Решение от 21 января 2019 г. по делу № А35-6471/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-6471/2018
21 января 2019 года
г. Курск




Резолютивная часть решения объявлена 16.01.2019 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Песниной Натальи Александровны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

к администрации города Льгова Курской области

о признании права собственности на нежилое здание магазина № 25, площадью 415,7 кв.м. с кадастровым номером 46:32:010101:11203, расположенного по адресу: <...>,

о признании права собственности на земельный участок, площадью 616,9 кв.м., с кадастровым номером 46:32:010101:11878, с видом разрешенного использования земельного участка: «Магазины», расположенного по адресу: <...>,

третьи лица - комитет по управлению имуществом Курской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области, межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца – ФИО3 по доверенности от 24.09.2018;

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 09.01.2019;

от комитета по управлению имуществом Курской области – ФИО5 по доверенности от 17.05.2018;

от иных третьих лиц - не явились, уведомлены надлежащим образом.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилась в арбитражный суд с уточненным исковым заявлением к администрации города Льгова Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на нежилое здание магазина № 25, площадью 415,7 кв.м. с кадастровым номером 46:32:010101:11203, расположенного по адресу: <...>; о признании права собственности на земельный участок, расположенный под нежилым зданием магазина № 25, площадью 616,9 кв.м., с кадастровым номером 46:32:010101:11878, с видом разрешенного использования земельного участка: «Магазины», расположенного по адресу: <...>.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора судом привлечены: комитет по управлению имуществом Курской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области, межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях.

В судебном заседании 10.01.2019 был объявлен перерыв до 16.01.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании, продолженном после перерыва, поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, уточнении к исковому заявлению, возражениях на отзыв и письменной правовой позиции по делу (имеются в материалах дела).

Представитель администрации города Льгова Курской области в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований, ранее через канцелярию суда представил письменный отзыв от 20.12.2018 (имеется в материалах дела), в котором указывает, что первоначальный покупатель здания магазина №25 ООО ТКЦ «Виктория» купил его у администрации города Льгова, ещё в 1998 году, когда право собственности на объекты недвижимости подлежало обязательной регистрации за ООО ТКЦ «Виктория» в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ, который принят 21.07.1997. Вместе с тем, по мнению ответчика, в материалы дела не представлено доказательств того, что право на спорное имущество возникло у ООО ТКЦ «Виктория» до введения в действие указанного закона. Кроме того, право собственности на вышеуказанное имущество (магазин №25) за ООО ТКЦ «Виктория» было установлено на основании решения Арбитражного суда Курской области по делу №А35-1458/05-С18 от 20.05.2005, однако, начиная с 2005 года ООО ТКЦ «Виктория» не зарегистрировало право собственности на недвижимое имущество (магазин №25). Также ответчик указывает, что договор купли-продажи спорного имущества заключен между ООО ТКЦ «Виктория» и истцом в 2005 году, однако истец с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности обратился только в 2016 году, после того, как администрация города Льгова Курской области обратилась в Льговский районный суд Курской области с заявлением о признании права муниципальной собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>. Также, в ранее (27.09.2018) представленном письменном отзыве ответчик указывает, что из пункта 62 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010, следует, что по договору купли-продажи недвижимости при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано во владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ в государственного регистратора зарегистрировать право собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Представитель комитета по управлению имуществом Курской области в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований, через канцелярию суда 10.01.2019 представил дополнение к мнению по делу, в котором указывает, что истец не представил доказательств того, что в период с 07.12.2005 по 25.09.2008 (дата прекращения деятельности ООО ТКЦ «Виктория») объективно существовали обстоятельства, не позволившие сторонам сделки представить в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимости. Третье лицо указывает, что в материалы дела не представлено доказательств того, что право на спорное имущество было зарегистрировано за ООО ТКЦ «Виктория»; истец, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на объекты недвижимости, по существу просит суд признать за ним право, отсутствующее у него на момент предъявления иска. Комитет полагает, что истом избран ненадлежащий способ защиты права; ООО ТКЦ «Виктория» после вступления в силу решения Арбитражного суда Курской области по делу № А35-1458/05-С18, обязано было зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости, поскольку сделка по передаче указанного имущества совершалась в 2005 году. Также комитет указывает, что поскольку по условиям договора купли-продажи от 07.12.2005 в нарушение действующего законодательства воля сторон была направлена на отчуждение нежилого здания без земельного участка, данный договор не может являться основанием для возникновения у истца права собственности на земельный участок. Комитет полагает, что довод истца о возникновении права собственности на земельный участок путем раздела земельного участка, на котором находится многоквартирный жилой дом, также подлежит отклонению. Кроме того, в ранее представленном (25.10.2018) мнении по делу комитет сообщает об отсутствии спорных объектов недвижимости в реестре государственного имущества Курской области, в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Представитель межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В ранее представленном письменном отзыве управление вопрос об удовлетворении исковых требований оставляет на усмотрение суда, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях удовлетворено судом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В ранее представленном письменном отзыве управление сообщает, что в ЕГРН содержатся сведения о принятии 28.09.2015 на учет бесхозяйственного объекта недвижимости с кадастровым номером 46:32:010101:11203 на основании заявления администрации города Льгова Курской области о принятии имущества вновь во владение, пользование и распоряжение, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области удовлетворено судом.

Через канцелярию суда от ФГБУ «ФКП Росреестра по Курской области» по запросу суда поступили сведения из Единого государственного реестра недвижимости с приложением выписок об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости и пояснения (приобщены судом к материалам дела), в соответствии с которыми в ЕГРН содержатся следующие сведения о земельном участке с кадастровым номером 46:32:010101:1430: дата постановки на учет - 07.12.2004; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - под жилую застройку; площадь уточненная - 5942 кв. м.; статус - дата снятия с учета 20.02.2018; местоположение - <...>.

Земельные участки с кадастровыми номерами 46:32:010101:11877 и 46:32:010101:11878 образованы путем раздела земельного участка 46:32:010101:1430. Сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 46:32:010101:11877 и 46:32:010101:11878 внесены в ЕГРН на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков №46-0-1-208/3014/2017-772 от 21.12.2017 и приложенных к данному заявлению межевого плана от 31.10.2017, протокола общего собрания собственников земельного участка при многоквартирном доме от 06.04.2017 и согласия собственников земельного участка при многоквартирном доме от 06.04.2017 №б/н.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся следующие сведения о земельных участках с кадастровым номерам 46:32:010101:11877: статус – сведения «актуальные»; дата постановки на учет - 27.12.2017; местоположение - <...>; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - под жилую застройку; границы - установлены; площадь уточненная - 5325 кв. м. и с кадастровым номером 46:32:010101:11878; статус - сведения «актуальные»; дата постановки на учет - 27.12.2017; местоположение - <...>; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - магазины; границы - установлены; площадь уточненная - 616 кв. м.

Согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 46:32:010101:11877 расположен объект недвижимости - здание, назначение -многоквартирный дом, наименование - многоквартирный дом, с кадастровым номером 46:13:150101:585, дата постановки на учет - 13.11.2011 и объект недвижимости - сооружение, назначение - 7.7. сооружение трубопроводного транспорта, наименование - тепловые сети от котельной №1, с кадастровым номером 46:32:010101:9546, дата постановки на учет - 15.11.2011.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 46:32:010101:11878 расположен объект недвижимости - здание, назначение - нежилое здание, наименование - магазин, с кадастровым номером 46:32:010101:11203, дата постановки на учет - 02.09.2014.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся следующие сведения об объекте недвижимости – нежилое здание, наименование – магазин, с кадастровым номером 46:32:010101:11203; площадь – 415,7 кв.м.; статус – сведения «актуальные, ранее учтенные»; дата постановки на учет - 02.09.2014; местоположение - <...>, имеются сведения о принятии 28.09.2015 на учет как бесхозяйственного объекта недвижимости.

