Решение от 12 апреля 2026 г. АС Тюменской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

Дело № А70-14447/2025
г. Тюмень
13 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения оглашена 30 марта 2026 года Решение в полном объеме изготовлено 13 апреля 2026 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Соловьева К.Л. рассмотрел дело по иску акционерного общества «2МЕН Групп Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ООО «Транспромжилстрой-2005» о взыскании денежных средств, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО УК «Даудель», индивидуального предпринимателя ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Джафаровой С.Н., при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 – на основании доверенности,


от ответчика: ФИО3 – на основании доверенности, после перерыва не явка, ФИО4 – на основании доверенности, явка после перерыва,

от третьего лица: ФИО5 – на основании доверенности,

установил:

акционерное общество «2МЕН Групп Девелопмент» (далее – истец) обратилось в Ленинский районный суд города Тюмени с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей за период с сентября 2019 года по июль 2022 года в размере 571572 руб., пеней за период с 11.10.2019 по 01.09.2022 в размере 142754,43 руб.

Исковые требования со ссылкой на статьи 153, 154, 155 Жилищного кодекса (далее – ЖК РФ), статью 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы неисполнением предпринимателем обязательств по содержанию общего имущества МКД (в отношении нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 4, общей площадью 415,90 кв.м.).

Определением Ленинского районного суда города Тюмени от 27.01.2023 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер № 2-2237/2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Транспромжилстрой-2005».

Определением Ленинского районного суда города Тюмени от 03.06.2025 дело № 2-2237/2023 передано на рассмотрение в арбитражный суд Тюменской области по подсудности.

Определением арбитражного суда Тюменской области от 12.07.2025 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер № А70-14447/2025.

В ходе производства по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО Управляющая компания «Даудель» (далее – третье лицо, ООО УК «Даудель»).


ИП ФИО1 представлен отзыв на иск, в котором предприниматель с предъявленными к ней требованиями не согласилась, указала на то, что в настоящее время спорное нежилое помещение № 2 с даты его передачи ей не эксплуатируется (не используется по назначению) по причине наличия существенных строительных недостатков, допущенных при строительстве МКД, в том числе некачественно смонтированной кровли, которая пропускает атмосферные осадки.

В связи с наличием строительных недостатков, между ИП ФИО1, АО «2МЕН Групп Девелопмент», ООО «Транспромжилстрой-2005» было подписано соглашение о зачете взаимных требований от 18.03.2021, согласно которому ООО «Транспромжилстрой-2005» обязалось устранить недостатки помещения в виде протечки кровли и осуществить ее ремонт в срок до 01.07.2021 и до устранения недостатков ООО «Транспромжилстрой-2005» также исполнять обязательства плательщика по отношению к АО «2МЕН Групп Девелопмент» по обязательствам ИП ФИО1 по оплате жилищно-коммунальных услуг за нежилое помещение № 2.

Согласно пояснениям предпринимателя, АО «2МЕН Групп Девелопмент», руководствуясь условиями заключенного соглашения, выдавало предпринимателю справки об отсутствии задолженности и не выставляло счета на оплату.

В связи с неустранением ООО «Транспромжилстрой-2005» строительных недостатков в рамках договора долевого участия в строительстве от 15.10.2012 № 21, решением арбитражного суда Тюменской области по делу А70-3011/2022 с ООО «Транспромжилстрой-2005» в пользу ИП ФИО1 и ООО УК «Даудель» взысканы убытки.

Указанное решение суда в отношении ИП ФИО1 было исполнено 22.10.2025, однако, в отношении ООО УК «Даудель» денежные средства застройщиком не выплачены в полном объеме, из-за чего управляющая компания не может приступить к ремонту кровли многоквартирного жилого дома.

Таким образом, как полагает предприниматель, предъявленные АО «2МЕН Групп Девелопмент» к ИП ФИО1 исковые требования являются необоснованными, в связи с наличием между сторонами соглашения в соответствии с которым именно застройщик в лице ООО «Транспромжилстрой 2005» несет расходы по содержанию общего имущества МКД до момента ремонта кровли, которая является общедомовым имуществом и состояние которой не позволяет ИП ФИО1 эксплуатировать помещение по его прямому назначению.

Относительно представленного расчета основной задолженности и пеней, предпринимателем указано на его ошибочность, поскольку при расчете основной задолженности истцом не учтены выводы судов по делам А70-15617/2024, № 2-6696/2023, а также пропуск срока исковой давности в части, а при расчете пеней – мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497.

