Решение от 17 апреля 2025 г. по делу № А32-45696/2024

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-45696/2024
г. Краснодар
18 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2025 года

Полный текст судебного акта изготовлен 18 апреля 2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания до перерыва и после первого перерыва помощником судьи Глущенко О.В.

при ведении протокола судебного заседания после второго перерыва секретарем судебного заседания Барсеговой Э.Л.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП ФИО1, г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к ООО «Стиль Тревел», г. Невинномысск (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности и убытков по договору аренды недвижимого имущества,

при участии (до и после перерыва):

от истца: ФИО2 – доверенность;

от ответчика: ФИО3 – доверенность, ФИО4 – доверенность, ФИО5 – доверенность, адвокат,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1, г. Сочи (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Стиль Тревел», г. Невинномысск (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании от 09.12.2020 г. в размере 41 411 483,04 руб., убытков в размере 33 630 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 262 руб.

Представитель истца в судебном заседании представил письменные пояснения на возражения ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании представил дополнительный отзыв с приложением своего акта сверки как контррасчета.

В судебном заседании 13.02.2025 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 17-00 час. 26.02.2025 г. После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе участников процесса.

Представитель ответчика представил доказательства несения расходов на энергоснабжение объекта в целях сохранности имущества.

В судебном заседании 26.02.2025 г. в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 14-10 час. 05.03.2025 г. После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе участников процесса.

Представитель истца представил дополнения по водоснабжению.

Представитель ответчика представил диск с доказательствами чинения препятствий в пользовании объектом.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Стиль Тревел» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании от 09.12.2020 г., по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) объекты недвижимого имущества:

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 2 139 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420022:71, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме № 71;

- жилой дом, общей площадью 2 442,9 кв. м, этажность 4, подземная этажность 1, с кадастровым номером 23:49:0420022:1234, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, <...> – именуемые в дальнейшем «Недвижимое имущество».

Арендованное имущество предоставлено обществу для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции с дальнейшим использованием арендатором в качестве гостевого дома – сдача жилых помещений в субаренду и устройства общепита.

Указанное имущество в договоре передано ответчику в аренду по акту приема-передачи от 09.12.2020 г.

В соответствии с п. 1.4 договора срок аренды устанавливается с 09.12.2020 г. по 20.12.2025 г.

Пунктами 2.2.7. – 2.2.9. договора предусмотрена обязанность арендатора:

- выполнять требования санитарно-гигиенического и природоохранного законодательства, требования пожарной безопасности, содержать недвижимое имущество в надлежащем санитарном состоянии (п. 2.2.7. договора);

- обеспечивать и соблюдать применимые к нему требования пожарной безопасности согласно положениям Правил пожарной безопасности, Закона «О пожарной безопасности» и других нормативных актов РФ и Краснодарского края, а также назначить лиц, ответственных за соблюдение правил пожарной безопасности (п. 2.2.8. договора);

- за свой счет производить необходимый текущий и косметический ремонт недвижимого имущества, следить за состоянием коммуникационных, инженерных сетей (п. 2.2.9. договора).

В соответствии с п. 2.2.14 арендатор обязан освободить недвижимое имущество и передать его по акту приема-передачи не позднее 30 календарных дней с момента получения уведомления.

В соответствии с пунктом 3.1. размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом составляет:

3.1.1. В период с даты подписания акта приема-передачи по 20.12.2021 г. 7 800 000 руб. в год.

3.1.2. В период 21.12.2021 г. по 20.12.2025 г. – 11 100 000 руб.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.09.2021 г. стороны установили арендную плату в период с 20.12.2021 по 20.12.2025 г. в размере 12 000 000 руб. в год.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в стоимость арендной платы не включены эксплуатационные расходы (коммунальные платежи, оплата за электроэнергию, газ, водоснабжение и водоотведение, вывоз мусора, услуги интернета и прочее), которые оплачиваются арендатором самостоятельно, исходя из фактического потребления и взимаемых тарифов.

Согласно пункта 4.1 договора арендатор обязан с письменного согласия арендодателя и в соответствии с приложением №3 к договору, произвести неотделимые улучшения недвижимого имущества (проектные и строительные работы по реконструкции недвижимого имущества), а также произвести улучшения комфортабельности арендованных помещений - укомплектовать помещения предметами интерьера и техникой.