В силу положений ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области, межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях, надлежащим образом уведомленных о дате и времени судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон и присутствующего представителя третьего лица, суд установил следующее.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 20.05.2005 по делу №А35-1458/05-С18, согласно решения Льговского городского Совета депутатов №103 от 25.08.1998, администрация города Льгова заключила с ООО «Торгово-коммерческий центр «Виктория» договор купли-продажи зданий - магазина №25 по ул. Советской общей площадью 483 кв.м.; магазина №28 по ул. Литейная, общей площадью 350 кв.м.; гаражей 5 единиц по ул. К. Маркса, д.37, общей площадью 203,4 кв.м., с рассрочкой платежа.

После полной выплаты стоимости этих зданий, указанное имущество согласно акта приема-передачи от 21.06.1999 было передано ООО «Торгово-коммерческий центр «Виктория» и выданы свидетельства о праве собственности №5, №6, №7 от 21.06.1999.

В связи с необходимостью регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество, ООО «Торгово-коммерческий центр «Виктория» обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.05.2005 по делу №А35-1458/05-С18 исковые требования ООО «Торгово-коммерческий центр «Виктория» были удовлетворены; за ООО «Торгово-коммерческий центр «Виктория» признано право собственности на недвижимое имущество, в том числе и на расположенное по адресу: <...> – магазин №25, общей площадью 483 кв.м.

07.12.2005 между ООО ТКЦ «Виктория» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: Магазин №25, площадью 483 кв.м., расположенный по адресу: <...> предназначенный для эксплуатации магазина, на условиях, оговоренных в договоре.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, право собственности на магазин №25, площадью 483 кв.м., расположенный по адресу: <...> принадлежит продавцу на основании решения Арбитражного суда Курской области от 20.05.2005 (дело №А35-1458/08-С18).

Цена приобретаемого покупателем имущества составила – 487 000 руб. согласно пункту 2.1 договора.

В пункте 2.2. стороны предусмотрели, что покупатель несет все расходы, связанные с регистрацией перехода к нему права собственности на имущество.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что право собственности на объект, являющийся предметом настоящего договора и указанный в п. 1.1 настоящего договора, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с квитанциями к приходному кассовому ордеру №264 от 07.12.2005 и №270 от 09.12.2005 денежные средства в размере 487 000 руб. были переданы от ИП ФИО2 ООО ТКЦ «Виктория».

По акту приема-передачи нежилого помещения, находящегося по адресу: <...> от 09.12.2005 указанное имущество передано ИП ФИО2

25.09.2008 ООО ТКЦ «Виктория» прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Как указывает истец, в ходе подготовки правоустанавливающих документов в 2013 году ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Курским филиалом Льговским отделением на здание магазина был изготовлен технический паспорт нежилого помещения – здание магазина №25 объекта недвижимости с местом его реального местонахождения: <...> литер Б, в соответствии с которым магазин имеет размеры, равные 415,7 кв.м.

В связи с тем, что 28.09.2015 объект недвижимого имущества нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 415,7 кв.м. с кадастровым номером 46:32:010101:11203 принят Управлением Росреестра по Курской области на учет как бесхозяйственный объект недвижимости не имеющий собственника или собственник которого неизвестен, никто о свих правах на него не заявил, администрация города Льгова Курской области обратилась в Льговский районный суд Курской области с заявлением о признании права муниципальной собственности на указанное имущество.

Определением Льговского районного суда Курской области от 25.10.2016 по делу №2-645-2016 заявление администрации города Льгова Курской области оставлено без рассмотрения, поскольку в ходе рассмотрения дела ФИО2 заявила, что является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Как указывает истец, 13.10.2016 ИП ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Курской области (Льговский отдел) с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 415,7 кв.м., расположенное по адресу <...>.

Уведомлением от 26.10.2016 Управление Росреестра по Курской области (Льговский отдел) сообщило истцу о приостановлении государственной регистрации права собственности в связи с отсутствием регистрации права собственности на спорное имущество за ООО ТКЦ «Виктория».

Сообщением от 25.11.2016 Управление Росреестра по Курской области (Льговский отдел) отказало ИП ФИО2 в государственной регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 46:32:010101:11203, расположенное по адресу <...>, в связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления.

