Решение от 3 октября 2019 г. по делу № А41-53535/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-53535/19
04 октября 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 04 октября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Закрытого акционерного общества "Группа компаний "Жилищный капитал" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 05.03.1997, адрес: 119017, <...>) в лице Конкурсного управляющего ФИО2 (адрес: 115093, г. Москва, а/я 107)

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>)

третьи лица: ФИО3 (адрес: 117546, <...>); Публичное акционерное общество Национальный банк «Траст» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 27.11.1995, юридический адрес: 105066, <...>), о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0070227:1445 и 50:20:0070227:1453; об обязании зарегистрировать переход права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0070227:1445 и 50:20:0070227:1453

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Группа компаний "Жилищный капитал" (далее – ЗАО «ГП «Жилищный капитал», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, просит суд:

- признать незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации от 27.08.2019 года № 50/066/011/2019-995;

- признать незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации от 27.08.2019 года № 50/066/011/2019-996;

- обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать переход права собственности на ФИО3 в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1445, площадью 5021 кв.м, местоположение: <...>, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения»;

- земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1453, площадью 1639 кв.м, местоположение: <...>, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ПАО Национальный банк «ТРАСТ».

Дело слушалось в отсутствие представителей ПАО Национальный банк «ТРАСТ», извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель заявителя, заявленные требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в удовлетворении требований просил отказать.

Представитель ФИО3 заявленные требования просил удовлетворить.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно совместному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что по результатам торгов, проведенных в рамках банкротства ЗАО «ГП «Жилищный капитал», 28.09.2018 года между ЗАО «ГП «Жилищный капитал» и ФИО3 заключён Договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым в собственность физического лица за плату переданы земельный участки с кадастровыми номерами 50:20:0070227:1445, площадью 5021 кв.м, и 50:20:0070227:1453, площадью 1639 кв.м, а также коттеджи в количестве трех штук, расположенные на данных земельных участках.

15.05.2019 года ЗАО «ГП «Жилищный капитал» и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права собственности физического лица на данные земельные участки.

Уведомлением от 27.05.2019 года Управление Росреестра по Московской области сообщило заявителям о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что передача указанных земельных участков возможна в собственность только иному застройщику; действующим законодательством не предусмотрена возможность передачи земельных участков на которых осуществляется строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» лицам, не являющимся застройщиками.

27.08.2019 года уведомлениями об отказе в государственной регистрации № 50/066/011/2019-995 и № 50/066/011/2019-995 заинтересованное лицо отказало в осуществлении государственной регистрации по указанным выше обстоятельствам.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

-межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

- утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из уведомлений об отказе в государственной регистрации основанием для отказа в государственной регистрации явилось то, что, по мнению, регистратора в данном случае подлежат применению нормы законодательства о банкротстве и федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии с которыми права на земельные участки, предоставленных для строительства с участием средств дольщиков, могут быть переданы только лицам, являющимся застройщиками.

Суд не может согласиться с данными доводами по следующим обстоятельствам.

Действительно, в соответствии с пунктом 2 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

Приобретателем может быть созданная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда (далее - некоммерческая организация Фонда) либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с материалами дела, 05.07.2012 года между ЗАО «ГП «Жилищный капитал» и ООО «УКС-ЖК» были заключены договоры об участии в долевом строительстве коттеджа.

В соответствии с заключенными договорами об участии в долевом строительстве в ЕГРН внесены записи об обремени прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:20:0070227:1445 и 50:20:0070227:1453 в пользу ООО «УКС-ЖК».

Однако, определением Арбитражного суда Московской области от 17.03.2017 года по делу № А41-46277/16 ЗАО «УКС-ЖК» отказано во включении требований в реестр требований кредиторов ЗАО «ГП «Жилищный капитал», в связи с отсутствием доказательств частичной или полной оплаты по договорам долевого участия в строительстве.

Согласно уведомлениям о погашении (обременения) права от 06.05.2019 года заинтересованным лицом погашены в ЕГРН записи о наличии ограничения (обременения) права в виде договоров долевого участия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:20:0070227:1445 и 50:20:0070227:1453.

Следовательно, в настоящий момент какие-либо обязательства ЗАО «ГП «Жилищный капитал» перед ООО «УКС-ЖК» или иными участниками долевого участия в строительстве отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что положения статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в данном случае не применимы, в связи с чем, оспариваемые отказы заинтересованного лица являются незаконными, а заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации от 27.08.2019 года № 50/066/011/2019-995.

Признать незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации от 27.08.2019 года № 50/066/011/2019-996.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить регистрационные действия по государственной регистрации права собственности ФИО3 в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1445, площадью 5021 кв.м, местоположение: <...>, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения»;

- земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1453, площадью 1639 кв.м, местоположение: <...>, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения».

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу Закрытого акционерного общества "Группа компаний "Жилищный капитал" сумму уплаченной государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков