Решение от 29 апреля 2025 г. по делу № А40-249322/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-249322/24-150-1795
г. Москва
30 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мироваровым М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "ОБОРУДОВАНИЕ И СРЕДСТВА АЭРОНАВИГАЦИИ" (141070, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ФИО1, Г ФИО1, УЛ ЦИОЛКОВСКОГО, Д. 14/16, ПОМЕЩ. 2, ОФИС 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2007, ИНН: <***>)

к АО "УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ" (119021, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХАМОВНИКИ, УЛ ТИМУРА ФРУНЗЕ, Д. 11, К. 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.02.2024, ИНН: <***>)

о признании договора от 25.06.2024 № ФРТ-118/24А недействительным, взыскании                   2 949 980 руб.,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ОБОРУДОВАНИЕ И СРЕДСТВА АЭРОНАВИГАЦИИ  обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО "УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ" о признании договора от 25.06.2024 № ФРТ-118/24А недействительным, взыскании                      2 949 980 руб., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке              ст. 49 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика полагал правомерным в удовлетворении иска отказать.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Учитывая надлежащее уведомление сторон о дате, времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства дела по существу определением о принятии дела к производству, отсутствие возражений сторон на переход к рассмотрению дела по существу в суде первой инстанции, суд в соответствии с ч. 4 ст. 137 АПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.06.2024 № 12 "О подготовке дела к судебному разбирательству в арбитражном суде", завершил предварительное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование исковых требований, между ООО "Оборудование средства аэронавигации" (ООО "ОСА", Субарендатор) и ООО "Изумруд" (ИНН <***>) (Арендатор) 15 мая 2024 года был заключен Договор краткосрочной субаренды № 003-ИЗУ/24А (далее по тексту - Договор аренды 1).

В соответствии с п. 1.1 Договора аренды 1, Арендатор передает, а Субарендаторпринимает во временное пользование (в аренду) нежилые помещения (в дальнейшем -Помещения, Помещение), а также принять во временное пользование (на условиях неисключительного пользования) площадь общего пользования, расположенную в указанном строении.

Помещения предоставляются Субарендатору для осуществления хозяйственной деятельности определяемой его Уставом и настоящим договором. Общая площадь предоставляемых помещений - 728,2 кв.м.

Согласно исковому заявлению, арендатор передал, а субарендатор принял во временное пользование Помещения, что подтверждает подписанный 15.05.2024 сторонами Акт приема-передачи.

19 июня 2024 года по электронной почте ООО "ОСА" получило уведомление о предложении заключить договор аренды Помещения с АО "Управление недвижимостью" (ИНН <***>, Ответственный хранитель, Ответчик).

Основанием для оформления договорных отношений Ответственный хранитель  указал определение Мещанского районного суда г. Москвы о принятии обеспечительных мер по гражданскому делу № 2-7418/2024. Также в уведомлении указано, что в случае непредставления документов для оформления договора аренды, Ответственный хранитель ограничит доступ к Помещениям.

25 июня 2024 года между ООО "ОСА" и АО "Управление недвижимостью" был подписан Договор № ФРТ-118/24А Аренды нежилого помещения, заключаемый на неопределенный срок (Договор аренды) с протоколом разногласий. Срок действия Договора аренды указан с 19 июня 2024 года.

Согласно п. 4.6. Договора аренды, в качестве гарантии исполнения своих обязательств по настоящему Договору Арендатор обязуется уплатить Ответственному хранителю обеспечительный взнос в сумме, равной - однократной сумме Базовой арендной платы (пункт 4.1.1 настоящего Договора) и Эксплуатационного платежа (пункт 4.1.2 настоящего Договора): 670 450,00 (Шестьсот семьдесят тысяч четыреста пятьдесят рублей 00 копеек). Оплата обеспечительного взноса осуществляется Арендатором в течение 2 (двух) дней с момента подписания настоящего Договора либо на основании настоящего Договора, либо на основании отдельного счета, выставленного Ответственным хранителем.

Как пояснено в иске, Истец, под угрозой ограничения Ответчиком доступа к Помещениям, перечислил 19.09.2024 года денежные средства в размере 670 450 (шестьсот семьдесят тысяч четыреста пятьдесят) рублей в качестве обеспечительного платежа по Договору аренды.

Ответчик Определением Мещанского районного суда г. Москвы по гражданскому делу № 2-7418/2024 назначен ответственным хранителем здания, расположенного по адресу: <...>, в котором и расположены нежилые помещения, арендуемые Истцом для ведения хозяйственной деятельности.

В данном случае Ответственный хранитель при получении объекта ответственного хранения в виде нежилого помещения направляет уведомление всем арендаторам с предложением заключить новый договор аренды.

В проекте нового договора аренды ответственный хранитель повышает размер арендных платежей и вменяет в обязанности Субарендатора выплатить обеспечительный взнос.

Истец считает, что действия Ответственного хранителя являются незаконными

Ссылаясь на то, что заключенный между Истцом и Ответчиком договор N ФРТ-118/24А Аренды нежилого помещения, заключаемый на неопределенный срок от 25.06.2024 года является недействительным, поскольку нарушает требования закона, закрепленные в ст. 608 ГКРФ, истец обратился в суд с настоящим иском.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 167 ГК РФ).

Как явствует из материалов дела,  Определением Мещанского районного суда города Москвы от 10.06.2024 по гражданскому делу № 2-7418/2024 (далее также Судебный акт) Имущество передано Ответчику на безвозмездное ответственное хранение.

Истец в обоснование иска ссылается на положения ч.1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Более того Истец считает, что у Ответчика отсутствуют права владения и пользования имуществом, и как следствие у Ответчика нет прав на заключение договоров аренды.

По мнению суда, данный подход является ошибочным и не учитывающим факт отсутствия перехода права собственности к Ответчику на объекты недвижимости и судебного акта, регулирующего права и обязанности Ответчика в арендных отношениях.

Суд принимает во внимание, что ответчику передано Имущество на безвозмездное ответственное хранение с правом владения и пользования (фактическое управление имуществом, судебный секвестр) до вступления решения суда в законную силу, в том числе с правом на заключение, изменение и расторжение договоров (соглашений) с арендаторами.

В соответствии с Судебным актом Ответчик не является правопреемником всех либо отдельных прав и (или) обязанностей собственника (генерального арендодателя) Имущества. Права и обязанности Ответчика, связанные с ответственным хранением Имущества, производны от Судебного акта и норм действующего законодательства, регулирующего институт ответственного хранения. Ответчику указанное имущество не продано, не подарено, а передано на временное хранение.

При этом основная обязанность Ответчика — это сохранение предмета хранения в надлежащем виде, аккумулирование полученной выручки на специальном счете и после вступления в силу решения суда передача Имущества лицу, указанному в судебном акте. Доходы от использования Имущества могут быть использованы только на его содержание. У ответственного хранителя отсутствует коммерческая составляющая, ответственное хранение является безвозмездным и не предусматривает получение Ответчиком прибыли.

То есть реализованная судом правовая конструкции соответствует положениям ст. 926 ГК РФ, согласно которой вещь, являющаяся предметом спора между двумя или несколькими лицами, может быть передана на хранение в порядке секвестра по решению суда (судебный секвестр), при этом хранитель, осуществляющий хранение вещи в порядке секвестра, имеет право на вознаграждение за счет спорящих сторон, если договором или решением суда, которым установлен секвестр, не предусмотрено иное.

Согласно требованиям главы 47 ГК РФ передача Объектов недвижимости на хранение по своей правовой природе не предусматривает перехода права собственности. То есть Ответчик, осуществляя безвозмездное хранение, не заменяет ни собственника, являющего генеральным арендодателем (ООО «ППК Медная Фольга»), ни ООО «ИЗУМРУД», являющего арендодателем в договоре субаренды с ООО «Оборудование и средства аэронавигации».

Ответчик, являясь Ответственным хранителем, действуя безвозмездно, уполномочен судом управлять имуществом для поддержания функционирования бизнес-центра, а также аккумулирования средств на специальном счете. Содержание ситуации можно описать, как временное управление без извлечения прибыли. При этом соответствующие права и обязанности, связанные с ответственным хранением Объекта, Ответчик несет с даты его передачи на ответственное хранение во исполнение Судебного акта и по дату вступления решения суда в законную силу (либо по дату отмены Судебного акта; далее по тексту – «Период ответственного хранения»), в том числе, права и обязанности, связанные со встречным исполнением договоров аренды либо субаренды, заключенных ранее иными организациями (в частности, собственником Объекта, генеральным арендатором), но только вытекающие из правоотношений, возникших (которые возникнут) в указанный Период ответственного хранения.

Вследствие изложенного, Ответчик после принятия на ответственное хранения Торгового центра уведомил всех его арендаторов и предложил им заключить договор аренды на неопределенный срок, для аккумулирования выручки от аренды на специальном счете, как указано в Судебном акте.

Размер арендной платы был рассчитан исходя из среднерыночной ставки в данном районе. Обязательство по внесению обеспечительного платежа также является стандартной практикой при заключении такого рода договоров.

Истец не был лишен права отказа от заключения договора аренды с Ответчиком, более того он и в настоящее время имеет право по расторжению договора аренды № ФРТ-118/24А в установленном договором порядке.

В свою очередь внесение арендных платежей по указанному договору на счет Ответчика подтверждает факт действия и исполнения договора сторонами.

При указанных обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 - 310, 166-                168 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья                                                                                                                А.Э. Михайлова