Решение от 30 июня 2017 г. по делу № А40-230986/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-230986/16-1-1749
г. Москва
30 июня 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО АРИАДНА (ОГРН <***>, 109341, МОСКВА ГОРОД, БУЛЬВАР МАРЬИНСКИЙ, 19, 2) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>, 125009,<...>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу <...>

при участии представителей: от истца - ФИО2 по дов.№б/н от 24.11.2016

от ответчика- Гречко А.В. по довю№33-Д-20/17 от 09.01.2017

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения исковых требований, заявлен к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 337,4 кв.м (этаж 1, пом. II комн. 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6, 6а, 6б, 6в, 7, 7а, 8-10, 10а, 10б, 10в, 10г) по адресу Москва, ул. Плющева, д.18, корп.2. Требования заявлены со ссылкой на ст. 445, 446 ГК РФ и на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и основаны на следующих обстоятельствах. Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором спорного помещения по заключенному сторонами договору от 17.0.1999 № 04-00211/99, обратился к ответчику 17.06.2015 за выкупом арендуемого помещения с рассрочкой на 5 лет. Ответчиком в адрес истца направлен проект договора, который был подписан истцом с протоколом разногласий, касающихся цены объекта и периодичности платежей. Продавец (арендодатель) отклонил данные разногласия, в связи с чем истец обратился в суд, ссылаясь на обязательность для ответчика заключения договора. Истец требует установить условия пунктов 3.1, 3.4 договора в следующей редакции: «Пункт 3.1: «Цена объекта составляет 20044000 руб.». Пункт 3.4: «Оплата по договору вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из суммы не менее 334066 руб. основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга». В обоснование завышения Департаментом выкупной цены истец ссылается на выполненный по его заказу Отчет №1609121, согласно которому рыночная стоимость имущества без НДС определена в размере 20044000 руб., в то время как Департаментом предложена цена 39770000 руб. согласно Отчету ООО «АБН-Консалт» от 30.06.2016 № 76-16Б/23, имеющему положительное заключения СРО «СВОД».

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против иска возражал по доводам, изложенным в отзыве, указывая на то, что цену на выкупаемое имущество установил собственник на основании заказанного им Отчета, достоверность которого не оспорена, на Отчет имеется положительное экспертное заключение.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий по спорным пунктам с принятием редакции истца, но с установлением цены выкупа по результатам судебной экспертизы.

Как следует из материалов дела, 17.05.1999 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 04211/99, в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду помещение общей площадью 339,2 кв.м расположенное по адресу: <...> под издательство. По дополнительному соглашению назначение помещения изменено на «издательство и бытовое обслуживание».

ООО «Ариадна», как указывает истец, отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что Департаментом в суде не оспорено.

ООО «Ариадна» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 17.06.2015г. обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Департаментом дан ответ от 12.08.16 № 33-19228/15-(5)-0 с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 36 757 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.06.2015г. №76-16Б/23, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 14.07.2016 г. № 1912/С-16, подготовленным НП СРО «СВОД».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету об оценке № 1609121 рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> от 13.09.2016, выполненному ООО «ППО-Консалт», цена спорного объекта составила 20044000 рублей. без НДС.

13.09.2016г. истец подписал договор с протоколом разногласий и направил Департаменту, предложив иную цену и рассрочку на условиях ежемесячных платежей.

Ответчик отклонил разногласия.

Право истца на выкуп помещений ответчиком не оспаривается.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Право истца на выкуп в соответствии с вышеприведенными нормами Департаментом не оспаривается.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департаментом данное правило исполнено.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В материалы дела не представлены ни сведения о кадастровой стоимости спорного помещения, ни иные достоверные сведения о реальных рыночных продажах аналогичных помещений (статистика аукционных продаж Департамента).

