.

Доводы Администрации г. Орла, УФАС по Орловской области о недопустимости внесения изменений в договор о развитии застроенной территории, заключенный по результатам аукциона, суд оценивает критически.

На дату заключения договора о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 действовала Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий муниципального образования "Город Орел", утвержденная постановлением Администрации г. Орла от 27.08.2012 №2811. В соответствии с п. 3.1 данной Методики, начальная цена предмета аукциона устанавливается путем расчета разницы между стоимостью земельного участка в границах застроенной территории и расходами, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории. Расчет начальной цены предмета аукциона (далее - НЦА) с применением расчетного метода осуществлялся по формуле:

НЦА = (Сз - Р), где:

Сз - рыночная стоимость земельного участка в границах застроенной территории, определяется на основании отчета независимого оценщика;

Р - расходы застройщика, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории.

Из изложенного следует, что срок оплаты цены договора о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013, а также срок осуществления строительства не относятся к условиям, имевшим существенное значение для определения цены на торгах, ввиду чего к спорным правоотношениям применимы положения подп. 3 п.8 ст. 448 ГК РФ, допускающие изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Кроме того, в силу п. 26 ст. 46.3 ГрК РФ при заключении договора не допускается изменение условий аукциона по требованию одной из его сторон.

Следовательно, исходя из буквального толкования данной нормы права, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только на момент заключения договора.

Из содержания п. 26 ст. 46.3 ГрК РФ не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. Ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории.

Таким образом, пункт 26 статьи 46.3 ГрК РФ устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора. К аналогичному выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации в определении от 11.03.2019 №305-ЭС19-1406 по делу №А40-231567/2017.

В рассматриваемом случае договор о развитии застроенной территории по результатам аукциона уже заключен, судом не рассматривается преддоговорной спор, связанный с изменением условий аукциона на стадии заключения договора. Ввиду изложенного, возражения ответчика и третьего лица (1), основанные на требованиях статей 46.2, 46.3 ГрК РФ, суд считает необоснованными.

Удовлетворяя требования АО «Специализированный застройщик «Зенит» о внесении изменений в План-график к договору №292 от 23.12.2013 в части срока осуществления строительства, суд учитывает в том числе срок действия разрешения на строительство от 10.10.2019 №57-301000-38-2019 – до 09.10.2022 (том 5, л.д. 1-2).

В обоснование требования об изменении срока уплаты цены права на заключение договора, предусмотренного п. 3.3.2 договора о развитии застроенной территории в г. Орле №292 от 23.12.2013, истец ссылается на изменения законодательных требований к застройщикам многоквартирных домов, изменение условий привлечения денежных средств граждан по договорам долевого участия в строительстве.

В частности, Федеральным законом от 03.07.2016 №304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" введено требование об обязательной оплате уставного капитала застройщика, установлен минимальный размер уставного капитала в зависимости от максимальной площади объектов долевого строительства застройщика (для АО «Специализированный застройщик «Зенит» минимальный размер уставного капитала составил 40 000 000 руб.), утверждены требования о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 01.07.2018 №175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", эскроу-агент перечисляет застройщику либо направляет на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа) денежные средства дольщиков, внесенные на счета эскроу, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Истец указал, что с учетом изменений, внесенных указанными Федеральными законами, а также Федеральным законом от 25.12.2018 №478-ФЗ, АО «Специализированный застройщик «Зенит» вправе привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве только с использованием счетов эскроу, ввиду чего для дальнейшего строительства необходимо проектное финансирование.

В дополнении к иску от 24.04.2019 истец также указал, что несвоевременное предоставление Администрацией г. Орла земельных участков под строительство снизило эффективность инвестиционного проекта, повлекло неблагоприятные последствия для истца в связи с общим ухудшением экономической ситуации, падением покупательской способности.

Ответчик в дополнении к отзыву от 24.04.2019 возражал, что обязательство Администрации г. Орла по предоставлению земельных участков под строительство было исполнено в момент подписания истцом соглашения о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, от 10.05.2018 №5 (подписано ЗАО «Зенит» 05.06.2018). Ввиду изложенного, обязательство истца по оплате оставшейся после уплаты задатка стоимости права на заключение договора должно было быть исполнено по истечении трех дней с момента регистрации права собственности застройщика на земельные участки, то есть до 15.06.2018.

Платежным поручением от 22.11.2013 №128 истец перечислил задаток за участие в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории в сумме 2160803 руб. (том 5, л.д. 78).

Обращаясь в суд с требованием о внесении изменений в п. 3.3.2 договора №292 от 23.12.2013, истец «привязывал» срок оплаты оставшейся цены права на заключение договора к моменту передачи земельных участков под строительство, который первоначально определял внесением в ГКН сведений об объединенной зоне охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, на основании распоряжения Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р. Как указывалось выше, объединенная зона охраны объектов культурного наследия была поставлена на учет 14.11.2018, что не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела (том 2, л.д. 3-4).

Следовательно, по условиям п. 3.3.2 договора №292 от 23.12.2013 застройщик должен был оплатить стоимость права на заключение договора (за вычетом задатка) в срок до 19.11.2018 включительно (в течение трех банковских дней с даты, по состоянию на которую истец считал исполненной обязанность Администрации г. Орла по предоставлению земельных участков для строительства в границах застроенной территории). Таким образом, по состоянию на дату обращения в суд с иском (04.12.2018 – по регистрационному штампу суда) обязательство истца по оплате уже должно было быть исполнено.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Следовательно, изменение договора в судебном порядке влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

При изложенных обстоятельствах требование об изменении срока оплаты выкупной цены договора является ненадлежащим способом защиты прав и охраняемых законом интересов АО «Специализированный застройщик «Зенит», поскольку на момент обращения в суд с иском обязательство по оплате истцом уже нарушено, имела место просрочка оплаты цены договора №292 от 23.12.2013.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил позицию относительно срока исполнения Администрацией г. Орла обязательства по предоставлению земельных участков для строительства, указал, что земельные участки следует считать пригодными для строительства не с 16.11.2018 (дата внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р), а с 19.11.2019 (дата внесения изменений в перечень выявленных объектов культурного наследия Орловской области приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 19.11.2019 №140).

Суд пришел к выводу, что истец верно исчисляет срок исполнения Администрацией г. Орла обязательства по предоставлению земельных участков для строительства в границах развиваемой территории. Вместе с тем, в окончательной редакции исковых требований, изложенной в заявлении от 05.02.2000, АО «Специализированый застройщик «Зенит» не «привязывает» срок исполнения обязательства по оплате к сроку предоставления земельных участков для строительства, просит суд внести изменения в пункт 3.3.2 договора о развитии застроенной территории в г. Орле №292 от 23.12.2013 путем установления срока уплаты цены права на заключение договора – в течение 5-ти банковских дней со дня поступления на счет застройщика первого транша от банка по кредитному договору на проектное финансирование объекта капитального строительства, заключенному между застройщиком и банком, но не позднее 01.02.2020.

По общему правилу установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, исчисление срока исполнения обязательства допускается в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Подобным же образом, в силу ст. 327.1 ГК РФ, исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон. Указанная правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.

В предложенной истцом редакции пункта 3.3.2 договора №292 от 23.12.2013 срок исполнения застройщиком обязательства по оплате обусловлен наступлением обстоятельств, зависящих от воли третьего лица – кредитной организации, не являющейся участником правоотношений по договору о развитии застроенной территории в г. Орле.

Поступление в будущем на счет застройщика первого транша от банка по кредитному договору на проектное финансирование объекта капитального строительства не является событием, которое должно неизбежно наступить по ст. 190 ГК РФ.

Суд пришел к выводу, что исполнение застройщиком обязательства по оплате под условием наступления события, зависящего от воли третьего лица (кредитной организации), не являющейся участником спорных правоотношений, нарушает права и охраняемые законом интересы Администрации г. Орла как кредитора по данному обязательству. Данная правовая позиция соответствует разъяснениям, изложенным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" о защите прав стороны обязательства, начало течения срока исполнения которого обусловлено наступлением определенных обстоятельств.

Суд также обращает внимание истца, что на дату вынесения решения указанный в уточненных исковых требованиях предельный срок оплаты цены договора (01.02.2020) уже наступил, однако обязательство по оплате АО «Специализированный застройщик «Зенит» не исполнено.

В соответствии с ч.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). При этом поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

С учетом изложенного, суд усматривает в действиях истца, неоднократно заявлявшего уточненные требования о продлении срока оплаты уже просроченной задолженности по договору №292 от 23.12.2013 до даты, которая на момент предъявления соответствующего требования уже наступила, признаки злоупотребления правом.

Кроме того, суд полагает, что изменение стоимости строительства в рамках проекта по развитию застроенной территории не может быть признано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку относится к предпринимательским рискам застройщика. Аналогичная правовая позиция закреплена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.10.1998 №249/98.

Убытки, дополнительно понесенные застройщиком вследствие нарушения сроков исполнения обязательств Администрацией г. Орла, также не являются основанием для изменения срока уплаты цены договора, но при наличии к тому оснований возмещаются в порядке, прямо предусмотренном пунктом 5.3.1 договора №292 от 23.12.2013.

Ввиду изложенного, в удовлетворении требования АО «Специализированный застройщик «Зенит» о внесении изменений в п. 3.3.2 договора №292 от 23.12.2013 следует отказать.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно п.2 ч.1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, подлежит уплате государственная пошлина в размере 6000 руб.

Определением суда от 11.12.2018 удовлетворено ходатайство истца о зачете государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00 коп., перечисленной по платежному поручению от 14.09.2017 № 646 и возращенной по справке Арбитражного суда Орловской области от 28.05.2018 на основании определения от 20.04.2018 по делу № А48-7141/2017, в счет оплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем, как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", при частичном удовлетворении требования неимущественного характера расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Поскольку неимущественные требования АО «Специализированный застройщик «Зенит» частично удовлетворены судом, ответчик обязан возместить истцу расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. Необходимо учесть, что в силу п.1.1 ч.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация г. Орла освобождается от уплаты государственной пошлины, но не от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 110, 148, 149, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» (302030, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Внести изменения в договор о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013, изложив п. 10 Плана-графика выполнения обязательств сторонами по договору (приложение № 4 к договору № 292 от 23.12.2013) в следующей редакции: «Наименование обязательства: осуществление строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; исполнитель: застройщик; максимальные сроки выполнения обязательства: 4 года и 27 дней со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения Правительства Орловской области № 464-р от 12.09. 2018 года, до 09.10.2022 года (срок действия разрешения на строительство № 57-301000-38-2019 от 10.10.2019 года)».

2. В удовлетворении требования о внесении изменений в п. 3.3.2 договора о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 отказать.

3. Оставить без рассмотрения требование о признании договора о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018.

4. Взыскать с Администрации города Орла (302000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» (302030, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Аксенова Т.В.