Решение от 8 июня 2022 г. по делу № А32-9028/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-9028/2021
г. Краснодар
08 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.06.2022

Полный текст решения изготовлен 08.06.2022.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: акционерное общество "Ассоциация предпринимателей "Содействие"(ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354000, <...> (Центральный р-н), дом 34/2, павильон 1 (далее - истец,АО "Ассоциация предпринимателей "Содействие", общество)

ответчик: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354000, <...> (Центральный р-н), 26(далее - администрация);

ответчик 2: департамент имущественных отношений администрации города Сочи, г. Сочи


об установлении годовой арендной платы

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью "Либра Лекс" (ОГРН: <***>,ИНН: <***>), 354057, <...> (Центральный р-н), 23,

при участии:

от администрации и департамента: ФИО2, по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 10.03.2022), согласно которого просит:

- признать недействительным пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 16.03.2018 № 4900010651 в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:166 в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 15.03.2018 № 152-2018 в размере 281 396,43 рублей;

- возложить на администрацию города Сочи (ОГРН <***>,ИНН <***>), г. Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Сочи обязанность заключить с АО "Ассоциация предпринимателей "Содействие"(ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Сочи дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 16.03.2018 № 4900010651, изложив п. 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 16.03.2018 № 4900010651 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок:

- с 02.03.2018 по 31.12.2020 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 4 688 843,07 рублей.

Налоговая ставка 0,85%.

4 688 843,07 рублей х 0,85% = 39 855 рублей в год;

- с 01.01.2021 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 8 508 022,96 рублей.

Налоговая ставка 0,85%

508 022,96 рублей х 0,85% = 72 318 рублей в год;

и устанавливается в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об 10 основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.";

- взыскать с департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Сочи в пользу АО "Ассоциация предпринимателей "Содействие" (ИНН <***>, ОГРН <***>),г. Сочи 6 000,00 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 17.05.2022 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика - департамент имущественных отношений администрации города Сочи, г. Сочи.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, в муниципальной собственности город-курорт Сочи находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:166,площадью 233 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Воровского, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины (далее - земельный участок с кадастровымномером 23:49:0204011:166, участок).

Согласно выпискам из ЕГРН в границах земельного участка с кадастровымномером 23:49:0204011:166 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0204011:2273, 23:49:0204011:2278, принадлежащие истцу на праве собственности.

16 марта 2018 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента (арендодатель) и ЗАО "Ассоциация предпринимателей "Содействие" (арендатор) заключен договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900010651 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 233 кв. м с кадастровым номером 23:43:0204011:166, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Воровского, с видом разрешенного использования – "магазины", категория земель – земли населенных пунктов.

Пунктом 3.1 договора определено, что исчисление арендной платы устанавливается с 02.03.2018 по 02.03.2067.

Размер годовой арендной плат за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 15.03.2018 №153-2018 и составляет 281 396,43 рублей (пункт 3.2 договора).

03 декабря 2020 года истец обратился в департамент с заявление о пересмотре размер арендной платы.

Письмом от 25.12.2020 департамент отказал в заключении дополнительного соглашения к договору, предусматривающего изменение размера арендной платы.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 стать 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашли свое отражение в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Кроме того, утвержденные постановлением № 582 принципы и правила подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Спорный земельный участок находятся в собственности муниципального образования город – курорт Сочи.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Так, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0204011:166 ограничен в обороте по следующим основаниям.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (п. 2 ст. 32 Закона № 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 "О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0204011:166 является ограниченным в обороте, так как входит в округ горно-санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 по делу № А32-45097/2019, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020, указано на возможность применения по аналогии норм абзаца 1 пункта 5 Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации города Сочи № 1699 от 18.07.2016 (в редакции постановления администрации города Сочи № 2116 от 19.09.2016) в той части, в которой они закрепляют размер арендной платы при заключении договора аренды в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога.

Согласно положениям главы 31 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.

Учитывая, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска. В Постановлении Президиума ВАС РФот 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В силу указанно суд приходит к выводу, что исковые требования в части заключения дополнительного соглашения к договору, устанавливающего размер арендной платы за спорный участков, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, суд при формулировании условия договора, в отношении которого у сторон возникли разногласия, не связан буквальной формулировкой, предлагаемой сторонами, а разрешает соответствующий спор в соответствии с действующим законодательством, регулирующим спорный вопрос.

Так, истец просит определить размер арендной платы за период с 02.03.2018 по 31.12.2020 - 39 855 рублей в год (кадастровая стоимость земельного участка 4 688 843,07 рублей х налоговая ставка 0,85%); с 01.01.2021 - 72 318 рублей в год (кадастровая стоимость земельного участка 8 508 022,96 рублей х налоговая ставка 0,85%).

Ставка земельного налога в размере 0,85 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газопроводных станций, согласно ,Решения Городского Совета Сочи от 11.12.2007 № 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" решения городского собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" с 25.10.2017 по настоящее время не менялась.

Таким образом, в целях внесения определенности в правоотношении сторон по поводу размера арендной платы суд считает необходимым изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок:

- с 02.03.2018 по 31.12.2020 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 4 688 843,07 рублей.

Налоговая ставка 0,85%.

4 688 843,07 рублей х 0,85% = 39 855 рублей в год;

- с 01.01.2021 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 8 508 022,96 рублей.

Налоговая ставка 0,85%

8 508 022,96 рублей х 0,85% = 72 318 рублей в год;

и устанавливается в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об 10 основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости."

Согласно пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 2 стать 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствие со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом указанных выше положений, устанавливающих соответствующий размер арендной платы, суд приходит к выводу, что пункт 3.2. договора в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0204011:166 в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 15.03.2018 №153-2018 и составляет 281 396,43 рублей, является ничтожным.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.05.2022 по делу №А32-18321/2021.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца надлежит возместить за счет ответчика.


Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать недействительным пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 16.03.2018 № 4900010651 в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:166 в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 15.03.2018 № 152-2018 в размере 281 396,43 рублей.

Возложить на администрацию города Сочи (ОГРН <***>,ИНН <***>), г. Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Сочи обязанность заключить с АО "Ассоциация предпринимателей "Содействие" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Сочи дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 16.03.2018 № 4900010651, изложив п. 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 16.03.2018 № 4900010651 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок:

- с 02.03.2018 по 31.12.2020 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 4 688 843,07 рублей.

Налоговая ставка 0,85%.

4 688 843,07 рублей х 0,85% = 39 855 рублей в год;

- с 01.01.2021 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 8 508 022,96 рублей.

Налоговая ставка 0,85%

8 508 022,96 рублей х 0,85% = 72 318 рублей в год;

и устанавливается в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об 10 основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости."

Взыскать с департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Сочи в пользу акционерного общества "Ассоциация предпринимателей "Содействие" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Сочи 6 000,00 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

О.С. Левченко