Решение от 9 сентября 2021 г. по делу № А46-11984/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул.Учебная,51,г.Омск,644024,тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05,http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11984/2021
09 сентября 2021 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 09 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Омской области в составе председательствующего судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Рыбаконенко В.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316554300099094) к открытому акционерному обществу «Агрофирма Екатеринославская» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности,

при участии в заседании суда:

от истца – лично (паспорт); ФИО3, по доверенности от 11.08.2021 (паспорт, диплом)

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 11.01.2021 (паспорт),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Агрофирма Екатеринославская» (далее – ОАО «Агрофирма Екатеринославская», ответчик) о признании права собственности.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования. Ответчик высказался в соответствии с доводами, изложенными в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между ИП ФИО2 и ОАО «Агрофирма Екатеринославская» 25.03.2021 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 337,9 кв.м., кадастровый номер 55:32:040701:543 (далее - Договор от 25.03.2021). Заключение данного договора обусловлено ранее сложившимися между сторонами договорными отношениями.

06.03.2017 между теми же сторонами был заключен договор № 117 Д/Ю аренды с последующим выкупом (далее - Договор от 06.03.2017). Согласно названому договору Агрофирма Екатеринославская передает в аренду истцу земельный участок и расположенное на нем здание по адресу: с. Екатеринославка, общей площадью 250 кв.м, для использования в целях решения хозяйственных задач Арендатора (истца). Здание и земельный участок передавалось в аренду с последующим выкупом с 06.03.2017 на период оформления и получения документов, подтверждающих право собственности Арендодателя. Кроме того, Продавцу необходимо было провести кадастровые работы, связанные с выделением части здания в самостоятельный объект недвижимости, который являлся предметом названного договора.

Выкупная цена здания в договоре определена в размере 100 000,00 рублей, которые истец обязан был выплатить продавцу с рассрочкой платежа. Свои обязательства по оплате выкупной цены здания истец исполнил в полном объеме, что подтверждается Дополнительным соглашением к договору № 117 Д/Ю аренды с последующим выкупом от 06.03.2017 от 23.09.2017 (33 480,00 рублей), платежным поручением № 15 от 01.06.2020 (66520,00 рублей).

Вместе с тем данный договор сторонами не был зарегистрирован своевременно, а в последующем в Агрофирме Екатеринославская произошла смена директора, в связи с чем регистрацию заключенного договора от 06.03.2017 необходимо было согласовать с новым директором. В этой связи стороны пришли к соглашению заключить новый договор купли-продажи, предусмотрев его связь с прежним договором от 06.03.2017, в том числе в части предмета, факта оплаты и определения момента фактической передачи объекта недвижимости. Кроме того, к этому времени истец оплатила проведение кадастровых работ, необходимых для уточнения и индивидуализации предмета договора, в связи с чем, уже в заключенном договоре от 25.03.2021 имеются точные данные с указанием адреса объекта недвижимости, кадастрового номера, точной площади.

В заявлении от 06.03.2017 адресованному генеральному директору ОАО «Агрофирма Екатеринославкая» ИП ФИО2 просила последнего продать склад, расположенный по адресу: <...> за 100 000,00 рублей с рассрочкой на 2 (два) года.

Согласно пункту 4 Договора от 25.03.2021: «Передача недвижимого имущества фактически состоялась до подписания настоящего договора, имущество передано в том виде, в котором его осмотрел Покупатель. Стороны договорили считать настоящий пункт договора передаточным актом».

25.03.2021 истцом и ответчиком в Управление Росреестра был представлен Договор от 25.03.2021 для регистрации перехода прав. Однако Уведомлением Управления Росреестра от 12.04.2021 государственная регистрация перехода прав приостановлена в связи с тем, что продаваемая истцу часть здания, расположена на земельном участке с КН 55:32:040701:189, который принадлежит продавцу - ответчику на праве собственности.

В этой связи Управлением Росреестра было предложено сторонам устранить вышеуказанные замечания, а именно, подать заявление о переходе и регистрации права собственности на земельный участок и уплатой госпошлины.

В этих целях, истец устно обратилась к генеральному директору Агрофирмы Екатеринославка с просьбой заключить договор купли-продажи доли земельного участка, на что был получен отрицательный ответ.

В адрес истца поступило Уведомление № 67/21 от 23.05.2021, в котором предложено в срок до 11.06.2021 освободить спорное помещение.

Истцом были направлены ответы с возражениями и требованиями исполнить свои обязательства по сделке: письмо от 08.06.2021, письмо от 17.06.2021. В ответ истцу направлены письма № 78/21 от 10.06.2021, № 118/21 от 23.06.2021, в которых также требуют истца освободить помещение.

Истец указывает, что на протяжении четырех лет владела спорным помещением, обязательства по оплате помещения исполнены истцом в полном объеме, за время владения помещением ИП ФИО2 несла бремя содержания расходов собственника, осуществляла косметический ремонт внутри и снаружи здания, ремонт крыши помещения, приняты меры против затопления помещения водой, облагорожена территория вокруг помещения.

В связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на указанное выше недвижимое имущество по вине ответчике, истец лишен возможности в полной мере использовать данные объекты недвижимости в сфере экономической деятельности, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив предоставленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Сторонами при заключении договора аренды от 06.03.2017 согласованы взаимные обязательства, и предусмотрено, что земельный участок и расположенное на нем здание передаются в аренду на период оформления и получения документов, подтверждающих право собственности Арендатора.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, когда предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации данного права, если иное не установлено законом.

Включение в договор условия о переходе права собственности на имущество к арендатору позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи одновременно. Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета аренды возможно применение норм права, регулирующие правоотношения по купле-продаже.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 № 17389/10.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом пунктом 3 данной статьи предусмотрено право покупателя требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае, когда продавец уклоняется от такой регистрации.

В соответствии с пунктом 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 11 А51-27514/2013 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Таким образом, при разрешении спора о регистрации права собственности к покупателю на объект недвижимости, применительно в том числе и к договору аренды с правом выкупа, выяснению подлежат следующие обстоятельства: исполнение обязательства продавца по передаче покупателю проданного имущества, встречное исполнение покупателем обязательства по оплате этого имущества, а также факт уклонения продавца от государственной регистрации.

В то же время в силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Оснований считать договор аренды от 06.03.2017 незаключенным (статьи 425, 433 ГК РФ) или признавать данную сделку прекратившей свое действие в результате ее расторжения в одностороннем порядке (статья 450 ГК РФ) у суда не имеется

В соответствии с условиями Договора от 06.03.2017 и по смыслу общих положений статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по взаимному соглашению сторон, а также:

По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Арендатор:

- существенно ухудшает арендуемое здание.

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

- не производит текущего ремонта здания.

При этом Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.

По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.

- переданное Арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору, и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.

Доводы ответчика о том, что истец не выполнял принятые обязательства судом не могут быть приняты на основании следующего. Здание и земельный участок передавалось в аренду с последующим выкупом с 06.03.2017 на период оформления и получения документов, подтверждающих право собственности Арендодателя.

Кроме того, продавцу необходимо было провести кадастровые работы, связанные с выделением части здания в самостоятельный объект недвижимости, который собственно и являлся предметом названного договора.

Рассрочка по оплате платежа была согласована с бывшим директором ОАО «Агрофирма Екатеринославская» в связи с тем, что последним не было исполнено обязательство по проведению кадастровых работ, поскольку требовалось выделение части здания. Вместе с тем, последний платеж был произведен платежным поручением № 15 от 01.06.2020, соответственно с означенной даты обязательства истцом по данному договору были исполнены в полном объеме.

Согласно п. 3.3. названного Договора арендные платежи зачитываются в выкупную цену здания. Таким образом, в данном случае ответчик не может ссылаться на безвозмездность пользования истцом спорным имуществом, поскольку стоимость аренды на период «до» регистрации договора купли-продажи включалась в выкупную стоимость здания.

