Решение от 6 марта 2018 г. по делу № А51-27670/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-27670/2017
г. Владивосток
06 марта 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Производственно-Строительная компания "Восток-Строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии третьих лиц: ФИО2, ФИО3 о признании незаконным решения,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО4, доверенность от 01.12.2017, паспорт;

от ФИО2: представитель ФИО5, доверенность от 01.12.2017, паспорт.

от ответчика, от ФИО3: не явились, извещены,

установил:

заявитель - общество с ограниченной ответственностью Производственно-Строительная компания "Восток-Строй" (далее – общество, ООО ПСК "Восток-Строй") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к ответчику - управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – управление, Росреестр, государственный регистратор) о признании незаконным решения от 23.10.2017 № 25/001/010/2017-3888 о приостановлении государственной регистрации прекращения договора № 1с-3с/Д-Ас участия в долевом строительстве.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 30.11.2017, 31.01.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3.

Заявление подано со ссылками на статьи 26, 29 Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее – Закон о регистрации), статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и мотивированы нарушением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемым решением.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился, представил в материалы дела письменный отзыв, ходатайствует о рассмотрении заявления в его отсутствие.

ФИО2 письменный отзыв по заявлению в материалы дела не представил.

ФИО3, согласно письменному отзыву поддерживает требования заявителя.

В настоящем судебном заседании представитель общества заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит признать незаконным решение от 23.10.2017 № 25/001/010/2017-3888 о приостановлении государственной регистрации прекращения договора № 1с-3с/Д-Ас участия в долевом строительстве, заключенного между ООО Производственно-Строительной компании "Восток-Строй" и ФИО2 21.04.2008; признать незаконным решение от 23.10.2018 № 25/001/010/2017-3888 об отказе в государственной регистрации прекращения договора № 1с-3с/Д-Ас участия в долевом строительстве, заключенного между ООО Производственно-Строительной компании "Восток-Строй" и ФИО2 21.04.2008; обязать осуществить государственную регистрацию прекращения договора № 1с-3с/Д-Ас участия в долевом строительстве, заключенного между ООО Производственно-Строительной компании "Восток-Строй" и ФИО2 21.04.2008 путем погашения записи от 07.08.2013 № 25-25-01/109/2013-335 о государственной регистрации договора № 1с-3с/Д-Ас участия в долевом строительстве от 21.04.2008.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ ходатайство отклонил в связи с тем, что заявлено новое требование, которое подлежит рассмотрению в отдельном производстве.

Представитель ФИО2 в судебном заседании дал устные пояснения по заявленным требованиям, согласно которым считает оспариваемое решение государственного регистратора законным и обоснованным, в удовлетворении требований просит отказать.

Ответчик и ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.

Лица, участвующие в деле поддержали ранее изложенные позиции по делу.

Рассмотрев в судебном заседании материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

18.04.2008 ФИО3 (участник долевого строительства) и ООО ПСК «Восток-Строй» (застройщик) заключили предварительный договор №1с-Зс/Д-Ас, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве жилого дома по ул. Славянской, 17 в г. Владивостоке.

Во исполнение условий предварительного договора 2.03.2012 ФИО3 и ООО ПСК «Восток-Строй» заключили договор №294 долевого участия в строительстве, по условиям пункта 1.1 которого застройщик ООО ПСК «Восток-Строй» обязался в предусмотренный договором срок построить жилой дом по адресу: <...>, срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома - II квартал 2012.

Согласно п. 1.3 договора № 294 застройщик обязался передать участнику долевого строительства по окончании строительства объект недвижимости - трёхкомнатную квартиру, строительный номер 294, на десятом этаже жилого дома №17 по ул. Славянской, г. Владивостоке, план на отметке 28.000. в осях 1 с-Зс/Д-Ас.

21.04.2008 ООО ПСК «Восток-Строй» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключили договор №1с-Зс/Д-Ас участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, по условиям которого застройщик обязался обеспечить строительство указанного дома и по его завершении передать участнику долевого строительства помещение, находящееся на техническом этаже (в осях 1с-Зс/Д-Ас) общей площадью 109,03 кв. метра в соответствии с проектной документацией, а участник долевого строительства обязался принять и оплатить данное помещение.

Согласно пункту 4.1. договора №1с-Зс/Д-Ас стоимость подлежащего передаче по окончании строительства помещения составляет 2889295руб.

07.08.2013 на основании решения Ленинского районного суда города Владивостока Приморского края от 18.04.2013 в Единый государственный реестр внесена запись о регистрации (регистрационный номер 25-25-01/109/2013-335) договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <...> от 21.04.2008 №1с-Зс/Д-Ас, на объект долевого строительства: нежилое помещение будет находиться в доме на техническом этаже, в осях 1с-Зс/Д-Ас, общей площадью 109, 03 кв.м., местоположение: <...>, дольщик - ФИО2.

В соответствии с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 11.09.2017 решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 18.04.2013 отменено, по делу принято решение об отказе ФИО2 в удовлетворении заявленных требований.

09.10.2017 в управление через многофункциональный центр оказания государственных услуг во Владивостокском городском округе с заявлением об осуществлении государственной регистрации сделки о расторжении (прекращении) договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <...> №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008 обратилось ООО ПСК «Восток-Строй».

23.10.2017 управление, руководствуясь пунктами 5,7,9 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, приостановило государственную регистрацию прав сроком до 23.01.2018.