В соответствии с протоколом №1 общего собрания собственников земельного участка при многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...> от 06.04.2017, собственники квартир в указанном доме решили провести межевые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 46:32:010101:1430 (находящимся под многоквартирным домом) и образовать два земельных участка: один для размещения многоквартирного жилого дома №38 по ул. Советская, второй – для размещения магазина и изменить разрешенное использование земельного участка, на котором находится магазин. Указанное подтверждается согласием собственников земельного участка от 06.04.2017 на раздел земельного участка с кадастровым номером 46:32:010101:1430 на два участка площадью 616 кв.м. для размещения магазина и площадью 5325 кв.м. для размещения многоквартирного жилого дома.

ФИО2 обратилась в Льговский районный суд Курской области с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Курской области о признании отказана в государственной регистрации от 25.11.2016 незаконным.

Определением Льговского районного суда Курской области от 20.01.2017 ФИО2 отказано в принятии к рассмотрению административного искового заявления, поскольку из заявленных требований следует, что они направлены на регистрацию права собственности на нежилое помещение, расположенное по определенному адресу, при этом в договоре купли-продажи отсутствует номер дома, следовательно имеются противоречия, не позволяющие установить точное расположение объекта недвижимости, возникшие правоотношения затрагивают права иных лиц.

Постановлением администрации города Льгова Курской области №121 от 31.01.2017 магазину с кадастровым номером 46:32:010101:11203 и земельному участку, на котором он расположен присвоен адрес: <...>.

В связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 46:32:010101:1430 кадастровым инженером ФИО6 31.10.2017 подготовлен межевой план в результате выполнения кадастровых работ и подготовлен проект межевания земельного участка под многоквартирным жилым домом по ул. Советская, д.38 в г. Льгове Курской области.

Постановлением администрации города Льгова Курской области №1373 от 13.11.2017 утвержден проект межевания территории объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Советская, д.38 в г. Льгове Курской области» с видом разрешенного использования земельного участка: «Малоэтажная многоквартирная жилая постройка».

Постановлением администрации города Льгова Курской области №85 от 25.01.2018 изменен вид земельного участка с видом разрешенного использования «под жилую застройку» из земель населенных пунктов площадью 616,0 кв.м. с кадастровым номером 46:32:010101:11878, расположенного по адресу: <...> на вид разрешенного использования «магазины».

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.12.2005 не противоречит требованиям закона, право собственности нежилого здания магазина закреплено за ООО ТКЦ «Виктория» решением Арбитражного суда Курской области от 20.05.2005 по делу №А35-1458/05-С18, земельный участок, находящийся под магазином и выделенный под него следует судьбе нежилого здания (главной вещи) и необходимость государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском, уточненным в ходе рассмотрения дела.

Суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами, в том числе и путем признания права, а также и иными предусмотренными законом способами.

Право собственности может быть приобретено, а как следствие, и признано за собственником только по тем основаниям, которые предусмотрены действующим законодательством.

Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации, в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.12.2005, между ООО ТКЦ «Виктория» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель), действовал Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Как указывает истец, 13.10.2016 ИП ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Курской области (Льговский отдел) с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 415,7 кв.м., расположенное по адресу <...>.

Уведомлением от 26.10.2016 Управление Росреестра по Курской области (Льговский отдел) сообщило истцу о приостановлении государственной регистрации права собственности в связи с отсутствием регистрации права собственности на спорное имущество за ООО ТКЦ «Виктория».

Сообщением от 25.11.2016 Управление Росреестра по Курской области (Льговский отдел) отказало ИП ФИО2 в государственной регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 46:32:010101:11203, расположенное по адресу <...>, в связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления.

На момент подачи истцом заявления о государственной регистрации права собственности на спорное нежилое здание и отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое здание также действовал Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

С 01.01.2017 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как Федеральным закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, так и Федеральным закон РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ определено, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на него возникли до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе и договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Также в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Фактически аналогичные требования предусматривает Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ действующий на момент рассмотрения спора (статья 15).

