Постановление от 6 октября 2025 г. по делу № А40-114717/2021

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-114717/2021
07 октября 2025 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года

Полный текст постановления изготовлен  07 октября 2025 года


Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кочергиной Е.В.,

судей Петровой В.В., Архиповой Ю.В.,

при участии в заседании:

от истца: закрытого акционерного общества «Икс 5 Недвижимость» - ФИО1, по доверенности от 24.10.2024г.,

от общества с ограниченной ответственностью «Т-Капитал» - ФИО2, по доверенности от 13.12.2023г.

от ответчика: закрытого акционерного общества «Маяк-Инвест» - не явился, извещен,

от третьих лиц:

от акционерного общества «ТД Перекресток» - ФИО3, по доверенности от 07.05.2024г.,

от общества с ограниченной ответственностью «Джем» - не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью «РПК Пром» - не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью «Икс 5 Гипер» - не явился, извещен,

от закрытого акционерного общества «Маяк-Инвест» - не явился, извещен,

рассмотрев 23 сентября 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Т-Капитал»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 04 марта 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2025 года по делу № А40-114717/2021

по иску закрытого акционерного общества «Икс 5 Недвижимость»

к закрытому акционерному обществу «Маяк-Инвест»

о взыскании штрафа

и встречному иску закрытого акционерного общества «Маяк-Инвест» (определением Арбитражного суд города Москвы от 05 апреля 2024 года произведена замена истца по встречному иску на общество с ограниченной ответственностью «Т-Капитал»)

к закрытому акционерному обществу «Икс 5 Недвижимость»

о взыскании убытков,

третьи лица: акционерное общество «ТД Перекресток», общество с ограниченной ответственностью «Джем», общество с ограниченной ответственностью «РПК Пром», общество с ограниченной ответственностью «Икс 5 Гипер», закрытое акционерное общество «Маяк-Инвест»,


                                                   УСТАНОВИЛ:


закрытое акционерное общество «Икс 5 Недвижимость» (далее - истец, ЗАО «Икс 5 Недвижимость») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском о взыскании с закрытого акционерного общества «Маяк-Инвест» (далее - ответчик, ЗАО «Маяк-Инвест») 17 500 000 руб. штрафа по договору аренды от 01.12.2010.

ЗАО «Маяк-Инвест» в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось с встречными требованиями к ЗАО «Икс 5 Недвижимость» о взыскании 128 203 318 руб. 83 коп. убытков.

Дело рассмотрено с участием в качестве не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора третьего лица - АО «ТД Перекресток» (далее - третье лицо 1), ООО «Т-Капитал» (далее - третье лицо 2, ООО «Т-Капитал»).

От ответчика ЗАО «Маяк-Инвест» в суд первой инстанции поступило ходатайство о процессуальном правопреемстве, в котором он просил суд заменить истца по встречному иску ЗАО «Маяк-Инвест» на ООО «Т-Капитал» в связи с заключением договора от 29.11.2021 N 15/21-ТК возмездной уступки права требования (цессии).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2022 в удовлетворении заявления ЗАО «Маяк-Инвест» о процессуальном правопреемстве отказано.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2022 первоначальный иск удовлетворен частично, с ЗАО «Маяк-Инвест» в пользу ЗАО «Икс 5 Недвижимость» взыскано 7 000 000 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Определением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022 производство по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2022 по делу N А40-114717/21 прекращено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022 определение Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2022 и решение Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2022 оставлены без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.03.2023 определение Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2022, решение Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022 по делу N А40-114717/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении определением Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2024 заменен истец по встречному иску ЗАО «Маяк-Инвест» на правопреемника - ООО «Т-Капитал», поскольку между ЗАО «Маяк-Инвест» и ООО «Т-Капитал» заключен договор N 15/21-ТК возмездной уступки права требования (цессии), в соответствии с которым истец по встречному иску передал ООО "Т-капитал" права требования, заявленные в рамках настоящего дела, а именно: право на взыскание убытков в размере 134 184 011 рублей 81 копейки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2023 исковое заявление по первоначальному иску о взыскании 17 500 000 рублей штрафа по договору аренды от 01.12.2010 оставлено без рассмотрения на основании пункта 4 статьи 148 АПК РФ, поскольку решением Арбитражного суда Кировской области от 06.02.2023 по делу N А28-14093/2022 в отношении ЗАО «Маяк-Инвест» (ИНН <***>) открыта процедура конкурсного производства.

Истец в суде первой инстанции уточнил требования по встречному иску и просил взыскать 138 695 958 рублей 22 копейки, из них: 128 904 138 рублей 98 копеек упущенная выгода в виде недополученной арендной платы за период с 19.10.2020 по 31.12.2025, 9 791 819 рублей 24 копейки реальный ущерб (3 500 000 рублей - скидка новому арендатору для осуществления демонтажа, 3 889 529 рублей 24 копейки - стоимость выполненных работ для приведения помещения в надлежащее состояние для нового арендатора, 2 402 560 рублей - стоимость восстановительного ремонта в несданных в аренду помещений по оценке независимого оценщика о стоимости ремонта).

Заявление об уточнении встречных исковых требований приняты судом первой инстанции к рассмотрению, в порядке статьи 49 АПК РФ

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2025, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, ООО «Т-Капитал» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 04 марта 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2025 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационных жалоб к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ЗАО «ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ» и АО «ТД Перекресток» поступили отзывы на кассационную жалобу, которые приобщены к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции 23 сентября 2025 года представитель ООО «Т-Капитал» доводы кассационной жалобы поддержал, просил ее удовлетворить, представители ЗАО «ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ» и АО «ТД Перекресток» против удовлетворения жалобы возражали, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснили, что, по их мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ЗАО «ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ» (арендатор) и ЗАО «Маяк-Инвест» (арендодатель) 01 декабря 2010 года заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения на предоставление в аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, площадью 6 848,1 кв. м (с учетом дополнительного соглашения N 6 от 11.04.2018). Договор зарегистрирован в Росреестре 30.12.2010.

Помещение передано по акту приема-передачи помещения от 01.12.2010. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке - 30.12.2010. Дата окончания срока действия договора аренды - 30.12.2025.

В пункте 1.3 договора аренды определено целевое назначение помещения: торговля продовольственными, непродовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, производство хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции. В Помещении для указанных целей был размещен Гипермаркет «Карусель».

В соответствии с пунктом 2.1.3 договора аренды арендодатель (в редакции дополнительного соглашения N 4 от 10.04.2017) обязался обеспечить в здании, помещении и площадях общего пользования возможность пользования коммунальными услугами, в том числе обеспечить помещение:

- электроэнергией не менее единовременной нагрузки 800 кВт;

- теплоснабжением в соответствии с нормативным температурно-влажностным режимом;

- вводом холодного водоснабжения не менее 15;

- м3/сут.; вводом горячего водоснабжения не менее 11;

- м3/сут.; вводом канализации, вентиляции, кондиционирования.

Согласно пункту 11.3 договора аренды арендатор вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от арендодателя выплаты штрафа в размере 17 500 000 рублей и возмещения стоимости неотделимых улучшений, в том числе стоимость работ, выполненных арендатором/лицом, уполномоченным арендатором для подготовки Помещения к осуществлению торговой деятельности в течение срока действия Предварительного договора, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) Арендодателем обязанности, предусмотренной п. 2.1.3 и/или 2.1.9 настоящего Договора.

Уведомлением от 17.06.2020 ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» уведомило ЗАО «Маяк-Инвест» об одностороннем отказе от договора аренды по вине арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.3 договора, в соответствии с пунктом 11.3 договора, последний день действия договора - 15.09.2020.

ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» указало на имевшиеся в марте 2019 года, а так же с марта 2020 года перерывы в подаче электроэнергии, горячего водоснабжения и теплоснабжения.

АО «ИКС 5 Недвижимость» потребовало в срок до 15.09.2020 в соответствии с пунктом 11.3 договора выплатить штраф за досрочное расторжение в размере 17 500 000 рублей, возместить стоимость неотделимых улучшений, выполненных в помещении для его подготовки к ведению торговой деятельности.

ЗАО «Маяк-Инвест» 11.09.2020 направило арендатору требование об устранении выявленных нарушений технического состояния помещения в срок до 15.09.2020.

Стороны подписали акт приема-передачи (возврата) помещения общей площадью 6 848,1 кв. м по адресу: <...> от 15.09.2020.

Между ЗАО «Маяк-Инвест» (арендодатель) и АО ТД «Перекресток» 19.10.2020 подписан договор аренды нежилого помещения площадью 2638 кв. м по адресу: <...> сроком на 12 лет.

ЗАО «Маяк-Инвест» 11.11.2020 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области с заявлением о регистрации сделки по расторжению договора аренды с ЗАО «ИКС 5 Недвижимость».

