Решение от 10 июня 2020 г. по делу № А29-1499/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-1499/2020
10 июня 2020 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2020 года, полный текст решения изготовлен 10 июня 2020 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гарант» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО2, Муниципальное казенное учреждение «Технический контроль» муниципального образования городского округа «Воркута», Управление городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа «Воркута»,

о взыскании затрат на капитальный ремонт,

без участия представителей сторон,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – ответчик, Комитет) о взыскании 2 503 953 руб. 44 коп., потраченных на капитальный ремонт арендуемого имущества.

Ответчик отзывом от 13.03.2020 исковые требования отклонил.

Управление городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа «Воркута» в отзыве от 17.03.2020 в исковых требованиях просит отказать.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как установлено судом, в собственности муниципального образования городского округа «Воркута» находится нежилое шестиэтажное здание ночного клуба «Черная луна» площадью 5348 квадратных метров, расположенное по адресу: <...> (право собственности в Едином государственном реестре прав зарегистрировано 20.08.2015 на недвижимое имущество и сделок с ним; основанием регистрации права указаны решение Исполнительного комитета Воркутинского городского Совета народных депутатов от 01.04.1987 № 101 «Об утверждении акта государственной комиссии», акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.1987).

Общество с 2014 года арендует помещения первого этажа здания.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.03.2014 № 189 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании постановления Администрации от 28.03.2014 № 556 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование имущество: нежилое встроенное помещение, 1 этаж, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 576,94 квадратного метра для использования в целях организации общественного питания.

В силу пункта 1.2 срок аренды установлен с 24.03.2014 по 22.04.2014.

Помещение передано по акту приема-передачи от 31.03.2014.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 20.05.2014 № 293 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании протокола заседания единой постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества при администрации муниципального образования городского округа «Воркута», от 19.05.2014 № 301 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование встроенное помещение, назначение: нежилое, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 4-22, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 576,94 квадратного метра, для использования в целях организации общественного питания.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 29.05.2014 по 24.05.2015.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 13.11.2015 № 428 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании постановления администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 12.11.2015 № 1937 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение, ночной клуб «Черная луна», назначение: нежилое здание, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 4-22, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 576,94 квадратного метра, для использования в целях организации общественного питания.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 25.05.2015 по 24.05.2025.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 28.05.2014 № 299 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании постановления Администрации от 28.03.2014 № 851 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование встроенное помещение, назначение: нежилое, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 29-34, 38, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 577,5 квадратного метра, для использования в целях организации розничной торговли.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 01.06.2014 по 30.06.2014.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 28.05.2014 указанные в данном договоре помещения переданы арендатору.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 15.07.2014 № 322 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 на основании протокола заседания единой постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества при администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 14.07.2014 № 309 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование встроенное помещение, назначение: нежилое, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 29-34, 38, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 577,5 квадратного метра, для использования в целях организации розничной торговли.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды определяется с 24.07.2014 по 18.07.2015.

Общество (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор от 13.11.2015 № 429 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании постановления Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 12.11.2015 № 1936 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование встроенное помещение, назначение: нежилое, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 29-34, 38, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 577,5 квадратного метра, для использования в целях организации розничной торговли.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды определен с 19.07.2015 по 19.07.2025.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 27.10.2016 № 361 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на протокола заседания единой постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества при администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 17.10.2016 № 551 арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование часть нежилого помещения, расположенное на 1 этаже ночного клуба «Черная луна», назначение: нежилое здание, номера на поэтажном плане: 3-24, 48-51, общей площадью 442 квадратных метров, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях организации общественного питания

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 27.10.2016 по 26.10.2026.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 27.10.2016 № 362 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании протокола заседания единой постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества при администрации муниципального образования городского округа «Воркута», от 17.10.2016 № 551 арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование часть нежилого помещения, расположенное на 1 этаже ночного клуба «Черная луна», назначение: нежилое здание, номера на поэтажном плане: 27, 52 общей площадью 661,8 квадратного метра, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях организации общественного питания.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 27.10.2016 по 26.10.2026.

Условиями представленных договоров аренды не предусмотрена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта, а также установлен запрет на производство перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.4 договоров).

Указанные обстоятельства установлены в решении Арбитражного суда Республики Коми от 23.05.2017 по делу № А29-2555/2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.12.2017 по тому же делу, являются преюдициальными в силу части 2 статьи 69 АПК РФ и не нуждаются в повторном доказывании и рассмотрении.

В рамках настоящего дела Общество просит взыскать с Комитета 2 503 953 руб. 44 коп., потраченных на капитальный ремонт арендуемого имущества.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указывает на то, что в связи с сильным износом кровли арендуемого имущества, Общество произвело ее капитальный ремонт.

В целях осуществления ремонта кровли Общество заключило договор на выполнение работ по капитальному ремонту № 12/09-2019 с индивидуальным предпринимателем ФИО2

Согласно данному договору Общество поручило ФИО2 проведение работ по капитальному ремонту кровли здания, расположенного по адресу: <...>, в срок до 30.10.2019; цена услуги определена в размере 2 503 953 руб. 44 коп.

Истцом в материалы дела представлены локальная смета № 1, акт о приемке выполненных работ, справка о стоимости выполненных работ и затрат.

Письмами от 09.09.2019, 11.09.2019, 27.09.2019 Общество уведомило администрацию МОГО «Воркута» о производимом ремонте кровли, направило локальную смету № 1, просило оформить акт приемки капитального ремонта кровли.

21.10.2019 истец направил ответчику претензию с требованием оплатить стоимость произведенного ремонта. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Положениями статьи 616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Общество на дату подписания актов приема-передачи не заявляло претензий относительно состояния принимаемого в аренду нежилого помещения, не направляло и не получало предварительного разрешения на осуществление капитального ремонта кровли.

Акт осмотра № 1 от 04.08.2019 составлен истцом в одностороннем порядке без участия представителей Комитета. Доказательств уведомления/приглашения представителей ответчика для составления акта о фиксации залива арендуемого помещения истцом также не представлено.

Локальная смета на капитальный ремонт кровли арендуемого имущества была представлена в администрацию МОГО «Воркута» лишь 11.09.2019, т.е. после начала ремонта.

Кроме того, представленная смета была составлена и подписана в одностороннем порядке, без согласования с арендодателем.

Поскольку в результате капитального ремонта улучшаются основные технические характеристики и эксплуатационные показатели объекта аренды, такой ремонт осуществляется арендатором только при технической доказанной необходимости.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истцом не доказано нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта или обращения к последнему с требованием о проведении капитального ремонта как вызванного неотложной необходимостью.

Выполненный Обществом ремонт является неотделимым улучшением помещения и применению подлежит статья 623 ГК РФ, согласно пункту 3 которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Поскольку истец не доказал наличие обстоятельств, необходимых в силу вышеназванных положений статей 612, 616 ГК РФ для возложения на арендодателя обязанностей по возмещению затрат арендатора на ремонт арендованного имущества, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарант» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 35 520 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья М.В. Безносикова