Посчитав приостановление государственной регистрации незаконным, ООО ПСК «Восток-Строй» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд считает заявленное требование необоснованным и не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1).

Основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного материалами дела должен быть подтвержден факт несоответствия действий Росреестра при принятии оспариваемого заявителем решения о приостановлении действий по осуществлению государственной регистрации закону или иному правовому акту.

Исследовав материалы настоящего дела, проверив решение о приостановлении действий по осуществлению государственной регистрации права на предмет несоответствия его закону или иному правовому акту, суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что оспариваемое уведомление Росреестра о приостановлении государственного кадастрового учета не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя.

Отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются с 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона о регистрации).

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч. 4 ст. 1 Закона о регистрации).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ (ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации).

Согласно части 1, пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Таким образом, процедура государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав носит заявительный характер.

Как усматривается из буквального содержания заявления от 09.10.2017 общество обратилось в Росреестр с заявлением о регистрации сделки о расторжении (прекращении) договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <...> №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008, предоставив в качестве основания апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 11.09.2017.

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В соответствии с разделом 8 договора №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008 помимо оснований досрочного прекращения его действия, предусмотренных законодательством Российской Федерации, возможно в так же в ряде случаев предусмотренных сторонами.

В соответствии с п.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) существенным условием договора долевого участия в строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с п.п.4,5 ст.5 Закона №214-ФЗ систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Статьей 9 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона (по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку), предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В рассматриваемом случае, установленная Законом №214-Ф процедура для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора соблюдена не была, доказательств обратного в материалы дела заявителем не предоставлено.

Таким образом, законом №214-ФЗ предусмотрено право застройщика отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора только при нарушении срока оплаты, предусмотренного договором. Данные положения законодательства в соответствии с Обзором судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), расширительному толкованию не подлежат.

При этом как следует из материалов дела, в том числе из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 11.09.2017, представленного заявителем в качестве основания для регистрации сделки о расторжении (прекращении) договора, между сторонами договора имеется спор о проведении фактической оплаты по договору №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008.

Вместе с тем, указанное апелляционное определение не содержит выводов о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008, следовательно, такое требование судом в рамках, рассмотрения, указанного спора не разрешалось.

Сам по себе, вывод судебной коллегии об отсутствии у суда первой инстанции полагать установленным факт исполнения ФИО2 обязательств по оплате по договору №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008, не может заменить процедуру, установленную Законом №214-Ф для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве и тем более, не может служить основанием для вывода о наличии сделки о расторжении (прекращении) договора №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008.

Из письменных и устных пояснений лиц участвующих в деле, так же следует, что фактически сделка о расторжении (прекращении) договора №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008 сторонами не заключалась. Доказательств обратного заявителем в материалы дела не представлено.

Согласно п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшею Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Абзацем 3 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" установлено, что если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр

Таким образом, суд приходит к выводу, что управление Росреестра правомерно, исходя из установленных при проведении правовой экспертизы обстоятельств о наличии между сторонами спора о расторжении договора, положений статьи 29 Закона о регистрации, приняло решение о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации сделки расторжения (прекращение) договора участия долевом в строительстве, указанное решение принято полномочным органом в пределах его компетенции, с соблюдением установленной процедуры.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя установленные законом: этапы, одним из которых является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 4 ст. 29 Закона о регистрации орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из действий, в том числе: уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.п. 2).

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ст. 26 Закона о регистрации).

Таким образом, из приведенной нормы Закона о регистрации, следует, что уведомлением о приостановлении государственной регистрации сделки о расторжении (прекращении) договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <...> №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008, права и законные интересы заявителя не нарушены, так как уведомление от 23.10.2017 № 25/001/010/2017-3888 не является окончательным решением при разрешения заявления ООО ПСК «Восток-Строй», кроме того при устранении причин препятствующих государственной регистрации, производство по рассмотрению возобновляется.

Поскольку Росреестр, исходя из его компетенции и пакета документов приложенного к заявлению, не имел возможности с определенностью установить наличие (заключение) сделки о расторжении (прекращении) договора долевого участия №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008, заявленной ООО ПСК «Восток-Строй» к государственной регистрации, следовательно правовых оснований для регистрации такой сделки, у Росреестра не имелось.

Кроме того, приостанавливая государственную регистрацию и тем самым предлагая заявителю представить дополнительные документы, сведения и пояснения, регистрирующий орган действовал с соблюдением требований законодательства и не нарушил права и законные интересы заявителя.

Вместе с тем, заявитель предоставленным ему правом в срок до 23.01.2018, установленный государственным регистратором, не воспользовался, в орган регистрации с уточнениями, пояснениями, дополнительными документами к поданному заявлению не обращался, в связи с чем, довод о некорректности заполнения специалистом многофункционального центра оказания государственных услуг во Владивостокском городском округе, при условии собственноручного подписания подателем заявления от 09.10.2017 о государственной регистрации сделки о расторжении (прекращение) договора долевого участия №1с-Зс/д-Ас от 21.04.2008, судом отклоняется, как не обоснованный.

В силу п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Следовательно, в данном случае, отсутствуют основания, предусмотренные ст.13 ГК РФ, которые одновременно необходимы для признания решения регистрирующего органа незаконным.

Исходя из указанного, решение уполномоченного органа по приостановлению государственной регистрации соглашения о расторжении договора, не связанного с отчуждением имущества прав заявителя не нарушает.

В соответствии ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении требований о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, изложенное в письме от 23.10.2017 № 25/001/010/2017-3888. Проверено на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Лошакова А.А.