Решение от 31 августа 2025 г. по делу № А14-22757/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-22757/2024 «01» сентября 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2025 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Фроловой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Нечаевым П.Е., помощником судьи Казьминой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации городского округа город Воронеж, г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Солнечный сквер», г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ЖБИ2-Инвест», г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

общество с ограниченной ответственностью «Свет», г. Воронеж, ОГРН: <***>, ИНН <***>,

общество с ограниченной ответственностью «Региональная сетевая компания», г. Воронеж, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

общество с ограниченной ответственностью «Зафира», г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о понуждении к выполнению обязательств по передаче объекта в муниципальную собственность,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности № 39/2024-с от 11.10.2024, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности № 10-СО от 01.01.2025, удостоверение адвоката, Болдырихина А.П., представитель, по доверенности от 01.01.2025,

от третьего лица – ООО «Специализированный застройщик ЖБИ2-Инвест», ФИО2, представитель по доверенности № 11-ЖБИ2 от 13.01.2025, удостоверение адвоката,

Болдырихина А.П., представитель, по доверенности от 13.01.2025,

от третьего лица – ООО «Региональная сетевая компания» – ФИО3, представитель, по доверенности от 28.06.2025 № 8, паспорт, квалификация подтверждается дипломом;

третье лицо - ООО «Свет», не явилось, извещено надлежаще, третье лицо – ООО «Зафира», не явилось, извещено надлежаще,

установил:

Администрация городского округа город Воронеж (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью

«Специализированный застройщик Солнечный сквер» (далее – ответчик), в котором просила об обязании ответчика передать трансформаторную подстанцию ТП-6/0,4 кВ с кадастровым номером 36:34:0208078:1251 по пр-ту Труда, 60, 68 площадью 96,6 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208078:800 по пр-ту Труда, 68т площадью 106 кв.м., занимаемый трансформаторной подстанцией ТП-6/0,4 кВ, в муниципальную собственность в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Солнечная – Утренняя – переулок Партизанский – Вольная – проспект Труда в городском округе город Воронеж, от 30.11.2016.

Определением суда от 10.01.2025 принято исковое заявление, возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство по делу назначены на 05.02.2025.

Кроме того, вышеуказанным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ЖБИ2-Инвест» (далее – также третье лицо).

В предварительном заседании 05.02.2025 представитель ответчика заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Свет», которое является новым арендатором спорного имущества и ООО «РСК», которое является субарендатором спорного имущества.

Определением от 05.02.2025 предварительное судебное заседание отложено на 07.04.2025, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Свет» и ООО «РСК» (далее – также третьи лица).

Определением суда от 07.04.2025 окончена подготовка дела к судебному разбирательству, судебное разбирательство назначено на 19.05.2025.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме. По ходатайству истца к материалам дела в порядке статей 64, 65, 66, 67, 75, 159 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщены письменные дополнения к исковому заявлению.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по изложенным в отзыве основаниям, подержал заявление о пропуске истцом срока исковой давности.

Третье лицо – ООО «Специализированный застройщик ЖБИ2-Инвест» поддержало позицию ответчика.

Третье лицо – ООО «РКС» возражало против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных пояснениях, ссылаясь на то, что ООО «СЗ Солнечный сквер» не является стороной договора о развитии застроенной территории от 30.11.2016.

К материалам дела в порядке 64, 65, 66, 67, 75, 159 АПК РФ приобщены дополнение к отзыву третьего лица ООО «РСК» и письменная позиция ответчика.

Судом установлено, что через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» 28.05.2025 поступило ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Зафира», ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 394043, <...>, помещ. 1/11, о вступление в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика.

Ответчик также заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Зафира», ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 394043, <...>, помещ. 1/11.

Возражения от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Определением суда от 28.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено

общество с ограниченной ответственностью «Зафира», ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 394043, <...>, помещ. 1/11, отложено судебное разбирательство по делу на «04»августа 2025 года.