Незарегистрированное право ООО ТКЦ «Виктория» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> – магазин №25, возникло в 2005 году на основании решения Арбитражного суда Курской области от 20.05.2005 по делу №А35-1458/05-С18, то есть после вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, следовательно, должна была быть произведена государственная регистрация права на данный объект недвижимого имущества за ООО ТКЦ «Виктория» до совершения какой-либо сделки.

Однако, ООО ТКЦ «Виктория» право собственности на спорный объект - недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> – магазин №25 не зарегистрировало.

07.12.2005 между ООО ТКЦ «Виктория» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: Магазин №25, площадью 483 кв.м., расположенный по адресу: <...> предназначенный для эксплуатации магазина, на условиях, оговоренных в договоре.

В соответствии с квитанциями к приходному кассовому ордеру №264 от 07.12.2005 и №270 от 09.12.2005 денежные средства в размере 487 000 руб. были переданы от ИП ФИО2 ООО ТКЦ «Виктория».

По акту приема-передачи нежилого помещения, находящегося по адресу: <...> от 09.12.2005 указанное имущество передано ИП ФИО2

25.09.2008 ООО ТКЦ «Виктория» прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Как указывает истец, в ходе подготовки правоустанавливающих документов в 2013 году ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Курским филиалом Льговским отделением на здание магазина был изготовлен технический паспорт нежилого помещения – здание магазина №25 объекта недвижимости с местом его реального местонахождения: <...> литер Б, в соответствии с которым магазин имеет размеры, равные 415,7 кв.м.

В связи с тем, что 28.09.2015 объект недвижимого имущества нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 415,7 кв.м. с кадастровым номером 46:32:010101:11203 принят Управлением Росреестра по Курской области на учет как бесхозяйственный объект недвижимости не имеющий собственника или собственник которого неизвестен, никто о свих правах на него не заявил, администрация города Льгова Курской области обратилась в Льговский районный суд Курской области с заявлением о признании права муниципальной собственности на указанное имущество.

Определением Льговского районного суда Курской области от 25.10.2016 по делу №2-645-2016 заявление администрации города Льгова Курской области оставлено без рассмотрения, поскольку в ходе рассмотрения дела ФИО2 заявила, что является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

На момент рассмотрения настоящего спора в Едином государственном реестре недвижимости содержатся следующие сведения об объекте недвижимости – нежилое здание, наименование – магазин, с кадастровым номером 46:32:010101:11203; площадь – 415,7 кв.м.; статус – сведения «актуальные, ранее учтенные»; дата постановки на учет - 02.09.2014; местоположение - <...>, имеются сведения о принятии 28.09.2015 на учет как бесхозяйственного объекта недвижимости.

Пунктами 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, как усматривается из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, государственная регистрация первичного права собственности -ООО ТКЦ «Виктория» на спорный объект недвижимости не производилась, следовательно, признать право собственности за истцом, без регистрации ранее возникшего права ООО ТКЦ «Виктория», не представляется возможным.

Кроме того, суд учитывает, что представленный на государственную регистрацию права договор купли-продажи датирован 07.12.2005, а с заявлением о государственной регистрации права истец обратился в 2016 году.

Как усматривается из материалов дела, 25.09.2008 ООО ТКЦ «Виктория» прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных (оспариваемых) прав.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств дела, в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Учитывая имеющиеся в материалах дела доказательства, пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

В связи с изложенным, суд отказывает в удовлетворении требования ИП ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание магазина № 25, площадью 415,7 кв.м. с кадастровым номером 46:32:010101:11203, расположенного по адресу: Россия, <...>.

Ссылка истца на определение Льговского районного суда Курской области от 20.01.2017, в соответствии с которым ФИО2 отказано в принятии к рассмотрению административного искового заявления, не принимается судом во внимание, поскольку при рассмотрении настоящего спора истцом представлены и иные доказательства (возникшие после вынесения указанного определения). Кроме того, судом принимается во внимание, что ФИО2 была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с 23.07.1999.

Суд также не находит правовых оснований для удовлетворения требования о признании права собственности на земельный участок, расположенный под нежилым зданием магазина № 25, с кадастровым номером 46:32:010101:11878, с видом разрешенного использования земельного участка: «Магазины», расположенного по адресу: <...>, в виду следующего.

Нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На момент рассмотрения настоящего спора в Едином государственном реестре недвижимости имеются следующие сведения о земельном участке с кадастровым номерам 46:32:010101:11878 статус - сведения «актуальные»; дата постановки на учет - 27.12.2017; местоположение - <...>; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - магазины; границы - установлены; площадь уточненная - 616 кв. м.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 46:32:010101:11878 расположен объект недвижимости - здание, назначение - нежилое здание, наименование - магазин, с кадастровым номером 46:32:010101:11203, дата постановки на учет - 02.09.2014.

Учитывая, что судом отказано истцу в удовлетворении требования о признании права собственности за ним на нежилое здание (магазин) с кадастровым номером 46:32:010101:11203, у суда также не имеется оснований для признания за ИП ФИО2 права собственности на земельный участок с кадастровым номерам 46:32:010101:11878, расположенный под зданием магазина.

Судом также принимается во внимание, что согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в Постановлении от 28 мая 2010 года № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).

Из частей 2 - 5 статьи 16 указанного федерального закона (с учетом разъяснений, приведенных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

На основании части 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года N 12-П).

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», следовательно, заявитель вправе требовать формирования границ этого участка.

Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2018 №46-КГ18-4.

Как усматривается из материалов настоящего дела, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 46:32:010101:1430 (дата постановки на учет - 07.12.2004; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - под жилую застройку; площадь уточненная - 5942 кв. м.; местоположение - <...>) имеющем статус снятого с учета - 20.02.2018.

Земельные участки с кадастровыми номерами 46:32:010101:11877 и 46:32:010101:11878 образованы путем раздела земельного участка 46:32:010101:1430. Сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 46:32:010101:11877 и 46:32:010101:11878 внесены в ЕГРН на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков №46-0-1-208/3014/2017-772 от 21.12.2017 и приложенных к данному заявлению межевого плана от 31.10.2017, протокола общего собрания собственников земельного участка при многоквартирном доме от 06.04.2017 и согласия собственников земельного участка при многоквартирном доме от 06.04.2017 №б/н.

Также в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номерам 46:32:010101:11877 (дата постановки на учет - 27.12.2017; местоположение - <...>; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - под жилую застройку; границы - установлены; площадь уточненная - 5325 кв. м.) имеющем статус – сведения «актуальные» и земельном участке с кадастровым номером 46:32:010101:11878 (дата постановки на учет - 27.12.2017; местоположение - <...>; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - магазины; границы - установлены; площадь уточненная - 616 кв. м.) имеющем статус – сведения «актуальные».

Согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 46:32:010101:11877 расположен объект недвижимости - здание, назначение -многоквартирный дом, наименование - многоквартирный дом, с кадастровым номером 46:13:150101:585, дата постановки на учет - 13.11.2011. Также согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 46:32:010101:11878 расположен объект недвижимости - здание, назначение - нежилое здание, наименование - магазин, с кадастровым номером 46:32:010101:11203, дата постановки на учет - 02.09.2014.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд с учетом вышеизложенных норм материального права и разъяснений об их применении, пришел к выводу об отсутствии правовых основании для удовлетворения исковых требований. Также с учетом результата рассмотрения спора (отказ в иске) и наличия сведений в ЕГРН о разделе земельного участка с кадастровым номером 46:32:010101:1430 (снят с учета) с согласия собственников квартир в многоквартирном доме, суд считает возможным рассмотреть заявленные требования в указанном субъектом составе лиц, участвующих в деле.

С учетом изложенного, оценив представленные доказательства, суд признает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся судом на истца, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 174, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО2 справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в сумме 24 520 руб. 17 коп., уплаченной по чеку-ордеру от 27.07.2018.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.А. Песнина