Решение от 25 сентября 2024 г. по делу № А05-363/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-363/2024
г. Архангельск
26 сентября 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Быстрова И.В. при ведении протокола секретарём судебного заседания Савельевой С.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 152915, <...>, помещ. 2) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>; место жительства: Россия, 163060, Архангельская область, г. Архангельск) о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи от 13.03.2023, по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Луч» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 13.03.2023, при участии в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2 (ИНН <***>; место жительства: Россия, 163046, Архангельская область, г. Архангельск), обратившегося в суд с требованием о понуждении индивидуального предпринимателя ФИО1 к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи от 27.01.2023, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества «Информационно-вычислительный центр» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 163000, <...>), общества с ограниченной ответственностью «ВИА» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 163000, <...>), общества с ограниченной ответственностью «Ресторан «Старый город» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адреса: Россия, 163002, <...>; Россия, 163000, <...>, помещ. 3-н), закрытого акционерного общества «Кортес» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 163000, <...>).

В судебном заседании в Арбитражном суде Архангельской области присутствовал представитель ответчика ФИО3 (по доверенности от 30.01.2024).

В судебном заседании путём использования системы веб-конференции участвовал ФИО4, представляющий истца (по доверенности от 10.11.2023 № 171) и третье лицо открытое акционерное общество «Информационно-вычислительный центр» (по доверенности от 25.03.2024 № 16).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Луч» (далее – истец, общество «Луч») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ФИО1) о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи от 13.03.2023.

Определением суда от 19.01.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А05-363/2024.

ФИО1 представил в суд отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска общества «Луч», и встречное исковое заявление о признании недействительным заключённого истцом и ответчиком предварительного договора купли-продажи от 13.03.2023.

Определением суда от 04.03.2024 встречное исковое заявление ФИО1 принято для совместного рассмотрения в деле № А05-363/2024 с первоначальным исковым заявлением общества «Луч».

ФИО2 (далее – ФИО2) обратился в суд с заявлением о вступлении в данное дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просил обязать ФИО1 заключить с ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи от 27.01.2023.

Определением от 13.03.2024 суд удовлетворил заявление ФИО2 о вступлении в дело № А05-363/2024 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Определением суда от 13.03.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Информационно-вычислительный центр» (далее – общество «ИВЦ»), общество с ограниченной ответственностью «ВИА», общество с ограниченной ответственностью «Ресторан «Старый город» и закрытое акционерное общество «Кортес».

В судебном заседании, начатом 03.09.2024 и продолженном 12.09.2024 после перерыва, ФИО4 в качестве представителя истца заявленные обществом «Луч» исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска и против требований, заявленных ФИО2, а в качестве представителя общества «ИВЦ» поддержал позицию истца по делу.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании настаивал на удовлетворении встречного иска, возражал против удовлетворения требований истца и против удовлетворения требований, заявленных ФИО2

Другие лица, участвующие в деле, считаются извещёнными надлежащим образом о времени и месте слушания дела, об объявленном перерыве и о времени и месте продолжения судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили, в связи с этим судебное заседание 03.09.2024 начато, а 12.09.2024 после перерыва продолжено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Оценив доказательства и доводы, приведённые лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, суд установил, что спор возник при следующих обстоятельствах.

Как указал истец, 13.03.2023, истцом и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ФИО1 (продавец) и общество «Луч» (покупатель) обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи в отношении 2355/10000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 3037,1 кв. м с кадастровым номером 29:22:040751:511, расположенное по адресу: <...>, помещение 3-н, и в отношении 7190/45459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1317 кв. м с кадастровым номером 29:22:040751:3, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешённого использования – гостиничное обслуживание.

Означенный предварительный договор совершён сторонами в простой письменной форме.

В целях заключения основного договора купли-продажи стороны в пункте 2.1 договора согласовали договорную цену означенных объектов в размере 12 000 000 руб., из которых 10 000 000 руб. составляет цена 2355/10000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, а 2 000 000 руб. – цена 7190/45459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, а в пункте 2.2 договора определили, что договорная цена указанных объектов должна быть уплачена покупателем в полном объёме до заключения основного договора.

Срок заключения сторонами основного договора был определён в пункте 3.1 предварительного договора и составлял 30 дней с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений, указанных в пункте 3.3 предварительного договора. Пунктом 3.3 предварительного договора установлена обязанность продавца перед заключением основного договора получить один из видов разрешённого использования в отношении нежилого помещения – или «гостиница», или «здание гостиницы», или «гостиничное обслуживание».

На основании пункта 2.4 предварительного договора и выставленного ФИО1 счёта от 14.03.2023 № 12 общество «Луч» перечислило по платёжному поручению от 15.03.2023 № 15 на расчётный счёт ФИО1 в банке денежные средства в сумме 1 200 000 руб. в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору.

Как указал истец, 20.12.2023 от ФИО1 обществу поступил проект основного договора купли-продажи и счёт на оплату от 20.12.2023 № 116 для внесения оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В пункте 3.1 предложенного ответчиком проекта основного договора купли-продажи недвижимого имущества вид разрешённого использования земельного участка был указан как «административное здание КИВЦ», вместо «гостиничное обслуживание». Кроме того, проект договора не содержал в себе сведений о ранее уплаченной сумме обеспечительного платежа, которая должна была быть учтена в составе цены по основному договору. В связи с этим общество «Луч» 22.12.2023 направило ФИО1 свой проект основного договора купли-продажи, содержащий исправления указанных сведений.

