Решение от 30 сентября 2020 г. по делу № А74-4637/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Абакан Дело №А74-4637/202030 сентября 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2020 г.

В полном объёме решение изготовлено 30 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи В.А. Ламанского, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аякс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

ООО «Аякс» – ФИО2 на основании доверенности от 30 апреля 2020 г.;

КМЭ г. Абакана – ФИО3 на основании доверенности №1331 от 30 июля 2020 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Аякс» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилое помещение №57Н/1 по ул. Пирятинской, д. 18, г. Абакана) с ипотекой путём изложения пунктов договора 2.1, 2.2, 2.3.1 в редакции истца, изменении приложения №1 к договору – графика платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой.

В судебном заседании истцом в материалы дела представлено заявление об отказе от иска в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения №57Н/1, расположенного по адресу: <...>, установленной в отчёте оценщика ИП ФИО4 №6 от 27 марта 2020 г.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой и апелляционной инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд, оценив заявленный истцом отказ от исковых требований в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения №57Н/1, расположенного по адресу: <...>, установленной в отчёте оценщика ИП ФИО4 №6 от 27 марта 2020 г., с точки зрения его соответствия законам, иным нормативным правовым актам, пришёл к выводу о том, что он не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем принимает отказ истца от исковых требований в данной части.

Истец заявил об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил изложить пункты договора в следующей редакции:

«2.1. Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 15 807 000 (пятнадцать миллионов восемьсот семь тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

«2.2. Стоимость нежилого помещения определена на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия по делу №А74-4637/2020»;

«2.3.1. Стоимость нежилого помещения в размере 15 807 000 (пятнадцать миллионов восемьсот семь тысяч) рублей 00 копеек оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями».

Требование об изменении Приложения №1 «График платежей» к договору истец не поддержал.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Представитель ответчика требования истца не признал, пояснил, что не согласен с заключением эксперта, ходатайствовать о назначении повторной экспертизы ответчик не намерен, просит урегулировать разногласия по договору с учётом цены помещения, установленной в отчёте оценщика ИП ФИО4 №6 от 27 марта 2020 г.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

17 апреля 2020 г. ООО «Аякс», как субъект малого предпринимательства, на основании положений Федерального закона №159-ФЗ от 22 июля 2008 г. обратилось в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана с заявлением о выкупе нежилого помещения площадью 583,7 кв.м., расположенного в г. Абакане по адресу: по ул. Пирятинская, д. 18 помещение №57Н/1.

Постановлением администрации города Абакана №548 от 03 апреля 2020 г. «Об утверждении условий приватизации нежилого помещения №57Н/1, расположенного по адресу: <...> д. №18» утверждены условия приватизации, согласно которым цена продажи имущества 19 416 653 рублей 92 копеек (приложение к постановлению №548 от 03 апреля 2020 г.).

Письмом №644 от 08 апреля 2020 г. Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца четыре экземпляра проекта договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли продажи недвижимого имущества с ипотекой, стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 19 416 653 рублей 92 копеек, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС; согласно пункту 2.2 проекта договора стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22 июля 2008 г. на основании отчёта ИП ФИО4 об оценке рыночной стоимости №6; согласно пункту 2.3.1. проекта договора стоимость нежилого помещения в размере 19 416 653 рублей 92 копеек оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 16 апреля 2020 г. по пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, предложив иной размер выкупной цены нежилого помещения. При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Статус».

21 апреля 2020 г. Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца письмо №706, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, направил истцу для подписания протокол согласования разногласий от 16 апреля 2020 г., в котором настаивал на своей редакции пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, определяющих размер выкупной цены.

Истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости нежилого помещения независимым оценщиком ООО «Статус». Согласно отчёту №47-03-2020 от 27 марта 2020 г. стоимость нежилого помещения на 16 января 2020 г. составила 14 432 617 рублей.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 указанного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, помещение №57Н/1. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления достоверной и актуальной на дату 16 января 2020 г. рыночной стоимости нежилого помещения судом назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения №57Н/1, расположенного по адресу: <...>, площадью 583,7 кв.м.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперимент» №030/2020 от 08 сентября 2020 г., рыночная стоимость нежилого помещения №57Н/1, расположенного по адресу: <...>, площадью 583,7 кв.м. по состоянию на 16 января 2020 г. составляет 15 807 000 рублей.

По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость 15 807 000 рублей в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Эксперимент» №030/2020 от 08 сентября 2020 г.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив исковые требования на основе совокупности представленных доказательств, арбитражный суд пришёл к выводу, что заключение общества с ограниченной ответственностью «Эксперимент» №030/2020 от 08 сентября 2020 г., установившее рыночную стоимость нежилого помещения в размере 15 807 000 рублей, является достоверным и обоснованным.

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признаётся судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности.

Суд пришёл к выводу, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперимент» ФИО5 является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, на основе данных о текущем использовании приведён анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

Суд пришёл к выводу о том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использовались сведения об объектах-аналогах, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка.

На основе применённых методов оценки (сравнительный, доходный) в заключении эксперта рассчитана рыночная стоимость объекта 15 807 000 рублей.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперимент» является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.

Представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость недвижимого имущества.

С учётом изложенного указанная в отчёте оценщика итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества является достоверной.

Суд учитывает, что в силу статей 12, 14 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии со статьёй 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведённой в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, суд признал требования истца об изменении пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора и снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость недвижимого имущества в размере 15 807 000 рублей.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6000 рублей, перечисленной истцом в доход федерального бюджета платёжным поручением №99 от 05 мая 2020 г., и расходов на проведение экспертизы в размере 14 000 рублей, перечисленных истцом на депозитный счёт арбитражного суда в размере 25 000 рублей платёжным поручением №116 от 23 июня 2020 г.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2014 г. №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объёме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

На основании статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, арбитражный суд относит судебные расходы по делу на ответчика, в том числе понесённые истцом судебные расходы по государственной пошлине 6000 рублей и на оплату экспертизы 14 000 рублей, так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера. Поэтому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 20 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 112, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167–170, 173, 176, 180, 184, 185, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Аякс» от иска в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения №57Н/1, расположенного по адресу: <...>, установленной в отчёте оценщика ИП ФИО4 №6 от 27 марта 2020 г., и прекратить производство по делу №А74-4637/2020 в указанной части.

2. Удовлетворить исковые требования.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «Аякс» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой в отношении нежилого помещения №57Н/1, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 2.1, 2.2 и 2.3.1 договора в следующей редакции:

«2.1. Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 15 807 000 (пятнадцать миллионов восемьсот семь тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

«2.2. Стоимость нежилого помещения определена на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия по делу №А74-4637/2020»;

«2.3.1. Стоимость нежилого помещения в размере 15 807 000 (пятнадцать миллионов восемьсот семь тысяч) рублей 00 копеек оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями».

3. Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аякс» судебные расходы в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей, в том числе 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 14 000 рублей расходов на оплату экспертизы.

Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, г. Красноярск. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья В.А. Ламанский