Постановление от 11 сентября 2018 г. по делу № А56-84077/2016

/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-84077/2016
11 сентября 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Желтянникова В.И., Пряхиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В.

при участии:

от истца: Ерохов Л.И. (доверенность от 28.12.2017)

от ответчика: Рыбинцева О.В. (доверенность от 10.01.2018)


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-19257/2018, 13АП-19322/2018) АО "ТОРГОВЫЙ ДВОР", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2018 по делу № А56-84077/2016 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к АО "ТОРГОВЫЙ ДВОР"

о взыскании арендной платы и пени за просрочку платежа,

и по встречному иску о признании сделок недействительными,




установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Акционерному обществу «Торговый Двор» (далее - Общество) о взыскании 13 391 582 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате по договору от 15.11.2007 №00/ЗК-04092 (12) за период с 24.07.2014 по 30.06.2016, 4 644 283 руб. 09 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.07.2014 по 09.06.2016.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Комитету о признании односторонних сделок, выраженные в уведомлениях об изменении арендной платы от 27.04.2016исх. № 44138-25/16, от 12.07.2016 исх. № 75904-25/16, от 15.08.2016исх. № 89392-25, недействительными.

Решением от 26.04.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017, в удовлетворении первоначального искового заявления Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отказано; встречное исковое заявление Акционерного общества "Торговый Двор" удовлетворено; односторонние сделки Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выраженные в уведомлениях об изменении арендной платы исх. № 44138-25/16 от 27.04.2016, исх. № 75904-25/16 от 12.07.2016, исх. № 89392-25 от 15.08.2016, признаны недействительными; с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Акционерного общества "Торговый Двор" взыскано 18 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2018 Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением от 09.06.2018 с Общества в пользу Комитета взыскано 13 391 582 руб. 58 коп. задолженности, 2 322 142 руб. 95 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска Комитета и встречного иска Общества отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение в части снижения неустойки незаконным и необоснованным, просит решение изменить, иск удовлетворить в полном объеме, полагая, что оснований для снижения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ не имелось.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении иска Комитета отказать, иск Общества удовлетворить, полагая, что при расчете арендной платы по договору положения пункта 3.1.2 или 3.1.6 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379) не применимы, ввод в эксплуатацию завершенных строительством объектов недвижимости (результата инвестирования) не изменяет фактическое функциональное использование земельного участка. По мнению подателя жалобы, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 3.1.1 Постановления №1379. Кроме того, размер арендной платы неправомерно определен из площади земельного участка 62 336 кв.м, тогда как часть земельного участка площадь 6 678 кв.м ответчиком не используется, соответствующая часть земельного участка является территорией планируемой транспортной развязки. По мнению подателя жалобы, в действиях Комитета имеются признаки злоупотребления правом.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своей апелляционной жалобы, возразили против удовлетворения апелляционной жалобы противной стороны.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2004 № 1420 «О проектировании и строительстве многофункционального спортивно-развлекательного и торгового комплекса со встроенной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, участок 1 (северо-западнее пересечения с Дунайским пр.), (северо-западнее пересечения Московского шоссе и Дунайского пр.)» заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.11.2007 № 00/ЗК-04092 (12), согласно которому Обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 78:14:7686:10 для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального спортивно-развлекательного торгового комплекса со встроенной автостоянкой.

Договор действует в редакции дополнительных соглашений от 10.11.2009 № 1, от 29.11.2011 № 2, от 14.01.2013 № 3.

Порядок и условия внесения арендной платы установлены пунктами 4.6 - 4.12 договора в редакции дополнительного соглашения № 2.

Пунктом 4.7 договора в редакции дополнительного соглашения № 2 установлено, что арендная плата составляет в квартал 339 063 руб. 52 коп. При этом с даты изменения функционального использования либо площади функционального использования земельного участка расчётная ставка арендной платы за 1 кв. м в год определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.9 договора арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора.

Согласно составленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН) ведомости инвентаризации земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007686:10 по функциональному использованию территории по состоянию на 24.07.2014 функциональное использование земельного участка соответствует кодам 3.1, 2.2, 3.2, 14.1, 11.4, 1.5 (торговля, спорт, физическая культура, складская деятельность, рекламная деятельность, общедоступные бесплатные гостевые автостоянки, садово-парковое хозяйство).

Комитет направил обществу уведомление от 27.04.2016 № 44138-25/16 об изменении арендной платы за земельный участок и уведомление от 12.07.2016 № 75904-25/16 об изменении арендной платы за земельный участок за период с 24.07.2014 по 30.11.2015, согласно которым величина годовой арендной платы установлена в размере 6 821 212 руб. 92 коп., арендная плата в квартал - 1 705 303 руб. 23 коп. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1); на период с 01.12.2015 величина годовой арендной платы установлена в размере 7 920 112 руб., арендная плата в квартал - 1 980 028 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1).

Согласно ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной ГУИОН по состоянию на 18.05.2016, функциональное использование земельного участка изменилось.

Комитет направил Обществу уведомление от 15.08.2016 № 89392-25/16 об изменении размера арендной платы за земельный участок, согласно которому величина квартальной арендной платы с 18.05.2016 установлена в размере 3 878 635,93 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендной платы, Комитет направил Обществу претензию, а впоследствии обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с Общества задолженности по арендной плате за период с 24.07.2014 по 30.06.2016 в размере 13 391 582,58 руб. и пеней за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы за период с 11.07.2014 по 09.06.2016 в размере 4 644 283 руб. 90 коп.

Общество, считая направленные Комитетом уведомления об изменении арендной платы не соответствующими требованиям закона и нарушающими его права, обратилось со встречным иском о признании уведомлений недействительными.

Суд первой инстанции, посчитав требования Комитета обоснованными, заявленные требования удовлетворил с учетом применения ст. 333 ГК РФ, взыскав с Общества в пользу Комитета 13 391 582 руб. 58 коп. задолженности и 2 322 142 руб. 95 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска Комитета и встречного иска Общества отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражения сторон, апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно части 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из материалов дела следует, что инвестиционные условия договора Обществом исполнены, подлежащие строительству объекты недвижимости построены и введены в эксплуатацию (протокол исполнения обязательств от 07.05.2014), арендная плата за спорный период рассчитана Комитетом в соответствии с ведомостями функционального использования земельного участка, составленными ГУИОН, что соответствует Закону Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

Вопреки доводам подателя жалобы после введения объектов в эксплуатацию оснований для расчета арендной платы с применением кодов функционального использования 10.1, 10.2, устанавливаемых при строительстве объекта, не имеется, поскольку данные коэффициенты не будут соответствовать фактическому использованию земельного участка Обществом, а также целям его использования, указанным в п. 1.2 договора (проектирование и строительство комплекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного следует признать, что уведомления Комитета об изменении размера арендной платы носили уведомительный характер, размер арендной платы изменяется не с даты получения уведомлений, а с момента наступления события, влекущего изменения.

Ссылка подателя жалобы на неправомерность расчета арендной платы исходя из всей площади земельного участка, поскольку в ответ на обращение Общества о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости Комитет письмами от 14.07.2015 №277718-25, от 17.05.2016 №51334-25, от 10.08.2016 №87401-25 уведомил о наличии в границах земельного участка территории планируемой транспортной развязки площадью 6678 кв.м, в отсутствие доказательств невозможности использования данной части участка в спорный период подлежит отклонению как необоснованная.

Обстоятельства, свидетельствующие о допущении Комитетом злоупотребления правом, которое могло бы повлечь последствия, предусмотренные статьей 10 ГК РФ, апелляционным судом не установлены.

Довод Комитета о необоснованном снижении судом первой инстанции неустойки судом апелляционной инстанции также отклоняется.

В Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 N 424-О-О и от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доказательства наличия каких-либо неблагоприятных последствий для истца, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком своего обязательства, истцом не представлены в материалы дела.

Принимая во внимание изложенное, чрезмерно высокий размер договорной неустойки, суд обоснованно уменьшил сумму заявленной неустойки до 2 322 142 руб. 95 коп.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, при таких обстоятельствах обжалуемое решение отмене или изменению не подлежит, в удовлетворении апелляционных жалоб следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2018 по делу № А56-84077/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


И.А. Тимухина


Судьи



В.И. Желтянников


Ю.В. Пряхина