Решение от 11 сентября 2017 г. по делу № А40-252787/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-252787/16-1-1982
г. Москва
11 сентября 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 11 сентября 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "ИНАО" (ОГРН <***>, 123100, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА КОСТИКОВА, 3) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>, 125009,<...>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу <...> Д.З

при участии представителей от истца – ФИО2 по дов. от 28.04.2017, ФИО3 по дов. от 28.04.2017, от ответчика – ФИО4 по дов. от 09.01.2017, а также эксперта ФИО5 (пасп. выдан 24.01.2002).

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения исковых требований, заявлен к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> Д.3, общей площадью 148,4 кв. м. (кадастровый номер 77:01:0004036:2186 (подвал, пом. III, комн. 1-14). Требования заявлены со ссылкой на ст. 445 ГК РФ и на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и основаны на следующих обстоятельствах. Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором спорного помещения по заключенному сторонами договору аренды №1-282/2004 от 18.03.2004, обратился к ответчику за выкупом арендуемого помещения. Ответчиком в адрес истца направлен проект договора, который был подписан истцом с протоколом разногласий, касающихся цены объекта и рассрочки платежа. Продавец (арендодатель) отклонил данные разногласия, в связи с чем истец обратился в суд, ссылаясь на обязательность для ответчика заключения договора.

В судебном заседании истец уточненные требования поддержал.

Ответчик против иска возражал по доводам, изложенным в отзыве, указывая на то, что цену на выкупаемое имущество установил собственник на основании заказанного им Отчета, достоверность которого не оспорена, на Отчет имеется положительное экспертное заключение.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон и эксперта, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий по спорным пунктам с принятием редакции Департамента, с которой по итогам судебного разбирательства согласился истец, с указанием срока внесения ежемесячных платежей, который не был указан в проекте Департамента и был предложен истцом.

В обоснование завышения Департаментом выкупной цены истец ссылается на выполненный по его заказу Отчет от 17.10.2016 № 103/16, выполненный ООО Консалтинговая Группа «ПраймАудит», согласно которому на дату подачи заявления от 21.06.2016 о выкупе составляет 6 457 335,84 рублей, в то время как Департаментом предложена цена 11 195 000 руб.

Как следует из материалов дела, 18.03.2004 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №1-282/2004, в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду помещение общей площадью 148,4 кв. м. (кадастровый номер 77:01:0004036:2186 (подвал, пом. III, комн. 1-14), расположенное по адресу: <...> Д.3.

ООО "ИНАО" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Преимущественное право истца на приобретение в собственность арендуемого помещения Департаментом имущества города Москвы не оспаривается.

На обращение от 21.06.16 о выкупе имущества истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 11 195 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества о состоянию на 25.07.16 от 08.08.2016 к.№76-16Б/198, выполненного ООО «АБН-Консалт».

Посчитав, что цена необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> Д.3 от 17.10.2016 №103/16, выполненного ООО Консалтинговая Группа «ПраймАудит», цена спорного объекта составила 6 457 335,84 рублей.

19.10.2016 истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Принимая во внимание существенную разницу в предложениях сторон по цене, определением суда от 23 мая 2017 года суд назначил экспертизу, проведение которой поручено ООО «БСГ-Консалтинг групп». Согласно Заключению эксперта №52/17-Э стоимость объекта на дату обращения Общества за выкупом составила 13 569 000 рублей, без учета НДС.

Ответчик возражал против экспертного заключения. По мнению ответчика, заключение выполнено с нарушениями. Ответчик ходатайствовал о вызове в суд экспертов для выяснения вопросов, касающихся заключения об оценке. В судебном заседании эксперт ответил на заданные ответчиком вопросы. Вопросы и ответы зафиксированы с использованием средств аудиозаписи.

По мнению суда, возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, ответы эксперта убедительно объясняют его позицию. Кроме того, аналогичные замечания, в частности, по выбранным аналогам и примененным коэффициентам капитализации, могут быть предъявлены и к представленному истцом отчету независимого оценщика. Нарушений стандартов оценки и норм законодательства об оценочной деятельности не установлено.

Суд также учитывает, что истцом не названы и не доказаны такие нарушения в отношении Отчета, выполненного по заказу Департамента имеющего положительное экспертное заключение на подтверждение стоимости. Довод ответчика о том, что Отчет Департамента выполнен не на дату обращения истца за выкупом отклоняется судом, поскольку в судебном заседании судебный эксперт пояснил, что разница в датах в один месяц существенно не влияет на цену.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленному вопросу, методика раскрыта, выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, ответчик, не соглашаясь с заключением эксперта, фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта экспертов должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку экспертным заключением не подтвержден довод истца о существенном завышении Департаментом цены продажи и истец в уточненных требованиях заявил о применении указанной цены, договор подлежит заключению на предложенных Департаментом условиях, предложенная истцом редакция пункта 3.4 в части срока внесения платежей Департаментом не оспаривается.

Судебные расходы относятся на истца, поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено оснований применения заявленной истцом цены.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 148,4 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004036:2186 (подвал, пом. Ш, комн. 1-14) по адресу Москва, ул. Костикова, д.З. Договор считать заключенным в редакции проекта, направленного покупателю (истцу) письмом Департамента городского имущества города Москвы от 15.09.16 № 33-5-91847/16-(3)-0.

Пункт 3.4 договора, в котором Департаментом не был указан срок внесения ежемесячных платежей, изложить в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 186583 руб. 34 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга».

Взыскать с ООО "ИНАО" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 20000 руб. расходов на экспертизу.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ

.
Судья Е.В. Коновалова