Постановление от 5 ноября 2025 г. по делу № А56-11534/2025

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-11534/2025
06 ноября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2025 года. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой, судей М.Д. Данилиной, Н.С. Полубехиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представителя ФИО2 (доверенность от 06.09.2023), ФИО2,

ФИО3, от Комитета представителя ФИО4 (доверенность от 27.12.2024),

от ООО «Главстрой-СПб» представителя ФИО5 (доверенность от 23.04.2025)

от Управления Росреестра представитель не явился, от ООО «Союз Трейд» представитель не явился,

апелляционные жалобы закрытого акционерного общества «Химзащита», ФИО2 и ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2025 по делу № А56-11534/2025 (судья Д.А. Егорова) по иску:

закрытого акционерного общества «Химзащита» (190013, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

ФИО2 (Санкт-Петербург), ФИО3 (Санкт-Петербург)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (199034, <...>, лит. А, пом. 2-Н, ком. № 65; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

общество с ограниченной ответственностью «Союз Трейд» (190121, г. Санкт- Петербург, пр-кт Английский, д. 26, лит. А, пом. 3Н; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании сделки недействительной,

установил:

закрытое акционерное общество «Химзащита» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (далее - Компания) о признании недействительным дополнительного соглашения от 23.03.2022 к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.06.2007 № 02/ЗК-06715.

Определением суда от 22.03.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью «Союз Трейд» (далее – ООО «Союз- Трейд»).

Впоследствии в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство ФИО2 и ФИО3 о привлечении к участию в деле в качестве соистцов.

Решением от 21.07.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, признать дополнительное соглашение недействительным в части земельного участка с кадастровым номером 78:36:0013101:53.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, которые возведены на законном основании и с 1993 года принадлежат Обществу, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда, Общество не может реализовать свое право на земельный участок, поскольку земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, включен в границы земельного участка с кадастровым номером 78:36:0013101:53, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу об отсутствии у Общества защищаемого права в связи с отчуждением объектов ФИО2 и ФИО3, так как здание находится в ипотеке до полной оплаты, суд необоснованно признал пропущенным срок исковой давности.

ФИО2 также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ФИО2 указывает, что лишен возможности реализовать право на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего ему здания, суд первой инстанции необоснованно применил срок исковой давности, в данном случае ФИО2 и ФИО3 заявили о вступлении в дело в качестве соистцов, а не просили заменить Общество в порядке процессуального правопреемства, договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие в связи с невозможностью исполнения на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

ФИО3 обратился с апелляционной жалобой по аналогичным основаниям.

В отзыве на апелляционные жалобы Компания просит решение оставить без изменения, указывает, что истцы в своих жалобах на решение не указали ни одного основания для отмены судебного решения, дополнительное соглашение заключено ответчиками в соответствии с Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Общество не обладает какими-либо вещными правами на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, на момент подачи заявлений ФИО2 и ФИО3 срок исковой давности истек.

В судебном заседании представитель Общества, ФИО2 и ФИО3 поддержали апелляционные жалобы, указали, что у Общества сохраняется интерес в признании недействительным дополнительного соглашения, договор, заключенный с Компанией, прекратил действие на основании статьи 416 ГК РФ.

05.07.2007 между Комитетом по управлению городским имуществом и Компанией подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 78:36:13101:37 площадью 2 649 068 кв. м по адресу: Выборгский район, пр- т Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним переулком), в состав которого вошел земельный участок, на котором расположены принадлежащие Обществу здания.

Дополнительным соглашением от 30.06.2009 предмет договора аренды изменен, в аренду переданы земельные участки по адресу: Санкт-Петербург, <...> с кадастровыми номерами 78:36:13101:57 (участок 5б1 площадью 3 214 кв. м; 78:36:13101:55 (участок 5б2 площадью 27 149 кв. м; 78:36:13101:54 (участок 6б площадью 15 792 кв. м; 78:36:13101:65 (участок 7б1 площадью 24 388 кв. м; 78:36:13101:62 (участок 7б2 площадью 28 811 кв. м; 78:36:13101:64 (участок 9б площадью 26 628 кв. м; 78:36:13101:61 (участок 13 площадью 11 060 кв. м; 78:36:13101:63 (участок 13 площадью 5 205 кв. м; 78:36:13101:60 (участок 14 площадью 72 152 кв. м; 78:36:13101:59 (участок 20 площадью 422 591 кв. м; <...>: 78:36:13101:52 (участок 15 площадью 18 835 кв. м; 78:36:13101:56 (участок 13 площадью 98 401 кв. м; <...> 78:36:13101:50 (участок 15 площадью 451 972 кв. м; поселок Парголово, Торфяное, улица Шишкина: 78:36:13101:51 (участок 18 площадью 108 304 кв. м; 78:36:13101:47 (участок 19 площадью 277 649 кв. м; 78:36:13101:49 (участок 21 площадью 292 981 кв. м; 78:36:13101:66 (участок 22а площадью 128 910 кв. м; 78:36:13101:53 (участок 22б площадью 41 721 кв. м; 78:36:13101:46 (участок 22б площадью 281 кв. м; 78:36:13101:58 (участок 22б площадью 29 250 кв. м; поселок Парголово, Северная долина: 78:36:13101:48 (участок 1 площадью 608 804 кв. м; 78:36:13101:45 (участок 2 площадью 270 кв. м.

По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, срок действия договора был продлен до 22.09.2024.

Впоследствии пунктом 1 дополнительного соглашения от 25.03.2022 к договору аренды внесены изменения, согласно которым срок действия договора продлен до 22.09.2027.

Обществу принадлежали на праве собственности одноэтажные нежилые здания (мастерские) площадью 275 кв. м и 304,4 кв. м с кадастровыми номерами 78:36:13101:53:132 и 78:36:13101:53:133, расположенные по адресу: Санкт- Петербург, пос. Парголово, Торфяное, ул. Шишкина, д. 275, корп. 2, лит. А и Б, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 08.06.2012 серии 78-АЖ № 613513, 613514, согласно которым основанием для регистрации права послужило постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2010 по делу № А56-70425/2009.

Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 41 721 кв. м с кадастровым номером 78:36:0013101:53, образованном путем выделения из земельного участка площадью 2 694 068 кв. м с кадастровым номером 78:36:13101:37, предоставленного Компании по договору от 25.06.2007 № 02/ЗК-06715 в аренду для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на спорном земельном участке располагаются следующее объекты недвижимости:

- здание (нежилое), площадь 383.7 кв. м, количество этажей (в том числе подземных) - 2, год ввода в эксплуатацию - 1993, кадастровый номер 78:36:0013224:1128. Дата передачи сведений об объекте в кадастр недвижимости ЕГРН - 19.09.2012 (объект является ранее учтенным). Сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН отсутствуют;

- здание (нежилое), площадь 275 кв. м, количество этажей (в том числе подземных) - 1, год ввода в эксплуатацию - 1991, кадастровый номер 78:36:0013101:3060. Дата передачи сведений об объекте в кадастр недвижимости ЕГРН - 14.09.2012 (объект является ранее учтенным). 24.04.2025 зарегистрировано право собственности ФИО3, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 17.04.2025, заключенного с Обществом. На здание зарегистрирована ипотека в пользу Истца на основании указанного договора.;

- здание (нежилое, мастерская), площадь 304.4 кв. м, количество этажей (в том числе подземных) - 1, год ввода в эксплуатацию - 1991, кадастровый номер 78:36:0013101:3061. Дата передачи сведений об объекте в кадастр недвижимости ЕГРН - 14.09.2012 (объект является ранее учтенным). 07.02.2025 зарегистрировано право собственности ФИО2, на основании договора о правовом обслуживании предприятий, учреждений, организаций от 20.08.2008, акта приема-передачи недвижимого имущества (здания) от 20.06.2012, апелляционного определения Санкт-Петербургского городского суда от 10.12.2024 по делу № 33-17984/2024.

В соответствии с данными выписок из ЕГРН от 07.02.2025 и от 24.04.2025 право собственности на объекты с кадастровыми номерами 78:36:0013101:3060, 78:36:0013101:3061, расположенные на земельном участке 78:36:0013101:53, принадлежат ФИО2 и ФИО3

Ссылаясь на то, что максимальный срок строительства, определенный постановлением Правительства Санкт-Петербурга, истек, договор аренды прекратил свое действие, в связи с чем на дату продления срока являлся недействующим, наличие договора аренды препятствует реализации истцам права на получение участка в аренду или собственность, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в иске отказал, посчитал, что истцами пропущен срок давности.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского

кодекса Российской Федерации», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня

вступления в силу этого закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу этого закона).

Таким образом, отношения, связанные с реализацией договора аренды от 25.06.2007 № 02/ЗК-06715, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в том числе положениями статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения данного договора.

В соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Стороны дополнительным соглашением от 16.12.2021 продлили срок договора аренды на три года (до 22.09.2024). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Оспариваемое соглашение заключено Ответчиками 25.03.2022 в соответствии с положениями Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ арендатор имеет право увеличить срок действия договора аренды земельного участка, который не может превышать 3 (три) года.

Положения Закона № 58-ФЗ применяются также и к договорам аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенным по результатам аукциона до 1 марта 2015 г. (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2022 № 306-ЭС22-3436).

Продление срока аренды участка, предоставленного для комплексного освоения территории, без возможности использования участка в указанных целях противоречит сути правоотношений по комплексному освоению, которые до 01.03.2015 регулировались положениями статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, продление по правилам статьи 8 Закона № 58-ФЗ срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет дальнейшую возможность осуществления арендатором предусмотренных положениями статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации мероприятий в указанных целях, в том числе продление срока строительства.

В связи с этим является ошибочным довод истцов о том, что продление на основании Закона № 58-ФЗ срока действия договора аренды не повлекло продление для Общества срока комплексного освоения, а следовательно прекращение действия указанного договора в связи с невозможностью исполнения.

Кроме того, истцы не представили доказательств, что для эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости необходим земельный участок площадью 41 721 кв. м.

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-59121/2016, указанный земельный участок с кадастровым номером 78:36:0013101:53 образован в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.11.2008 № 1431, согласно которому в границах территории по адресу: Выборгский р-н, уч. 1 севернее пересечения с 3-м Верхним пер. («Северная долина»), формируется участок под номером 22б-1 площадью 4,17 га, предназначенный для размещения на нем объектов многофункциональной малоэтажной жилой застройки, социально-культурного и бытового назначения, в то время как истцы не обращались в соответствии с частью 21 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации с заявлением о внесении изменений в утвержденный проект планировки территории с проектом межевания.

При таких обстоятельствах признание недействительным обжалуемого дополнительного соглашения не повлечет восстановление прав истцов.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм. Иная оценка заявителями жалоб обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2025 по делу № А56-11534/2025 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий С.В. Изотова Судьи М.Д. Данилина

Н.С. Полубехина