ООО УК «Даудель» представлен отзыв на исковое заявление, в котором управляющая компания поддержала позицию предпринимателя, пояснила, что в соответствии с протоколом № 3/22 от 20.09.2022 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> Октября, д. 4, было принято решение о расторжении договора управления с АО «2 МЕН Групп Девелопмент» и о выборе новой управляющей организации – ООО УК «Даудель», которая к управлению общим имуществом приступила только с 23.01.2024, в связи с обращением АО «2 МЕН Групп Девелопмент» в Центральный районный суд г. Тюмени с иском к инициаторам общего собрания собственников по смене управляющей компании.

Также управляющая организация пояснила, что в настоящее время ИП ФИО1 не может использовать принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, так как при малейших осадках происходит затопление.


Денежные средства, взысканные на ремонт кровли в рамках дела № А70-3011/2022, застройщиком не выплачены.

ООО УК «Даудель» также указано на вступившее в законную решение суда по делу № А70-15617/2024, которым с АО «2МЕН Групп Девелопмент» взыскано в пользу ООО УК «Даудель» неосновательное обогащение, а также на то, что в рамках настоящего спора к взысканию с ответчика подлежат денежные средства за исключением текущего ремонта, сбора на мойку витражей за 2022г., 2020г., а также за обслуживание системы дымоудаления за 2020г.

Далее, в ходе рассмотрения спора, истцом заявлено ходатайство о замене ненадлежащего ответчика – ИП ФИО1 на надлежащего – ООО «Транспромжилстрой-2005».

Определением арбитражного суда Тюменской области от 14.10.2025 произведена замена ненадлежащего ответчика по делу на надлежащего – ООО «Транспромжилстрой-2005» (далее – ответчик). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ИП ФИО1

ООО «Транспромжилстрой-2005» представлен отзыв на иск, в котором общество возражает против предъявленных к нему требований, указывает на несогласованность сторонами существенных условий соглашения о зачете взаимных требований от 18.03.2021, поскольку протокол урегулирования разногласий к соглашению предпринимателем не был подписан, а также на отсутствие фактического исполнения соглашения о зачете взаимных требований от 18.03.2021, в связи с чем, по мнению ответчика, данное соглашение нельзя признать заключенным.

Согласно пояснениям ответчика, соглашение о зачете взаимных требований от 18.03.2021 можно расценить как соглашение о намерениях, которые фактически не реализованы. ООО «Транспромжилстрой-2005» не имело цели брать на себя бремя расходов в качестве благотворительности или одаривать ИП ФИО1 на сумму ее долга перед управляющей компанией.

Кроме того, вступившее в законную силу решение по делу № А70-3011/2022 ООО «Транспромжилстрой-2005» исполнено, представлено платежное поручение от 22.10.2025 № 1237, в связи с чем, по мнению ответчика, все ранние достигнутые соглашения по сдерживанию конфликта аннулируются, ООО «Транспромжилстрой-2005» не должно нести обязательства по содержанию общего имущества МКД за ИП ФИО1

В ходе производства по делу истец неоднократно уточнял исковые требования, согласно последним уточнениям, истец, с учетом пропущенного срока исковой давности, выводов судов, изложенных в судебных актах А70-15617/2024 и № 2-6696/2023, просит взыскать с ООО «Транспромжилстрой-2005» сумму основной задолженности по содержанию общего имущества МКД за период с 21 декабря 2019 года по июль 2022 года в размере 425283,84 руб., пени за период с 13.01.2020 по 31.03.2022, с учетом моратория введенного Постановлением Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, в размере 29477,31 руб.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принял уточнение иска, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Рассмотрев ранее заявленное истцом ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственную жилищную инспекцию Тюменской области, суд отказывает в его удовлетворении, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или


ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Исходя из положений статьи 51 АПК РФ, следует, что при решении вопроса о допуске в процесс суд обязан исходить из того, какой правовой интерес имеет данное лицо.

Материальный интерес у третьих лиц возникает, в том числе, в случае отсутствия защиты их субъективных прав и охраняемых законом интересов в данном процессе, возникшем по требованию заявителя к административному органу.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь ярко выраженный материальный интерес на будущее. То есть, после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

Суд, оценив доводы истца, а также отсутствие в материалах дела доказательства того, что решение по настоящему делу повлияет на права или обязанности названного юридического лица по отношению к одной из сторон в споре (статья 51 АПК РФ), отказывает в его удовлетворении.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали правовые позиции, приведенные в иске и отзывах на него.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 30.03.2026, информация о котором размещена в карточке дела № А70-14447/2025 в сервисе «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте: http://kad.arbitr.ru/.