Принимая во внимание значительную разницу в представленных сторонами результатах оценки предмета купли-продажи, суд назначил судебную оценочную экспертизу по вопросу: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 337,4 кв.м этаж 1, пом. II комн. 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6, 6а, 6б, 6в, 7, 7а, 8-10, 10а, 10б, 10в, 10г) по адресу Москва, ул. Плющева, д.18, корп.2 по состоянию на дату обращения заявителя за выкупом имущества - 17.06.15?

Экспертом ООО «Лаборатория оценки "Болари"» ФИО3 в экспертном заключении от 14.06.2017 стоимость рассчитана в размере 36727000 без НДС.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения общества за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Истец возражал против экспертного заключения.

У суда и ответчика вопросов по экспертному заключению не возникло.

Истец ходатайствовал о вызове эксперта в суд. Однако, изучив представленные в ходатайстве «вопросы» к эксперту, суд установил, что по существу истцом изложены возражения на экспертное заключение, в котором истец, излагая свои доводы (опровержение выводов эксперта), спрашивает: «Почему?».

Из чего следует, что неясных выводов и противоречивых доводов, требующих пояснений эксперта в суде, истцом в экспертном заключении не обнаружено.

В связи с чем суд отклонил ходатайство о вызове эксперта в суд.

Оценив представленные истцом «вопросы» как возражения, суд отклоняет эти доводы.

Ни одного замечания, указывающего на конкретные нарушение стандартов и иных требований к оценке, истцом не приведено.

Так, истец указывает на то, что экспертом не учтено, что помещение является производственным, к которому предъявляются особые требования. Однако, эксперт правомерно учел фактическое использование помещения под швейный цех (по договору аренды – издательская деятельность и бытовое обслуживание), и правомерно учел при этом, что объект не расположен в стандартной труднодоступной промзоне, а находится в глубине жилой застройки и в большей степени ориентирован на жителей района.

Довод о том, что экспертом не указаны лица, присутствующие при осмотре, отклоняется как не имеющий значения. Истец не оспаривает, что предметом оценки эксперта, изображенным на фотодокументах в составе экспертного заключения, были именно спорные помещения.

Довод о том, что экспертом необоснованно сделан вывод об отсутствии необходимости в косметическом ремонте помещения, отклоняется как необоснованный. Так, в представленном истцом Отчете ООО «ППО-Консалт», оценщик также квалифицировал состояние объекта как «современный стандартный ремонт, рабочее состояние».

Остальные возражения суд отклоняет как не подтверждающие нарушение стандартов оценки.

Принимая во внимание, что определенная экспертом цена примерно на 10% отличается от проведенной по заказу Департамента и подтвержденной положительным заключением оценки, суд не усмотрел оснований назначения повторной экспертизы.

Оснований не доверять судебному эксперту суд не усматривает.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленному вопросу, методика раскрыта, выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, ответчик, не соглашаясь с заключением эксперта, фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта экспертов должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом. В связи с чем условие о цене объекта суд определяет по экспертному заключению.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно вышеприведенной норме условия пункта 3.4 о ежемесячной уплате (вместо поквартальной) рассроченного платежа подлежат установлению в редакции арендатора (истца).

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина и расходы на экспертизу распределяются между сторонами поровну со взысканием со сторон в равных долях суммы, не внесенной в депозит суда в оплату экспертизы.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Договор заключается на условиях проекта, предложенного Департаментом городского имущества города Москвы письмом от 12.08.16 № 33-19228/15-(5)-0, за исключением пунктов 1.3. и 3.4, условия которых устанавливаются в следующей редакции:

Пункт 3.1: «Цена объекта составляет 36727000 без НДС»

Пункт 3.4: «Оплата по договору вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20-го числа каждого месяца и состоят из суммы не менее 612116 руб. основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО АРИАДНА 3000 руб. долга расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» (ИНН <***>) 2500 руб. в оплату экспертизы.

Взыскать с ООО АРИАДНА в пользу ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» (ИНН <***>) 2500 руб. в оплату экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова