Постановление от 12 апреля 2017 г. по делу № А55-16415/2016

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело №А55-16415/2016
г. Самара
13 апреля 2017 года
Резолютивная часть постановления оглашена 06 апреля 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 апреля 2017 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 16.08.2016,

от ответчика – директор ФИО3, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ,

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 апреля 2017 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бережок» на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 января 2017 года, принятое по делу №А55-16415/2016 (судья Каленникова О.Н.),

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП313151314200021, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Бережок» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо – ФИО5,

о расторжении договора аренды, об обязании и о взыскании 176 397 руб. 73 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в Арбитражный  суд Самарской области с исковым заявлением к ООО «Бережок» ( с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ):

- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.06.2014,

- об обязании освободить и передать по акту приема - передачи помещение общей площадью 120,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, Литера М, 1 этаж, помещение 1н, комнаты №1-6, № 68, № 69, в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу;

- об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, Литера М, 1 этаж, помещение н1, комнаты № 59-63, 67, в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу;

- о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 191 759 руб. 750 коп., включающей задолженность по арендной плате, коммунальным платежам, а также задолженности за отопление незаконно занимаемой ответчиком площади.

До вынесения окончательного судебного акта по настоящему делу истцом заявлен отказ от иска в части истребования у ООО «Бережок» из незаконного пользования имущество - нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, Литера М, 1 этаж, помещение н1, комнаты № 59-63, 67, в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.01.2017 принят отказ истца от иска в части истребования из незаконного пользования имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, Литера М, 1 этаж, помещение н1, комнаты № 59-63, 67 в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу, производство по делу в указанной части прекращено.

Исковые требования удовлетворены.

Судом расторгнут договор аренды нежилого помещения от 06.06.2014, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО4  и обществом с ограниченной ответственностью «Бережок», зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии 25.07.2014 за номером регистрации 63-63-01/571/2014-543.

Суд возложил обязанности на общество с ограниченной ответственностью «Бережок» освободить и передать по акту приема-передачи Индивидуальному предпринимателю ФИО4 помещение, общей площадью 120,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, Литера М, 1 этаж, помещение н1, комнаты № 1-6, № 66, № 68, № 69 в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу.

С общества с ограниченной ответственностью «Бережок» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО4 взыскано 191 759 руб. 50 коп., в том числе: 90 000 – задолженность по арендной плате, 77 438 руб. 33 коп. – задолженность по коммунальным платежам, 24 321 руб. 17 коп. – неосновательное обогащение в размере суммы за отопление незаконно занимаемой площади, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 752 руб. 78 коп. и расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 06.06.2014 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 120,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, проспект Юных Пионеров, д. 59, Литера М, 1 этаж, помещение 1н, комнаты №1-6, № 68, № 69 (далее – Договор).

Спорное имущество по акту приема-передачи от 06.06.2014 передано арендатору.

Согласно п. 2.3.1. Договора Арендодатель имеет право в любое время осуществлять проверку сохранности, состояния помещения, а так же использования его Арендатором в соответствии с назначением нежилого помещения.

17.05.2016. представитель Арендодателя в присутствии директора ООО «Бережок» осуществил осмотр помещений, в ходе которого были выявлены нарушения условий договора, о чем составлен акт осмотра нежилого помещения № 2.

В соответствии с актом Арендатором   самовольно   заняты   нежилые   помещения, принадлежащие Арендодателю, но не переданные по договору аренды, площадью 41,9 кв.м., расположенные по адресу: <...>, Литера М, 1 этаж, помещение н1, комнаты №о 59-63, 67. Таким образом, арендатор незаконно пользуется помещениями Арендодателя и не вносит Арендодателю плату за пользование данными помещениями.

В ходе проведенной проверки состояния помещения установлено, что арендатором произведена перепланировка арендуемого помещения без согласования с арендодателем, что нарушает условия п.2.4.1 договора аренды.

Согласно п. 1.1. договора аренды вышеуказанное помещение передается в аренду для размещения магазина. Однако в нарушение условий Договора Арендатор использует арендуемые помещения не по назначению, а именно Арендатор использует помещения под размещение бара, что подтверждается лицензией на осуществление розничной продажи алкогольной продукции №63РПА0005848 от 16.07.2015. Указанное, по мнению истца, является существенным нарушением условий Договора.

