Решение от 31 января 2022 г. по делу № А42-1864/2020

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Мурманск дело № А42 - 1864/2020

«31» января 2022 года

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 24.01.2022.

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 31.01.2022.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Письменной Л.И., после перерыва - секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гейм Инсайт» (ул.Тульская Б., д.44, подвал пом.I ком.12, г.Москва; ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Западный Дом» (пр.Александра Невского (Голиковка р-н), д.35, оф.9, г.Петрозаводск, Республика Карелия; ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 2 176 834 руб. 04 коп., а также процентов по день фактической уплаты долга и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Западный Дом» к обществу с ограниченной ответственностью «Гейм Инсайт» о взыскании 2 598 847 руб. 84 коп., при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО2, по доверенности, паспорт, диплом; от ответчика - ФИО3, доверенность, паспорт, диплом (представитель участвовала путем использования системы веб-конференции),



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гейм Инсайт» (далее - истец, арендатор, ООО «Гейм Инсайт») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Западный Дом» (далее - ответчик, арендодатель, ООО «Западный Дом») 2 176 834 руб. 04 коп., из которых: 1 061 310 руб. - обеспечительный платеж, уплаченный по Договору аренды № 9-8,9/д-122 от 01.04.2019 (далее - Договор), 1 061 310 руб. - неустойка, начисленная на основании пункта 7.10. Договора, 54 214 руб. 04 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 09.05.2019 по 29.01.2020, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных с 30.01.2020 по день фактического возврата долга.

Определением суда от 29.05.2020 к производству Арбитражного суда Мурманской области принято встречное исковое заявление ООО «Западный Дом» к ООО «Гейм Инсайт» о взыскании 2 598 847 руб. 84 коп., из которых: 801 468 руб. - убытки, возникшие у ООО «Западный Дом» в результате несения расходов по подготовке спорных помещений к использованию, 1 797 379 руб. 84 коп. - упущенная выгода, возникшая в результате невозможности сдачи в аренду в период с 01.04.2016 по 12.07.2019 спорных помещений.

Первоначальный иск обоснован неисполнением ответчиком обязательств по предоставлению в аренду помещений, соответствующих условиям договора аренды и требованиям стандартов и правил, действующих в Российской Федерации, поскольку установленные при осмотре помещений недостатки не предусмотрены договором аренды и препятствуют пользованию помещениями.

Встречный иск обоснован неисполнением арендатором обязательств, принятых ООО «Гейм Инсайт» по договору аренды, в том числе по приемке спорного имущества и наличием в связи с этим у ООО «Западный дом» убытков, связанных с ремонтом помещений, и упущенной выгодой.

Одновременно с исковым заявлением ООО «Гейм Инсайт» было подано ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы (т.1, л.д.173-187).

Определением суда от 29.03.2021 по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено АНО «Межрегиональная судебно-экспертная службы» эксперту ФИО4

Письмом от 21.06.2021 в адрес суда было направлено заключение эксперта от 10.06.2021 (т.14, л.д., 3-36).

Рассмотрение дела было отложено на 19.01.2022. В судебном заседании 19.01.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 24.01.2022.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в иске, встречном иске и во всех имеющихся пояснениях и дополнениях, соответственно.

По материалам дела судом установлены следующие обстоятельства.

ООО «Гейм Инсайт» (арендатор) и ООО «Ленина, 43», в дальнейшем реорганизованное путем присоединения к ООО «Западный Дом» (арендодатель), заключили договор аренды от 01.04.2019 № 9-8,9/д-122 (далее - договор, т.1, л.д.72-81) в отношении нежилых помещений №/№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, расположенных на 8 (восьмом) этаже и нежилых помещений №/№ 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, расположенных на 9 (девятом) этаже офисного центра (далее - объект аренды, недвижимое имущество), по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0002101:752. Общая площадь объекта аренды 624,30 кв.м (пункт 2.2 договора).

Пунктом 2.5.1 договора установлено, что объект аренды находится в нормальном состоянии, капитальный ремонт не требуется, здание соответствует градостроительным нормам и правилам, не является самовольной постройкой, отвечает требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с целевым использованием арендуемых помещений.

В соответствии с пунктом 2.5.2 договора, здание офисного центра отвечает нормам техники безопасности, противопожарной безопасности, безопасности электрических и тепловых установок, санитарно-эпидемиологическим нормам, обеспечено системой противопожарной защиты, клининговыми услугами, а также коммунальными и эксплуатационными услугами, необходимыми для функционирования помещений.

Согласно пункту 3.1 договора последний подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента осуществления таковой, заключается на 5 лет с даты регистрации и распространяет свое действие на фактические отношения сторон, возникшие с момента регистрации.

В соответствии с пунктом 4.1 договора помещения передаются для использования в качестве нежилых офисных помещений для периодической работы людей.

Платежи по договору состоят из фиксированной и переменной части (пункт 5.1).

Фиксированная арендная плата в месяц составляет 530 655 руб. из расчета 850 руб. за квадратный метр (пункт 5.2 договора) и начисляется с даты подписания сторонами акта передачи арендованных помещений в эксплуатацию, но не позднее чем с 01.08.2019 (пункт 5.3 договора).

Согласно пункту 5.11 договора в течение трех дней с даты подписания договора арендатор выплачивает обеспечительный платеж в двукратном размере месячной фиксированной ставки. На сумму обеспечительного платежа не подлежат начислению проценты за время его нахождения у арендодателя.

В соответствии с пунктом 6.1.1 договора арендодатель обязан приступить к выполнению ремонтных работ в соответствии с Разделительной ведомостью (приложение №3 к договору, далее - разделительная ведомость, т.1, л.д.86-87) в течение трех календарных дней с даты получения обеспечительного платежа.

Пунктом 6.1.2 договора установлено, что арендодатель обязан не позднее 01.05.2019 передать арендатору помещения по акту передачи для проведения ремонтных работ в соответствии с разделительной ведомостью.

Согласно пункту 6.3.1 договора арендатор обязан принять помещения по акту не позднее 01.05.2019 и не позднее этой же даты предать арендодателю на согласование проектную документацию на ремонтные работы, которые будут осуществлены арендатором (пункт 6.3.2 договора).

Пунктом 7.9 договора стороны определили, что в случае досрочного расторжения договора в течение шести месяцев с даты подписания по инициативе арендатора или по основаниям, перечисленным в пункте 8.5 договора, арендатор уплачивает неустойку в размере двукратной месячной фиксированной ставки.

Пунктом 7.10 договора стороны определили, что в случае досрочного расторжения договора в течение шести месяцев с даты подписания по основаниям, предусмотренным пунктом 8.6 или пунктом 8.8 договора, арендодатель уплачивает неустойку в размере двукратной месячной фиксированной ставки.

Согласно пункту 8.5 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор путем направления письменного уведомления за двадцать рабочих дней до даты расторжения в случаях действий или бездействий арендатора, перечисленных в данном пункте договора.

В соответствии с пунктом 8.6 договора арендатор имеет право расторгнуть договор в перечисленных в настоящем пункте случаях, уведомив арендодателя за двадцать рабочих дней до даты расторжения. При этом арендатор направляет письменное уведомление о нарушении обязательств и предоставляет срок для исправления нарушений - не менее 10 рабочих дней.

01.04.2019 платежным поручением № 1085 арендатор осуществил обеспечительный платеж в размере 1 061 310 руб. на расчетный счет арендодателя - ООО «Ленина, 43».

03.04.2019 истец осуществил осмотр объекта аренды, в ходе которого были выявлены недостатки, нарушающие, по мнению истца, условия договора и делающие помещения непригодными для использования по назначению, предусмотренному пунктом 4.1 договора. Полный перечень выявленных недостатков объекта аренды зафиксирован в акте осмотра помещений от 03.04.2019 с приложениями (т.1, л.д.96-108).

В ходе осмотра работниками истца было установлено, что нежилые помещения не соответствуют требованиям стандартов и правил, действующих в Российской Федерации, в том числе:

"СП 71.13330.2017. Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87" (утв. Приказом Минстроя России № 128/пр от 27.02.2017);

"СП 55-101-2000. Ограждающие конструкции с применением гипсокартонных листов" (одобрен Письмом Госстроя РФ № 19-22/168 от 12.04.2000);

"СП 76.13330.2016. Свод правил. Электротехнические устройства. Актуализированная редакция СНиП 3.05.06-85" (утв. Приказом Минстроя России № 955/пр от 16.12.2016);

"СП 40-101-96. Своды правил по проектированию и строительству. Проектирование и монтаж трубопроводов из полипропилена "Рандом сополимер" (принят и рекомендован Письмом Главтехнормирования Минстроя РФ № 13/214 от 09.04.1996);

"СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (утв. Приказом МЧС России № 171 от 25.03.2009).

