Решение от 18 марта 2021 г. по делу № А65-11624/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-11624/2020

Дата принятия решения – 18 марта 2021 года.

Дата объявления резолютивной части – 11 марта 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Исхаковой М.А., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Велес", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг", г.СанктПетербург, (ОГРН <***> , ИНН <***>) о расторжении договора аренды №4 от 01.11.2007г., обязании ответчика освободить здание магазина и возвратить его по акту приема-передачи,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Корса» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с участием представителей:

от истца – ФИО2, на основании доверенности от 28.08.2019г., представлен диплом;

от ответчика – ФИО3, на основании доверенности от 14.01.2020, представлен диплом; ФИО4, на основании доверенности от 12.12.2019 г. (после перерыва);

от третьего лица – не явился, извещен (уведомление в деле);

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Велес", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг", г.СанктПетербург, (ОГРН <***> , ИНН <***>) о расторжении договора аренды №4 от 01.11.2007, обязании ответчика освободить здание магазина и возвратить его по акту приема-передачи. В обоснование заявленных исковых требований указывая, что является собственником отдельно стоящего здания магазина с кадастровым номером 16:50:160203:119 расположенного по адресу ул.Профессора Камаяя, д.1 которое возникло на основании договора купли-продажи с ООО «Корса». Между ООО «Корса» и ответчиком был заключен договор аренды в результате состоявшегося перенайма. К моменту рассмотрения спора арендодателем является истец, арендатором – ответчик. Ответчик осуществил самовольную перепланировку здания магазина, в нарушение условия пункта 2.3.3. договора аренды. Указывая на существенное нарушение условий договора истец просит расторгнуть его и обязать возвратить здание магазина с возвратом его истцу по акту приема-передачи.

Определением от 02.06.2020 года на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено ООО «Корса».

В судебном заседании 04.03.2021 в соответствии со ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 11.03.2021 для вызова в судебное заседание эксперта. Объявление о перерыве было размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика иск не признали.

Из материалов дела следует, что между третьим лицом (первоначальный арендодатель) и ООО «Торговая Компания Пик» (первоначальный арендатор) 01 ноября 2007 был заключен договор аренды №4 нежилого здания (магазина) №4 (том 1, л.д. 17-19), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование отдельно стоящее здание магазина общей площадью 1042 кв.м., по адресу: <...>, для осуществления розничной торговли продуктами питания и промышленными товарами.

Согласно пункту 1.3 договора аренды, срок аренды устанавливается со дня подписания передаточного акта полномочными представителями сторон и передачи магазина, и действует до 1 ноября 2012 года.

Согласно пункту 2.3.3 договора аренды, арендатор обязан не осуществлять перепланировок, переоборудования и иных улучшений арендованного магазина без предварительного письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 5.4 договора аренды, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае: использования арендатором здания магазина с существенными нарушениями условий договора или назначением помещений либо с неоднократными нарушениями (п.п.5.4.1).

Дополнительным соглашением от 01.02.2011 г. (том 1, л.д. 20-21), заключенным между ООО «Корса» (третьим лицом) и ООО «Торговая Компания ПИК» (первоначальным арендатором), срок действия вышеуказанного договора аренды был продлен до 31.12.2018 г.

Между ООО «Торговая Компания ПИК» (первоначальным арендатором) и ООО «Агроторг» (ответчиком) 26.03.2012 г. был заключен договор перенайма (том 1, л.д. 22), по условиям которого ООО «Агроторг» (ответчик) приняло в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого здания (магазина) №4 от 01.11.2007г., со всеми изменениями и дополнениями к нему.

Дополнительным соглашением от 12.04.2017 г. (том 1, л.д.25-26), заключенным между ООО «Корса» (третьим лицом) и ООО «Агроторг» (ответчиком), было изменено условие о сроке действия договора аренды - 22 года с даты государственной регистрации договора.

Дополнительным соглашением №3 к договору аренды от 24.10.2018г. (том 2 л.д.3-5) стороны внесли изменения в ряд условий договора, составили приложения №1 и №2 к договору аренды. В приложении №2 указали планировку помещения после перепланировки.

Между ООО «Велес» (истец) и ООО «Корса» (третье лицо) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества 16.07.2019г. ( том 1, л.д, 28-31), на основании которого к истцу перешло право собственности на здание магазина с кадастровым номером 16:50:160203:119, находящееся по адресу <...>. Государственная регистрация права собственности истца на объект недвижимости состоялась 30.07.2019г.

Дополнительным соглашением № 4 от 12.08.2019 г. (том 1, л.д. 35) к договору аренды, заключенным между ООО «Велес» (истец) и ООО «Агроторг» (ответчик), стороны подтвердили перемену арендодателя по договору аренды № 4 от 01.11.2007 г. с ООО «Корса» на ООО «Велес».