Кроме того, 10.01.2024 истец дополнительно направил ФИО1 предложение произвести расчёты по основному договору купли-продажи с помощью безотзывного покрытого аккредитива.

ФИО1 11.01.2024 по платёжному поручению от 11.01.2024 № 3 перечислил на расчётный счёт общества «Луч» денежные средства в сумме 1 200 000 руб. в возврат обеспечительного платежа по предварительному договору.

По утверждению истца, дальнейшие переговоры в отношении заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества ответчик прекратил.

Полагая, что ФИО1 необоснованно уклонился от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, общество «Луч» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском о понуждении ФИО1 к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи от 13.03.2023.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований общества «Луч», в своём отзыве указал, что предварительный договор прекратил своё действие по истечении 31.12.2023 срока его действия, установленного пунктом 5.5 этого предварительного договора.

Кроме того, ответчик полагал, что предварительный договор является ничтожной сделкой, так как сторонами не соблюдены требования о нотариальной форме сделки, установленные частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, распространяющиеся в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) на предварительные договоры, по которым стороны обязуются заключить в будущем договор об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. В связи с этим ответчик предъявил встречный иск о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2023 между ФИО1 и обществом «Луч».

Вступивший в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2 утверждал, что 27.01.2023 заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) обязались в будущем в срок до 31.12.2023 заключить основной договор купли-продажи в отношении 2355/10000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 3037,1 кв. м с кадастровым номером 29:22:040751:511, расположенное по адресу: <...>, помещение 3-н, за цену 10 000 000 руб. и в отношении 7190/45459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1317 кв. м с кадастровым номером 29:22:040751:3, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешённого использования – гостиничное обслуживание, за цену 2 000 000 руб.

Означенный предварительный договор совершён сторонами в простой письменной форме.

По утверждению ФИО2, на основании этого предварительного договора он внёс ФИО5 денежные средства в размере 6 000 000 руб., от ответчика 28.12.2023 поступил проект основного договора купли-продажи недвижимого имущества, ФИО2 и ФИО1 пришли к соглашению о том, что основной договор заключат в срок до 30.01.2024. Как указал ФИО2, узнав о принятии Арбитражным судом Архангельской области к производству иска общества «Луч» по тому же имуществу, он счёл необходимым вступить в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования о понуждении ФИО1 к заключению с ФИО2 договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи от 27.01.2023.

Общество «Луч», возражая против требований, заявленных ФИО2, заявило о фальсификации предварительного договора от 27.01.2023, полагало, что этот предварительный договор изготовлен сторонами не в указанную в нём дату, а непосредственно после возбуждения судом производства по настоящему делу, исключительно с целью воспрепятствования удовлетворению заявленных истцом требований.

ФИО1 в представленном отзыве от 05.08.2024 с требованиями, заявленными Половченей, также не согласился. Возражая против требований ФИО2, ФИО1 указал, что они основаны на ничтожной сделке, поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО2 не был нотариально удостоверен.

Возражая против требований общества «Луч» и требований ФИО2, ответчик также указал, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 126 000 000 руб., в связи с чем понуждение к продаже долей в праве собственности на это помещение по цене, указанной в предварительных договорах, которая значительно ниже рыночной стоимости, причинит значительный вред имущественными правам ответчика.

Суд находит исковые требования общества «Луч» и требования, заявленные ФИО2, не подлежащими удовлетворению. Одновременно с этим суд находит подлежащим удовлетворению встречный иск ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2023 между ФИО1 и обществом «Луч». К таким выводам суд пришёл по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не опредёлен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как указано в пункте 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключённым с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Частью 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ установлено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

С учётом указанных положений законодательства рассматриваемые предварительные договоры купли-продажи от 27.01.2023 и от 13.03.2023, по которым стороны обязуются заключить в будущем договор об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежали нотариальному удостоверению.

Поскольку в рассматриваемом случае означенные предварительные договоры совершены в простой письменной форме, а в нотариальном порядке не удостоверены, то они является ничтожными (не имеющими юридической силы) в силу пункта 3 статьи 163 и пункта 2 статьи 429 ГК РФ.

При таком положении требование ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2023 между ФИО1 и обществом «Луч» является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В свою очередь, будучи ничтожными, предварительные договоры купли-продажи от 27.01.2023 и от 13.03.2023 не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения, а, следовательно, эти предварительные договоры не могут служить основанием для понуждения к заключению основного договора и удовлетворения требований, предъявленных к ответчику обществом «Луч» и ФИО2

В связи с отказом в удовлетворении первоначального иска и в связи с отказом в удовлетворении требований, заявленных ФИО2, не имеется оснований для возмещения понесённых истцом и ФИО2 расходов по уплате государственной пошлины.

Поскольку встречный иск ФИО1 удовлетворён, с общества «Луч» в пользу ФИО1 в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ следует взыскать 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Так как в удовлетворении первоначального иска общества «Луч» отказано, суд считает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ отменить принятые по заявлению истца определением Арбитражного суда Архангельской области от 23.01.2024 по данному делу обеспечительные меры.

Руководствуясь статьями 96, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований, заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Луч», и в удовлетворении исковых требований, заявленных ФИО2, отказать.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить. Признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2023 между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Луч».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

С даты вступления настоящего решения в законную силу отменить обеспечительные меры принятые определением Арбитражного суда Архангельской области от 23.01.2024 по делу № А05-363/2024.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья И.В. Быстров