В соответствии с пунктом 4.5 договора арендодатель обязан возместить расходы, понесенные арендатором при исполнении п.4.1 настоящего договора, путем пропорционального уменьшения, арендной платы подлежащей оплате в соответствующие периоды в течение 10 рабочих дней со дня предоставления арендодателю документов, оформленных в соответствии с законодательством РФ и подтверждающих такие расходы.

Расчет суммы возмещения должен быть приведен в акте неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества (Приложение №4).

В соответствии с подписанными сторонами актами приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества от 09.12.2020 г. № 1, от 28.12.2020 г. № 2, от 23.01.2021 г. № 3, от 21.04.2021 г. № 4, от 12.08.2021 г. № 5, от 19.11.2021 г. № 6, от 31.03.2022 г. № 7 (далее - акты приема-передачи неотделимых улучшений комфортабельности арендованного имущества № 1-7) арендодатель принял результаты работ по производству неотделимых улучшений на общую сумму 32 842 420,98 руб., в связи с чем арендная плата была уменьшена на данную сумму.

Предприниматель направил обществу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке от 15.11.2022 г. № 7 в связи с неисполнением арендатором обязанностей, предусмотренных п. 2.2.7, 2.2.8 и 2.2.9 спорного договора, в котором указал на расторжение договора с 16.12.2022 г.

Не согласившись с односторонним отказом от договора ООО «Стиль Тревел» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ИП ФИО1 с требованиями о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды от 09.12.2020 г. недействительной и о признании договора действующим.

ИП ФИО1, в свою очередь, в деле по рассмотрению указанных требований общества заявил встречный иск с требованиями об обязании общества освободить объекты арендуемого недвижимого имущества и о взыскании начисленной неустойки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 г. по делу № А32-63399/2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 г. и постановлением Арбитражного суда Северо- Кавказского округа от 22.10.2024 г., в удовлетворении основных исковых требований общества к предпринимателю отказано. Встречные исковые требования предпринимателя к обществу удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ООО «Стиль Тревел» освободить объекты арендуемого недвижимого имущества.

В период указанного судебного разбирательства общество продолжало занимать арендованное имущество до 04.07.2024 г.

04.07.2024 г. истцом получено от ответчика письмо с приложенными ключами от объекта недвижимости и DVD диском.

12.07.2024 г. истцом в одностороннем порядке подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

По расчетам истца, за период занятия ответчиком арендованного имущества с 09.12.2020 г. (дата заключения договора) по 12.07.2024 г. (дата подписания истцом акта приема-передачи) за последним образовалась задолженность в размере 41 174 000 руб., а также задолженность за услуги водоснабжения и водоотведения согласно приборам учета по состоянию на 12.07.2024 г. в размере 237 843,04 руб.

Таким образом, общая сумма задолженности по договору составила 41 411 843,04 руб.

Кроме того, истец считает, что по вине ответчика предпринимателем понесены убытки в виде упущенной выгоды в размере 33 630 000 руб. Данные убытки выражаются в сумме неполученной арендной платы за период с 16.12.2022 г. по 16.12.2024 г. по заключенному с новым арендатором ИП ФИО6 договору аренды спорного недвижимого имущества от 08.12.2022 г. № 1, который расторг в одностороннем порядке договор в связи с неисполнением истцом обязательств по передаче имущества, ввиду его занятия ответчиком.

В целях досудебного урегулирования спора, 17.07.2024 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия № 39 от 16.07.2024 г. с требованием оплатить задолженность по договору и убытки.

Оставление ответчиком указанной претензии без исполнения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как указано выше истец просит взыскать задолженность в размере 41 411 837, 04 руб., из них задолженность по арендной плате за период с 09.12.2020 г. (дата заключения договора) по 12.07.2024 г. (дата подписания истцом в одностороннем порядке акта-приема передачи имущества) в размере 41 174 000 руб. и задолженность за услуги водоснабжения и водоотведения по состоянию на 12.07.2024 г. в размере 237 843,04 руб.

При этом, с учетом сдачи ответчиком ключей от занимаемого объекта недвижимости 04.07.2024 г., суд считает неправомерным применение истцом в расчете в качестве окончательной даты занятия ответчиком спорного имущества дату - 12.07.2024 г.

Согласно исковому заявлению, в заявленную сумму по арендной плате – 41 174 000 руб. входит ранее зачтенная последним в счет арендных платежей сумма результатов работ по производству неотделимых улучшений в размере 32 842 420,98 руб., которую истец вычел обратно, ссылаясь на то, что ответчиком к актам приема-передачи неотделимых улучшений комфортабельности арендованного имущества № 1-7 не приложены документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ и документы, подтверждающие такие расходы.

В обоснование своих доводов истец пояснил, что в период действия спорного договора и после его расторжения неоднократно просил ответчика представить первичную бухгалтерскую документацию, что подтверждается письмами исх. № 31 от 28.02.2024 г. и исх. № 33 от 25.03.2024 г. Письмом исх. № 2 от 11.03.2024 г. ответчик отказал в предоставлении указанных документов. Письмом исх. № 36 от 02.05.2024 г. ответчик предупрежден, что в случае непредставления документов, истец будет вынужден считать предоставленные акты неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества недействительными и суммы, указанные в актах, неподтвержденными надлежащим образом. Запрашиваемые документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ и подтверждающих расходы на неотделимые улучшения и улучшения комфортабельности арендованного имущества, необходимы не только для установления фактических затрат ответчика, но и для исчисления истцом налога на прибыль от предпринимательской деятельности. Досудебной претензией исх. № 39 от 16.07.2024 г. ответчик уведомлен, о том, что, основания для пропорционального уменьшения арендной платы на общую сумму 32 842 420,00 руб., учтенную ранее, согласно актам приема-передачи неотделимых улучшений комфортабельности арендованного имущества № 1-7 отпали, в связи с непредставлением документов, подтверждающих расходы на неотделимые улучшения.

Однако, суд не находит данные обоснования истца правомерными, ввиду следующего.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 1 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Кроме того, если договором предусмотрена обязанность возмещения стоимости улучшений имущества, то расходы арендатора рассматривают как произведенные в процессе выполнения работ (оказания услуг) для арендодателя (письма Минфина от 29 мая 2007 г. № 03-03-06/1/334 и УФНС по г. Москве от 25 сентября 2006 г. № 20-12/85038).

В данном случае по условиям п.п. 4.1-4.5 договора стороны воспользовались предоставленным законодателем диспозитивным правом и договорились, что арендатор улучшает недвижимое имущество, а арендодатель возмещает стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности имущества путем пропорционального уменьшения стоимости аренды.

Как указано выше согласно актам приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества от 09.12.2020 г. № 1, от 28.12.2020 г. № 2, от 23.01.2021 г. № 3, от 21.04.2021 г. № 4, от 12.08.2021 г. № 5, от 19.11.2021 г. № 6, от 31.03.2022 г. № 7 арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения арендованного имущества с соблюдением требований проектной документации на недвижимое имущество. Данные акты подписаны истцом без возражений и замечаний.

Пунктом 5 указанных актов приема-передачи стороны условились, что арендодатель в срок не позднее десяти дней с момента подписания настоящего акта возмещает стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений путем пропорционального уменьшения, стоимости аренды подлежащей оплате в соответствующие периоды.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Заключая спорный договор аренды на вышеизложенных условиях, истец выразил свое согласие, кроме прочего и в части возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности имущества путем пропорционального уменьшения стоимости аренды.

Факт исполнения улучшений подтверждается актами приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества.

Принимая результат работ по производству неотделимых улучшений, истцом произведен осмотр улучшений, произведенных ответчиком. Истец подписал акты приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества помещения без замечаний.

Как следует из материалов дела, о наличии претензий истец заявил лишь в феврале 2024 года (письмо от 28.02.2024 г. № 31), то есть фактически через два года после подписания последнего акта приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества (31.03.2022 г. № 7).

В письменных пояснениях истец ссылается на то, что из представленных ответчиком актов невозможно достоверно определить стоимость материалов (товаров, работ, услуг), факт приобретения материалов, выполнения работ. По мнению истца, акты приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества не отвечают требованиям первичного учетного документа.