После перерыва, судебное заседание продолжено 30.03.2026 в назначенное время, в том же составе суда, с участием представителей истца, ответчика и третьего лица.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования. Ответчик возражал по существу спора, относительно возражений против арифметической правильности расчета суммы основного долга и пеней не имел. Третье лицо поддержало доводы отзыва.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.10.2012 между ООО «Транспромжилстрой-2005» (застройщик) и ИП ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № 21 и дополнительные соглашения от 29.10.2012 № 1, от 11.04.2014 № 2, от 30.11.2018 № 3, от 12.09.2019 № 4.

По условиям указанного договора в редакции дополнительных соглашений застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) МКД со встроенно-пристроенными помещениями торгового центра и службами социального назначения в <...> Октября-Северная-Оловянникова и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект строительства.

Объектом долевого строительства являлось нежилое помещение общей площадью 415,9 кв.м., расположенное в осях 31-40/П-Э на первом этаже МКД.

Цена договора составляет 19 653 700 руб.


Разрешение на ввод спорного МКД в эксплуатацию № 72-304-344-2009 застройщиком получено 15.03.2019.


Объект долевого строительства – нежилое помещение № 2 в доме № 4 по ул. 50 лет Октября в г. Тюмени, площадью 415,9 кв.м., ИП ФИО1 передан по акту приема-передачи нежилого помещения от 13.09.2019.

ИП ФИО1 произведена оплата по договору в полном объеме, в размере 19653700 руб.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости, с 26.09.2019 ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 415,9 кв.м, расположенным по адресу: <...> Октября, д. 4, помещение 2.

В период с 01.09.2019 по 31.07.2022 управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> Октября, д. 4, осуществляло АО «2МЕН Групп» на основании протокола № 1 от 09.04.2019 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> Октября, д. 4.

Как указывает предприниматель, к концу сентября 2019 года, в течение октября-ноября 2019 в спорном помещении были обнаружены строительные недостатки, а именно некачественно смонтированная кровля, которая пропускает атмосферные осадки.

В связи с наличием строительных недостатков, нежилое помещение с даты его передачи и по настоящее времени ИП ФИО1 не эксплуатируется.

Так, письмом от 13.09.2019 № 505 АО «2МЕН Групп Девелопмент» гарантировало ФИО1, что за период с 13.09.2019 до даты передачи застройщиком ООО «Транспромжилстрой-2005» документации, необходимой для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению, начисления и взимание платежей за коммунальные услуги и за услуги по управлению и содержанию многоквартирного жилого дома по адресу: <...> Октября, дом 4 с собственника помещения № 2 (нежилое помещение) ФИО1 производиться не будут.

Справкой от 25.06.2020 № 512 АО «2МЕН Групп Девелопмент», выданной ФИО1, подтвердило, что по состоянию на 01.07.2020 задолженности за собственником нежилого помещения № 2 по оплате коммунальных услуг и за содержание и управление многоквартирным жилым домом нет.

Письмом от 25.06.2020 № 513 АО «2МЕН Групп Девелопмент» сообщило ФИО1 о том, что начисления по коммунальным платежам и услугам по содержанию и управлению многоквартирным жилым домом производиться не будут до момента устранения замечаний по ремонту кровли.

В последующем, 18.03.2021 между ФИО1 (сторона 1), ООО «Транспромжилстрой-2005» в лице директора ФИО6 (сторона 2) и АО «2МЕН Групп Девелопмент» в лице директора ФИО6 (сторона 3) заключено соглашение о зачете взаимных требований.

Согласно пункту 4 соглашения, сторона 2 обязуется устранить недостатки помещения в виде протечки кровли и осуществить ее ремонт в срок до 01 июля 2021 года.

До устранения недостатков указанных в п. 4 соглашения, сторона 2 исполняет обязательства плательщика по отношению к стороне 3 по обязательствам стороны 1 по оплате жилищно-коммунальных услуг за нежилое помещение № 2 по адресу <...> Октября д. 4 (пункт 5 соглашения).