Претензией от 19.04.2019 №190419/М истец потребовал возвратить ему обеспечительный платеж в течение десяти календарных дней с даты получения претензии и уведомил о расторжении договора (т.1, л.д.109-151).

22.04.2019 ООО «Ленина, 43» направило истцу уведомление о дате передачи помещений 30.04.2019 (т.2, л.д.60).

23.04.2019 ООО «Ленина, 43» направило письмо №111/14, в котором уведомило истца о необходимости до 01.05.2019 передать на согласование проектную документацию ремонтных работ (т.2, л.д.63).

Письмом от 29.04.2019 №121 ООО «Ленина, 43» направило ответ на претензию (т.1, л.д.154-155), в котором указало, что договор расторжению не подлежит, обеспечительный платеж также не подлежит возврату.

30.04.2019 и 01.05.2019 ООО «Ленина, 43» составило акты фиксации неявки представителя ООО «Гейм Инсайт» для принятия помещений (т.2, л.д.80-82).

Претензией от 21.05.2019 №310519/М (т.1, л.д.163-169) истец вновь потребовал вернуть обеспечительный платеж, указав, что по истечении десятидневного срока (рабочих днях) договор будет считаться расторгнутым.

Письмом от 21.05.2019 №129 (т.2, л.д.86) ООО «Ленина, 43» уведомило арендатора о нарушении последним обязательств по договору в части принятия помещений.

15.06.2019 ООО «Ленина, 43» направило уведомление о расторжении договора аренды с 13.07.2019 в связи с допущенным арендатором нарушением условий договора (т.2, л.д.89).

Письмом от 19.06.2019 №157 ООО «Ленина, 43» отказалось выполнять условия претензии от 21.05.2019 №310519/М.

19.06.2019 в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО «Ленина, 43» в связи с реорганизацией путем присоединения к ООО «Западный Дом».

13.07.2019 ООО «Западный Дом» претензией №3/М потребовало у истца уплаты договорной неустойки и компенсации убытков в виде расходов арендодателя на ремонт спорных помещений. Претензия была оставлена без удовлетворения.

Посчитав свои права нарушенными, стороны обратились в суд с соответствующими исками.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства, суд считает требования по первоначальному иску подлежащими частичному удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Как установлено по материалам дела и не оспаривается сторонами, спорное имущество в распоряжение истца не передавалось, акт приема-передачи подписан не был.

Иск ООО «Гейм Инсайт» обоснован несоблюдением ответчиком условий договора, указанным в пункте 2.5.1, о том, что объект аренды находится в нормальном состоянии, капитальный ремонт не требуется, здание соответствует градостроительным нормам и правилам, не является самовольной постройкой, отвечает требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с целевым использованием арендуемых помещений и в пункте 2.5.2 договора о том, что здание офисного центра отвечает нормам техники безопасности, противопожарной безопасности, безопасности электрических и тепловых установок, санитарно-эпидемиологическим нормам, обеспечено системой противопожарной защиты, клининговыми услугами, а также коммунальными и эксплуатационными услугами, необходимыми для функционирования помещений.

В свою очередь, ООО «Западный дом» полагает, что недостатки помещений, перечисленные истцом в акте осмотра от 03.04.2019, не являлись основанием для расторжения договора аренды и должны были быть исправлены при проведении ремонтных работ.

Указанный довод ООО «Западный дом» суд считает необоснованным.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» определено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд, исследовав условия спорного договора аренды, пришел к выводу, что при буквальном прочтении следует, что предоставляемое в аренду имущество должно находится в нормальном состоянии, не требующем ремонта, то есть может быть использовано по назначению непосредственно с момента передачи, а необходимость ремонтных работ со стороны истца обусловлена лишь его внутренними стандартами, связанными с использованием определенного стиля в оформлении принадлежащих ему помещений.

Ремонт силами арендатора не был условием для заключения договора аренды со стороны арендодателя, а предназначался лишь для создания корпоративного стиля в арендованных помещениях, то есть был обусловлен внутренними стандартами и требованиями истца, а не состоянием имущества, полученного в аренду, которое, в силу условий договора, не должно было быть в состоянии, при котором необходимо проведение ремонтных работ.

В сделанных арендодателем заверениях не содержалось каких-либо оговорок, касающихся наличия недостатков в отношении включенных в них характеристик помещений, которые бы должны были устраняться силами арендатора.

Ссылка ответчика на Разделительную ведомость не опровергает того факта, что условиями договора сдающиеся в аренду помещения находятся в нормальном состоянии, не требующем капитального ремонта. Разделительная ведомость не отражает реальное состояние помещений и не позволяет сделать вывод о характере и объемах работ, которые должны осуществить стороны, например: заменить одну электрическую розетку или необходимо восстанавливать всю электрическую сеть помещений.

03.04.2019 работники истца составили акт, в котором отразили выявленные недостатки, рассмотрев которые истец пришел к выводу, что их объем и характер не соответствует условиям договора, что послужило основанием для истца обратиться 19.04.2019 с претензией о намерении расторгнуть Договор в связи с нарушением его условий арендодателем и о возврате обеспечительного платежа.

Арендодатель в своем ответе на указанную претензию (письмо от 29.04.2019 №121) выразил несогласие с причинами расторжения и не признал наличия недостатков, препятствующих пользованию помещениями.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО4, суду было представлено заключение эксперта от 10.06.2021.

В ходе проведения осмотра ответчик не допустил эксперта для осмотра всех офисных помещений, являвшихся объектом аренды по договору.

Обследовав часть помещений, в которые эксперт был допущен, последний пришел к выводу о наличии недостатков, не соответствующих заверениям арендодателя, сделанным в пунктах 2.5.1 и 2.5.2 договора.

В представленном заключении по вопросам № 1-4, эксперт указывает, что помещения, являвшиеся предметом договора аренды, не соответствуют строительным нормам и правилам, техническим регламентам, требованиям противопожарной безопасности.

В исследовании по вопросу № 8 указаны недостатки помещений, связанные с потолками, инженерными системами и эвакуационными выходами, которые не могут быть устранены в результате отделочных ремонтных работ или текущего ремонта.

Экспертное заключение признано судом достоверным и допустимым доказательством по делу, поскольку соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, является ясным, выводы полными, противоречия не установлены.

Доводы ООО «Западный Дом» в отношении необоснованности экспертного заключения судом не принимаются.

Из всех вариантов использования специальных знаний в суде только судебная экспертиза подразумевает проведение исследования по запросу суда в строго установленной процессуальной форме, под которой понимается комплекс правил, регулирующих основания и порядок проведения экспертизы, требования к эксперту и подготовленному им заключению, процессуальный статус эксперта, а также права и обязанности лиц, участвующих в деле.

Таким образом, установленный законом порядок назначения экспертизы должен служить гарантией полноты и объективности проведенного исследования.

Представленная ООО «Западный дом» в материалы дела рецензия на заключение эксперта не может служить доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы. Кроме того, при изготовлении данной рецензии натурного обследования спорных помещений не производилось.

ООО «Западный Дом» не было лишено возможности ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, подготовки дополнительных вопросов к эксперту, о вызове эксперта в суд для дачи пояснений по экспертному заключению. Указанными процессуальными возможностями ответчик не воспользовался. При таких обстоятельствах оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон в их совокупности и взаимосвязи, выводы судебной экспертизы, принимая во внимание не представление ответчиком возможности эксперту осмотреть часть спорных помещений, суд приходит к выводу о доказанности истцом несоответствия спорных помещений заверениям арендодателя, сделанным им в пункте 2.5 договора аренды.

Представленная в материалы дела переписка, предшествовавшая подписанию сторонами спорного договора, не опровергает доводов истца и выводов эксперта о ненадлежащем состоянии имущества, предназначавшегося для передачи в аренду.

Доводы ответчика о том, что акт осмотра 03.04.2019 является недопустимым доказательством, не подкреплены какими-либо объективными, относимыми и допустимыми доказательствами.

В силу положений части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества и при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 8.6 договора арендатор имеет право расторгнуть договор в перечисленных в настоящем пункте случаях, в том числе в случаях если помещения имеют недостатки, препятствующие их пользованию либо имущество окажется в состоянии не пригодном для его использования по независящим от арендатора причинам, уведомив арендодателя за двадцать рабочих дней до даты расторжения. При этом арендатор направляет письменное уведомление о нарушении обязательств и предоставляет срок для исправления нарушений - не менее 10 рабочих дней.

Между тем из данного арендодателем ответа на претензию не следовало, что последний признает наличие таких недостатков и имеет намерение устранить их в десятидневный срок, что дает основание полагать, что направление предложения об исправлении недостатков не было бы удовлетворено.

При таких обстоятельствах ненаправление истцом предложения об устранении нарушений в десятидневный срок само по себе не является обстоятельством, препятствующим последнему расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Электронная копия претензии от 19.04.2019 № 190419/М была направлена арендодателю 19.04.2019 на адрес электронной почты арендодателя buh@tetris-ptz.ru, указанный в п. 5.5. договора аренды, а также на адрес электронной почты исполнительного директора арендодателя ФИО5 nata_eagle@mail.ru, который использовался арендодателем для обмена сообщениями с арендатором при согласовании условий договора, что подтверждается электронной перепиской между сторонами, представленной ООО «Западный Дом».

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что арендодатель был уведомлен об одностороннем расторжении ООО «Гейм Инсайт» договора аренды 19.04.2019.

Таким образом, с учетом того, что претензия о расторжении договора была получена ответчиком 19.04.2019, договор на основании положений пункта 8.6 прекратил свое действие 24.05.2019.

В соответствии с положениями абзаца второго пункта 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку обязательственные отношения сторон прекратились ввиду расторжения договора в соответствии с пунктом 8.6 договора требование о взыскании с ООО «Западный Дом» в пользу ООО «Гейм Инсайт» денежных средств в размере 1 061 310 руб., являющихся обеспечительным платежом, который истец перечислил ответчику по договору аренды №9-8,9/д-122 от 01.04.2019 является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 5.11 договора на сумму обеспечительного платежа не подлежат начислению проценты за время его нахождения у арендодателя, в связи с чем требования ООО «Гейм Инсайт» о взыскании 54 214 руб. 04 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.01.2020 по дату фактического возврата денежных средств удовлетворению не подлежат.

Исследовав обстоятельства дела, доказательства и доводы сторон, суд пришел к выводу, что стороны спорного договора к его непосредственному фактическому исполнению не приступили, поскольку объект аренды не передавался от арендодателя арендатору, акт приема-передачи для ремонта или акт передачи в эксплуатацию не составлялись. Также суд учитывает, что осмотр спорных помещений на соответствие их условиям договора ООО «Гейм Инсайт» осуществило лишь 03.04.2019, после его подписания и внесения обеспечительного платежа. Между тем, действуя с разумной осторожностью и осмотрительностью ООО «Гейм Инсайт» могло осуществить такой осмотр до подписания договора, объективных доказательств отсутствия у истца такой возможности суду не представлено. В связи с изложенным, суд считает требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 061 310 руб., исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и принципов добросовестности, разумности, справедливости и соразмерности неустойки нарушенному праву, не подлежащим удовлетворению.

Таким образом, исковые требования ООО «Гейм Инсайт» подлежат частичному удовлетворению в размере 1 061 310 руб.

Встречные исковые требования ООО «Западный Дом» подлежат отклонению в полном объеме.

ООО «Западный Дом» во встречном иске заявило ко взысканию 2 598 847 руб. 84 коп. состоящих из реального ущерба (стоимость материалов и работ по ремонту помещений ООО «Западный Дом») в размере 801 468 руб. и упущенной выгоды (недополученной арендной платы) в размере 1 797 379,84 руб.

В силу пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). По смыслу данной нормы для взыскания убытков подлежат доказыванию факт причинения вреда, размер вреда, противоправность действий причинителя вреда, а также причинно-следственная связь между противоправными действиями и наступившим вредом.

Для наступления деликтной ответственности необходимо наличие состава правонарушения, включающего в себя наступление вреда и его размер, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между возникшим вредом и действиями указанного лица, а также вину причинителя вреда.