В обоснование встречного иска ООО «Т-Капитал» ссылается на то, что при направлении уведомления от 17.06.2020 ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в одностороннем порядке отказалось от договора аренды от 01.12.2010, при этом, действовало недобросовестно, со злоупотреблением правом, и его действия были направлены исключительно на перезаключение договора аренды на более выгодных для группы Х5 условиях.

Ответчик (истец по встречному иску) считает, что в случае соблюдения ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» условий договора аренды и надлежащего исполнения обязательств мог рассчитывать на получение установленной арендной платы до 30.12.2025, в связи с чем истец (ответчик по встречному иску) обязан возместить причиненные убытки, связанные с тем, что ответчик (истец по встречному иску) не смог сдать в аренду все имеющиеся помещения и получить такую же арендную плату как если бы продолжились арендные отношения между ЗАО "Маяк-Инвест" и АО «ИКС 5 Недвижимость».

Арендуемые АО «ИКС 5 Недвижимость» после прекращения арендных отношений удалось сдать в аренду частично АО «ТД Перекресток», магазину Familia, ООО «Кари».

ЗАО «Маяк-Инвест» 22.10.2020 заключен новый договор аренды нежилого помещения от 19.10.2020 с арендатором АО «ТД Перекресток», по условиям которого в аренду сдана часть помещения ЗАО «Маяк-Инвест».

Общая площадь арендуемых помещений по новому договору аренды составляет  2 638 кв. м.

Арендодатель - ЗАО «Маяк-Инвест» 02.12.2021 заключил договор аренды нежилого помещения N К/ДДА/ТП/ПР/913 для размещения магазина «FAMILIA», в соответствии с которым арендодатель передал в аренду помещение N 85 (часть помещения) площадью 1183 кв. м, расположенное на первом этаже здания (далее - помещение) - на части помещения, которое ранее занимал ответчик.

По акту приема-передачи помещения от 03.12.2021 арендованное имущество передано арендатору.

Для АО «ИКС 5 Недвижимость» на основании анализа за 21 мес. арендная плата в год составила 5 983,31 рублей за 1 кв. м при общей площади 6 848,10 кв. м.

Для АО «ТД Перекресток» на основании анализа за 38,33 мес. средняя арендная плата в год составила 4 435,67 рублей за 1 кв. м при общей площади 2 638 кв. м.

Также ЗАО «Маяк-Инвест» получен доход от сдачи помещений в пользу магазина «Familia» в размере 5 980 692 рубля 98 копеек (371 325,88 руб. в 1 мес. за 1183 кв. м).

Ответчик ссылается на то, что площадь в размере 3 027,1 кв. м (6 848,10 - (1183 + 2638)) в принципе простаивала до момента заключения договора с ООО «Кари» (не ранее 23.02.2024).

Кроме того, с учетом того, что помещение фактически должно было сдаваться в аренду вплоть до 31.12.2025, истец полагает, что корректным является расчет упущенной выгоды за 62,33 мес. - то есть за период с 19.12.2020 по 31.12.2025.

Разница между размером арендной платы по договору аренды между истцом и ответчиком и размером арендной платы по договорам аренды с новыми арендаторами, по мнению ответчика, является убытками арендодателя.

Общий размер недополученной арендной платы за период с 19.10.2020 по 31.12.2025 составляет 128 904 138 рублей 98 копеек.

Ответчик (истец по встречному иску) также указывает на то, что в соответствии с пунктом 12.2 договора истец (ответчик по встречному иску) обязан возвратить помещение по акту в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа и выполненных неотделимых улучшений, если иное не будет установлено соглашением сторон. Все отделимые улучшения помещения, произведенные ответчиком, а также имущество ответчика должны быть удалены из помещения силами и за счет арендатора в течение 3 (трех) недель.

Состояние помещения не соответствовало состоянию помещения, в котором оно передано ответчику с учетом нормального износа.

Для приведения помещения в состояние пригодное для последующего использования новым арендатором истец вынужден произвести ряд работ: в том числе, вывезти металлолом, строительный мусор, произвести уборку и ремонт помещения, а также предоставить новому арендатору скидку, компенсирующую его расходы на демонтаж оборудования ответчика.

Более того, необходимость размещения нового арендатора повлекла за собой дополнительные расходы истца для соответствия требованиям АО «Торговый дом «Перекресток», которые истец не понес бы, если бы ответчик исполнил взятые на себя обязательства надлежащим образом.

