Постановление от 16 апреля 2026 г. АС Республики Татарстан

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-21963/2023
г. Самара
17 апреля 2026 года
11АП-295/2026

Резолютивная часть постановления оглашена 07 апреля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2026 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Коршиковой Е.В., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Журавлевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2025 по делу № А65-21963/2023 (судья Хуснутдинова А.Ф.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Новые технологии», Зеленодольский район, п. Грузинский (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Скиф-К», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании объекта незавершенного строительства - двухэтажное строение (пристрой) с дополнительными помещениями (пристрой) во дворе, с мансардным / чердачным этажом, которое является реконструированным строением одноэтажной части здания с кадастровым номером 16:50:100104:31, литер Г8, расположенного по адресу: РТ, <...>, общей долевой собственностью ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» и ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» с определением до окончания реконструкции долей в размере: ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» -174 / 1000 и ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» - 826 / 1000 от общей проектной площади строения в 1 311, 3 кв.м;

- по окончании в установленном порядке реконструкции размер долей сторон будет скорректирован исходя из разрешенного ввода в эксплуатацию частей, помещений строения и их размеров. К доле ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» будут относится помещения в границах ранее существовавшего (выделенного) помещения № 1005 с кадастровым № 16:50:100104:167 вне зависимости от возведения внутренних перегородок. К доле ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» будут относится: на первом этаже - все площади, помещения, за исключением помещений ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К»; все дополнительные площади, помещения (пристрой) во дворе строения при наличии; на втором этаже - все площади, помещения; на мансардном этаже / чердаке - все площади, помещения при наличии.

- о признании земельного участка, на котором расположен указанный объект незавершенного строительства - двухэтажное строение (пристрой) с дополнительными помещениями во дворе, мансардным / чердачным этажом, общей площадью 723кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административно-бытовых помещений, кадастровый № 16:50:100104:169, по адресу: РТ, <...> общей долевой собственностью ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» и ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» с определением долей равными 174/1000 и 826/1000 соответственно,

с выплатой компенсации ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» истцом ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» ранее уплаченных за долю 826/1000 денежных средств (за перераспределение долей) в размере 1 634 979 руб.,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Скиф-К», г. Волжск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Новые технологии», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании здания, расположенного по адресу: <...>, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Новые технологии", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) самовольной постройкой и обязании снести его,

к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований на предмет спора привлечены Управление Росреестра по РТ, УФССП России по РТ в лице Ново-Савиновского РОСП г. Казани, ФИО1, конкурсный управляющий ООО «НПП «Новые технологии» - ФИО2, МКУ «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» и Инспекция государственного строительного надзора Республики Татарстан,

при участии:

от ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» – представитель ФИО3 по доверенности от 01.02.2026 (с использованием системы веб-конференции),

от ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» – представитель ФИО4 по доверенности от 14.04.2023 (с использованием системы веб-конференции),

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Скиф-К» о признании права долевой собственности истца и ответчика на объект незавершенного строительства и на земельный участок.

До принятия решения истец неоднократно уточнял заявленные требования.

В окончательной редакции просил:

1. Признать объект незавершенного строительства - двухэтажное строение (пристрой) с дополнительными помещениями (пристрой) во дворе, с мансардным / чердачным этажом, которое является реконструированным строением одноэтажной части здания с кадастровым номером 16:50:100104:31, литер Г8, расположенного по адресу: РТ, <...>, общей долевой собственностью ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» и ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» с определением до окончания реконструкции долей в размере:

- ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» -174 / 1000 и ООО «Научнопроизводственное предприятие «Новые технологии» - 826 / 1000 от общей проектной площади строения в 1 311, 3 кв.м.

По окончании в установленном порядке реконструкции размер долей сторон будет скорректирован исходя из разрешенного ввода в эксплуатацию частей, помещений строения и их размеров.