Требование о возмещении вреда может быть удовлетворено только при доказанности всех названных элементов в совокупности.

Обязанность доказывания наличия и размера вреда, причинной связи между возникшим вредом (убытками) и противоправными действиями причинителя вреда лежит на истце (в настоящем деле - истце по встречному иску).

В рамках исковых требований о взыскании убытков в виде упущенной выгоды истец в силу статьи 65 АПК РФ, статьи 15 ГК РФ должен доказать наличие прямой причинно-следственной связи, то есть действие ответчика должно с неизбежностью влечь возникновение убытков.

В соответствии со статьями 15 и 393 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25), лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, обязано доказать, что в результате противоправных действий (бездействия) ответчика нарушены права и законные интересы истца и ему причинены убытки, а также доказать их размер. Суд определяет размер подлежащих возмещению убытков с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, это лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Поэтому закон предусматривает, что при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые лицом для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 РФ).

Иными словами, истец должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду и что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.

Между тем ООО «Западный Дом» не доказано наличие в действиях ООО «Гейм Инсайт» состава нарушения.

В целом, противоправность действий ООО «Гейм Инсайт» не доказана, доводы встречного иска опровергаются установленными судом обстоятельствами и материалами дела.

ООО «Ленина, 43» (ООО «Западный Дом») было уведомлено о намерении ООО «Гейм Инсайт» расторгнуть договор 19.04.2019, в связи с чем могло принять разумные меры, направленные на снижение собственных расходов, в частности, не заключать договоры на ремонт (договор от 23.04.2019, т.2, л.д.123).

Кроме того, не представлено доказательств необходимости проведения ремонтных работ в том объеме, в котором они были произведены, не представлено доказательств согласования этих работ с ООО «Гейм Инсайт».

Согласно пункту 14.1 Разделительной ведомости установка раковин и унитазов должны были осуществляться в объеме, предусмотренном проектной документацией, а установка радиаторов отопления со стояками и арматурой должна была осуществляться в соответствии с проектной документацией на здание (пункт 5.1 Разделительной ведомости).

Документации, подтверждающей необходимость проведения ремонтных работ в том объеме, в котором они были проведены ООО «Ленина, 43», ООО «Западный Дом» не представило.

Таким образом, ООО «Западный Дом» не предоставило доказательств проведения указанных ремонтных работ в соответствии именно со спорным договором аренды.

В целом суд считает, что осуществленные ООО «Ленина, 43» (ООО «Западный Дом») расходы по ремонту и приобретению материалов направлены на качественное изменение принадлежащего ему имущества и увеличение его стоимости.

Доказательств того, что ООО «Ленина, 43» (ООО «Западный Дом») непременно получило бы от ООО «Гейм Инсайт» арендные платежи за период с апреля по июль 2019 года в размере 1 797 379 руб. 84 коп. из расчета фиксированной арендной платы в размере 530 655 руб. в месяц согласно договору, с учетом того, что из пункта 5.3 договора следует, что фиксированная арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта передачи арендованных помещений в эксплуатацию, но не позднее чем с 01.08.2019, не представлено.

Также не представлено доказательств, что при подписании договора с ООО «Гейм Инсайт» арендодатель был вынужден отказать в заключении сделки в отношении спорного имущества третьему лицу, равно как доказательств того, что иной заключенный договор аренды непременно имел бы те же условия в части фиксированной арендной платы либо площади сданных в аренду помещений.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд считает требования ООО «Западный Дом» по встречному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Часть 1 статьи 110 АПК РФ устанавливает, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований ООО «Гейм Инсайт» и отказа в удовлетворении встречного иска судебные расходы ООО «Гейм Инсайт» по уплате государственной пошлины в размере 16 520 руб. 06 коп. и по оплате судебной экспертизы в размере 92 634 руб. 03 коп., всего - 109 154 руб. 09 коп. подлежат отнесению на ООО «Западный Дом». Судебные расходы по встречному иску остаются за ООО «Западный Дом».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Западный Дом» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гейм Инсайт» долг в размере 1 061 310 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 520 руб. 06 коп. и по оплате судебной экспертизы в размере 92 634 руб. 03 коп., всего судебных расходов на сумму 109 154 руб. 09 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья О.В. Никитина