Решение от 8 апреля 2024 г. по делу № А81-635/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-635/2024
г. Салехард
08 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Садретиновой Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ругиной В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об оспаривании решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 89:02:020107:292, общей площадью 2 287 кв. м., изложенного в письме от 01.11.2023 № 89-05/01-08/14757, об обязании совершить определенные действия,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» - ФИО1 по доверенности от 13.11.2023 года серии 50 АВ 0207312 (адвокат),

от заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа – ФИО2 по доверенности от 25.10.2023 года (диплом КН №87570),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об оспаривании решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 89:02:020107:292, общей площадью 2 287 кв. м., изложенного в письме от 01.11.2023 № 89-05/01-08/14757, об обязании совершить определенные действия.

02.04.2024 года отзыв на заявленные требования поступил со стороны заинтересованного лица.

Представители сторон в судебное заседание явились, против рассмотрения спора по существу в настоящем судебном заседании не возражали.

В определении о принятии заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству, назначении предварительного судебного заседания и назначении дела к судебному разбирательству от 01.03.2024 арбитражный суд указал на возможность завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению дела в судебном заседании в случае, если лица, участвующие в деле, не явились в предварительное судебное заседание, но были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения и от них не поступило возражений против рассмотрения дела в их отсутствие. В определении указано время судебного заседания арбитражного суда первой инстанции (03.04.2024 года на 11 часов 10 минут).

Учитывая, что стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по делу, не представили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание по настоящему делу и перешел к рассмотрению дела в суде первой инстанции.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражала против удовлетворения предъявленных требований.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, отзыв на заявленные требования, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, ООО «Стройинвест» является собственником объекта незавершенного строительства «Многоквартирный дом» по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> что подтверждается выпиской из ЕГРН. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 89:02:020107:292, общей площадью 2 287 кв.м.

08 декабря 2017 года между Администрацией муниципального образовании Приуральский район (далее по тексту, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее по тексту, Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №19-а, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок: общая площадь: 2 287 кв. м; кадастровый номер: 89:02:020107:292; местоположение: Ямало-Ненецкий автономный округ, р-п Приуральский, <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки; цель использования земельного участка: для завершения строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом».

На участке имеется: объект незавершенного строительства (кадастровый номер 89:02:020107:528), площадь застройки 1533,7 кв. м., степень готовности 5%, адрес местонахождения объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> а, принадлежащий на праве собственности арендатору, о чем в едином государственном реестре недвижимости 22 ноября 2017 года сделана запись регистрации №89:02:020107:528-89/001/2017-1 (п. 1.2 договора).

Срок аренды устанавливается на 3 года с 22 ноября 2017 года по 21 ноября 2020 год (п. 2.1 договора).

20.08.2020 года между Управлением природно-ресурсного регулирования, землепользования и охраны окружающей среды Администрации муниципального образования Приуральский район и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08 декабря 2017 года № 19-А, в соответствии с которым срок аренды земельного участка установлен с 22 ноября 2017 года по 21 ноября 2023 года.

11.09.2023 года между Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, именуемый в дальнейшем Арендодатель и обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест», именуемое в дальнейшем Арендатор, заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08.12.2017 № 19-А, в соответствии с которым, изменился арендодатель спорного земельного участка: вместо Управления природно-ресурсного регулирования, землепользования и охраны окружающей среды Администрации муниципального образования Приуральский район арендодателем участка стал Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

18 октября 2023 года ООО «Стройинвест» обратилось в Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 89:02:020107:292, отнесенного к муниципальной (государственной) собственности без проведения торгов на новый срок в целях завершения строительства объекта, с приложением необходимых документов.

В ответе от 01.11.2023 года исх. №89-05/01-08/14757 Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа отказал Обществу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, указав на то, что обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест» использовано право однократного получения земельного участка для завершения строительства объекта «Многоквартирный жилой дом» (кадастровый номер 89:02:020107:528), поэтому у департамента отсутствуют основания в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.

Не согласившись с отказом, ООО «Стройинвест» обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит суд:

-признать незаконным решение Департамента имущественных отношении Ямало-Ненецкого автономного округа об отказе в предоставлении ООО «Стройинвест» в аренду, без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 89:02:020107:292, общей площадью 2 287 кв. м., изложенное в письме от 01.11.2023 года за№ 89-05/01-08/14757,

-обязать Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа подготовить, подписать и направить в ООО «Стройинвест» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:02:020107:292, общей площадью 2287 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующих норм права и установленных обстоятельств.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее также - Закон N 137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением, указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указаны в пункте 1 статьи 39.1 ЗК РФ.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.14 ЗК РФ.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 ЗК РФ.

Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ООО «Стройинвест» является собственником объекта незавершенного строительства «Многоквартирный дом» по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> что подтверждается выпиской из ЕГРН. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 89:02:020107:292, общей площадью 2 287 кв.м.

08 декабря 2017 года между Администрацией муниципального образовании Приуральский район (далее по тексту, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее по тексту, Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №19-а, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок: общая площадь: 2 287 кв. м; кадастровый номер: 89:02:020107:292; местоположение: Ямало-Ненецкий автономный округ, р-п Приуральский, <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки; цель использования земельного участка: для завершения строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом».

Срок аренды устанавливается на 3 года с 22 ноября 2017 года по 21 ноября 2020 год (п. 2.1 договора).

20.08.2020 года между Управлением природно-ресурсного регулирования, землепользования и охраны окружающей среды Администрации муниципального образования Приуральский район и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08 декабря 2017 года № 19-А, в соответствии с которым срок аренды земельного участка установлен с 22 ноября 2017 года по 21 ноября 2023 года.

11.09.2023 года между Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, именуемый в дальнейшем Арендодатель и обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест», именуемое в дальнейшем Арендатор, заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08.12.2017 № 19-А, в соответствии с которым, изменился арендодатель спорного земельного участка: вместо Управления природно-ресурсного регулирования, землепользования и охраны окружающей среды Администрации муниципального образования Приуральский район арендодателем участка стал Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

Доказательств того, что указанная цель предоставления земельного участка в аренду была достигнута ООО «Стройинвест», материалы дела не содержат.

Доказательства того, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка Департамент имущественных отношений ЯНАО обращался в арбитражный суд с требованиями к ООО «Стройинвест» об изъятии объекта незавершенного строительства или о сносе принадлежащего заявителю объекта недвижимости, заинтересованным лицом в материалы дела также представлены не были.

Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 37 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Суд полагает, что с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности заявителю, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта или его сносе, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании сообщила о том, что собственник земельного участка не планирует в оставшееся до истечения шестимесячного срока время обращаться с иском в суд об изъятии объекта недвижимости.

Применительно к рассматриваемому заявлению, поскольку публичный собственник земельного участка по состоянию на сегодняшний день не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, суд пришел к выводу, что у заявителя имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Суд полагает, что отказ Департамента в продлении срока аренды земельных участков для завершения строительства порождает правовую неопределенность в отношении расположенного на спорном земельном участке объекта, незаконченного строительством, при этом возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, нарушает баланс публичных и частных интересов.

С учетом изложенного, суд полагает возможным удовлетворить предъявленные Обществом требования в части оспаривания отказа Департамента в продлении договора.

В качестве правовосстановительной меры в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на департамент возложена обязанность заключить необходимый договор аренды сроком на три года для завершения строительства.

Поскольку требования заявителя удовлетворены, расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Требования удовлетворить.

Признать решение Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об отказе в предоставлении ООО «Стройинвест» в аренду, без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 89:02:020107:292, общей площадью 2 287 кв.м., изложенное в письме от 01.11.2023 № 89-05/01-08/14757, недействительным.

Обязать Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:02:020107:292, общей площадью 2287 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> сроком на три года, для завершения строительства.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

Н.М. Садретинова