Решение от 31 марта 2021 г. по делу № А55-25587/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203 «Б», тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

31 марта 2021 года

Дело №

А55-25587/2020

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2021 года. Полный текст решения изготовлен 31 марта 2021 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Коршиковой О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дюковой Д.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Самара»

К Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Росреестр)

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области

о признании незаконным ненормативного акта

при участии в заседании

от заявителя - предст. ФИО1 по довер. от 03.09.2019 г., диплом,

от заинтересованного лица – предст. ФИО2 по довер. от 29.12.2020 г., диплом,

от иных лиц – не явился, извещен,

установил:

Заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просит признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 14.12.2020 №63/026/450/2020-2506/7 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/19 от 06.02.2019 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/2019 от 06.02.2019 г.

Представитель заявителя поддерживает заявленные требований.

Представитель заинтересованного лица заявленные требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве, считает, что для регистрации договора аренды части нежилого помещения необходим технический план.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ. Отзыв на заявление не представил.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между ООО «Газпром межрегионгаз Самара» (Арендатором) и Комитетом по управлению имуществом Красноармейского района Самарской области (Арендодателем) 06.02.2019 года был подписан договор аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/19 (л.д. 11-24).

Объект аренды - часть недвижимого имущества общей площадью 17,4 кв.м. (1 этаж, помещение № 12), расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.3 договора аренды, срок аренды по договору составляет 5 лет: с 06.02.2019 по 05.02.2024 г.

27.05.2020 года заявитель обратился в Упрвление с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Обращению был присвоен номер - 63/026/450/2020-2506.

02.06.2020 года Обществом было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды на 3 месяца - т.е. до 02.09.2020 года. Основанием для приостановления регистрационных действий явилось отсутствие постановки на кадастровый учет арендуемой части здания площадью 17,4 кв.м.

Впоследствии, Управлением было вынесено уведомление от 14.12.2020 г. №63/026/450/2020-2506/7 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения №2/45-2-0055/19 от 06.02.2019 г. Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило непредставление Обществом на государственную регистрацию технического плана, необходимого для осуществления государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части здания.

Посчитав отказ не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и интересы, заявитель обратился с соответствующими требованиями в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ основаниями для признания незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В пункте 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены в статье 44 Закона N 218-ФЗ, в пункте 5 которой предусмотрено, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В спорном Договоре аренды указаны номера переданных в аренду помещений, их площадь, к Договору приложены акты приема-передачи, акт осмотра технического состояния передаваемого в аренду нежилого помещения. К договору аренды также приложены свидетельство о государственной регистрации права и технический паспорт га здание (приложение 3 к договору), что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды.

Таким образом, в распоряжении Управления имелись необходимые сведения для осуществления государственного кадастрового учета переданной в аренду части здания.

Довод Управления о том, что поскольку предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет здания, то государственная регистрация такого договора аренды производится одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части здания, судом отклоняется как ошибочный.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о помещениях, являющихся частью передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Поэтому, в рассматриваемом случае, кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, мог осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Для осуществления кадастрового учета для таких целей не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и, в частности, технического паспорта, содержащего характеристики выделенной части помещения.

Данная позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 и пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016.

В пункте 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ изложен исчерпывающий перечень оснований для одновременного осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, к которым рассматриваемая в рамках настоящего спора ситуация, не относится.

Поскольку стороны по договору аренды согласовали и определили недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды (пункт 1.1), а в приложении к названному договору согласовали графическую часть применительно к техническому паспорту объекта недвижимости, то государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию документов, необходимых для государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, передаваемого в аренду (в том числе соответствующего заявления и пр.).

Следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения №2/45-2-0055/19 от 06.02.2019.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа не имелось оснований для приостановления государственной регистрации спорного Договора аренды по причине непредставления Обществом технического плана.

Также, суд полагает необходимым отметить, что указанный правовой подход, ранее выработанный в судебной практике, подтвержден Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018.

Так, в п. 25 означенного Обзора указано, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой, в т.ч. Определением Верховного Суда РФ от 02.12.2019 N 301-ЭС19-21407.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие у Управления оснований для отказа государственной регистрации, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных Обществом требований, обязав Управление согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ провести государственную регистрацию Договора аренды.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу заявителя расходы по государственной пошлине в размере 3000 рублей.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить. Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 14.12.2020 №63/026/450/2020-2506/7 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/19 от 06.02.2019 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в месячный срок по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/19 от 06.02.2019 г.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу заявителя расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
О.В. Коршикова