К доле ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» будут относится помещения в границах ранее существовавшего (выделенного) помещения № 1005 с кадастровым № 16:50:100104:167 вне зависимости от возведения внутренних перегородок.

К доле ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» будут относится: на первом этаже - все площади, помещения, за исключением помещений ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К»; все дополнительные площади, помещения (пристрой) во дворе строения при наличии; на втором этаже - все площади, помещения; на мансардном этаже / чердаке - все площади, помещения при наличии.

2. Признать земельный участок, на котором расположен указанный объект незавершенного строительства - двухэтажное строение (пристрой) с дополнительными помещениями во дворе, мансардным / чердачным этажом, общей площадью 723кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административно-бытовых помещений, кадастровый № 16:50:100104:169, по адресу: РТ, <...> общей долевой собственностью ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» и ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» с определением долей равными 174/1000 и 826/1000 соответственно, с пропорциональной корректировкой размера долей по окончании реконструкции строения. С компенсацией в адрес ответчика ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» истцом ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» ранее уплаченных за долю 826 / 1000 денежных средств (за перераспределение долей) в размере 1 634 979, 00 рублей.

ООО «ЧОП «Скиф-К» обратилось с самостоятельным иском к ООО «НПП «Новые технологии», которым просило признать здание, расположенное по адресу: <...>, принадлежащего ООО «НПП «Новые технологии», самовольной постройкой и обязании снести его.

Указанные требования судом первой инстанции были объединены в одно производство.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 12.12.2025 первоначальные исковые требования удовлетворил частично. Признал объект незавершенного строительства - двухэтажное строение (пристрой) с дополнительными помещениями (пристрой) во дворе, с мансардным / чердачным этажом, которое является реконструированным строением одноэтажной части здания с кадастровым номером 16:50:100104:31, литер Г8, расположенное по адресу: РТ, <...>, общей долевой собственностью ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» и ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» с определением до окончания реконструкции долей в размере: ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» -174 / 1000 и ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» - 826 / 1000 от общей проектной площади строения в 1 311, 3 кв.м. Признал земельный участок с кадастровым № 16:50:100104:169, по адресу: РТ, <...> общей площадью 723 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административно-бытовых помещений, на котором расположен объект незавершенного строительства - двухэтажное строение (пристрой) с дополнительными помещениями во дворе, мансардным / чердачным этажом, общей долевой собственностью ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» и ООО «Научнопроизводственное предприятие «Новые технологии» с определением долей равными 174/1000 и 826/1000 соответственно, с выплатой ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» в пользу ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» компенсации ранее уплаченных за долю 826/1000 денежных средств (за перераспределение долей) в размере 1 634 979 (один миллион шестьсот тридцать четыре тысячи девятьсот семьдесят девять) руб. В остальной части иска отказал. Во встречном иске отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Научно-производственное предприятие "Новые технологии" в полном объеме.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» поддержал апелляционную жалобу, просил удовлетворить.

Представитель ООО «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду о наличии оснований для изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции, на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 18 сентября 2007 г. серии 16-АА № 536989 ООО «НПП «Новые технологии» принадлежали на праве собственности помещения 1 этажа №№ 1-19,21,23,61,62 общей площадью 344,60кв.м в здании по адресу: РТ, <...> (т.1 л.д. 14).

Земельный участок, на котором располагается здание, был приобретен истцом в собственность по договору купли-продажи земельного участка № 14307/3 от 17 января 2012 г., заключенному с Исполкомом МО г. Казани в лице МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений» (т.1 л.д. 15-21), по условиям которого продавец за плату передал в собственность ООО «НПП «Новые технологии» долю в праве на земельный участок общей площадью 2410,0кв.м с К№ 16:50:100104:1 (п.1.1 договора) по адресу Казань, Московский район, ул. Профессора Мухамедьярова, 31 (п.1.2) соразмерно долям в праве общей собственности 2798/10000 доли (п.1.3). на земельном участке расположено здание с административно-бытовыми помещениями (п.1.4.1).

Имущество передано от продавца покупателю по акту приема-передачи доли на земельный участок от 17.01.2012 (т.1 л.д. 20).

Как установлено вступившими в законную силу решениями арбитражного суда по делам №№ А65-12073/2016, А65-28556/2016, А65-35008/2019, помещения общей площадью 344,6кв.м, расположенные на земельном участке с К№ 16:50:100104:169, представляют из себя отдельно стоящее здание, образовавшееся в результате раздела бывшего здания Казанской фабрики музыкальных инструментов, ранее располагавшегося по адресу: <...>, и расположенного под зданием земельного участка с кадастровым номером 16:50:100104:162, разделенного на три самостоятельных части.

Предметом рассматриваемого спора является обособленная часть № 31А - здание вспомогательного назначения, расположенное на земельном участке общей площадью 723кв.м с К№ 16:50:100104:169, по адресу: РТ, <...> (спорный объект).

Право собственности ООО "НПП "Новые технологии" на земельный участок с К№ 16:50:100104:169, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-бытовых помещений, общая площадь 723кв.м, адрес объекта: РТ, г. Казань, р-н Московский, ул. Мухамедьярова, было зарегистрировано 25.12.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АМ № 252571 (т.1 л.д. 22).

В 2010 году истцом был уточнен состав помещений, их распределение, индивидуализация с составлением технических паспортов нежилых помещений № 1005 и № 1006 по состоянию на 29 ноября 2010г., инв. № 50М.2-850/1-1 и № 50М.2-850/1-3 (т.1 л.д.23-36).

К нежилому помещению № 1006 общей площадью 110,4 кв.м были отнесены помещения №№ 3, 4, 5, 8, 10, 13, 61, 62. Вновь образованное нежилое помещение № 1006 на кадастровый учет не ставилось, информация в ЕГРН об изменении характеристик помещения не была внесена.

К нежилому помещению № 1005 общей площадью 233,9 кв.м были отнесены помещения №№ 1, 2, 6, 7, 11, 12, 12а, 14, 16, 16а, 17, 18, 19, 21.

Помещение № 1005 было поставлено на кадастровый учет согласно кадастрового паспорта от 10 октября 2012г. с уточнением общей площади - 227,6 кв.м и присвоением К№ 16:50:100104:167.

Право собственности ООО «НПП «Новые технологии» на помещение № 1005 площадью 227,6 кв.м. подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07 декабря 2012 г. серии 16-АМ № 25327 (т.1 л.д. 37).

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что, разработав необходимую проектную документацию, получив в установленном порядке Разрешение на строительство № RU163 01000-3 6-гр от 26.02.2014 (со сроком действия 01.11.2014, в дальнейшем продлен до 01.10.2015) на реконструкцию здания НПП «Новые Технологии» по адресу: РТ, <...> (т.1 л.д. 38, 39), истец - ООО «НПП «Новые технологии» (застройщик), заключил с ответчиком – ООО «ЧОП «Скиф-К» (инвестор), инвестиционный договор на строительство нежилого помещения № 2 от 17 марта 2014 г. (т.1 л.д. 40-50).

По условиям указанного инвестиционного договора стороны пришли к соглашению о совместном строительстве объекта недвижимости в форме нежилого помещения офисного назначения (2 этаж), которое будет надстраиваться над существующим одноэтажным зданием по адресу: РТ, <...>, принадлежащим застройщику на праве собственности (п.2.1, 2.3).

ООО «ЧОП «Скиф-К» выступало инвестором, который по окончании реконструкции и получения разрешительной документации на ввод объекта в эксплуатацию обязался уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять объект инвестиционного строительства - помещения второго этажа предварительной площадью 340кв.м (пп.2.3, 2.4).

Размер инвестиций, подлежащих оплате застройщику инвестором, был определен в 11 220 000, 00 рублей из расчета 33 000, 00 рублей за 1 кв.м надстраиваемых помещений (пп. 3.1, 3.2). Срок завершения строительных работ на объекте был установлен до 01 февраля 2015 г. (п. 4.2).

Однако в срок, согласованный договором, реконструкция спорного объекта не была завершена.

В связи с нарушением застройщиком сроков завершения реконструкции ООО «ЧОП «Скиф-К» в ноябре 2016 года обратилось в суд с иском о расторжении инвестиционного договора на строительство нежилого помещения № 2 от 17.03.20214.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2017 по делу А65-28556/2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017, исковые требования ООО «ЧОП «Скиф-К» были удовлетворены частично, расторгнут инвестиционный договор на строительство нежилого помещения № 2 от 17.03.2014, с ООО «НПП «Новые технологии» пользу ООО «ЧОП «Скиф-К» взыскано 7 960 117, 03 рублей задолженности (внесенных инвестиций), 398 005 руб. 50 коп. штрафа и судебные издержки.

Возлагая на застройщика обязанность возвратить внесенные инвестиции, суд указал, что результат работ (реконструкция строения) остался в полном объеме в распоряжении ООО «НПП «Новые технологии», он не может быть отделен от объекта реконструкции, принадлежащего застройщику, который единолично получил весь результат совместной деятельности сторон.

В целях принудительного исполнения судебного решения о взыскании денежных средств Ново-Савиновским РОСП г. Казани УФССП России по РТ (ССП) было возбуждено исполнительное производство № 73705/17/16006-ИП.

Нежилое помещение № 1005, вместе с земельным участком площадью 723 кв.м по адресу: РТ, <...> были выставлены на торги. Торги дважды были признаны несостоявшимися, вследствие чего на основании ст.ст. 87, 92 Закона РФ «Об исполнительном производстве» Постановлением ССП от 25 октября 2019 г. не реализованное в принудительном порядке имущество должника, а именно, земельный участок и помещение №1005, расположенное в здании по адресу: РТ, <...>, было передано взыскателю - ООО «ЧОП «Скиф-К» (т.1 л.д. 68, 69).

Указанное Постановление, произведенную оценку имущества ООО «НПП «Новые технологии» оспаривало в Арбитражном суде Республики Татарстан в рамках дела А65-35008/2019, однако в удовлетворении соответствующего административного искового заявления было отказано (решение арбитражного суда от 31.05.2022).

В рамках дела А65-35008/2019 судом была назначена судебная экспертиза по оценке спорного имущества, производство которой было поручено экспертам АО «Бюро технической инвентаризации РТ». По результатам проведенных исследований представлено заключение эксперта № 10-22 от 25.03.2022 (т.1 л.д. 76-89).

В указанном заключении эксперта приведены технические характеристики объектов экспертизы, приложены фотоснимки. Экспертом, в частности, было указано:

- нежилое помещение № 1005 оценивается по правоустанавливающему документу, где его общая площадь составляет 227,6 кв.м, а не фактически;

- объект по ул. Профессора Мухамедьярова, д. 31, представляет собой двухэтажное строение, отделки нет, коммуникаций нет, не используется, помещение № 1005 по визуальному осмотру представляет собой пристрой, т.е. местонахождение помещения № 1005 не известно;

- на фотографиях (листы 12-14) видно отсутствие в принципе каких-либо внутренних стен, перегородок в полностью открытых в границах внешних стен строения площадей.

По мнению ООО «НПП «Новые технологии», это подтверждает, что в рассматриваемом споре речь идет о незавершенном строительством объекте, который не пригоден для использования, и в котором отсутствует как таковое обособленное помещение № 1005 с индивидуальными признаками.

Поскольку земельный участок в полном объеме перешел к ответчику в 2019 году в процессе исполнительного производства возмездно от ООО «НПП «Новые технологии», последний, по мнению истца, должен компенсировать соответствующую его часть в сумме 1 634 979 рублей.

В обоснование встречных требований ООО «ЧОП «Скиф-К» указало, что общество является собственником земельного участка площадью 723кв.м с К№ 16:50:100104:169, расположенного по адресу: РТ, <...>. На данном земельном участке расположено здание. Данное здание принадлежит ООО «НПП «Новые технологии».

ООО «НПП «Новые технологии» осуществило строительство здания, расположенного по адресу: <...>, на основании разрешения на строительство.

В соответствии с данным разрешением на строительство ООО «НПП «Новые технологии» разрешено было построить здание общей площадью 805,72кв.м. Срок действия разрешения на строительство - до ноября 2014 г.

Однако в установленный срок фактически строительство не было завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ООО «НПП «Новые технологии» не получило, за внесением изменений в учетно-технические данные в уполномоченный орган не обратилось, за регистрацией права собственности на здание в Управление Росреестра также не обратилось.

Кроме того, разрешением на строительство было предоставлено на строительство здания площадью 805,72кв.м.

При этом согласно данных ООО «НПП «Новые технологии», он является застройщиком здания общей площадью 1 311,3кв.м.

В отсутствие доказательств получения разрешения на строительство объекта площадью 1 311,3кв.м, по мнению ООО «ЧОП «Скиф-К», спорный объект имеет признаки самовольной постройки. ООО «НПП «Новые технологии» также не представлены доказательства того, что спорный объект отвечает градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан при сохранении и эксплуатации объекта.

В отсутствие доказательств получения разрешения на строительство объекта площадью 1 311,3кв.м ООО «НПП «Новые технологии» не может претендовать на указанную площадь.

По мнению ООО «ЧОП «Скиф-К», спорный объект подлежит сносу, как самовольная постройка, а у ООО «НПП «Новые технологии» отсутствует право на предъявления иска в отношении земельного участка, на котором данная постройка расположена.

ООО «ЧОП «Скиф-К» также не было согласно с размером компенсации, предложенной ООО «НПП «Новые технологии», считает, что предложенная сумма компенсации не является рыночной, поскольку стоимость земельного участка составляет более 20 000 000 рублей.

Удовлетворяя частично первоначальные требования, суд первой инстанции отметил, что на основании разрешения на реконструкцию № RU16301000-36гр от 26.02.2014, ООО «НПП Новые технологии» осуществило реконструкцию фактически принадлежащего ему здания путем надстройки второго этажа и пристройки гаража, в результате чего площадь увеличилась с 344,6кв.м до 799,3кв.м.

В соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства степень готовности объекта составляет 75%.

ООО «НПП Новые технологии» в феврале 2016 г. обратилось в адрес ФГБУ «ФКП Росреестра» с заявлением № 35-3298995 о постановке на кадастровый учет вышеуказанного объекта незавершенного строительства.

11.05.2016 органом кадастрового учета было принято решение об отказе в осуществлении кадастрового учета №1600/501/16-62211 в связи с несоответствием технического плана нормам Приказа Минэкономразвития России от 10.02.2012 N 52.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 22.08.2016 по делу А65-12073/2016 ООО «НПП Новые технологии» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия органа государственной власти.

В указанной связи суд первой инстанции пришел к выводу, что реконструкция спорного объекта была осуществлена в период действия и на основании выданного разрешения на реконструкцию №RU16301000-36гр от 26.02.2014 со сроком действия до 01.10.2015, вследствие чего спорный объект не является самовольной постройкой.

Сославшись на результаты рассмотрения дела № А65-28556/2016 о расторжении инвестиционного договора и взыскании с ООО «НПП «Новые технологии» в пользу ООО «Скиф-К» внесенных инвестиций, итоги исполнительного производства по этому делу, а также результаты рассмотрения дела № А65-35008/2019, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный объект – отдельно стоящее здание, по адресу: <...>, общей площадью (в результате реконструкции) 1 311,3 кв.м – принадлежит ООО «НПП «Новые технологии».

Заявленные требования о признании долевой собственности на здания и на земельный участок удовлетворены судом первой инстанцией исходя из площади незавершенного строительством объекта на момент обращения истца в арбитражный суд.

Однако суд апелляционной инстанции с таким выводом не соглашается.

Поскольку в срок, согласованный договором, реконструкция спорного объекта не была завершена, ООО «ЧОП «Скиф-К» в ноябре 2016 года обратилось в суд с иском о расторжении инвестиционного договора на строительство нежилого помещения № 2 от 17 марта 2014 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2017 по делу А65-28556/2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017, исковые требования ООО «ЧОП «Скиф-К» были удовлетворены частично, суд расторг инвестиционный договор на строительство нежилого помещения № 2 от 17.03.2014, с ООО «НПП «Новые технологии» пользу ООО "ЧОП "Скиф-К" взыскано 7 960 117, 03 рублей задолженности (внесенных инвестиций), 398 005, 50 рублей штрафа и судебные издержки.

Вопреки доводам истца, указанным решением его право собственности на незавершенный строительством объект признано не было.

На основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом по делу А65- 28556/2016, Ново-Савиновским РОСП г. Казани УФССП Республике Татарстан УФССП России по Республике Татарстан (ССП) было возбуждено исполнительное производство № 73705/17/16006-ИП о взыскании с ООО «НПП «Новые технологии» задолженности в размере 8 477 867 рублей 53 копейки.

Ввиду отсутствия у ООО «НПП «Новые технологии» денежных средств ССП взыскателю - ООО «ЧОП «СКИФ-К» 25.10.2019 по акту приема-передачи было передано имущество ООО «НПП «Новые технологии»:

- земельный участок площадью 723кв.м с К№ 16:50:100104:169, расположенный по адресу: РТ, <...>;

- нежилое помещение 1005 площадью 227,6кв.м с К№ 16:50:100104:167, расположенное по адресу: РТ, <...>.

При этом, как было установлено вступившим в законную силу решением суда от 31 мая 2022 года по делу А65-35008/2019, в рамках исполнительного производства ССП проводилась оценка имущества с целью определения рыночной стоимости для его реализации.

В рамках арбитражного дела А65-35008/2019 была проведена судебная экспертиза с постановкой на разрешение эксперта вопросов:

- какова рыночная стоимость недвижимого имущества (нежилого помещения), находящегося по адресу: 420039, <...>, кадастровый номер 16:50:100104:167 по состоянию на февраль 2019 года?

- какова рыночная стоимость земельного участка в полном объеме, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Мухамедьярова, кадастровый номер 16:50:100104:169?

По результатам проведенных исследований экспертом были сделаны следующие выводы:

- по первому вопросу: рыночная стоимость недвижимого имущества (нежилого помещения), находящегося по адресу: 420039, <...>, кадастровый номер 16:50:100104:167 по состоянию на февраль 2019 года составляет: 4 723 600;

- по второму вопросу: рыночная стоимость земельного участка в полном объеме, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Мухамедьярова, кадастровый номер 16:50:100104:169 по состоянию на февраль 2019 года составляет: 3 885 500 рублей.

Оспаривая действия судебного пристава-исполнителя, ООО «НПП «Новые технологии» в деле А65-35008/2019 ссылалось на то, что реальная его площадь переданного ответчику помещения на момент его передачи составляла 1311,3 кв.м.

Отклоняя этот довод, суд первой инстанции в решении по делу А65-35008/2019 сделал вывод о том, что у заявителя не возникало права собственности в отношении объекта недвижимости общей площадью 1311,3 кв. м.

Этот вывод был поддержан судами апелляционной инстанции и кассационной инстанции.

Представленные в дело документы свидетельствуют о том, что после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 07.12.2012 в собственности истца оставалось только помещение № 1105 общей площадью 227,6 кв.м, включающее помещения на 1 этаже с номерами на поэтажном плане 1, 2, 6, 7, 11, 12, 12а, 14, 16, 16а, 17, 18, 19, 21 (том 1, л.д. 37).

Доказательства наличия регистрации за истцом права собственности на иные помещения в здании, расположенном по адресу <...>, в дело не представлены.

Согласно данным технического паспорта нежилого помещения №1005, составленного РГУП БТИ по состоянию на 02.08.2012 общая площадь помещений здания (помещения) составляла 227,6кв.м; помещение №1005 представляет собой совокупность помещений, а именно помещений под номерами №№ 1, 2, 6, 7, 11, 12, 12а, 14, 16, 16а, 17, 18, 19, 21, расположенных в одноэтажной части здания под литером Г8.

При проведении судебной экспертизы в рамках настоящего дела эксперту был задан вопрос:

Существует ли в натуре на первом этаже нежилого здания по адресу: РТ, г. Казань, ул. Профессора Мухамедьярова, д.31, помещение №1005 общей площадью 227,6кв.м, кадастровый №16:50:100104:167?

Ответ на данный вопрос:

Помещение №1005 общей площадью 227,6кв.м с кадастровым номером 16:50:100104:167 на первом этаже нежилого здания по адресу: РТ, <...>, в натуре не существует, так как перегородки, определяющие часть внешних границ выделенного на первом этаже помещения №1005 демонтированы, но сохранены наружные несущие кирпичные стены, определяющие часть внешних границ, также пространство (площадь или объем, заключенные в физических и в условных границах), в котором располагалось помещение №1005.

При этом эксперт указал, что, восстановление (выделение в натуре) помещения №1005 путем устройства перегородок технически возможно.

В соответствии с ч.1 и 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Статья 251 ГК РФ решает вопросы перехода доли в праве собственности на уже существующее имущество при его дальнейшей реализации.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (ч.3 ст. 252 ГК РФ).

Учитывая, что в ходе исполнения решения по делу А65-28556/2016 к ответчику перешло право собственности на помещение № 1105 общей площадью 227,6 кв.м, а право собственности истца на другие помещения в здании не зарегистрированы, разрешение на возведение здания общей площадью 1311,3 кв. м. истцом не было получено, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания объекта незавершенного строительства общей проектной площадью 1 311,3 кв.м общей долевой собственностью.

Кроме того, в ходе исполнения решения по делу А65-28556/2016 к ответчику перешло право собственности на весь земельный участок, на котором расположен спорный объект.

При этом право собственности на оставшиеся помещения не были переданы ООО «Частное охранное предприятие «Скиф-К» исключительно в связи с тем, что права на них в ЕГРН зарегистрированы не были.

Удовлетворение заявленных истцом требований о признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства и на земельный участок привело бы к пересмотру результатов, достигнутых в ходе исполнительного производства по делу А65-28556/2016, и выводов, сделанных при рассмотрении дела № А65-35008/2019.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 декабря 2011 года N 30-П указал, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановления от 21 декабря 2011 года N 30-П и от 8 июня 2015 года N 14-П; определения от 6 ноября 2014 года N 2528-О, от 17 февраля 2015 года N 271-О и др.).

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 27.10.2014 № 309-КГ14-2335 по делу № А76-14972/2021, преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

С учетом изложенного в удовлетворении первоначальных требований следует отказать.

Настаивая на удовлетворении встречных требований о признании здания, расположенного по адресу <...>, самовольной постройкой, и об обязании ООО «НПП «Новые технологии» его снести, ответчик ссылается на несоответствие площади здания, указанной в Разрешении на строительство № RU16301000-36-гр от 26.02.2014 и в представленном истцом Техническом плане здания.

Между тем, из представленных в дело документов следует, что ООО «НПП «Новые технологии», как собственником части здания и земельного участка, в 2013 году было принято решение осуществить реконструкцию этого одноэтажного северного крыла.

В соответствии со ст.ст. 1 (п.14), 48, 51, 52 Градостроительного кодекса РФ был проведен ряд работ. Разработан и согласован в МКУ «Управление архитектуры и градостроительства Исполкома МО г.Казани» 19.03.2013 Эскизный проект здания. Он предусматривал в рамках реконструкции пристройку помещений во дворе, надстройку 2-го этажа и скатную высокую кровлю с окнами. На его основе в этом же году был разработан подробный с чертежами Рабочий проект реконструкции здания.

26.02.2014 истцом в установленном порядке было оформлено Разрешение на строительство № RU16301000-36-гр - реконструкцию здания по адресу: РТ, <...>. На основании которого в 2014 – 2015 годах проводился комплекс строительно-монтажных работ.

В соответствии с пунктами 25, 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" отсутствие разрешения на строительство не является единственным основанием для сноса объекта, если нет других признаков самовольной постройки. Не может создаваться дисбаланс между публичным и частным интересом, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Поэтому необходимо проверять соответствие постройки требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Для этого назначается судебная строительно-техническая экспертиза.

Поскольку само по себе нарушение срока выполнения работ, указанного в разрешении, о создании самовольной постройки не свидетельствует, именно на ООО «ЧОП «Скиф-К», как на заявителе иска о сносе, лежала обязанность представления доказательств нарушения при реконструкции градостроительных и строительных норм и правил.

На неоднократные предложения суда подтвердить такие нарушения, доказать, что сохранение постройки в существующем виде нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан путем проведения судебной строительно-технической экспертизы, ООО «ЧОП «Скиф-К» как заявитель встречного иска отказался.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что этажность объекта реконструкции в Разрешении от 26.02.2014 не была указана, только общая площадь строения – 805, 72 кв.м. При этом в Эскизном проекте она была определена в 740 кв.м., в Рабочем проекте - 1 270, 5 кв.м.

Разрешение на строительство и/или реконструкцию выдается в соответствии с согласованным проектом, часть которого на реконструкцию здания 2013 года была представлена ООО «НПП «Новые технологии» в материалы дела. Из него следует, что объект представляет собой двухэтажное здание с чердаком.

Эксперт в судебном заседании подтвердил, что здание фактически соответствует представленному проекту. С учетом изложенного довод ООО «ЧОП «Скиф-К» о том, что этажность объекта не соответствует проекту, суд считает несостоятельным.

Сама по себе позиция истца, просившего установить размер его доли исходя из фактически возведенной площади, не могла служить основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой.

Кроме того, обращаясь с иском о сносе здания, ответчик исходил из того, что право собственности на часть помещений в этом здании принадлежит истцу.

Между тем, помещение № 1005 в указанном здании принадлежит ответчику на праве собственности. Право собственности на другие помещения за истцом не зарегистрировано.

Согласно пункту 1 статьи 287.2 Гражданского кодекса Российской Федерации при

государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

При рассмотрении апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции принимались меры к мирному урегулированию спора, однако из объяснений сторон следовало, что они не заинтересованы в сохранении или реконструкции объекта незавершенного строительства, а истец не готов рассматривать вопрос о компенсации ответчику рыночной стоимости земельного участка или о его аренде.

При таких обстоятельствах оснований для изменения решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением первоначального иска подлежат отнесению на истца, в связи с рассмотрением встречного иска – на ответчика. Поскольку апелляционная жалоба ответчика удовлетворена только в части отмены решения об удовлетворении первоначального иска, 50 % расходов по государственной пошлине, оплаченной при подаче апелляционной жалобы, подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2025 по делу № А65-21963/2023 изменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении первоначального искового заявления отказать.

В части отказа в удовлетворении встречного иска решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2025 оставить без изменения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Новые технологии» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Скиф-К» расходы по апелляционной жалобе в размере 15 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Е.В. Коршикова

С.Ш. Романенко