В судебное заседание 04.08.2025 третьи лица ООО «Свет», ООО «Зафира не явились, надлежаще извещены. В порядке статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.

В судебном заседании 04.08.2025 представители лиц, участвующих в деле поддержали заявленные доводы и возражения.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 18.08.2025.

В судебном заседании 18.08.2025 истцу было предложено уточнить исковые требования, а именно, фактически истец просит понудить ответчика к заключению самостоятельного договора (дополнительного соглашения к договору) или к исполнению обязательств по договору от 30.11.2016.

На вопрос суда, представитель истца пояснил, что уточнять исковые требования не будет, просил суд обязать ответчика передать спорную трансформаторную подстанцию, а также земельный участок, занимаемый трансформаторной подстанцией ТП-6/0,4 кВ, в муниципальную собственность, как первоначально указано в иске.

Представителем ответчика и третьего лица в судебном заседании по запросу суда представлена копия договора купли-продажи от 13.06.2018, акта приема-передачи к нему, которые в порядке статей 66, 159 АПК РФ, приобщены к материалам дела.

Иных заявлений, дополнений, ходатайств не поступило.

Из материалов дела и искового заявления следует, что в соответствии с муниципальной адресной программой «Снос и реконструкция многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж», утвержденной решением Воронежской городской Думы от 14.07.2010 № 150-III, постановлениями администрации городского округа город Воронеж от 04.08.2016 № 718 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Солнечная - Утренняя - переулок Партизанский - Вольная - проспект Труда в городском округе город Воронеж» и от 17.08.2016 № 756 «О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Солнечная - Утренняя - переулок Партизанский - Вольная - проспект Труда в городском округе город Воронеж» принято решение о развитии застроенной территории и по результатам открытого аукциона на право заключения договора о развитии рассматриваемой территории 30.11.2016 с обществом с ограниченной ответственность СЗ «ЖБИ2-ИНВЕСТ» заключен договор о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Солнечная – Утренняя – переулок Партизанский – Вольная – проспект Труда в городском округе город Воронеж (далее – договор от 30.11.2016).

В соответствии с указанным договором от 30.11.2016, заключенным между Администрацией городского округа город Воронеж (далее также – Администрация, истец) и ООО СЗ «ЖБИ2-ИНВЕСТ» (далее также – «Инвестор-Застройщик», третье лицо), Инвестор-Застройщик обязуется в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 1, 4, 5, 7, 8, 9, 10 Графика развития Территории (Приложение № 3), а Администрация обязуется создать Инвестору-Застройщику необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2, 3, 6 Графика развития Территории (приложение № 3).

В договоре под Территорией понимается застроенная территория, ориентировочной площадью 3,95 га, ограниченная улицами Солнечная – Утренняя - переулок Партизанский -Вольная- проспект Труда в городском округе город Воронеж (п. 1.2. договора).

Согласно п. 3.1. договора, сроки завершения отдельных этапов работ определяются Графиком развития Территории (Приложение № 3).

Перечень мероприятий по развитию Территории, предусмотренный Графиком развития Территории (Приложение № 3), является исчерпывающим (п.3.2. договора).

Как указывает в иске истец, в целях реализации «волнового» переселения граждан, проживающих в границах застроенной территории, во вновь построенные многоквартирные жилые дома, определен максимальный срок расселения жилых многоквартирных домов: по пр. Труда, 52, 54, 58 – до 31.12.2021 (п.п. 2 п. 4 Графика развития застроенной территории в Приложении № 3 к договору); по ул. Солнечная, 1, 3, 5, 7, 9, 11, пр-ту Труда, 56, 62 – до 31.12.2022 (п.п. 3 п. 4 Графика развития застроенной территории в Приложении № 3 к договору); по пер. Партизанский, 4, 6, 8, 10, пр-ту Труда, 64, 66 – до 31.12.2023 (п.п. 4 п. 4 Графика развития застроенной территории в Приложении № 3 к договору). Снос указанных жилых домов согласно Графику запланирован до 30.06.2024 (или в случае если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о размере возмещения за изымаемое жилое помещение или других условиях его выкупа, до 30.06.2025). Расселение многоквартирных жилых домов в рамках развития застроенных территорий осуществляется инвестором.

Согласно п. 4.1.11 договора развития застроенной территории, ограниченной улицами Солнечная – Утренняя - переулок Партизанский – Вольная - проспект Труда, от 30.11.2016 ООО «СЗ ЖБИ2-ИНВЕСТ» обязуется построить и (или) реконструировать объекты инженерной, социальной, коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенные для обеспечения территории, в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и с учетом существующих объектов инженерной инфраструктуры, расположенных на территории: здание теплового пункта ул.Солнечная, д.9а; здание тяговой подстанции ул.Солнечная, 5а; здание ТП № 196А, пер.Партизанский, д.2т.

П. 4.1.12 договора от 30.11.2016 предусмотрена обязанность инвестора осуществить ввод в эксплуатацию (получить разрешение на ввод в эксплуатацию) объектов инженерной инфраструктуры, указанных в подпункте 4.1.11, и в течение 4-х месяцев с даты получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию безвозмездно передать их в собственность муниципального образования городской округ город Воронеж вместе с документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности на указанные объекты, в том числе документами, подтверждающими факт создания объектов.

П. 7 Графика развития застроенной территории, ограниченной улицами Солнечная – Утренняя – переулок Партизанский – Вольная - проспект Труда в городском округе город Воронеж (в соответствии с постановлением администрации городского округа г. Воронеж от 04.08.2016 № 718) (Приложение № 3 к договору, далее также – График развития застроенной территории), предусмотрено строительство и (или) реконструкция объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения Территории, в соответствии с утвержденной документацией по планировке Территории (полный перечень объектов инфраструктуры уточняется после утверждения проекта планировки) и безвозмездная передача указанных объектов инфраструктуры в муниципальную собственность до 31.12.2025.

Кроме того, п.8 Графика развития застроенной территории, предусмотрено, что безвозмездная передача в муниципальную собственность объектов инфраструктуры, предусмотренных п.7 настоящего Графика, осуществляется инвестором-застройщиком до 31.12.2025.

Истцом также в материалы дела представлены, в том числе:

- копия разрешения на строительство № 36-RU36302000-058-2018 от 09.06.2018 в отношении объекта капитального строительства (многоэтажный многоквартирный жилой дом по пр.Труда, 60, 68 (1 этап строительства) с объектами инженерной инфраструктуры), кадастровый номер земельных участков: 36:34:0208078:14, 36:34:0208078:18, в пределах

которых расположен или планируется расположение объекта капитального строительства, с приложениями №№ 1, 2, 3 (л.д. 59-62);

- копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 36-RU36302000-060-2020 от 17.08.2020, (объект (этап): жилая застройка квартала, ограниченного улицами пр-т Труда, Керамическая, Ивана Туркенича, пер.Партизанский, ул. Утренняя, ул.Солнечная в городском округе город Воронеж. Многоэтажный многоквартирный жилой дом по пр.Труда, 60,68 (1 этап строительства) с объектами инженерной инфраструктуры, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0208078:798) (л.д.63-65).

В иске истец ссылается, что передача прав на земельные участки в рамках выполнения договора РЗТ осуществляется при условии, что к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению условий договора, о чем ООО «СЗ ЖБИ2-ИНВЕСТ» было уведомлено письмом управления строительной политики от 12.03.2019 № 11020592,11396666.

Поскольку ООО «СЗ ЖБИ2-ИНВЕСТ» не было предоставлено документов, подтверждающих передачу ООО «СЗ Солнечный сквер» вышеуказанных обязательств в отношении объектов инфраструктуры, ответственность за выполнение условий договора в этой части лежит на ООО «СЗ ЖБИ2-ИНВЕСТ».

Таким образом, во исполнение условий договора в отношении рассматриваемого объекта инфраструктуры инвестор-застройщик ООО «СЗ ЖБИ2-ИНВЕСТ» обязан инициировать и обеспечить выполнение мероприятий по передаче в муниципальную собственность ТП-6/0,4 кВ, для чего обратиться в управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж.

В адрес ООО «СЗ ЖБИ2-ИНВЕСТ» 10.10.2024 была направлена претензия от 08.10.2024 № 25175615 (л.д. 68-72) о необходимости в срок до 01.12.2024 осуществить выполнение мероприятий договора по передаче в муниципальную собственность объектов инженерной инфраструктуры по пр. Труда, 60, 68, а именно – трансформаторной подстанции ТП-6/0,4 кВ по пр-ту Труда, 60, 68, построенной в составе жилой застройки на территории развития в рамках договора развития застроенной территории, ограниченной улицами Солнечная – Утренняя – переулок Партизанский – Вольная – проспект Труда, от 30.11.2016, уведомив о предпринятых мерах управление строительной политики администрации городского округа город Воронеж.

Соответствующие мероприятия инвестором не выполнены, о чем свидетельствует, в том числе, письмо ООО «СЗ ЖБИ2-ИНВЕСТ» от 02.10.2024 (л.д. 55) № ИЖБ-57 о намерении передать спорный объект в муниципальную собственность позднее в рамках установленного договором срока 31.12.2025.

Вместе с тем, по мнению истца, дата 31.12.2025 согласно п. 8 Графика развития застроенной территории, ограниченной улицами Солнечная – Утренняя – переулок Партизанский – Вольная - проспект Труда в городском округе город Воронеж (в соответствии с постановлением администрации городского округа г. Воронеж от 04.08.2016 № 718) (Приложение № 3 к договору), является предельным (максимальным) сроком передачи объекта, в то же время п. 4.1.12 договора предусмотрена обязанность инвестора в течение 4-х месяцев с даты получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию безвозмездно передать их в собственность муниципального образования городской округ город Воронеж вместе с документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 17.08.2020 указанный срок истек 17.12.2020, а 24.05.2021 было зарегистрировано право собственности ООО «СЗ Солнечный сквер» (ответчик) на нежилое здание трансформаторную подстанцию ТП-6/0,4 кВ, расположенное по адресу: <...>.

Ответчиком в материалы дела представлены копии следующих документов:

- договора купли-продажи от 13.06.2018, согласно п.1 которого ООО «ЖБИ2-ИНВЕСТ» (продавец) обязуется передать, а ООО «Специализированный застройщик

Солнечный сквер» (покупатель) принять в собственность и оплатить: земельный участок, к.н. 36:34:0208078:14, адрес: <...> и земельный участок, к.н. 36:34:0208078:18, адрес: <...>, виды разрешенного использования многоквартирные многоэтажные жилые дома; передача указанных земельных участков производится по акту приема-передачи от 13.06.2018 к договору;

- письма исх. № 154/1 от 27.06.2018, адресованному Руководителю Управления строительной политики администрации г.о. г.Воронеж, ООО «ЖБИ2-ИНВЕСТ» в соответствии с п. 4.1.17 договора от 30.11.2016 предоставляет копию договора купли-продажи от 13.06.2018 земельных участков, а также сообщает, что регистрация перехода права собственности от ООО «ЖБИ2-ИНВЕСТ» на ООО «Специализированный застройщик Солнечный сквер» произошла 22.06.2018. Согласно штампа Администрации городского округа г.Воронеж Управление строительной политики получено: 02.07.2018;

- Постановления Администрации Г.О. г.Воронеж № 522 от 24.06.2019 об утверждении документации по планировке территории, ограниченной улицами Солнечная – Утренняя - переулок Партизанский – Вольная - проспект Труда в городском округе город Воронеж;

- договора аренды недвижимого имущества № 1193-2021 от 17.09.2021, согласно которого ООО «СЗ Солнечный сквер» (арендодатель) предоставил ООО «ТЕПЛОДОМ» (арендатор) за плату во временное владение и пользование недвижимое электросетевое имущество (ТП 2БКТП 1600/6/0,4 кВ, к.н. 36:34:0208078:1251), а также движимое имущество (кабельные линии), акта приема-передачи недвижимого имущества от 17.09.2021;

- договора перевода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества № 1193-2021 от 17.09.2021, заключенного 08.07.2024 между ООО «ТЕПЛОДОМ» (Арендатор) и ООО «Строительно-монтажное управление-3» (Новый арендатор); акта приемки-передачи от 08.07.2024;

- соглашения о замене стороны по договору субаренды № 36 А от 04.10.2021, заключенного между ООО «ТЕПЛОДОМ» (арендатор), ООО «Строительно-монтажное управление-3» (Новый арендатор) и ООО «Региональная сетевая компания» (Субарендатор), согласно которому арендатор передает в полном объеме свои права и обязанности по договору новому арендатору, который становится стороной по договору. С момента подписания соглашения субарендатор обязуется производить оплату арендной платы новому арендатору;

- дополнительного соглашения № 2 к договору субаренды № 36 А от 04.10.2021, согласно которому 02.10.2024, заключенного между ООО «СВЕТ» (Новый арендатор) и ООО «РСК» (Субарендатор), согласно которому наименование нового арендатора заменено с ООО «Строительно-монтажное управление-3» на ООО «СВЕТ», а также адрес и КПП нового арендатора.

В связи с невыполнением ООО «СЗ ЖБИ2-Инвест» обязательства, предусмотренного п. 4.1.11, 4.1.12 договора развития застроенной территории, в части обязанности инвестора осуществить ввод в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры, построенных и предназначенных для обеспечения территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и с учетом существующих объектов инженерной инфраструктуры, расположенных на территории, и в течение 4-х месяцев с даты получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, истец обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Солнечный сквер».

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом.

Из представленной истцом в материалы дела Выписки из ЕГРН на нежилое здание трансформаторную подстанцию ТП-6/0,4 кВ, кадастровый номер: 36:34:0208078:1251, местоположение: <...> (земельный участок по пр-ту Труда, 68т), построенную в составе объекта «Многоэтажный многоквартирный жилой дом по пр. Труда, 60, 68 (1 этап строительства с объектами инфраструктуры)», усматривается, что 24.05.2021 зарегистрировано право собственности обществом с ограниченной ответственностью «СЗ Солнечный сквер». Также из указанной Выписки усматривается, что 2020 – год ввода в эксплуатацию и завершения строительства объекта недвижимости. Ограничением прав и обременением объекта недвижимости, значится аренда, дата государственной регистрации 12.07.2024, сроком действия с 29.09.2021 до 01.01.2029.

Из представленной ответчиком копии договора купли-продажи от 13.06.2018, усматривается, что ООО «Специализированный застройщик ЖБИ2-Инвест» (продавец) обязуется передать, а ООО «Специализированный застройщик Солнечный сквер» (покупатель) принять в собственность и оплатить: земельный участок, кадастровый номер36:34:0208078:14, адрес: <...> и земельный участок, кадастровый номер36:34:0208078:18, адрес: <...>.

Из копии решения ООО «Специализированный застройщик Солнечный сквер» от 06.03.2020 (л.д.130) усматривается, что земельный участок с к.н. 36:34:0208078:14, находящийся в собственности ответчика, площадью 2579 кв.м., расположенный по адресу: <...>, разделен на: земельный участок 868 кв.м. и земельный участок площадью 1711 кв.м. Земельный участок с к.н. 36:34:0208078:18, площадью 2655 кв.м., расположенный по адресу: <...> разделен на: земельный участок, площадью 106 кв.м. и земельный участок площадью 2549 кв.м. Земельные участки площадью 2549 кв.м. и 1711 кв.м. объединены. В результате раздела и объединения вышеуказанных земельных участков образуются земельные участки: - площадью 4260 кв.м., - площадью 868 кв.м., - площадью 106 кв.м.

Из Выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208078:800, расположенный по адресу: <...>, усматривается, что его правообладателем с 27.03.2020 является ООО «Специализированный застройщик Солнечный сквер». При этом, указанный земельный участок образован из кадастровых номеров объектов недвижимости: 36:34:0208078:18, 36:34:0208078:14. Также, усматривается, что кадастровый номер 36:34:0208078:1251 (трансформаторная подстанция ТП-6/0,4 кВ) расположен в пределах земельного участка с с к.н. 36:34:0208078:800.

В исковом заявлении (стр. 6-8) истец ссылается на то, что договор купли-продажи от 13.06.2018, заключенный между ООО «Специализированный застройщик ЖБИ2-Инвест» и ООО «Специализированный застройщик Солнечный сквер» является недействительной сделкой в части не включения в него условия о передаче объектов инженерной инфраструктуры, построенных на земельных участках территории развития, в муниципальную собственность, а именно в части отсутствия условия о передаче трансформаторной подстанции ТП-6/0,4 кВ, с к.н. 36:34:0208078:1251, расположенной на земельном участке с к.н. 36:34:0208078:800, в муниципальную собственность.

По тексту искового заявления истец не поясняет, является ли сделка (договор купли-продажи от 13.06.2018) оспоримой либо ничтожной.

При этом, самостоятельных исковых требований о признании вышеуказанного договора недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, истец не заявляет, что также подтвердил представитель истца в судебном заседании. Судебный акт о признании указанного договора недействительным истцом также в материалы дела не представлен.

В возражениях, представленных ответчиком и третьими лицами, заявлено о пропуске истцом срока исковой давности применительно к требованию о признании договора купли-продажи от 13.06.2018 недействительной сделкой, учитывая, что письмом исх. № 154/1 от 27.06.2018 ООО «Специализированный застройщик ЖБИ2-Инвест» сообщило истцу о регистрации права собственности от ООО «Специализированный застройщик ЖБИ2-Инвест» на ООО «СЗ Солнечный сквер» и указанное письмо было получено 02.07.2018.

В судебном заседании 18.08.2025 представитель истца пояснил, что указанная сделка является ничтожной.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п.3. ст. 166 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Материалами дела подтверждается, что истец 02.07.2018 был уведомлен о заключении данного договора. В дальнейшем, 09.06.2018 выдал новому владельцу земельного участка разрешение на строительство и 17.08.2020 на ввод объекта в эксплуатацию. При таких обстоятельствах, на основании п.5 ст. 166 ГК РФ, суд полагает заявление истца о недействительности договора купли-продажи от 13.06.2018 не имеющим правового значения.

Кроме того, ответчиком и третьими лицами было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании договора недействительным. Принимая во внимание, что о договоре от 13.06.2018 истец узнал 02.07.2018, соответствующие возражения лиц, участвующих в деле о пропуске истцом срока исковой давности являются обоснованными.

В силу пункта 1 статьи 46.2 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее - ГрК РФ) (в редакции, действовавшей в спорный период) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Пунктом 7 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что при осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей

статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

Согласно пункта 6 части 3 статьи 46.2 ГрК предусмотрено, что существенным условием договора, в том числе является: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства.

В части 4 статьи 46.2 ГрК указано, что в договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:

1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;

3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;

4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления;

5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Вместе с тем, согласно статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно исковому заявлению истец просит обязать ответчика исполнить пункты 4.1.11, 4.1.12 договора о развитии застроенной территории в части передачи трансформаторной подстанции и земельного участка в муниципальную собственность.

Как следует из материалов дела, 30.11.2016 между истцом и третьим лицом (ООО «Специализированный застройщик ЖБИ2-Инвест») заключен договор о развитии застроенной территории.

Согласно условиям данного договора инвестору-застройщику (третьему лицу по делу) было предоставлено право осуществлять своими и привлеченными силами и средствами функции заказчика по строительству объектов.

Все существенные условия договора о развитии застроенной территории имеются в договоре от 30 ноября 2016 года.

В пункте 4 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Следуя указанным разъяснениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», договор застроенной территории надлежит оценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом, из раздела 3 (сроки выполнения работ) договора о развитии застроенной территории от 30.11.2016 усматривается, что сроки завершения отдельных этапов работ и перечень мероприятий по развитию территории определяются Графиком развития территории (Приложение № 3).

П. 7 Графика развития застроенной территории, ограниченной улицами Солнечная – Утренняя – переулок Партизанский – Вольная - проспект Труда в городском округе город Воронеж (в соответствии с постановлением администрации городского округа г. Воронеж от 04.08.2016 № 718) (Приложение № 3 к договору), предусмотрено строительство и (или) реконструкция объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения Территории, в соответствии с утвержденной документацией по планировке Территории (полный перечень объектов инфраструктуры уточняется после утверждения проекта планировки) и безвозмездная передача указанных объектов инфраструктуры в муниципальную собственность до 31.12.2025. Также, п.8 Графика развития застроенной территории, предусмотрено, что безвозмездная передача в муниципальную собственность объектов инфраструктуры, предусмотренных п.7 настоящего Графика, осуществляется инвестором-застройщиком до 31.12.2025.

Из содержания ч. 7 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ также можно сделать вывод, что оборот земельных участков влечет одновременно перевод долга по договору о развитии застроенной территории на нового собственника (ответчика в настоящем деле) соответствующего земельного участка в силу закона.

Положениями ст. 314 ГК РФ установлено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Исходя из содержания п.7. и п.8 Графика развития застроенной территории - безвозмездная передача в муниципальную собственность объектов инфраструктуры, осуществляется инвестором-застройщиком до 31.12.2025.

Из чего можно сделать вывод, что срок исполнения обязательства еще не наступил, а значит права истца не нарушены.

Кроме того, в п.7 Приложения № 3, предусмотрено, что полный перечень объектов инфраструктуры уточняется после утверждения проекта планировки.

Однако, Постановлением Администрации городского округа город Воронеж от 16.01.2023 № 40, постановление администрации городского округа город Воронеж от 24.06.2019 № 522 «Об утверждении документации по планировке территории, ограниченной улицами Солнечная –Утренняя -переулок Партизанский -Вольная-проспект Труда в городском округе город Воронеж», признано утратившим силу. При этом, как подтвердили представители сторон в судебном заседании, новый проект планировки территории не утверждался.

Довод истца, изложенный в дополнении к исковому заявлению (том 2 л.д. 13-15) о том, что письмо от 02.10.2024 № ИЖБ-57 ООО «СЗ ЖБИ2-ИНВЕСТ» (том 2 л.д. 16) свидетельствует об отсутствии намерения о передаче спорного объекта в собственность муниципального образования, также не принимается судом, поскольку в том числе, в этом письме сообщается руководителю управления строительной политики администрации ГО город Воронеж о том, что в настоящее время на территории развития осуществлено строительство одного многоэтажного многоквартирного дома, а утвержденная документация по планировке территории в отношении территории развития отсутствует. В связи с чем, передачу объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность предполагается осуществить после завершения строительства многоквартирных домов и реализации договора.

Таким образом, учитывая, в том числе, что перечень объектов инфраструктуры, подлежащих безвозмездной передаче в муниципальную собственность несогласован, акт либо соглашение о реализации договора о развитии застроенной территории не подписано сторонами (доказательств обратного материалы настоящего дела не содержат), суд приходит к выводу, что требование истца о передаче указанного недвижимого имущества (подстанции и земельного участка) в муниципальную собственность является преждевременным и ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Учитывая изложенное, исходя из заявленных исковых требований и представленных доказательств, в иске следует отказать.

На основании статьи 110 АПК РФ, с учетом результата рассмотрения дела, судебные расходы относятся на истца. На основании статьи 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 65, 110, 112, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок в

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской

области.

Судья Е.А. Фролова