Решение от 21 мая 2019 г. по делу № А67-1235/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А67-1235/2019
г. Томск
15 мая 2019 г.
– дата оглашения резолютивной части

22 мая 2019 г. – дата изготовления полного текста

Арбитражный суд Томской области в составе судьи А.Н.Гапон, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Управления по распоряжению муниципальным имуществом и землей администрации Верхнекетского района (636500, Томская обл., Верхнекетский район, р.п. Белый Яр, пер.Банковский,8, ИНН 7004002643, ОГРН 1027003553092)

к Управлению Росреестра по Томской области (634003 <...>);

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Транспорт Груз» (636500 <...>)

о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки об ограничении, обременении права от 16.01.2019г., вынесенного в форме уведомления №КУВД-001/2018-4232808/2 от 16.01.2019г., обязании осуществить государственную регистрацию,

при участии:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 05.02.2019г., паспорт;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 27.12.2018г., удостоверение;

от третьего лица – без участия, извещены;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Управление по распоряжению муниципальным имуществом и землей администрации Верхнекетского района (далее – УРМИЗ Верхнекетского арйона, Управление, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Росреестра по Томской области (далее – ответчик, Управление Росреестра) о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки об ограничении, обременении права от 16.01.2019г., вынесенного в форме уведомления №КУВД-001/2018-4232808/2 от 16.01.2019г., обязании осуществить государственную регистрацию.

Определением суда от 19.02.2019г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Транспорт Груз».

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило. В отзыве на заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя общества. Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенного указанного лица, участвующего в деле.

Представитель Управления в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, пояснениях по делу, в том числе указав, что документы, представленные в Управление Росреестра по Томской области для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства и отражают необходимую информацию. Договор позволяет определить объект, подлежащий передаче в аренду. Этот объект является недвижимым имуществом, обладает индивидуальными характеристиками, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. То обстоятельство, что на момент заключения договора аренды объект недвижимости не был в установленном порядке сдан в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован. В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительность договора аренды. В результате отказа в регистрации сделки об ограничении, обременении права нарушены экономические права и интересы муниципального образования «Верхнекетский район», а именно, в соответствие со статьей 36 Устава муниципального образования «Верхнекетский район» имущество, находящееся в муниципальной собственности, составляет экономическую основу местного самоуправления в Верхнекетском районе. Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Имущество, указанное в заявлении сдается в аренду, арендная плата поступает в доходную часть бюджета. Управление в связи с отказом в регистрации не имеет возможности рационального и эффективного управления муниципальным имуществом, а бюджет Верхнекетского района не пополняется за счет арендных платежей по указанному договору аренды.

Представитель Управления Росреестра по Томской области в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, дополнениях к отзыву, в том числе указав, что государственным регистратором было правомерно принято обоснованное решение об отказе в государственной регистрации сделки об ограничении, обременении права. Спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей. Таким образом, эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию может привести к негативным последствиям в виде пожаров, обрушений строительных конструкций, т.к. нет гарантий того, что объект капитального строительства соответствует требованиям к строительству. Учитывая тот факт, что согласно договору от 13.08.2018 спорный объект имеет следующие характеристики: объект незавершенного строительства (сауна), данное имущество используется по целевому назначению: для предоставления услуг населению - эксплуатация объекта незавершенного строительства с кад.№70:04:0101001:1509 по назначению, указанному в договоре от 13.08.2018 может привести к гибели граждан вследствие пожаров, обрушений конструкций, поражений электрическим током. Государственный регистратор наделен полномочиями по выявлению ничтожной сделки и дальнейшему приостановлению государственной регистрации.

ООО «Транспорт Груз» в письменном отзыве на заявление полагает, что договор аренды заключен в строгом соответствии с действующим законодательством, отказ регистратора нарушает права организации на использование имущества, причиняет убытки, связанные с невозможностью осуществлять уставные виды деятельности в качестве юридического лица, нарушает права и законные интересы общества, противоречит политике государства по поддержке бизнеса и устранению административных барьеров.

Заслушав представителей заявителя и ответчика, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Муниципальному образованию «Верхнекетский район» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.07.2003 № 70-АА 191043.

13.08.2018 между муниципальным образованием «Верхнекетский район», от имени и в интересах которого действует Управление, (арендодатель) и ООО «Транспорт Груз» (арендатор) на основании протокола аукциона № 1 от 02.08.2018 о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 090718/0285232/01 заключен договор № 11/2018 о передаче в аренду имущества, согласно которому, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество: объект незавершенного строительства (сауна), общей площадью 80,1 кв.м, адрес объекта: <...>. Данное имущество используется по целевому назначению: для предоставления услуг населению.

По акту приема-передачи от 13.08.2018 объект незавершенного строительства передан ООО «Транспорт Груз».

20.09.2018 муниципальное образование «Верхнекетский район» в лице представителя ФИО4 обратилось в Управление Росреестра по Томской области с заявлением КУВ Д-001/2018-4232808 о государственной регистрации договора аренды от 13.08.2018 на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 70:04:0101001:1509.

Уведомлением от 10.10.2018 № КУВД-001/2018-4232808/1 Управление Росреестра по Томской области сообщило заявителю о приостановлении осуществления государственной регистрации сделки об ограничении, обремении права (договора аренды) на основании п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с ничтожностью подлежащей государственной регистрации сделки.

Уведомлением от 16.01.2019 № КУВД-001/2018-4232808/2 Управление Росреестра по Томской области отказало в государственной регистрации сделки об ограничении, обремении права (договор аренды) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:04:0101001:1509, расположенный по адресу: <...>.

Полагая, что решение Управления Росреестра по Томской области об отказе в государственной регистрации сделки об ограничении, обременении права от 16.01.2019, вынесенное в форме уведомления № КУВД-001/2018-4232808/2 от 16.01.2019, не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает его права, Управление обратилось в Арбитражный суд Томской области с настоящим заявлением, которое, по мнению суда, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ заинтересованные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые акты, решения, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является одновременно как его несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению должны быть приложены документы являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (часть 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Частью 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пунктов 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, проверка сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права, на предмет наличия в ней пороков, влекущих в соответствии с законодательством ее ничтожность, входит в предмет правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Выявление в сделке соответствующих пороков в силу прямого указания закона исключает возможность осуществления государственной регистрации основанного на ней права, поскольку она не влечет его возникновения (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 20.09.2018 муниципальное образование «Верхнекетский район» в лице представителя ФИО4 обратилось в Управление Росреестра по Томской области с заявлением №КУВД-001/2018-4232808 о государственной регистрации договора аренды от 13.08.2018 на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 70:04:0101001:1509.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 609, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, недвижимое имущество, передаваемое по договору аренды, а именно объект незавершенного строительства, общей площадью 80,1 кв.м, адрес объекта: <...>, кадастровый номер 70:04:0101001:1509, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как объект незавершенного строительства, степень готовности - 97%, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 32).

Таким образом, указанный объект не введен в эксплуатацию. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

По смыслу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением).

Пунктом 2 статьи 55.24 ГрК РФ предусмотрено, что эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Из анализа норм градостроительного законодательства следует, что эксплуатация объекта в отсутствие разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию запрещена.

Из договора аренды следует, что он заключен для использования незавершенного строительством объекта в коммерческих целях (пункт 1.1, 2.2.1 договора – сауна, предоставление услуг для населения), договором предусмотрено взимание арендной платы (пункты 2.2.2, 3.1 – 3.4 договора). Доказательства того, что указанный объект предоставлен для завершения строительства, ремонта, в материалы дела не представлены.

То обстоятельство, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительность договора аренды, на что указывает заявитель со ссылкой на правовую позицию, изложенную в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в данном конкретном случае, с учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, не свидетельствует о незаконности решения Управления Росреестра по Томской области об отказе в государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 13.08.2018 был заключен на основании протокола аукциона №1 от 02.08.2018 о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе по извещению №090718/0285232/01.

Согласно протоколу №1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе предметом аукциона (лот №3) является право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 80,1 кв.м. Целевое назначение: для предоставления услуг населению.

Договор аренды от 13.08.2018 также содержит в себе условие об использовании имущества по целевому назначению: для предоставления услуг населению (п. 1.1 договора).

Согласно акту приема-передачи имущества в аренду от 13.08.2018 наименование имущества, переданного арендатору, является объект незавершенного строительства (сауна); техническое состояние передаваемого имущества характеризуется как имущество пригодное к немедленному использованию в целях, обусловленных Договором аренды, то есть для оказания услуг населению.

Данное обстоятельство подтвердил представитель заявителя, указав в ходе судебного заседания, что спорный объект договора аренды предназначен для предоставления услуг населению в качестве сауны.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что в данном конкретном случае в хозяйственный оборот для целей эксплуатации и получения прибыли вводится объект без подтверждения, того что он соответствует требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, проектной документации и что его использование не представляет общественной опасности для граждан.

Таким образом, спорный объект, переданный в аренду ООО «Транспорт груз», не может использоваться в коммерческих целях вне зависимости от степени его готовности, поскольку эксплуатация объекта незавершенного строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию прямо запрещена действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, учитывая, что эксплуатация недостроенного здания противоречит законодательству и создает непосредственную угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, Управление Росреестра по Томской области, осуществив правовую экспертизу документов, на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правомерно отказало в государственной регистрации.

Ссылки заявителя на то, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:04:0101001:1509, расположенный по адресу: <...>, с момента приобретения права собственности на него муниципальным образованием «Верхнекетский район» неоднократно сдавался в аренду, ранее заключенные сделки проходили государственную регистрацию, так же не свидетельствуют о незаконности оспариваемого заявителем решения об отказе в государственной регистрации ограничения, обременения права (договора аренды), вынесенного в форме уведомления № КУВД001/2018-4232808/2 от 16.01.2019.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку решение Управления Росреестра по Томской области об отказе в государственной регистрации сделки об ограничении, обременении права от 16.01.2019, вынесенное в форме уведомления № КУВД001/2018-4232808/2 от 16.01.2019, соответствует положениям законодательства Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы Управления в сфере предпринимательской деятельности, оснований для удовлетворения требования заявителя не имеется.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 197 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Управлению по распоряжению муниципальным имуществом и землей администрации Верхнекетского района в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Судья А.Н. Гапон