Постановление от 30 июля 2025 г. по делу № А21-14130/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-14130/2024
31 июля 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В. судей Ракчеевой М.А., Целищевой Н.Е. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии:

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 23.08.2024 от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 13.02.2025

(посредством системы веб-конференции)

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6492/2025)

Администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.02.2025 по делу № А21-14130/2024 (судья

ФИО4), принятое по иску

общества с ограниченной ответственностью «Пластконструкция» к Администрации городского округа «Город Калининград»

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019 и договор аренды земельного участка № 91/2024-А от 10.07.2024о

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Пластконструкция» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – ответчик, Администрация) с иском о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019 и договор аренды земельного участка № 91/2024-А от 10.07.2024.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 10.02.2025 заявленные требования были удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на необоснованность срока, на который истец просит продлить спорный договор.

Определением апелляционного суда от 19.05.2025 судебное заседание было отложено, впоследствии в судебном заседании неоднократно объявлялся перерыв.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителей сторон, которые поддержали ранее изложенные ими позиции.

К настоящему судебному заседанию от истца в материалы дела поступили письменные пояснения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с постановлением Администрации от 29.06.2018 № 661 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в границах ул. Островского, <...> в г. Калининграде» и протоколом о результатах аукциона по извещению о проведении торгов № 230419/0092515/01 (2-зт-2019) от 11.06.2019 по лоту № 1 10.09.2019 между истцом (инвестор) и Администрацией заключен договор о развитии застроенной территории № 1/рТ (далее – договор о развитии).

Во исполнение положений п. 3.1.2 договора о развитии 10.07.2024 между истцом (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 91 /2024-А сроком до 09.09.2025.

Согласно договору о развитии инвестор принял на себя обязательства своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить мероприятия по развитию застроенной территории в границах ул. Островского, д 1, 2, 3 в г. Калининграде.

В соответствии с п. 3.3.3 договора о развитии инвестор обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

По соглашению с собственниками жилых помещений в счет выкупной цены им могут быть переданы жилые помещения.

Пунктом 3.3.3 договора о развитии установлен максимальный срок исполнения обязательства - 01.07.2020.

Общий срок исполнения обязательств установлен п. 3.3.9 договора о развитии и составляет 6 лет - до 09.09.2025.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.05.2021 по делу № А21-11399/2020 срок исполнения обязательств, указанных в п. 3.3.3. договора о развитии, продлен до 01.06.2022.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.02.2023 по делу № А21-8400/2023 срок исполнения обязательств, указанных в п. 3.3.3. договора о развитии, продлен до 01.07.2023.

При рассмотрении указанных дел судами установлено, что задержка в выполнении Обществом обязательств, предусмотренных п. 3.3.3 договора, явилась следствием отсутствия решения Администрации об уплате выкупной цены за изымаемые объекты, которое в свою очередь не могло быть принято Администрацией в связи с отказом собственников от подписания соглашений об изъятии и определении размера возмещения за недвижимое имущество.

Как установлено судом первой инстанции, обязательства Администрации по предоставлению жилых помещений фактически выполнены в августе 2023 года.

Таким образом, как полагает истец, нарушение сроков исполнения обязательств, установленных п. 3.3.3 договора о развитии, произошло не по вине

Общества, и по отношению к первоначальному сроку (01.07.2020) составило 1 157 дней (с 01.07.2020 по 31.08.2023).

В ходе исполнения условий договора расселено 18 квартир, при этом Общество предоставило 37 квартир, в которых сделан ремонт. Также Общество выплатило компенсацию за изъятые гаражи в сумме 887 000 руб.

Исходя из положений договора о развитии при надлежащем исполнении Администрацией принятых на себя обязательств договор аренды должен быть заключен не позднее 01.10.2020 с учетом положений п. 3.1.2. договора о развитии, а также приложения № 2 к нему, со сроком действия до 09.09.2025, т.е. на 1 805 дней.

Общество приняло на себя обязательства по выполнению в установленные сроки работ по строительству объектов на застроенной территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке застроенной территории, включая ввод объектов в эксплуатацию, а также строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории (п. 3.3.9, п. 3.3.10 договора о развитии).

Срок действия договора аренды установлен с 10.07.2024 по 09.09.2025, т.е. на 427 дней.

Однако истец полагает, что в указанный срок выполнить перечисленные выше обязательства невозможно.

В связи с этим 06.09.2024 Общество обратилось в Администрацию с просьбой о внесении следующих изменений в договор о развитии и в договор аренды земельного участка: в договоре о развитии п. 3.3.9 изложить в следующей редакции: «3.3.9. Осуществить строительство объектов на застроенной территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке застроенной территории. Максимальный срок жилищного или иного строительства, включая ввод объектов в эксплуатацию, установить до 19 июня 2029 года»; пункт 4.1 изложить в следующей редакции: «4.1. Настоящий договор считается заключенным и действует до 19 июня 2029 года»; в договоре аренды п. 2.1 изложить в следующей редакции: «2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается с даты подписания сторонами договора и действует до 19 июня 2029 года (в соответствии с договором о развитии застроенной территории от 10.09.2019 № 1/рт)».