Как указывает истец, 22.11.2019 г. в адрес истца от ответчика поступило обращение от 22.11.2019 (том 1, л.д. 36), согласно которому ответчик проинформировал истца, что государственный кадастровый учет, в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости, иные лица не предусмотрены. Кроме того, просил обратиться в регистрационную палату г. Казани и подать подготовленный технический план, для внесения изменений в кадастровом учете после произведенной ответчиком перепланировки в помещении магазина «Пятерочка». К обращению ответчика прилагались технический план (том 1, л.д. 37-43) и технический паспорт здания магазина от 14.08.2019г. (том 1, л.д. 44-61), изготовленные ООО «Кадастровое дело» и подтверждающие факт перепланировки.

Также истец указывает, что направил в адрес ООО «Корса» (третье лицо) письмо от 02.12.2019 г. (том 1, л.д. 83) с просьбой сообщить следующие сведения:

1)выдавало ли ООО «Корса» обществу с ограниченной ответственностью«Агроторг» письменное согласие на осуществление перепланировки, переоборудования ииных улучшений здания магазина по адресу: <...>, в случаепредоставления письменного согласия направить его в адрес ООО «ВЕЛЕС», так кактакое согласие не передавалось ООО «Велес» по акту-приема передачи при исполнениидоговора купли-продажи от 16.07.2019 г. ?

2)обращалось ли ООО «Корса» в администрацию Вахитовского и Приволжскогорайонов ИК МО г. Казани с заявлением по вопросу согласования перепланировкивышеуказанного здания магазина, поскольку к обращению ООО «Агроторг» в адрес ООО«Велес» приложено письмо заместителя главы администрации от 24.10.2019 г. №3753/16?

Письмом от 25.12.2019г. (том 1, л.д. 84) ООО «Корса» (третье лицо) сообщило, что не обращалось в администрацию Вахитовского и Приволжского районов ИК МО г. Казани с заявлением по вопросу согласования перепланировки здания магазина с кадастровым номером 16:50:160203:119, находящегося по адресу <...>, и не получало от ООО «Агроторг» документов, связанных с перепланировкой здания магазина.

Письмом от 26.12.2019г. (том 1, л.д. 85) истец предупредил ответчика о необходимости соблюдения условий договора аренды №4 от 01.11.2007., потребовал в срок до 30 января 2020 года устранить нарушение и привести здание магазина по адресу: <...> состояние, в котором оно находилось до осуществления самовольной перепланировки.

31.01.2020г составлен акт осмотра (при участии кадастрового инженера) нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 16:50:160203:119 и находящихся в нем помещений, по адресу РТ, <...>, являющегося объектом аренды по договору аренды №4 нежилого здания (магазина) от 01.11.2007г. (том 1, л.д. 30), согласно которому по результатам осмотра установлено следующее: здание магазина и конфигурация расположенных в нем помещений на дату осмотра соответствует представленному техническому паспорту от 14.08.2019г. изготовленному ООО «Кадастровое дело» и не соответствует представленному техническому паспорту от 14.04.2011г., изготовленному РГУП БТИ МСАШ КХ РТ. Произведена внутренняя перепланировка. Разрешительная документация на произведенную перепланировку не представлена.

Истец, указал, что согласия на перепланировку здания магазина ответчику также не выдавал, считая, что ответчиком нарушены пункту 2.3.3 договора аренды от 01.11.2007г., в адрес ответчика направил требование о расторжении договора аренды №4 нежилого здания (магазина) от 01.11.2007г., в котором было предложено расторгнуть договор и возвратить помещение (том 1, л.д. 91), однако требование оставлено без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды №4 от 01.11.2007г., обязании ответчика освободить здание магазина и возвратить его по акту приема-передачи.

Третье лицо ОО «Корса» в отзыве (том 2 л.д.55-56) указывая на обоснованность заявленных исковых требований указало, что обращаясь с письмом от 23.10.2018г. (том 1 л.д.130) ответчик сообщил о намерении произвести перепланировку здания, ответным письмом ООО «Корса» выразило свое согласие на проведение в арендуемом на основании договора аренды нежилого помещения №4 от 01.11.2007г. работ по перепланировке, не требующих получения разрешения на строительство (том 1 л.д.130 оборот). При этом, третье лицо отмечает, что с момента заключения 24.10.2018г. дополнительного соглашения №3 к договору аренды нежилого помещения №4 от 01.11.2018г. до продажи здания истцу ответчик не предоставлял ни одного документа для согласования перепланировки.

Заслушав представителей сторон, эксперта ФИО5, исследовав материалы дела суд полагает иск подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п.1 ч.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п.2 ч.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор существенно ухудшает имущество.

Согласно пункту 2.3.3 договора аренды, арендатор обязан не осуществлять перепланировок, переоборудования и иных улучшений арендованного магазина без предварительного письменного согласия арендодателя.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Истец направил в адрес ответчика предупреждение от 26.12.2019г. (том 1, л.д. 85), в котором истец предупредил ответчика о необходимости соблюдения условий договора аренды №4 от 01.11.2007., потребовал в срок до 30 января 2020 года устранить нарушение и привести здание магазина по адресу: <...> состояние, в котором оно находилось до осуществления самовольной перепланировки; требование о расторжении договора аренды №4 нежилого здания (магазина) от 01.22.2007г., в котором было предложено расторгнуть договор и возвратить помещение.

В указанные в предупреждении и претензии сроки ответчик нарушение обязательства по договору в нарушения условий договора не устранил, помещение в первоначальное состояние не привел. Кроме того, согласия на расторжение договора ответчик истцу письменно не дал, на претензию не ответил.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.12.2020г. по делу №А65-11624/2020 назначена экспертиза. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Казанский региональный центр экспертизы», г.Казань, эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли проведенная ответчиком перепланировка в здании магазина с кадастровым номером 16:50:160203:119, расположенного по адресу: <...>, Приложению №2 к Дополнительному соглашению №3 от 24.10.2018г. к договору аренды №4 от 01.11.2007г.

2. Затрагивает ли проведенная ответчиком перепланировка конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания магазина с кадастровым номером 16:50:160203:119, расположенного по адресу: <...>.

В Заключении эксперта по результатам судебной экспертизы по делу №А65-11624/2020 экспертом сделаны следующие выводы:

1. Арендатором была проведена реконструкция помещения, в том числе с изменением планировки и переоборудованием инженерных сетей. Произведенная ответчиком реконструкция в здании магазина с кадастровым номером 16:50:160203:119, расположенного по адресу: <...>, не соответствует приложению №2 к дополнительному соглашению №3 от 24.10.2018г. к договору аренды №4 от 01.11.2007.

2. Работы проведенные ответчиком характеризуются как реконструкция, проведены с нарушением ГрК РФ, СП 48.13330.2011 и РД-11-02-2006 и не обеспечивает конструктивные характеристики надежности и безопасности здания магазина с кадастровым номером 16:50:160203:119, расположенного по адресу: <...>.

Согласно ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Ответчиком было представлено заключение специалиста по результатам исследования заключения эксперта по результатам судебной экспертизы, составленное ООО «Независимая экспертная компания», из которого следует, что заключение эксперта не соответствует требованиям ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности». В связи с чем ответчиком было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Заслушав пояснения эксперта ФИО5 в судебном заседании, давшего пояснения относительно оснований для сделанных им выводов, ответившего на вопросы суда и представителей сторон, суд отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Все мотивы, по которым эксперт пришел к таким выводам, детально изложены в

исследовательской части заключения. В заключении отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов и нормативных актов, доказательств используемых в ходе проведения экспертизы, обоснование выводов, которое также дано экспертом в устных пояснениях.

Доводы ответчика не опровергают обоснованность исковых требований и не могут являться основанием для отказа в их удовлетворении.

Обращение истца с иском в суд было произведено 20.05.2020 года (дата направления иска согласно почтовому штемпелю на конверте), т.е. после истечения сроков на устранение нарушения обязательства. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора заявлено своевременно и в разумные сроки.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части обязанности арендатора не осуществлять перепланировок, переоборудования без предварительного письменного согласия арендодателя, а также соблюдение истцом досудебного порядка спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении договора аренды является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что договор аренды №4 от 01.11.2007г. судом расторгнут, требование истца в части обязания ответчика освободить здание магазина и возвратить его по акту приема-передачи, является правомерным и также подлежит удовлетворению судом.

Расходы истца по оплате госпошлины, а также по оплате экспертного вознаграждения в размере 50 000 рублей, внесенного на депозитный счет Арбитражного суда РТ платежным поручением №№77 от 03.11.2020г. в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды №4 от 01.11.2007г.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Агроторг", г.СанктПетербург, (ОГРН <***> , ИНН <***>) освободить помещение, расположенное по адресу: РТ, <...> возвратить его Обществу с ограниченной ответственностью "Велес", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема – передачи в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг", г.СанктПетербург, (ОГРН <***> , ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Велес", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. уплаченной государственной пошлины, 50 000 руб. расходов по оплате экспертного вознаграждения.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья М.А. Исхакова