В связи с наличием задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также соглашения о зачете взаимных требований от 18.03.2021, в рамках которого строительные недостатки застройщиком не были устранены, истец считает, что в период с 21 декабря 2019 года по июль 2022 года у ООО «Транспромжилстрой-2005» возникла обязанность по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома на сумму 425283,84 руб. (с учетом уточнения исковых требований).

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.


В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Частью 1 статьи 153 ЖК РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения - с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД (пункт 2 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу пункта 28 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила № 491), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД - в случае управления МКД управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.

Пунктом 31 Правил № 491 предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую


организацию для управления МКД, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения определяется в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ, то есть пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ).

Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Исходя из смысла данных норм права, у собственника помещения в МКД, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества МКД тому лицу, которое эти услуги осуществляет.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, с учетом требований статьи 68 АПК РФ, устанавливающей, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, 18.03.2021 между ФИО1 (сторона 1), ООО «Транспромжилстрой-2005» в лице директора ФИО6 (сторона 2) и АО «2МЕН Групп Девелопмент» в лице директора ФИО6 (сторона 3) заключено соглашение о зачете взаимных требований.

Согласно пункту 4 соглашения, сторона 2 обязуется устранить недостатки помещения в виде протечки кровли и осуществить ее ремонт в срок до 01 июля 2021 года.

До устранения недостатков указанных в п. 4 соглашения, сторона 2 исполняет обязательства плательщика по отношению к стороне 3 по обязательствам стороны 1 по оплате жилищно-коммунальных услуг за нежилое помещение № 2 по адресу <...> Октября д. 4 (пункт 5 соглашения).


В пункте 6 соглашения определено, что соглашение вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действия на отношения сторон возникшие с 13 сентября 2019 года до 01 июля 2021 года.

Таким образом, с 13.09.2019 и до устранения недостатков помещения, обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг, содержанию и текущему ремонту МКД переданы ООО «Транспромжилстрой-2005».

В соответствии со статьей 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Согласно правовой позицией, изложенной в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если исполнение обязательства было возложено должником на третье лицо, то последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними.

По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Рассмотрев доводы ответчика о незаключенности соглашения о зачете взаимных требований от 18.03.2021, суд считает их несостоятельными и подлежащими отклонению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, соглашение о зачете взаимных требований от 18.03.2021 сторонами подписано, что в силу статей 8, 153, 161 ГК РФ свидетельствует о совершении сторонами сделки и согласовании всех существенных условий.

При этом наличие протокола разногласий, который не подписан сторонами, не изменяет правоотношения сторон по соглашению о зачете взаимных требований, равно как и не свидетельствует о его незаключенности, при его фактическом подписании.

Суд отмечает, что протокол разногласий к соглашению в силу пункта 1 статьи 445 ГК РФ является акцептом оферты на иных условиях и выступает как способ урегулирования возникших разногласий относительно заключения соглашения, но не изменения условий уже заключенного соглашения.

Следовательно, неподписание истцом и ответчиком протокола разногласий не свидетельствует о незаключенности соглашения о зачете взаимных требований от 18.03.2021, а означает, что стороны не достигли соглашения относительно изменения указанного соглашения.

Лицо, из поведения которого следовало, что сделка является действительной, не вправе после ее заключения ссылаться на ее недействительность (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Из материалов дела следует, при строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 4, застройщиком были допущены существенные строительные недостатки и дефекты, в частности, некачественно смонтированной кровли над нежилым помещением, которая пропускает атмосферные осадки.

В связи с невозможностью использования ИП ФИО1 нежилого помещения по назначению, управляющей компанией - АО «2МЕН Групп Девелопмент» ФИО1 предоставлялись гарантии о не начислении стоимости услуг по договору о содержании общего имущества многоквартирного жилого дома 09.04.2019.


Так, письмом от 13.09.2019 № 505 АО «2МЕН Групп Девелопмент» гарантировало ФИО1, что за период с 13.09.2019 до даты передачи застройщиком ООО «Транспромжилстрой-2005» документации, необходимой для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению, начисления и взимание платежей за коммунальные услуги и за услуги по управлению и содержанию многоквартирного жилого дома по адресу: <...> Октября, дом 4 с собственника помещения № 2 (нежилое помещение) ФИО1 производиться не будут.

Справкой от 25.06.2020 № 512 АО «2МЕН Групп Девелопмент», выданной ФИО1, подтвердило, что по состоянию на 01.07.2020 задолженности за собственником нежилого помещения № 2 по оплате коммунальных услуг и за содержание и управление многоквартирным жилым домом нет.

Письмом от 25.06.2020 № 513 АО «2МЕН Групп Девелопмент» сообщило ФИО1 о том, что начисления по коммунальным платежам и услугам по содержанию и управлению многоквартирным жилым домом производиться не будут до момента устранения замечаний по ремонту кровли.

В последующем, 18.03.2021 между ФИО1, ООО «Транспромжилстрой-2005» и АО «2МЕН Групп Девелопмент» было заключено соглашение о зачете взаимных требований.

При этом суд отмечает, что также не оспаривается сторонами, учредителем и директором АО «2МЕН Групп Девелопмент», как и ООО «Транспромжилстрой-2005», в период с 2019 года по 2024 год являлось одно и тоже лицо, ФИО6, непосредственно которым и были подписаны указанные письма и само соглашение о зачете взаимных требований.

Таким образом, ИП ФИО1, имея от управляющей компании письменные гарантии о не выставлении счетов за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, правомерно рассчитывала на то, что указанные платежи начисляться не будут до устранения указанных недостатков.

В свою очередь, АО «2МЕН Групп Девелопмент» в лице ФИО6, признавая соглашение заключенным, не начисляло ИП ФИО1 платежи по договору управления от 19.04.2019 и не выставляло счета на оплату услуг.

Более того, в рамках рассмотрения дела № А70-3011/2022 ООО «Транспромжилстрой-2005» обращалось к ИП ФИО1 со встречным исковым требованием о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, ссылаясь на наличие заключенного между сторонами соглашения о зачете взаимных требований от 18.03.2021, указав на то, что данное соглашение представляет собой промежуточные договоренности до завершения спорной ситуации и определения размера затрат каждой из сторон.

Впоследствии, встречные исковые требования ООО «Транспромжилстрой-2005» были уточнены и данное требование к взысканию не предъявлялось.

С учетом данного обстоятельства, суд полагает, что в данном случае применим принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

Таким образом, доводы ответчика о том, что соглашение о зачете взаимных требований от 18.03.2021 является незаключенным, опровергается фактическими обстоятельствами дела, а также поведением самих истца и ответчика, которые в течение спорного периода руководствовались условиями указанного соглашения.

В данном случае, заключенность соглашения в установленном законном порядке ответчиком не оспорена, недействительным соглашение не признано, заявление о фальсификации доказательства в порядке статьи 161 АПК РФ от ответчика не поступало.


При таких обстоятельствах, указанный довод ответчика, судом отклоняется.

Относительно довода ответчика о том, что соглашение распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 13 сентября 2019 года до 01 июля 2021 года, суд отмечает следующее.

По условиям соглашения, ООО «Транспромжилстрой-2005» обязалось устранить недостатки помещения в виде протечки кровли и осуществить ее ремонт в срок до 01 июля 2021 года. До устранения недостатков ООО «Транспромжилстрой-2005» исполняет обязательства плательщика по отношению к АО «2МЕН Групп Девелопмент» по обязательствам ИП ФИО1 по оплате жилищно-коммунальных услуг за нежилое помещение № 2 по адресу <...> Октября д. 4.

В пункте 6 соглашения определено, что соглашение вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действия на отношения сторон возникшие с 13 сентября 2019 года до 01 июля 2021 года.

Между тем, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункт 4 статьи 425 ГК РФ).

В данном случае, истечение срока действия соглашения не прекращает возникшие ранее обязательства застройщика, срок исполнения которых уже наступил.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, в установленный соглашением срок ремонт кровли застройщиком не был осуществлен, недостатки не были устранены.

В связи с неустранением ООО «Транспромжилстрой-2005» строительных недостатков в рамках договора долевого участия в строительстве от 15.10.2012 № 21, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Транспромжилстрой-2005» о взыскании 4765912 руб. убытков, 848165,26 руб. неустойки. ООО «Транспромжилстрой-2005» обратилось к ИП ФИО1 с уточненным встречным исковым заявлением о взыскании стоимости строительно-монтажных работ в размере 2011046,40 руб. К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования было привлечено ООО УК «Даудель», которое просило взыскать с ООО «Транспромжилстрой-2005» 12705000 руб. убытков, в связи с некачественно выполненными работами по устройству кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 4.