Между тем, согласно статье 9 Федерального закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» обязательными реквизитами первичного учетного документа являются:

1) наименование документа;

2) дата составления документа;

3) наименование экономического субъекта, составившего документ;

4) содержание факта хозяйственной жизни;

5) величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;

6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события;

7) подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

Указанный Федеральный закон определяет перечень обязательных реквизитов первичного учетного документа, но не устанавливает конкретные виды документов, которые должны применяться экономическими субъектами в качестве первичных учетных документов для оформления фактов хозяйственной жизни.

Таким образом, в данном случае Акты приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества от 09.12.2020 г. № 1, от 28.12.2020 г. № 2, от 23.01.2021 г. № 3, от 21.04.2021 г. № 4, от 12.08.2021 г. № 5, от 19.11.2021 г. № 6, от 31.03.2022 г. № 7 соответствуют требованиям, предъявляемым к первичным документам, принимаемым к учету, содержат все необходимые реквизиты первичного учетного документа, определенные в части 2 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», в связи с чем, являются надлежащим доказательством передачи неотделимых улучшений арендованного имущества истцу.

С учетом установленного, суд считает неправомерным произведенный истцом вычет ранее зачтенной арендной платы в размере 32 842 420,98 руб.

С учетом дополнительного соглашения № 2 от 01.09.2021 г. судом самостоятельно установлено, что арендная плата за период с 09.12.2020 г. (дата заключения договора) по 04.07.2024 г. (дата освобождения ответчиком объекта недвижимости) составила 42 150 000 руб. С учетом заявленной суммы расходов по водоснабжению и водоотведению 237 753,04 руб. Общая начисленная сумма составила 42 387 843,04 руб.

В исковом заявлении истцом учтена внесенная ответчиком сумма оплаты в размере 528 000 руб.

Также, выше установлена необходимость зачета суммы 32 842 420,98 руб. в счет погашения арендной платы.

Таким образом, начисленная задолженность составляет 9 017 422, 06 руб.

Между тем, суд считает, что к зачету данной суммы также подлежит денежная сумма в размере 3 299 312 руб., понесенная ответчиком в целях сохранности арендуемого помещения, ввиду следующего.

Так, 29.12.2022 г. ИП ФИО1 произведено отключение спорного гостевого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <...>, от энергоснабжения, что подтверждается письмом ПАО «ТНС энерго Кубань» от 07.02.2023 № 1.

За период с 29.12.2022 г. по 04.07.2024 г. энергоснабжение на указанном объекте отсутствовало по инициативе арендодателя ИП ФИО1

В связи с этим, в целях сохранности арендуемого имущества ИП ФИО1 ООО «Стиль Тревел» вынуждено было заключить договоры аренды генератора и поставки нефтепродуктов (с ООО Энергоснаб» договор аренды генератора № 3/04 от 30.12.2022 г. на период с 30.12.2022 г. по 01.04.2023 г., с ИП ФИО7 договор аренды генератора № 434 от 02.06.2023 г. на период с 02.06.2023 г. по 30.06.2024 г., с ООО «Русдиал» договор поставки нефтепродуктов (дизельного топлива) № 9 от 12.01.2023 г. на период 2023-2024 гг.) на общую сумму стоимости 3 299 312 руб.

Таким образом, суд считает необходимым произвести зачет суммы понесенных ответчиком расходов на устранение существующих недостатков в арендуемом помещении (отсутствие энергоснабжения) в размере 3 299 312 руб. в счет погашения суммы задолженности по арендной плате.

В связи с чем, оставшаяся сумма начисленной задолженности, составляет 5 718 110,06 руб. (9 017 422, 06 руб. – 3 299 312 руб.).

Однако, суд не находит оснований для ее взыскания, по следующим основаниям.

Положениями пункта 2 статьи 328 ГК РФ установлено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договорами исполнения обязательств либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

На основании пункта 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

По смыслу приведенных норм права договор аренды носит возмездный характер, а обязательства арендодателя и арендатора являются встречными по отношению друг к другу. В частности, обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено использованием арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества. При этом обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать объект недвижимости по указанному в договоре аренды целевому назначению.

Таким образом, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку в таком случае арендодателем не осуществляется какого-либо встречного предоставления, в связи с чем, последний теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 г. № 302-ЭС14-735, пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 г. и пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утвержденного, Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 г.).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 г., а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 г., изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Как установлено выше, 29.12.2022 г. ФИО1 произведено отключение от энергоснабжения гостевого дома, находящегося в аренде у ответчика, в связи с чем, в период с 29.12.2022 г. по 12.07.2024 г. энергоснабжение на указанном объекте отсутствовало по инициативе арендодателя.

При этом, согласно пункту 1.3 договора арендованное недвижимое имущество будет предоставляться для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции с дальнейшим использованием арендатором в качестве гостевого дома - сдача жилых помещений в субаренду и устройства общепита.

Согласно пункту 2.1.1 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору недвижимое имущество по Акту приема-передачи и обеспечить арендатору доступ к недвижимому имуществу и в дальнейшем не препятствовать арендатору в правомерном использовании арендуемого имущества.

В частности, исходя из специфики такого объекта аренды как гостевой дом, при заключении договора аренды неотъемлемым элементом этого договора является цель - сдача жилых помещений в субаренду и устройства общепита, продолжение его использования арендатором может иметь место при наличии юридической и фактической возможности его использования именно в соответствии с согласованной целью либо его фактическое использование им в соответствии с этой целью.

Использование объекта в качестве гостевого дома, предполагает осуществление конкретной деятельности, требующей электроснабжения для обеспечения освещения объекта и работы электроприборов, для комфорта и удобства проживания постояльцев в номерах. Отсутствие электроснабжения в арендованном объекте свидетельствуют о невозможности использовать данный объект в согласованных сторонами целях не образует на стороне арендатора обязанности по внесению арендной платы, а на стороне арендодателя - сопутствующего данному обязательству права. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду имуществом.

Поскольку по вине истца как арендодателя произошло отключение объекта аренды от энергоснабжения, то у ответчика не возникла соответствующая обязанность по уплате арендной платы за период с 29.12.2022 г. по 04.07.2024 г.

Более того, согласно доводам ответчика предприниматель и иными способами препятствовал пользованию объектом, приходя на объект с проверками.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика начисленной истцом задолженности в размере 41 411 843,04 руб.

Более того, основанием для частичного отказа от указанных требований является заявление ответчика о применении в части данных требований срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 ГК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума от 29.09.2015 г. № 43), истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 ГК РФ).

В п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Истец возражал против применения исковой давности, сослался на то, что о нарушении своего права узнал 12.07.2024 г., то есть в день принятия арендованного имущества по акту приема-передачи.

Суд отклоняет данный довод истца, в связи с тем, что о наличии, по мнению истца, у последнего нарушенного права в виде неполучения арендной платы, которая была ранее зачтена истцом, а потом вычтена, последний должен был узнать с дат подписания актов приема-передачи неотделимых улучшений комфортабельности арендованного имущества № 1-7, то есть для взыскания задолженности в виде ранее зачтенной арендной платы по актам от 09.12.2020 г. № 1, от 28.12.2020 г. № 2, от 23.01.2021 г. № 3, от 21.04.2021 г. срок исковой давности на момент подачи иска 12.08.2024 г. истек.

Также истек срок исковой давности для взыскания задолженности по арендным платежам по состоянию на 12.07.2021 г. (с учетом претензионного порядка).

На основании выше установленного, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании от 09.12.2020 г. в размере 41 411 483,04 руб. надлежит отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании убытков в размере 33 630 000 руб. в виде упущенной выгоды. Данные убытки выражаются в сумме неполученной арендной платы за период с 16.12.2022 г. по 16.12.2024 г. по заключенному с новым арендатором ИП ФИО6 договору аренды спорного недвижимого имущества от 08.12.2022 г. № 1, который расторг в одностороннем порядке договор в связи с неисполнением истцом обязательств по передаче имущества, ввиду его занятия ответчиком.

В подтверждение заявленных требований о взыскании упущенной выгоды истцом в материалы дела представлен договор аренды спорного недвижимого имущества от 08.12.2022 г. № 1, заключенный между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) и акт приема-передачи недвижимого имущества арендатору от 16.12.2024 г.

16.12.2022 года ИП ФИО1 и ИП ФИО6 был подписали Акт приема-передачи недвижимого имущества арендатору (Приложение № 2 к Договору аренды недвижимого имущества № 1 от 08.12.2022 года), согласно которому ИП ФИО1 передает недвижимое имущество, а ИП ФИО6 принимает недвижимое имущество. Также в пункте 3 акта приема-передачи недвижимого имущества арендатору от 16.12.2022 года стороны установили, что «Недвижимое имущество находится в надлежащем к использовании состоянии. Техническое состояние оборудования: удовлетворительное. Техническое состояние инженерных коммуникаций: удовлетворительное».

21.12.2022 года платежным поручением № 26, после передачи арендодателем и приема Арендатором недвижимого имущества по акту приема-передачи ИП ФИО6 произвела оплату ИП ФИО1 в размере 500 000 рублей.

Таким образом, истец ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, имущество было передано в соответствии с договором по акту приема-передачи в надлежащем к использованию состоянии, техническое состояние оборудования и состояние инженерных коммуникаций было удовлетворительным, что подтверждено сторонами договора, после передачи арендодателем и приема арендатором имущества была произведена оплата в размере 500 000 рублей.

09.01.2023 г. ИП ФИО6 направила в адрес ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды № 1 от 08.12.2022 г. в одностороннем порядке в связи с неисполнением арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества.

Рассматривая данные требования, суд исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 2 указанной статьи убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Поскольку возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности истцом совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): противоправность действий (бездействия) причинителя убытков; причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками; наличие и размер понесенных убытков.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. В соответствии с абзацем 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В соответствии с пунктом 3 Постановления № 7 при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 №16674/12 лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду. При этом при исчислении размера недополученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности и неизбежности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При определении размера упущенной выгоды должны учитываться данные, которые бесспорно подтверждает реальную возможность получения дохода.

При оценке поведения сторон судам следует исходить из принципа добросовестности сторон (пункт 3 статьи 1 ГК РФ), в частности в отношениях арендаторов и субарендаторов, оценить фактор их рафинированности и его влияние на разумность и соразмерность взыскиваемых не полученных доходов, проверить, использовали ли истцы такие формы отношений в период, предшествовавший нарушению, в том случае, если оформление отношений аренды (субаренды) между аффинированными лицами истцы использовали только в спорный период, оценить не являются ли такие действия злоупотреблением правом со стороны истцов в целях увеличения размера упущенной выгоды.

Исходя из позиции истца последний зная о наличии отношений у него и ответчика, а так же зная о наличии конфликта интересов (судебный спор по занятию спорного объекта ответчиком) заключил с ИП ФИО6 договор аренды недвижимого имущества от 08.12.2022 г. № 1 и якобы передал ИП ФИО6 по акту приема-передачи недвижимого имущества арендатору 16.12.2024 г. земельный участок с кадастровым номером 23:49:042002:71 и жилой дом с кадастровым номером 23:49:0420022:1234. Тогда как сам истец представляет акт приема-передачи недвижимого имущества от ответчика, датированный 12.07.2024 г.

30.12.2022 Арбитражным судом Краснодарского края по делу № А32-63339/2022 принимаются обеспечительные меры в виде запрете УФСРС по Краснодарскому краю производить аннулирование записи о государственной регистрации договора аренды, тем самым договор аренды недвижимого имущества от 08.12.2022 № 1 в силу закона не мог бы быть зарегистрирован в органах государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю до принятия решения судом по делу.

Таким образом, действия сторон договора аренды недвижимого имущества от 08.12.2022 г. № 1, заключенного между истцом и ИП ФИО6 нельзя признать добросовестными, разумными, осмотрительными и достаточными для предотвращения наступления негативных последствий.

Более того, также не имеется оснований полагать, что ИП ФИО6 занимала бы спорное недвижимое имущество в течении всего периода, на который истец начисляет упущенную выгоду.

С учетом установленного, у суда также отсутствуют основания для взыскания с ответчика заявленной истцом суммы убытков в размере 33 630 000 руб.

В связи с чем, в удовлетворении данной части иска также надлежит отказать.

Понесенные истцом расходы по оплате госпошлины в размере 1 262 руб. и недоплаченная истцом в федеральный бюджет госпошлина в размере 198 738 руб., на которую предоставлена отсрочка при принятии иска, в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат возложению на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ИП ФИО1, г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 198 738 рублей.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий