Решение от 12 декабря 2018 г. по делу № А08-3910/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-3910/2018
г. Белгород
12 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2018 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Шульгиной А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видеозаписи секретарём судебного заседания Чернышовой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО СК "ОНИКС" (ИНН 3123170167, ОГРН 1073123029100)

к Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: УФРС по Белгородской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4,

о расторжении договора аренды земельного участка рег. №35 от 06.02.2015,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО5 по доверенности от 28.12.2017г.;

от ответчика: не явились, уведомлены надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

ООО СК "ОНИКС" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации города Белгорода о расторжении договора аренды земельного участка рег. №35 от 06.02.2015 с 02.03.2018, признании датой возврата арендатором арендодателю земельного участка с кадастровым номером 31:16:0213013:291, площадью 3 724 кв.м., расположенного по адресу: <...>, - 02.03.2018.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: УФРС по Белгородской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4

Истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, в настоящем судебном заседании, отказался от иска в части признании датой возврата арендатором арендодателю земельного участка с кадастровым номером 31:16:0213013:291, площадью 3 724 кв.м., расположенного по адресу: <...>, - 02.03.2018, о чем суд вынес отдельное определение.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме указал, что на земельном участке, переданным в аренду по спорному договору для эксплуатации объектов недвижимого имущества, таковых в настоящее время на праве собственности не имеет, ввиду их отчуждения. В соответствии с п. 4.1.2 договора направил ответчику уведомление об одностороннем расторжении, однако ответчик отказался расторгнуть договор аренды. Последующее заключение с ответчиком дополнительного соглашения к спорному договору от 15.08.2018, после направления уведомления о расторжении договора, было направлено исключительно на возможность урегулировать спор мирным путем, так как в результате перераспределения земельного участка, переданного по спорному договору и смежного земельного участка, был образован земельный участок с кадастровым номером 31:16:0213013:456, переданный в аренду собственнику автомойки ФИО3 Истец предполагал, что собственники объекта недвижимого имущества нежилого здания площадью 1072,4 кв.м, ФИО2 и ФИО4 также примут действия направленные на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположено нежилое здание, то есть в таком случае отсутствовал бы предмет спора.

Ответчик в настоящее судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, ранее отзывом и в судебном заседании указал, что оснований для расторжения договора аренды не имеется, поскольку в силу закона покупатели объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке, с даты регистрации права собственности становятся арендаторами земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества.

Третье лицо Управление Росреестра по Белгородской области в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом, отзывом сообщило, что по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 31:16:0213013:291 ликвидирован 14.06.2018 в результате перераспределения земельных участков на основании Распоряжения от 01.06.2018 г. №603. В настоящее на основании договора аренды земельного участка №35 от 06.02.2015 г. являются актуальными записи об аренде, о сделке №31:16:0213013:458-31/001/2018-1 от 14.06.2018, №31:16:0213013:456-31/001/2018-2 от 14.06.2018, соответственно.

Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, отзыв не представили.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте судебного разбирательства дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения дела судом.

На основании ст.ст.121-123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежаще уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, для эксплуатации нежилых зданий и сооружений с целью осуществления производственной деятельности ООО СК "Оникс" обратилось с заявлением в администрацию города Белгорода о предоставлении земельного участка в аренду.

На основании заявления общества, Распоряжения администрации города Белгорода № 2339 от 26.12.2014, между муниципальным образованием городской округ "Город Белгород" и ООО СК "Оникс" был заключен договор аренды земельного участка №35 от 06.02.2015, согласно условий которого, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3 724 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0213013:291, расположенный по адресу: <...> (л.д. 9-12, 14-16).

Согласно пункту 2.1 договора, последний заключен на срок 5 лет до 26.12.2019.

Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено право арендатора досрочно расторгнуть договор, направив не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора уведомление арендодателю о намерении расторгнуть договор с указанием причины расторжения.

По акту приема- передачи от 26.12.2014 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок без претензий и возражений (л.д. 17).

Договор аренды земельного участка №35 от 06.02.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 22.04.2015 внесена соответствующая запись о регистрации (л.д. 20).

В связи с отчуждением объектов недвижимого имущества расположенных на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, и как указал истец, отсутствием производственной необходимости, 30.01.2018 предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка №35 от 06.02.2015 с 02.03.2018 (л.д. 21).