Решением арбитражного суда Тюменской области от 30.10.2024 по делу № А70-3011/2022, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2025, исковые требования удовлетворены с ООО «Транспромжилстрой-2005» в пользу ИП ФИО1 и ООО УК «Даудель» взысканы убытки в размере 4765912 руб., неустойка в размере 848165,26 руб. Встречные исковые требования ООО «Транспромжилстрой-2005» оставлены без удовлетворения. Требования ООО «УК «Даудель» удовлетворены, с ООО «Транспромжилстрой-2005» в пользу ООО «УК «Даудель» взысканы денежные средства в размере 12705000 руб.

В рамках указанного дела была проведена судебная экспертиза, по результатам которой было установлено наличие строительных недостатков, а также определена их стоимость.

Согласно выводам экспертов, качество выполненных строительно-монтажных работ на объекте не соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, а также условиям договора участия в долевом строительстве. Все выявленные дефекты носят производственный характер, т.е. возникли вследствие некачественно выполненных строительно-монтажных работ, без учета стоимости восстановления кровли.

Таким образом, истечение срока действия соглашения не прекращает обязательства сторон, если они не были исполнены сторонами в течение срока его действия.

Вопреки доводам ответчика, истечение установленного соглашением срока на устранение недостатков, как и истечение срока действия соглашения не прекращает не исполненные ООО «Транспромжилстрой-2005» обязательства по соглашению.


Ссылка ответчика на то, что решение суда по делу № А70-3011/2022 исполнено им 22.10.2025 (платежное поручение от 22.10.2025 № № 1237), в связи с чем, все ранние достигнутые соглашения по сдерживанию конфликта аннулируются и ООО «Транспромжилстрой-2005» не должно нести обязательства по содержанию общего имущества МКД за ИП ФИО1, является не состоятельной, поскольку выплата денежных средств ИП ФИО1 произведена в октябре 2025 года (через год после вынесения решения), тогда как спорным периодом является 21.12.2019 - июль 2022 года.

Кроме того, в отношении ООО УК «Даудель» денежные средства застройщиком не выплачены в полном объеме, из-за чего управляющая компания не может приступить к ремонту кровли многоквартирного жилого дома. Соответственно, пока кровля над нежилым помещением ИП ФИО1 протекает, сделать ремонт внутри нежилого помещения не представляется возможным.

Иные доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, либо опровергали имеющиеся в материалах дела доказательства, в связи с чем, признаются судом несостоятельными и не имеющими значения для рассмотрения настоящего спора.

С учетом изложенного, поскольку ответчик не доказал внесение истцу платы за коммунальные услуги и текущее содержание общего имущества многоквартирного дома, суд, проверив уточненный расчет задолженности, произведенный истцом, и найдя его составленным арифметически верно в соответствии с действующим законодательством и фактическими обстоятельствами спора, в отсутствие возражений ответчика относительно арифметического расчета, считает, что исковые требования о взыскании с ответчика задолженности в размере 425283,84 руб. подлежат удовлетворению.

В связи с просрочкой исполнения обязательства по оплате оказанных услуг, истцом заявлено уточненное требование о взыскании с ответчика пеней за период с 13.01.2020 по 31.03.2022, с учетом моратория введенного Постановлением Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, в размере 29477,31 руб.

Рассмотрев указанное требование, суд считает его подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Из указанных норм права, а также из правовой природы неустойки следует, что обязанность должника уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства представляет собой обязанность, являющуюся дополнительным (акцессорным) денежным обязательством.


Таким образом, правовым основанием для взыскания неустойки является положение договора или закона, предусматривающие ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

В соответствии с частью 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Согласно статьям 309, 310, 312, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, надлежащему лицу, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ обязательным условием ответственности лица, не исполнившего обязательства либо исполнившего его ненадлежащим образом, является наличие у него вины; лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что факт просрочки ответчиком оплаты оказанных услуг подтверждается материалами дела, суд считает исковые требования о взыскании пеней обоснованными.

Представленный истцом уточненный расчет пеней проверен судом и признан арифметически верным и соответствующим действующему законодательству. Ответчиком расчет пеней не оспорен, контррасчет не представлен.

Таким образом, требование о взыскании пеней подлежит удовлетворению в размере 29477,31 руб.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины суд распределяет в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.


Взыскать с ООО «Транспромжилстрой-2005» в пользу акционерного общества «2МЕН Групп Девелопмент» денежные средства в размере 425283,84 рублей, пени в размере 29477,31 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 10343,26 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.


Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья Соловьев К.Л.