Решение от 19 марта 2020 г. по делу № А12-44228/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Волгоград

«19» марта 2020 года Дело № А12-44228/2019

Резолютивная часть решения оглашена 12 марта 2020 года, полный текст решения изготовлен 19 марта 2020 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гузенко А.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Энергия природы» (ОГРН <***> ИНН <***>) о расторжении договора аренды №2382-В от 14.02.2018г., обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 912 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030032:4199, в состоянии, не хуже первоначального.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности №67 от 20.06.2019,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 11.04.2018, ФИО3, директор по выписке, лично, представлен паспорт.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Энергия природы» (далее ООО «Энергия природы») о расторжении договора аренды №2382-В от 14.02.2018г., обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 912 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030032:4199, в состоянии, не хуже первоначального.

Свои доводы в исковом заявлении истец мотивирует тем, земельный участок в обозначенные сроки не освободил, земельный участок подлежит возврату.

Ответчик в представленных отзывах просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В ходе судебного заседания от 05 марта 2020 г. судом объявлен перерыв до 12 марта 2020 г. на 11 час. 00 мин.

Суд, выслушав истца и ответчика, рассмотрев материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

14 февраля 2018 года между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и ООО «Энергия природы» (арендатор) заключён договор № 2382-В аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 34:34:030032:4199 площадью 912 кв. м., с разрешенным использованием: строительство офисного здания, расположенного по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастре недвижимости, для строительства офисного здания.

Договор заключён сроком на 2 года с даты подписания договора, до 12.03.2020.

В силу п. 3.2 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца. За неполный месяц арендная плата исчисляется пропорционально фактическому количеству дней соответствующего месяца, в течение которых Участок использовался Арендатором. Обязанность по внесению арендной платы у Арендатора по условиям Договора возникает с даты подписания Договора.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

Согласно а. 1 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 5.2.3 Договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 8.2 Договора по требованию арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 14.02.2018 №2382-В.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Условия договора в части своевременного внесения арендных платежей ответчиком не исполнены.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Как следует из представленных истцом материалов, арендодатель направлял ответчику предупреждение (досудебная претензия – уведомление о предстоящем расторжении договора аренды от 14.02.2018 №2382-В, № 21-17/23091 от 17.09.2019), в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате и уведомил ответчика о расторжении договора, в случае не устранения допущенных нарушений, о необходимости подписать соглашение, о расторжении Договора, которое одновременно является актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:4199 и направить в адрес Облкомимущества два экземпляра Соглашения, оформленных с надлежащим образом.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В материалах дела имеется отчет об отслеживании отправления истцом досудебной претензии-уведомление о расторжении договора, чем подтверждается ее вручение ответчику 01.10.2019.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.02.2019 года по делу №А12-45906/2018 с общества с ограниченной ответственностью «Энергия природы» в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскана сумму основного долга по договору аренды земельного участка № 2382-В от 14.02.2018 в размере 267 095, 31 рублей за период с 01.08.2018 по 31.10.2018, пени в размере 2 628, 63 рублей за период с 11.04.2018 по 22.10.2018, а так же пени, начисленные на сумму основного долга, начиная с 01.11.2018 года и до момента полного погашения долга, исходя из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.08.2019 года по делу №А12-21081/2019 с общества с ограниченной ответственностью «Энергия природы» в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскано: 678 913 рублей 17 копеек задолженности в рамках договора аренды № 2382-В от 14.02.2018 за период с 01.01.2019 по 31.05.2019, 10 002 рубля 13 копеек пени за период с 12.03.2019 по 31.05.2019, а также пени, установленные пунктом 6.2 договора аренды № 2382-В от 14.02.2018, начисленными на сумму основного долга за период с 01.06.2019 по дату фактического исполнения обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Рассматриваемые отношения сторон суд квалифицирует как аренда. Данные отношения регламентируются нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд отмечает, что расторжение договора аренды и понуждение возвратить арендованное имущество являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности. При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

Поскольку ответчик в разумный срок уплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд апелляционной инстанций правомерно посчитал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных предпринимателем нарушений и балансу интересов сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Критерии определения разумного срока законом не установлены, а потому его следует относить к оценочной категории. В каждом случае суд определяет такие пределы с учетом конкретных обстоятельств.

Суд установил, что в настоящем случае во исполнение требований статьи 619 ГК РФ, арендодатель, устанавливая «разумный срок», предоставил арендатору 30 дней для исполнения обязательства с даты получения письменного предупреждения.

Таким образом, определяя в рассматриваемом случае пределы разумности срока по инициированию иска о расторжении договора, с учетом вышеназванных правовых норм, исходя из принципов стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, а также поведения, ожидаемого от участников гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы сторон арендных правоотношений, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что разумным следует признать месячный срок после истечения срока, установленного арендатору для исполнения им своих обязательств, тогда как такие действия были совершены арендодателем лишь спустя год, поскольку с иском о расторжении договора аренды истец обратился в суд только 27.11.2019.

Истец не отрицает отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате на момент рассмотрения дела.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующая в деле должно доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, установив отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате на дату принятия решения, учитывая, что допущенные организацией нарушения по просрочке внесения арендных платежей являются несущественными и не повлекли для арендодателя какого-либо ущерба, с иском о расторжении договора аренды истец обратился по истечении разумных сроков, пришел к выводу, что несвоевременное внесение обществом арендной платы, в данном конкретном случае, не может быть квалифицировано как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для его расторжения, в связи с чем, руководствуясь статьями 450, 606, 614, 619 ГК РФ, статьями 22, 46 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", считает не подлежащим удовлетворению исковых требований.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 24 мая 2017 г. №Ф06-20289/16 по делу №А12-33110/2016, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2019 г. по делу №А12-9056/2019, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2019 г. по делу №А12-9081/2019.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Статьей 112 АПК РФ установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Истец освобожден от уплаты госпошлины на основании ст. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 65, 71, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5152), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.