Решение от 15 июля 2019 г. по делу № А63-2374/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь Дело № А63-2374/2019

Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 15 июля 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

сельскохозяйственного производственного кооператива «Россия», с. Петропавловское Арзгирского района Ставропольского края, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края, г. Ставрополь, о признании незаконным отказа от 13.12.2018 № 4824/11-21 в предоставлении части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, учетный номер части 1 площадью 202, 28 га, являющегося частью земельного участка общей площадью 645,32 га, кадастровый номер земельного участка 26:10:000000:77, местоположение участка находится в 45 м по направлению на юго-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: край Ставропольский, район Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка № 10-02/08-2733 от 14.10.2008 года,

об обязании подготовить и направить для подписания проект договора аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, учетный номер части 1 площадью 202,28 га, являющегося частью земельного участка общей площадью 645 32 га кадастровый номер земельного участка 26:10:000000:77, местоположение участка находится в 45 м по направлению на юго-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: край Ставропольский, район Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 14.10.2008 № 10-02/08-2733, на новый 49-летний срок заявителю,

при участии представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 10.04.2019 № 2, в отсутствие представителя заинтересованного лица,

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Россия», с. Петропавловское Арзгирского района Ставропольского края (далее – колхоз, СПК «Россия», заявитель), обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края, г. Ставрополь (далее –

администрация, заинтересованное лицо), о признании незаконным отказа от 13.12.2018 № 4824/11-21 в предоставлении части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, учетный номер части 1 площадью 202, 28 га, являющегося частью земельного участка общей площадью 645,32 га, кадастровый номер земельного участка 26:10:000000:77, местоположение участка находится в 45 м по направлению на юго-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: край Ставропольский, район Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка № 10-02/08-2733 от 14.10.2008 года, об обязании подготовить и направить для подписания проект договора аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, учетный номер части 1 площадью 202,28 га, являющегося частью земельного участка общей площадью 645 32 га кадастровый номер земельного участка 26:10:000000:77, местоположение участка находится в 45 м по направлению на юго-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: край Ставропольский, район Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 14.10.2008 № 10-02/08-2733, на новый 49-летний срок заявителю.

Представитель заявителя в судебном заседании на требованиях настаивал, просил признать незаконным оспариваемый отказ и обязать администрацию направить колхозу проект договора.

Представитель заинтересованного лица, должным образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в связи с чем на основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает дело в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено из обстоятельств дела, 14.12.2018 между администрацией муниципального образования с. Петропавловского Арзгирского района Ставропольского края, на тот момент осуществляющей управление и распоряжение земельным участками, государственная собственность на которые не разграничена, и заявителем заключен договор аренды № 7 части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, учетный номер части 1 площадью 202,28 га, характеристика части 26:10:100307:3, являющегося частью земельного участка общей площадью 645,32 га, кадастровый номер 26:10:0:77, местоположение: участок находится примерно в 45м по направлению на юго-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: край Ставропольский, район Арзгирский сроком на 10 лет с 14.12.2008 по 14.12.2018 (далее - договор аренды № 7).

Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 08.07.2009 № 26-26-10/005/2009-014.

Указанный участок передан колхозу по акту приема-передачи от 14.12.2008.

До истечения срока действия договора 12.12.2018 колхоз обратился в администрацию с заявлением № 46 о заключении нового договора аренды сроком на 49 лет по основаниям, предусмотренным п.п.31 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

По результатам рассмотрения названного заявления на заседании комиссии по земельным вопросам администрация письмом от 13.12.2018 № 4824/11-21 отказала заявителю в заключении нового договора аренды земельного участка в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате за 1-3 кварталы 2018 года и пени, начисленной за несвоевременную оплату арендной платы в 2017 году, всего в размере 84 196 руб. 93 коп.

Посчитав отказ администрации незаконным, колхоз обратился в суд с данными требованиями.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок определённый договором.

Согласно п. 2.1 договора аренды земельный участок предоставлен заявителю в аренду сроком на 10 лет с 14.12.2008 по 14.12.2018.

Согласно п.6.3. договора аренды при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

В силу правил, установленных ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения специальным законом является Федеральный закон от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), в соответствии с ч.1 ст. 10 которого, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно п.4 ст. 10 Закона № 101-ФЗ юридическое лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного

самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

С 01.03.2015 года - даты вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171 -ФЗ) случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также пунктом 3 статьи 39.6 ЗК в совокупности с условиями пункта 4 этой же статьи.

На основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, по смыслу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ заявитель может реализовать своё право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, только при условии, что он надлежащим образом (добросовестно) исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору аренды, надлежащим образом использовал земельный участок и заявил о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с требованиями статьи 614 ГК РФ и согласно пункту 3.2 договора аренды заявитель обязан был своевременно вносить плату за пользование земельным участком.

Нормами статей 1 и 65 ЗК РФ закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По состоянию на 12.12.2018 - на момент обращения с заявлением о заключении нового договора аренды у заявителя имелась задолженность по арендной плате, образовавшаяся за 3 квартала 2018 года подряд, что подтверждается решением Арбитражного суда от 30.01.2019 по делу № А63-23270/2018, согласно которому с колхоза взыскана задолженность по

арендной плате по договору аренды № 7 в размере 90 924 руб. 30 коп. в пользу администрации.

Указанные в заявлении письма уполномоченных органов на осуществление государственного земельного надзора об отсутствии у них информации о выявленных нарушениях земельного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым № 26:10:000000:77 , не могут служить доказательствами, подтверждающими безусловное право заявителя на предоставление ему земельного участка без проведения торгов, поскольку арендатор, постоянно нарушающий обязательства по своевременному внесению арендной платы не может признаваться добросовестным пользователем земельного участка и потому лишается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок по основаниям, предусмотренным подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды № 7 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев.

Из решения по делу № А63-23270/2018 следует, что с колхоза взыскана задолженность за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 и пени за период с 01.04.2018 по 09.10.2018.

Таким образом, у колхоза имелась задолженность по арендной плате более, чем за 6 месяцев, что свидетельствует о праве администрации в силу пункта 4.1.1 договора аренды № 7 требовать досрочного расторжения договора. Соответственно, заключение договора аренды на новый срок с лицом, у которого имеется задолженность по арендной плате за тот же земельный участок, не будет иметь правового смысла, поскольку сразу же после заключения такого договора администрация может требовать его досрочного расторжения.

В свою очередь до окончания срока действия договора аренды администрация района неоднократно в адрес заявителя заказными письмами от 21.05.2018г. № 1856/11-21, от 02.08.2018г. № 3066/11-21 направляла уведомления о необходимости погашения задолженности по арендной плате с предупреждением принудительного взыскания арендной платы и досрочном расторжении действующего на тот момент договора аренды.

Более того, досудебными претензиями от 15.08.2018 № 3211/11-11, от 16.10.2018 № 4155/11-11 заявителю также направлены требования об уплате задолженности и по арендной плате и дополнительные соглашения о досрочном расторжении договора аренды в связи с не выполнением его условий по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Заявитель ранее письмом от 19.11.2018 № 52 направил в адрес администрации района запрос о предоставлении информации, необходимой для заключения договоров аренды на новый срок, в ответ на который администрация уведомила колхоз о ненадлежащем выполнении условий договора аренды и имеющихся нарушениях требований статьи 65 ЗК

РФ и статьи 614 ГК РФ, устанавливающих обязанности арендатора по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком, в связи с чем заключение договоров аренды на новый срок не представляется возможным.

Несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды, при этом существенность нарушения не влияет на определение добросовестности арендатора (определение Верховного суда РФ от 21.08.2015г. № 305-ЭС15-8749 по делу № А41-49672/14, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.11.2016г. по делу № А66-15228/2015, постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 № Ф10-1362/10 по делу № А09-10483/09, постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу № А55-5771/2011, постановления ФАС Уральского округа от 13.05.2009 № Ф09-2854/09-С6 по делу № А07-10207/2008-Г-ЖМВ, от 07.06.2011 № Ф09-3099/11-СЗ по делу № А47-6211/2010).

Из совокупности положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Администрация направляла колхозу досудебные письма от 21.05.2018 № 1856/11-21, от 02.08.2018 № 3066/01-21, от 16.10.2018 № 4155/1-11, от 15.08.2018 № 3211/11-11, в которых указывала, что в случае неоплаты задолженности будет вынуждена обратиться в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды. Так, администрация обратилась в суд с соответствующими требованиями (дело № А63-2370/2018). Указанные действия администрации свидетельствуют о том, что арендодатель возражает против использования земельного участка по истечении срока аренды в отсутствие нового договора аренды.

Таким образом, согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ колхоз не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Довод колхоза о том, что задолженность по арендной плате образовалась по независящим от него обстоятельствам, так как решением Арбитражного суда

Ставропольского края от 20.04.2015г. по делу № А63-11876/2014 он признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, судом отклоняется, поскольку введение в отношении колхоза любой из процедур, применяемых в деле о банкротстве, само по себе не освобождает его от исполнения договорных обязательств по договору аренды.

Данная правовая позиция сформирована в постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2014 № Ф08-8421/13 по делу № А32- 3688/2013, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 № 15АП-1861/14.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2015 по делу А63- 11876/2014 колхоз признан несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры конкурсного производства, конкурсным управляющим СПК «Россия» был утверждён ФИО3.

С даты принятия заявления о признании ответчика банкротом (определение суда от 31.10.2014) в период до 31.12.2017 независимо от открытия в отношении колхоза процедуры конкурсного производства арендная плата за пользование земельным участком вносилась колхозом своевременно в соответствии с условиями договора аренды. Данный вывод не оспаривался сторонами.

При таких обстоятельствах договор аренды № 7 прекращен 15.12.2018. На основании вышеизложенного требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

заявленные требования сельскохозяйственного производственного кооператива «Россия», с. Петропавловское Арзгирского района Ставропольского края, ОГРН <***>, ИНН <***>, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова