Решение от 23 ноября 2017 г. по делу № А07-12672/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12672/2017
г. Уфа
23 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.11.2017

Полный текст решения изготовлен 23.11.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по заявлению

индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 315028000021075)

к Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБашкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третьи лица

ФИО3

ФИО4

ФИО5

ФИО6

ФИО7

ФИО8

ФИО9

ФИО10

ФИО11

ФИО12

ФИО13

СПК «Ватан»

о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО14 представитель по доверенности от 27.06.2017;

от заинтересованного лица: ФИО15 по доверенности от 23.10.2017;

от третьих лиц: не явились, извещены

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Республики Башкортостан) о признании уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортсотан об отказе в государственной регистрации от 07.03.2017 №04/346/001/2017-214, обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка 25.01.2017 с кадастровым номером 02:35:000000:1660, площадью 911 583 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Куюргазинский район, Шабагишский сельсовет.

Определением суда от 29 июня 2017 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора привлечено СПК «Ватан».

Заявитель в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Заинтересованное лицо в удовлетворении требований просило отказать.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса в отсутствие надлежащим образом уведомленных третьих лиц.

Исследовав представленный доказательства, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

06.10.2015 на территории сельского поселения Шабагишский сельсовет Куюргазинского района РБ проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 30103189 кв.м. с кадастровым номером 02:35:000000:0241, расположенного по адресу: РБ, северо-западная часть Куюргазинского района, на территории Шабагишского и Ермолаевского сельсовета, совхоз «Кумертауский».

Согласно протоколу общего собрания от 06.10.2015 по вопросу о предоставлении в аренду земельного участка общей долевой собственности с кадастровым номером 02:35:000000:0241 участниками долевой собственности принято решение о заключении договора аренды земельного участка с СПК «Ватан» сроком на 15 лет. При этом 117 участников долевой собственности на земельный участок выразились против.

На общем собрании участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:35:000000:0241 26.04.2016 собственниками земельного участка, голосовавшими «против» на собрании 6.10.2015 приняты решения: об утверждении проектов межевания и схемы расположения земельных участков, выделяемых в счет общей долевой собственности из состава единого землепользования 02:35:000000:241 и о заключении договора аренды вновь образованных земельных участков с ИП ФИО2

В последующем выделенный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 02:35:000000:1660.

24.01.2017 участники общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 02:35:000000:1660 решили заключить договор аренды земельного участка с ИП ФИО2 (протокол общего собрания от 24.01.2017, т.д. 1 л.д. 18-21).

Из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:35:000000:0241 следует, что от СПК «Ватан» поступило возражение против заключения указанного договора.

25.01.2017 года собственники земельных долей (паев) в лице уполномоченного ФИО5 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:35:000000:1660 с ИП ФИО2, согласно которому арендодатели предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером 02:35:000000:1660, место расположения: Республика Башкортостан, Куюргазинский район, с/с Шабагишский, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 911583 кв. м, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Куюргазинский район, Шабагишский с/с сроком до 24.01.2032 (т.д. 1 л.д. 14-15).

Указанный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.01.2017 (т.д. 1 л.д. 16).

ИП ФИО2 представила в Управление данный договор аренды земельного участка для государственной регистрации.

03.02.2017 регистратором внесена запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 02:35:000000:1660 договором аренды от 17.11.2015, заключенным с СПК «Ватан».

03.02.2017 Управлением заявителю направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:35:000000:1660, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Куюргазинский район, с/с Шабагишский, № 04/346/001/2017-214 (т.д. 1 л.д. 13).

Согласно данному уведомлению, в силу пунктов 3, 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о приостановлении начиная с 03.02.2017 осуществления действий по договору аренды (субаренды) в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 02:35:000000:1660, в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

07.03.2017 уведомлением № 04/346/001/2017-214 Управлением отказано ИП ФИО2 в регистрации договора аренды на объект недвижимости с кадастровым номером 02:35:000000:1660, в связи с непредставлением для государственной регистрации нового договора аренды соглашения или решения суда о расторжении договора аренды земельного участка от 17.11.2015.

Заявитель, посчитав, что действия регистрирующего органа, противоречат действующему законодательству, обратился с настоящим заявлением в суд.

Изучив материалы дела, исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли решение или совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушает ли решение и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Возможность оспаривания действий регистрирующего органа, которые не соответствуют закону, следует из разъяснения, содержащегося в абзаце 2 пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения и действия (бездействия) лежит на соответствующем органе.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Как следует из материалов дела на дату подачи заявления в регистрирующий орган, а также на дату принятия Управлением оспариваемого уведомления вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, согласно части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случае, если: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 4), не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт5).

Отказ в регистрации договора аренды обусловлен наличием зарегистрированного договора аренды от 17.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:35:000000:1660, отсутствием дополнительного соглашения о расторжении договора аренды от 17.11.2015 в части спорного земельного участка со ссылкой на пункты 3,5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Указанные обстоятельства судом признаются несостоятельными, в силу следующего.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий. При этом выдел может быть произведен в течение срока аренды.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Материалы дела свидетельствуют о том, что часть собственников земельных долей выразили несогласие с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка с кадастровым номером 02:35:000000:0241.

Земельный участок с кадастровым номером 02:35:000000:1660 образован в результате выдела из вышеназванного земельного участка с кадастровым номером 02:35:000000:0241, причем только лицами, голосовавшими против заключения договора аренды с СПК «Ватан», что следует из списков лиц, принимавших участие в собраниях от 06.10.2015, 26.04.2016 и выписки из ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:35:000000:1660.

Согласие СПК «Ватан» как арендатора исходного земельного участка на выдел долей в счет земельной доли земельного участка в рассматриваемом случае не требовалось.

В связи с изложенным, договор аренды, заключенный в отношении участка с кадастровым номером 02:35:000000:0241, в части выделенного земельного участка прекращается в силу прямого указания закона, соответственно, законным владельцем выделенного земельного участка с кадастровым номером 02:35:000000:1660 является ИП ФИО2, в силу заключенного договора аренды земельного участка от 25.01.2017, в установленном порядке никем не оспоренного.

Материалы дела свидетельствуют о том, что часть собственников земельных долей выразили несогласие с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка, поэтому довод Управления о сохранении обременения в виде аренды в пользу СПК «Ватан», не соответствует приведенным правовым нормам.

С учетом изложенного, ссылка Управления на отсутствие дополнительного соглашения о расторжении договора аренды с СПК «Ватан» в части выделенного земельного участка, судом признается необоснованным.

Поскольку положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривают прекращения договора аренды и являются специальными нормами в отношении оборота земель сельскохозяйственного назначения, положения пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежат применению.

Кроме того, положениями подпункта 2 пункта 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрено, что одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у управления оснований для внесения в ЕГРП сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 02:35:000000:1660 арендой в пользу СПК «Ватан».

Также согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо учитывать, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Статьей 18 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, что заявителем предоставлены в управление все необходимые документы для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом установленных выше обстоятельств, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации договора аренды.

В постановлении от 19.02.2013 № 12925/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовой подход, согласно которому в споре с органом, осуществляющим публичные полномочия, не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия такого органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

С учетом, установленных, в рамках настоящего спора обстоятельств, а также факта прекращения договора аренды от 17.11.2015 в части выделенного земельного участка в силу закона, внесение записи в ЕГРП о наличии договора аренды от 25.01.2017 не повлечет нарушений прав и законных интересов СПК «Ватан».

По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием заявителя, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

В связи с изложенным, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.01.2017 с кадастровым номером 02:35:000000:1660 площадью 911 583 кв.м., выраженный в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 07.03.2017 № 04/346/001/2017-214.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 25.01.2017 с кадастровым номером 02:35:000000:1660 площадью 911 583 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Куюргазинский район, Шабагишский сельсовет в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 315028000021075) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.М. Насыров