04.10.2024 Администрация направила Обществу уведомление об отказе во внесении изменений в договоры, ссылаясь на положения ст. 46.1 - 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавших на момент заключения договора о развитии.

Указанные выше обстоятельства послужили Обществу основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019, поскольку ответчик отказал во внесении соответствующих изменений в Договор № 1/рт и в Договор аренды (исх. № и-КГРиЦ-10072 от 04.10.2024 г.) во внесудебном порядке.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

На момент заключения договора о развитии отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулировались положениями ст. 46.1 - 46.11 ГрК РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования

механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со ст. 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в указанный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 25 и 28 ст. 46.3 данного Кодекса.

В ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства, а другая - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам

определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

По своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

В процессе взаимодействия с Администрацией при исполнении договора о развитии Общество столкнулось с препятствиями, не позволившими ему в установленный договором срок выполнить все обязательства по договору, в том числе ввиду несвоевременного неисполнения Администрацией обязанностей, возложенных на него как на орган местного самоуправления, что подтверждается материалами дела.

Условия договора о развитии застроенной территории предполагают возникновение в процессе исполнения такого договора действий органа местного самоуправления, обусловленных его административной функцией. Обязанность органа местного самоуправления по осуществлению таких функций предусмотрена существующим законодательством и является условием (административными предпосылками) исполнения другой стороной своих обязательств по договору.

Как разъяснено в п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) от 25.11.2020, поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Согласно п. 1 и 2 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении контракта, являются основаниями для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В рассматриваемом случае Абщество вправе требовать изменения договора о развитии, так как в настоящее время действуют одновременно все четыре условия, установленные п. 2 ст. 451 ГК РФ:

1) на момент заключения договора о развитии истец не предполагал, что расселение жильцов будет произведено Администрацией с существенным нарушением срока, установленного п. 3.3.3 договора: вместо 01.07.2020 расселение завершено в августе 2023 года;

2) Калининградский областной суд установил обязанность Администрации по предоставлению жилых помещений жильцам, в связи с чем Общество не имело возможности повлиять на ход исполнения указанных обязательств;

3) при расторжении договора о развитии застроенной территории для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, поскольку стороны приступили к его исполнению; договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен, в том числе, в целях переселения жителей аварийных домов подлежащих сносу в новые дома, и Общество уже приступило к исполнению этого договора.

При надлежащем исполнении Администрацией обязательств по договору о развитии срок для выполнения обязательств Обществом составил бы 1 805 дней, в то время как в связи с несвоевременным исполнением обязательств Администрацией указанный срок сократился до 427 дней, что делает невозможным строительство объектов на застроенной территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке застроенной территории, а также ввод объектов в эксплуатацию до 09.09.2025, в связи с чем Общество понесет ущерб и в значительной степени лишится того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора о развитии;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что Общество несет риск изменения обстоятельств, связанных с нарушением Администрацией срока исполнения обязательств по расселению жильцов.

В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.12.2012 № 32-П), определения от 06.07.2000 № 133-О и от 05.03.2013 № 436-О), положений Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» орган местного самоуправления в своих действиях должен руководствоваться общественным интересом.

При заключении договора о развитии застроенной территории общественный интерес заключается в том, что снос зданий в связи с износом, аварийностью, ветхостью и т.д. осуществляется за счет средств компании-застройщика, а также компания-застройщик осуществляет строительство новых зданий.

Таким образом, при реализации договора развития застроенной территории происходит обновление жилищного фонда, решаются социально-экономические проблемы территории, договор развития застроенной территории является социально значимым.

Такая же позиция выражена Верховным Судом Российской Федерации в п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) от 25.11.2020, где указано, что в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

При изложенных обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, продление срока действия договоров будет способствовать решению вопросов расселения аварийных жилых домов и обновления жилищного фонда.

В свою очередь прекращение договоров противоречит общественным интересам и повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договоров на измененных условиях.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1, 3 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде; в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

То обстоятельство, что договор о развитии заключен по результатам аукциона, не препятствует его продлению в процессе исполнения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке согласно ст. 450, 451 ГК РФ.

Кроме того, как указано выше, в рассматриваемом случае необходимость продления договоров обусловлена не бездействием Общества, а нарушением исполнения обязательств по договору самой Администрацией, что установлено названными выше судебными актами и в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ не требует повторного доказывания.

Доводы Администрации о том, что в случае, если бы аукционной документацией предусматривался испрашиваемый Обществом срок выполнения обязательств по договору о развитии, аукцион проводился бы с большим количеством участников и цена договора могла бы быть больше, документально не подтверждены, носят предположительный характер.

Равным образом при изложенных выше обстоятельствах не подтверждены и доводы Администрации о том, что ряд действия по договору о развитии Общество могло выполнять параллельно с процедурой расселения жильцов аварийных домов.

Принимая во внимание срок нарушения Администрацией условий п. 3.3.3 договора о развитии, а также то, что п. 2.1 договора аренды срок его действия установлен в зависимости от срока, предусмотренного п. 3.3.9 договора о развитии, суд первой инстанции обоснованно счел требования Общества правомерными и удовлетворил их.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.02.2025 по делу № А21-14130/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир

Судьи М.А. Ракчеева

Н.Е. Целищева