Размер убытков, согласно расчету ответчика, составил 9 791 819 рублей 24 копейки, из них:

1) стоимость услуг по демонтажу имущества ответчика в размере 3 500 000 рублей в виде скидки новому арендатору для осуществления демонтажа - пункт 3.12 нового договора аренды,

2) стоимость выполненных ремонтных работ для приведения в помещения в надлежащее состояние для нового арендатора в размере 3 889 259 рублей 24 копейки - приложение N 4 к новому договору аренды, договоры и счета с подрядчиками на выполнение работ,

3) стоимость восстановительного ремонта в несданных новому арендатору помещениях в размере 2 402 560 рублей - оценка независимого оценщика о стоимости ремонта.

Таким образом, общий размер встречных исковых требований составляет 138 695 958 рублей 22 копеек.

Полагая, что односторонний отказ от договора аренды от 01.12.2010 является недействительным и совершен со злоупотреблением правом, в связи с досрочным оставлением помещения в непригодном для использования состоянии, собственнику помещения причинены убытки в размере 138 695 958 рублей 22 копейки, которые складываются из следующих составляющих:

- 9 791 819 рублей 24 копейки реальный ущерб (включает 3 500 000 рублей - цена демонтажа оборудования Карусели согласно пункта 3.12 Договора аренды от 19.10.2020; 3 889 259 рублей 24 копейки - стоимость ремонтных работ для приведения помещения в надлежащее состояние для нового арендатора согласно Приложению N 4 к договору аренды от 19.10.2020; 2 402 560 рублей - стоимость восстановительного ремонта в несданных новому арендатору помещениях);

- 128 904 138 рублей 98 копеек упущенная выгода, рассчитанная истцом по встречному иску исходя из разницы средней арендной платы в год за помещение площадью 6 848,10 кв. м и средней арендной платой, рассчитанной в отношении замещающих сделок, за период с 19.10.2020 по 30.12.2025.

18.08.2023 судом первой инстанции направлен запрос в Кировский филиал АО «ЭнергосбыТ Плюс» о предоставлении:

- информации об объеме поставленного за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в адрес ЗАО «Маяк-Инвест» горячего водоснабжения с разбивкой по месяцам; - Копий вставленных за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в адрес ЗАО «Маяк-Инвест» счетов на оплату горячего водоснабжения; информации о совершенных ЗАО «Маяк-Инвест» в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 платежах в счет оплаты горячего водоснабжения; - Информации о причинах отключения горячего водоснабжения здания, расположенного по адресу: <...>, в период с 22.04.2020 по 17.06.2020.

В суд поступил ответ на запрос Кировского филиала АО «Энергосбыт Плюс» от 13.10.2023, из которого следует, что 22.04.2020 введено полное прекращение подачи тепловой энергии в связи с имеющейся задолженностью по договору.

Из данного ответа следует, что в период с 22.04.2020 до 17.06.2020 подача тепловой энергии в помещение, являющееся предметом аренды по договору от 01.12.2010, была прекращена по причине ненадлежащего неисполнения арендодателем ЗАО «Маяк-Инвест» своих обязательств перед энергосбытовой организацией.

Данный факт также подтверждается приложенным к ответу Кировского филиала АО «ЭнергосбыТ Плюс» актом о введении прекращения подачи тепловой энергии и (или) теплоносителя от 22.04.2020.

Также период прекращения оказания тепловых услуг частично совпал с кратковременными ремонтными работами в период с 21.05.2020 до 27.05.2020, однако после 27.05.2020 подача тепловой энергии не была возобновлена, задолженность ЗАО «Маяк-Инвест» перед АО «ЭнергосбыТ Плюс» погашена не была, в связи с чем данный факт не может свидетельствовать о добросовестном поведении ЗАО «Маяк-Инвест».

В материалы дела приобщены материалы Филиала ППК «Роскадастр» по Кировской области, представленные в ответ на судебный запрос в Арбитражный суд Кировской области в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Маяк-Инвест» N А28-14093/2022.

Из данных документов следует, что после получения уведомления ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» от 17.06.2020 об одностороннем отказе от договора аренды от 01.12.2010, ЗАО «Маяк-Инвест» и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» подписали акт приема-передачи (возврата) спорного помещения от 15.09.2020 без каких-либо возражений, указанные документы (уведомление от 17.06.2020, акт возврата от 15.09.2020) приложены к заявлению ЗАО «Маяк-Инвест» от 11.11.2020 N MFC-0562/2020-39253-1, поданному в Управление Росреестра по Кировской области, в котором ЗАО «Маяк-Инвест» просило осуществить регистрацию прекращения обременения Здания, расположенного по адресу <...> с кад. номером 43:40:000315:74, в виде аренды, в качестве основания государственной регистрации указано - Соглашение о расторжении договора.