18.05.2016. заказным письмом с уведомлением в адрес Ответчика было направлено претензионное письмо (требование) о необходимости исполнения обязательств по вышеуказанному договору, а именно: освободить незаконно занимаемые помещения, привести арендованное помещение в первоначальное состояние, закрыть бар и прекратить продажу алкогольных напитков в розлив, а также оплатить задолженность по арендным платежам в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения претензионного письма.

Претензионное письмо (требование) получено Ответчиком 20.05.2016. Таким образом, крайний срок для устранения указанных выше нарушений наступил 3.06.2016. Однако нарушения устранены не были.

Во исполнение досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора 06.06.2016. заказным письмом с уведомлением в адрес ответчика было направлено требование о досрочном расторжении договора, освобождении помещения, вывозе имущества ответчика из помещений, а также о необходимости погасить задолженность по арендным платежам в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения требования.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей  606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от истца имущество в арендное пользование, ООО «Бережок» обязано вносить плату за это пользование своему контрагенту.

Согласно п. 3.1 Договора арендная плата за арендуемое помещение составляет 10 000 руб., в том числе НДС, в месяц.

Пунктом 3.3 Договора предусмотрено, что оплата арендной платы осуществляется не позднее 15 числа месяца, следующего за арендуемым месяцем.

В силу п. 3.2 Договора в стоимость арендной платы не входят возмещения коммунальных расходов, расходов, связанных с вывозом мусора, а также иных расходов.

В соответствии с п. 3.2.1 Договора арендатор производит оплату коммунальных расходов и иных платежей, указанных в п. 3.2 Договора, в течение 5 рабочих дней с даты выставления счета на оплату.

Расчет задолженности по арендной плате и коммунальным платежам подтверждается показаниями приборов учета, договорами с обслуживающими организациями, а также счетами, выставляемыми соответствующими обслуживающими организациями.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком в материалы дела не представлено доказательств оплаты арендных платежей за спорный период, равно как и коммунальных платежей, представленные ответчиком платежные поручения учтены истцом при расчете, в связи с чем требование о взыскании с ответчика 191 759 руб. 50 коп., в том числе: 90 000 – задолженность по арендной плате, 77 438 руб. 33 коп. – задолженность по коммунальным платежам, 24 321 руб. 17 коп. – неосновательное обогащение в размере суммы за отопление незаконно занимаемой площади правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы ответчика об отсутствии задолженности в связи с оплатой ее представителю истца ФИО5 наличными денежными средствами подлежат отклонению.

Условия всякого гражданско-правового договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре. В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Поэтому обязательство не порождает и основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в этих обязательственных отношениях.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 г. № 13534/10 и от 22.11.2011 г. № 7677/11.

Документы, подтверждающие полномочия ФИО5 на получение платежей в рамках спорного договора аренды наличными денежными средствами суду не представлены. Истец оспаривает факт выдачи доверенности третьему лицу - ФИО5 на получение денежных средств в рамках заключенного между сторонами договора аренды.

В материалах дела отсутствует доверенность от имени истца на получение денежных средств. Расходные кассовые ордера, на которые ссылается ответчик, не содержат сведений о документе, на основании которого выданы денежные средства, а также о документе, удостоверяющем личность получателя (л.д. 2-12, т.3).

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

При этом, исходя из пункта 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, бремя доказывания отсутствия вины в неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязательства возложено на лицо, нарушившее обязательство. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Документальных доказательств, свидетельствующих о принятии ответчиком всех возможных мер для надлежащего исполнения обязательства перед истцом с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства, ответчиком не представлено.

Доводы ответчика об отнесении помещения н1, комнаты № 59-63, 67 к местам общего пользования опровергаются техническим паспортом (комнаты №№ 59-61 обозначены как кабинеты), актами осмотра территории и помещений от 17.05.2016, 01.09.2016, составленными с участием представителей ответчика и посетителя, фотоматериалами и видеозаписью одного из осмотров (л.д. 85-88, 112, 116, т.3). При этом судом верно отмечено, что поскольку ответчик является единственным пользователем нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, занимаемых им под магазин и бар, стоимость коммунальных услуг, потребляемых ответчиком, в любом случае подлежит возмещению истцу за счет ответчика.

Согласно п. 2.2.3 Арендатор обязался использовать помещение согласно условиям Договора.

Актом осмотра территории и помещений от 01.09.2016 № 2 установлено, что арендатор использует арендуемые помещения не по целевому назначению, а именно: помещение использует под бар, кроме того, арендатором произведена перепланировка как арендуемого помещения, так и занимаемого без договора,  без согласия арендодателя (л.д. 41-42, т.3).

Как следует из письма ООО «Геотехстандарт» от 14.10.2016 № 39, в обследуемых помещениях были проведены строительные мероприятия, которые повлекли за собой изменение технических характеристик объекта, в том числе изменение общей площади (л.д. 61, т.4). Наличие произведенной перепланировки также подтверждается техническим паспортом, составленным по состоянию на  14.10.2016, который отражает как изменение технических характеристик помещения, так и назначение входящих в его состав комнат (л.д. 118-122, т.3 ).

В соответствии с п. 2.2.2 Договора арендатор обязуется  не производить реконструкцию  помещения, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя.

Доказательств согласования строительных мероприятий ответчик не предоставил. Довод о том, что к перепланировке помещения ответчик не имеет отношения, так как строительные работы были проведены до заключения договора аренды, опровергается материалами дела.

В силу пункта 2.1.1. Договора аренды Арендодатель обязуется передать Арендатору Помещения по акту приема-передачи (Приложение № 2), в котором должно быть указано техническое состояние комнат и оборудования на момент сдачи в аренду.

В соответствии с пунктом 1.2. Договора аренды - характеристики предоставленного в аренду Помещения и его расположение указано (границы обозначены) на копии документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание арендуемой части нежилого помещения (кадастровый паспорт/технический паспорт/выкопировка из технического паспорта/другие документы) - Приложение №1.

Факт передачи вышеуказанного помещения подтверждается подписанным Сторонами Актом приема-передачи от 06.06.2014. к Договору аренды. В пункте 2 Акта приема-передачи сказано, что объект Арендатором осмотрен, состояние объекта, в том числе коммуникаций, инженерных сетей, пожарного обеспечения и прочего, пригодно для ведения торговой деятельности и соответствует условиям Договора, санитарно-гигиеническим нормам, явных недостатков не выявлено. Стороны взаимных претензий по приемке помещений не имеют. Приложение № 1 Договора является копией кадастрового паспорта объекта, содержащего в себе план передаваемого в аренду помещения. Указанное приложение подписано Арендатором без каких-либо возражений и полностью соответствует техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 20.08.2008.

Из акта осмотра нежилого помещения № 2 от 01.09.2016, технического паспорта ООО «Геотехстандарт» по состоянию на 14.10.2016, заключения кадастрового инженера ФИО6 от 14.10.2016. № 39 следует наличие у помещения иных технических характеристик, из чего суд обоснованно сделал вывод о проведении строительных мероприятий в занимаемых ответчиком помещений непосредственно ответчиком.

Допустимых и относимых доказательств согласования с Арендодателем проведение перепланировки и реконструкции спорных помещений, ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил.

В силу п. 5.3 Договора договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в следующих случаях:

- Арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий Договора или назначением помещения либо с неоднократным нарушением;

- умышленного или существенно ухудшает состояние арендуемого помещения;

- более трех раз подряд не вносит арендную плату.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалы дела в подтверждение соблюдения данного порядка представлена претензия от 18.05.2016 и повторное требование от 06.06.2016, где наличествует информация о спорном обязательстве, а также содержится предупреждение о необходимости исполнить обязательство с указанием разумного срока для исполнения, поэтому оценив его по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд обоснованно принял данные документы в качестве надлежащих доказательств соблюдения истцом требований закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.

Учитывая вышеизложенное, приняв во внимание поименованные нормы права, и, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе претензии, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком договорных обязательств, и правомерно удовлетворил требования истца в части расторжения спорного договора аренды.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика 30 000 руб. – расходов на юридические услуги.

В обоснование понесенных судебных издержек истцом представлен договор на оказание юридических услуг от 05.07.2016. В подтверждение понесенных расходов истец представил расписку от 05.07.2016 (л.д. 64-66, т.3).

Поскольку фактически понесенные истцом судебные издержки в сумме 30 000 руб. документально подтверждены, суд первой инстанции, рассмотрев представленные истцом документы, оценив заявленные требования по принципу разумности и обоснованности, приняв во внимание характер и степень сложности дела, а также объем проделанной представителем работы, правовую позицию, изложенную в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.1999 № 48 «О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг», пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», а также разъяснения, указанные в пунктах 10, 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», руководствуясь статьями 101, 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика 30 000 руб. – судебных расходов.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 09 января 2017 года, принятое по делу №А55-16415/2016, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бережок», - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Н.Ю. Пышкина

Судьи Е.М. Балакирева

С.Ш. Романенко