Решение от 19 июня 2023 г. по делу № А53-10939/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-10939/23
19 июня 2023 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2023 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аксайское сельскохозяйственное предприятие» (ИНН <***>. ОГРН <***>) к Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя: ФИО2 - представитель по доверенности от 28.07.2021,

от заинтересованного лица: представитель не явился,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аксайское сельскохозяйственное предприятие» (далее-заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с требованием к Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее-заинтересованное лицо, комитет) о признании незаконным решение Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, изложенное в письме от 16.05.2023 № 63.10/2682 (с учетом уточнений (л.д. 8).

Заявитель в судебной заседании поддержал требования.

Заинтересованное лицо представителя в судебное заседание не направило, согласно представленному в материалы дела отзыву против удовлетворения требований возражало, ссылаясь на законность и обоснованность отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

В судебном заседании, назначенном на 10 час.40 мин. 13.06.2023, объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 17 час. 30 мин. того же дня. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аксайское сельскохозяйственное предприятие» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №6-с от 27.01.2010.

Предмет договора – земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:02:0600014:1296, находящийся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, после Аксайская пойма 1 км юго-восточнее оз.Песчаное, 4 км северо-восточнее ст. Ольгинской, пастбище для сенокошения, общей площадью 250000кв.м.

Срок действия договора с 27.01.2010 по 26.01.2015 (п. 2.1 договора).

Общество 02.10.2013 обратилось в Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600014:1296, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов.

Письмом от 21.10.2013 №10838 заявителю отказано в продаже земельного участка без проведения торгов в связи с тем, что согласно заключению Главного архитектора Аксайского района от 18.10.2013 №6.1-15/531 испрашиваемый земельный участок находится в береговой полосе сбросного канала.

Общество 14.07.2020 и 06.04.2023 повторно обратилось в Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600014:1296 без проведения торгов.

Письмами от 24.07.2020 №63.10/4545 и от 16.05.2023 №63.10/2682 заявителю отказано в продаже земельного участка без проведения торгов в связи с тем, что срок договора аренды истек, арендатор обратился за предоставлением земельного участка по истечении срока договора вопреки требованиям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество, полагая, что отказ от 16.05.2023 №63.10/2682 нарушает его права, обратилось в суд с настоящим заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Как усматривается из оспариваемого решения комитета, основанием для отказа в продаже земельного участка обществу без проведения торгов послужило то обстоятельство, что срок договора аренды установлен с 27.01.2010 по 26.01.2015, общество вопреки требованиям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось с соответствующим заявлением по истечении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600014:1296.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Оборот земельных участков в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды (пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2020 г.).

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 по делу N А64-6041/2018, а также в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2020 по делу N А53-42299/2019.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка №6-с заключен 27.01.2010 сроком с 27.01.2010 по 26.01.2015.

Статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт 31 пункта 2 которой предоставляет арендатору право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, вступила в силу 01.03.2015.

С учетом приведенных норм и разъяснений, а также учитывая, что в данном случае заявитель продолжал использовать земельный участок после 26.01.2015, при отсутствии возражений комитета, договор аренды от 27.01.2010 №6-с считается возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы комитета о том, что договором предусмотрен срок аренды - до 13.06.2017, по истечении которого действие договора прекращается, общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о приобретении в собственность спорного земельного участка по истечении срока действия договора аренды, не принимаются судом.

Само по себе условие договора аренды об установлении срока его действия и прекращении действия такого соглашения по истечении этого срока не свидетельствуют об отсутствии у сторон сделки возможности его преодолеть, поскольку не исключает применения правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора на неопределенный срок при фактическом продолжении использования имущества арендатором после истечения срока договора и отсутствии на то явно выраженных возражений со стороны арендодателя.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В рассматриваемом споре арендатор пользовался спорным земельным участком на основании договора аренды от 27.01.2010 №6-с после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя.

Доказательств того, что арендодатель в одностороннем порядке отказался от договора аренды материалы дела не содержат, комитет на них не ссылается.

С заявлением о предоставлении в собственность земельного участка земельного участка площадью кадастровым номером 61:02:0600014:1296 общество обратилось в комитет 02.10.2023, то есть до истечения срока договора аренды спорного земельного участка.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В пункте 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) определено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Указанные законоположения предусматривают возможность приобретения без торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу. При этом для приобретения земельного участка по данному основанию требуется соблюдение нескольких условий.

Во-первых, возможность приобрести земельный участок в собственность имеет только арендатор такого земельного участка. Указанная возможность возникает по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу.

Во-вторых, у уполномоченного органа должна отсутствовать информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В-третьих, заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов должно быть подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, из буквального толкования подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что трехлетний срок аренды, по истечении которого арендатор вправе приобрести участок в собственность, подлежит исчислению с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных в этот период нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается использование обществом земельного участка на основании договора аренды от 27.01.2010 более трех лет, сведений о нарушении сроков оплаты арендных платежей комитетом также не представила, общество обратилось с соответствующим заявлением на основании договора возобновленного на неопределенный срок.

В отзыве на заявление комитетом заявлено о том, что предоставлению обществу земельного участка в собственность препятствует нахождение в границах земельного участка территории общего пользования: по северо-западной, северо-восточной и юго-восточной границам земельный участок находится в береговой и прибрежной защитной полосе и водоохраной зоне каналов.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

На основании пункта 11 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав зон рекреационного значения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В силу части 6 статьи 6 Водного кодекса полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является, если указанный в заявлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

Согласно пункту8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Подобный запрет направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения.

Вместе с тем, из представленного в материалы дела заключению управления сельского хозяйства и продовольствия Администрации Аксайского района от 20.04.2023 №56 (л.д.111) следует, что земельный участок с кн 61:02:0600014:1296 не является ограниченным в обороте, сведения о наличии береговой полосы, территории общего пользования, памятников археологии отсутствуют. Кроме того, сделан вывод о том, что предоставление земельного участка с кн 61:02:0600014:1296 возможно, при использовании земельного участка в соответствии с видом угодий, а также при использовании земельного участка с соблюдением правил эксплуатации/охраны инженерных коммуникаций в охранных зонах которых расположен земельный участок.

Таким образом, данные о том, что в составе указанного участка имеются земли общего пользования или установлены какие-либо ограничения в его использовании в материалы дела не представлено.

С учетом указанного, суд приходит к выводу о том, что комитетом не доказано нахождение земельного участка в береговой и прибрежной защитной полосе и водоохраной зоне каналов.

Судом не установлены иные препятствия для предоставления спорного земельного участка в собственность на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов.

Следовательно, основания отказа, приведенные муниципальным органом, закону не соответствуют. Общество является лицом, имеющим право в соответствии с земельным законодательством на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Из описанного выше следует, что оспариваемый отказ противоречит приведенным нормам земельного законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что создает основания для признания отказа незаконным.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Таким образом, суд должен указать способ восстановления нарушенного права. В данном случае способом исправления нарушения является направление обществу подписанного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600014:1296. Суд полагает необходимым установить для этого срок – 1 месяц с момента вступления решения в законную силу.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины (3000 рублей) надлежит отнести на заинтересованное лицо, взыскав их в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, изложенное в письме от 16.05.2023 № 63.10/2682.

Обязать Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Аксайское сельскохозяйственное предприятие» подписанный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600014:1296.

Взыскать с Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аксайское сельскохозяйственное предприятие» 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.П. Захарченко