Ответчик отказал истцу в расторжении договор аренды, предложил переоформить право на использование земельного участка под объектами недвижимости, заключив с новыми собственниками объектов- ФИО4, ФИО2 и ФИО3 дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 22-23).

Поскольку претензия истца была оставлена ответчиком без удовлетворения, ООО СК "Оникс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (л.д. 24-28).

Статьей 620 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок площадью 3 724 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0213013:291, в пределах указанного земельного участка расположены два объекта недвижимого имущества с кадастровыми номерами 31:16:0213013:249 (нежилое здание площадью 1072,4 кв.м) и 31:16:0213013:446 (автомойка самообслуживания площадью 238,6 кв.м). В отношении земельного участка имеется запись о наличии обременения в виде аренды в пользу ООО СК "Оникс" на срок до 26.12.2019 (л.д. 58-60).

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 3 724 кв.м был образован путем раздела земельного участка площадью 71520 кв.м, по заявлению истца и для эксплуатации указанных объектов недвижимого имущества.

Как указал истец, указанные объекты недвижимого имущества были им отчуждены по договорам купли-продажи заключенным с ФИО4, ФИО2 и ФИО3 (л.д. 56-57).

Так, объект недвижимого имущества- нежилое здание площадью 1072,4 кв.м продан ФИО2 и ФИО4 (общая долевая собственность по ½), о чем в ЕГРН 11.11.2015 внесена запись о государственной регистрации права (л.д. 61-63).

Автомойка самообслуживания площадью 238,6 кв.м продана истцом ФИО3, о чем 24.10.2017 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права (л.д. 64-66).

Как указал истец его права нарушаются наличием записи в ЕГРН о существующем обременении в виде аренды земельного участка, а также тем, что администрация продолжает начислять арендную плату, поэтому просил признать датой возврата арендатором арендодателю земельного участка- 02.03.2018.

Однако, доказательств того, что администрация начисляет истцу арендную плату и истец продолжает ее оплачивать, в материалы дела не представлено, наоборот, как указала администрация с момента уведомления ее как арендодателя о смене собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, арендная плата начисляется новому арендатору с даты регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (л.д. 44-46).

После обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, на основании заявления истца, администрацией было принято Распоряжение №603 от 01.06.2018 об осуществлении перераспределения земельного участка площадью 3724 кв.м (земельного участка переданного по спорному договору) и иного земельного участка площадью 24598 кв.м, из которых были образованы три земельных участка, в том числе земельные участки площадью 3 287 кв.м и 840 кв.м (л.д. 130-131).

15.08.2018 между истцом и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №35 от 06.02.2015, согласно условий которого, подпункты 1.1 и 1.3 договора изложены в иной редакции, а именно в связи с перераспределением земельного участка по Распоряжению №603 от 01.06.2018, изменена площадь земельного участка на 3 287 кв.м и кадастровый номер 31:16:0213013:458. Стороны определили, что действие соглашения распространяется на правоотношения сторон с 01.06.2018. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2018 (л.д. 123-124).

На образованном земельном участке площадью 840 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0213013:456, расположена автомойка самообслуживания площадью 238,6 кв.м, принадлежащая ФИО3 В отношении указанного земельного участка, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №98 от 15.08.2018. Дополнительным соглашением от 27.08.2018 к договору аренды №98 заключенному между муниципалитетом, обществом и ФИО3, исключили из преамбулы договора ООО СК "Оникс" заменив его на ФИО3 (л.д. 125-128, 137-138).

Спора между сторонами относительно договора аренды земельного участка №98 от 15.08.2018, не имеется.

Действия администрации по размежеванию земельного участка, а также дополнительное соглашение от 15.08.2018 к договору аренды земельного участка №35 от 06.02.2015 никем не оспорены.

Таким образом, в настоящее время на земельном участке, являющимся предметом спорного договора аренды №35 от 06.02.2015, расположено нежилое здание площадью 1072,4 кв.м принадлежащее на праве собственности ФИО2 и ФИО4 (общая долевая собственность по ½) на основании договора купли-продажи, заключенного с истцом.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 №11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стали третьи лица ФИО2, ФИО4 с 11.11.2015, то истец не может заявлять о расторжении договора аренды №35 от 06.02.2015, поскольку как прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка, а договор аренды №35 от 06.02.2015 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком между муниципалитетом и третьими лицами.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09.

Арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Дело возникло по вине истца, на которого суд относит расходы по оплате госпошлины.

Судом разъяснено, что в соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Истцу в иске отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Шульгина А.Н.