Из указанных документов следует согласие ЗАО «Маяк-Инвест» на прекращение действия договора аренды от 01.12.2010.

Определением от 12.07.2024 судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс».

Согласно представленному заключению экспертов N 017СЭ-24 от 22.11.2024, рыночная ставка ежемесячной арендной платы на период с 01.01.2019 по 20.02.2024 за помещение, состоящие из 86-ти помещений, расположенных на первом этаже здания с номерами 85, 92, 92а, 92б, 92в, с 94 по 121, 121а, 121б, с 122 по 134, с 135 по 143, 143а, 144, 144а, с 145 по 170 и из 37-ми помещений с номерами с 30 по 66, расположенных на антресольном этаже (над первым), общей площадью 6 848,10 кв. м, расположенных в здании торгового центра по адресу: РФ, <...>, составляет:

Наименование показателя:

Рыночная стоимость арендной ставки за 1 кв. м, руб./кв. м/месяц за период 01.01.2019 по 01.01.2020 – 445; за период 01.01.2020 по 01.01.2021 – 363; за период 01.01.2021 по 01.01.2022 – 389;  за период 01.01.2022 по 01.01.2023 – 358; за период 01.01.2023 по 01.01.2024 – 322; за период 01.01.2024 по 20.02.2024 – 432.

Рыночная стоимость арендной ставки за помещение, руб./месяц за период 01.01.2019 по 01.01.2020 – 3 047 40; за период 01.01.2020 по 01.01.2021 – 2 485 860; за период 01.01.2021 по 01.01.2022 – 2 663 911;  за период 01.01.2022 по 01.01.2023 – 2 451 620; за период 01.01.2023 по 01.01.2024 – 2 205 088; за период 01.01.2024 по 20.02.2024 – 2 958 379.

Условия договора аренды нежилого помещения N 01-6/226 от 01.12.2010, заключенного между ЗАО «Маяк-Инвест» и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в отношении указанного Помещения площадью 6 848,10 кв. м, являются рыночными в части условия о размере арендной ставки на период с 01.01.2019 по 20.02.2024.

Рыночная ставка ежемесячной арендной платы на период с 01.10.2020 г. по 20.02.2024 за помещение общей площадью 2 638 кв. м, расположенное на 1 этаже Здания, расположенного по адресу: РФ, <...>, обозначенное в поэтажном плане с указанием помещения арендатора как N 4 и состоящее из: части помещения 85, 157, 156, 155, 154, 153, 145, часть помещения 144, часть помещения 143, часть помещения 133, составляет:

Итоговая рыночная стоимость объекта исследования, полученная сравнительным подходом:

Рыночная стоимость арендной ставки за 1 кв. м, руб./кв. м/месяц за период 01.10.2020 по 01.01.2021 – 411; за период 01.01.2021 по 01.01.2022 – 428; за период 01.01.2022 по 01.01.2023 – 394;  за период 01.01.2023 по 01.01.2024 – 355; за период 01.01.2023 по 01.01.2024 – 475.

Рыночная стоимость арендной ставки за помещение, руб./месяц за период 01.10.2020 по 01.01.2021 – 1 084 218; за период 01.01.2021 по 01.01.2022 – 1 129 064; за период 01.01.2022 по 01.01.2023 – 1 039 372;  за период 01.01.2023 по 01.01.2024 – 936 490; за период 01.01.2023 по 01.01.2024 – 1 253 050.

Условия договора аренды нежилого помещения от 19.10.2020, заключенного между ЗАО «Маяк-Инвест» и АО «Торговый дом «Перекресток» в отношении указанного помещения площадью 2 638 кв. м, являются рыночными в части условия о размере арендной ставки на период с 01.10.2020 по 20.02.2024.

Позиции из перечня имущества, содержащегося в Таблице N 1 Заключения специалиста N 2293/20 от 29.01.2021 которые относятся к отделимым улучшениям и изменениям, которые в силу пункта 7.2 договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 01.12.2010 N 01-6/266 подлежали изъятию и вывозу силами и средствами арендатора - отсутствуют.

К работам по демонтажу и вывозу отделимых улучшений и изменений, указанных в пунктах 3.1, 3.1.1., 3.2.1., 3.4.2 приложения N 4 к договору аренды нежилого помещения от 19.10.2020 (согласно п. 3.12 этого договора) и которые в силу пункта 7.2 договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 01.12.2010 N 01-6/266 подлежали изъятию и вывозу силами и средствами арендатора указаны в таблице N 2. "Отделимые и не отделимые улучшения согласно п. п. 3.1, 3.1.1., 3.2.1., 3.4.2 Приложения N 4 к договору аренды нежилого помещения от 19.10.2020 (согласно п. 3.12 этого Договора)".

Расчет рыночной стоимости работ по демонтажу и вывозу таких отделимых улучшений и изменений по состоянию на 15.09.2020 произведен справочно, так как на момент составления исследуемого заключения специалиста N 2293/20 от 29.01.2021, работы по производству демонтажа плит подвесного потолка произведены в полном объеме, согласно проведенного экспертом исследования материалов судебного дела.

Рыночная стоимость работ по демонтажу и вывозу отделимых улучшений и изменений, а именно демонтажа плит подвесного потолка, по состоянию на 15.09.2020, составляет: 260 676 рублей.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями положений статей 64 - 65, 70 - 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации регулирующими спорные правоотношения, приняв во внимание преюдициальные обстоятельства, установленные судебными актами по делу N А28-14093/2022, исходя из того, что подготовленного на основании определения от 12.07.2024  ООО «Центр судебных экспертиз «Релианс» заключением № 017СЭ-24 от 22.11.2024 пришел к выводу о недоказанности самого факта убытков (как в части упущенной выгоды, так и в части реального ущерба).

При этом судами принято во внимание, что в постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 30.10.2024 по делу N А28-14093/2022 установлен факт расторжения договора аренды от 01.12.2010 по соглашению сторон.

Прекращение договора аренды между ЗАО «Маяк-Инвест» и АО «ИКС 5 Недвижимость» планировалось обеими сторонами, начиная с 2019 года, а расторжение договора аренды от 01.12.2010, было как в интересах должника (ЗАО «Маяк-Инвест»), так и группы компаний Х5 Ритейл Групп.

Из электронной переписки следует, что ЗАО «Маяк-Инвест» имело возможность заключить договор аренды с любой торговой сетью и вело переговоры с иными потенциальными арендаторами. Из данной переписки следует, что стороны при заключении договора от 19.10.2020 проводили коммерческие встречи, вели переговоры о цене и пытались определить наиболее справедливые условия для всех сторон.

Также анализ переписки показал, что итоговые условия заключенного договора аренды от 19.10.2020 с АО «Торговый дом «Перекресток» являются более выгодными для ЗАО «Маяк-Инвест», чем изначальное предложение представителя АО «Торговый дом «Перекресток».

Так, предложение по ступенчатой арендной плате в привязке к РТО в письме от 07.11.2019 сформулировано следующим образом: при РТО менее 37 млн = 3%, при РТО от 37 до 45 млн = 3,5%, при РТО от 45 до 55 млн = 4,0%, при РТО от 55 млн до 65 млн = 4,5%. Свыше 60 млн = 5,0%.

В итоговой редакции заключенного договора от 19.10.2020 предусмотрены следующие условия: при товарообороте до 37 000 000 рублей - 3%, при товарообороте до 45 000 000 рублей - 3,5%, при товарообороте до 50 000 000 рублей - 4,5%, при товарообороте до 60 000 000 рублей - 5,5%, при товарообороте свыше 60 000 000 рублей -6%, то есть предложение скорректировано в лучшую для ЗАО «Маяк-Инвест» сторону.

Данные обстоятельства также свидетельствуют о добросовестности АО «Торговый дом «Перекресток» при заключении договора от 19.10.2020, отсутствии каких-либо недобросовестных действиях компаний группы X5 при расторжении договора с АО «ИКС 5 Недвижимость» от 01.12.2010 и при заключении договора с АО «Торговый дом «Перекресток» от 19.10.2020.

Суд апелляционной инстанции отказывая в назначении повторной экспертизы, с обоснованием представленной рецензии от 16.12.2024, подготовленной ООО «ЕСО». указал, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости аренды в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Судебная коллегия окружного суда, соглашаясь с такими выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу и с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иное толкование заявителем норм материального и процессуального права, а равно иная оценка представленных в материалы дела документов не является предусмотренным положениями статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлены, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04 марта 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2025 года по делу № А40-114717/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Т-Капитал» – без удовлетворения.


Председательствующий-судья                                                Е.В. Кочергина


Судьи:                                                                                           В.В. Петрова


                                                                                                     Ю.В. Архипова