В возражениях на исковое заявление ответчик также указывает, что истец не доплатил 2902,5 рублей в счет оплаты стоимости выкупаемого помещения, в связи с тем, что вместо 7,440 тонн пшеницы было поставлено 6,795 тонн.

По Дополнительному соглашению к договору № 117 Д/Ю аренды с последующим выкупом от 23.09.2017 (далее - Дополнительное соглашение) Арендодатель принимает в счет оплаты по Договору № 117 Д/Ю аренды с последующим выкупом от 06.03.2017 пшеницу в количестве 7,440 тонн по цене 4500 рублей за тонну.

20.08.2021 истцом был сделан запрос в ОАО «Агрофирма Екатеринославская» о предоставлении сведений по поступившей от истца пшеницы, поставленной в счет оплаты по Дополнительному соглашению.

На данный запрос истцу был представлен Акт на сортировку и сушку продукции растениеводства от 01.11.2017, согласно которого от истца в адрес ответчика поступило (было отпущено в сортировку) - 7490 тонн пшеницы.

Представленный документ свидетельствует о том, истцом было отгружено на ток предприятия именно то количество пшеницы, которое и предусматривалось Дополнительным соглашением.

Изменение показателей массы пшеницы было связано именно с тем, что по Дополнительному соглашению истец обязан был отгрузить 7,440 тонн. При этом после поступления пшеницы на ток предприятия (подразделение, где оно хранится, очищается и т.п.) это зерно было взвешено и определена масса в размере 7,490 тонн, о чем и указано в Акте на сортировку и сушку продукции растениеводства от 01.11.2017. Далее, уже после его переработки и сушки, данная масса уменьшилась до 6,795 тонн (за вычетом отход после переработки).

При таких обстоятельствах доводы ответчика, о неполном исполнении истцом своих обязательств по поставке необходимого количества пшеницы являются не состоятельными.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, истец полностью исполнил свои обязательства по оплате спорного помещения, кроме того, по смыслу заключенных между сторонами договоров следует, что спорное помещение передалось истцу именно в собственность. Истец на протяжении всего периода владел этим помещением, как собственник, что также подтверждается Договором купли-продажи от 25.03.2021, согласно которому стороны установили, что фактически передача помещения состоялась до подписания названного договора (п. 4 Договора от 25.03.2021). Также в названном договоре, в п. 2 указано, что оплата стоимости помещения была полностью оплачено покупателем - истцом. В этой связи, доводы ответчика о неполной оплате стоимости спорного помещения опровергаются положениями договора купли-продажи от 25.03.2021.

Рассматривая требования истца о регистрации перехода права собственности на 1/30 долю земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 55:32:040701:189, суд приходит к следующим выводам.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пункт 4 указанной статьи Кодекса предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Кроме того статьёй 273 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Последний выкупной платеж был внесен арендатором 01.06.2017 платежным поручением № 15, на указанную дату у арендодателя уже были полномочия по распоряжению спорным земельным участком, а у арендатора появилось право требовать от арендодателя осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на такой участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, учитывая факты исполнения арендатором обязанности по оплате спорных объектов, предусмотренной заключенным договором, уклонение арендодателя (продавца) от передачи спорных объектов недвижимости и земельного участка в собственность арендатора (покупателя) руководствуясь принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, запретом, установленным ст. 35 Земельного кодекса РФ на отчуждение объектов недвижимости без одновременного отчуждения земельного участка, предназначенного для их эксплуатации, суд приходит к выводу о правомерности исковых требований об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости.

В соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с удовлетворением иска судебные расходы возлагаются на ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316554300099094) удовлетворить.

Признать право собственности на недвижимое имущество - помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 55:32:040701:543, общей площадью 337,9 кв.м, за индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316554300099094).

Признать право собственности на недвижимое имущество - 1/30 долю земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 55:32:040701:189 за индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316554300099094).

Взыскать с открытого акционерного общества «Агрофирма Екатеринославская» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316554300099094) государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой