Решение от 24 февраля 2025 г. по делу № А53-34032/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-34032/24
25 февраля 2025 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена   11 февраля 2025 г.

Полный текст решения изготовлен            25 февраля 2025 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Скляровым Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

к обществу с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ РБТ" ОГРН: <***>, ИНН: <***>

о расторжении соглашения, обязании освободить нежилые помещения,

при участии:

от истца: представители ФИО2 по доверенности от 01.03.2024, ФИО3 по доверенности от 01.03.2024,

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 01.07.2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания РБТ» (далее – ответчик, Общество) о расторжении соглашения от 20.12.2022 о перенайме к договору аренды недвижимого имущества № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016, заключенное между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Компания РБТ», об обязании освободить нежилые помещения №1 общей площадью 842,4 кв.м, в том числе, торговую площадью, площадью 733 кв.м, расположенные на втором этаже реконструированного здания, расположенное на земельном участке, кадастровый номер 61:56:01204866442 по адресу: <...>, передав их по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебное заседание, назначенное на 11.02.2025, стороны явку представителей обеспечили.

Представитель истца заявил ходатайство об отложении судебного заседания и о намерении заявить ходатайство о назначении экспертизы по делу.

Представитель ответчика возражал в его удовлетворении.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

По смыслу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем Постановлении (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009) судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, само по себе заявление участника процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

При достаточности представленных в дело доказательств и отсутствии необходимости в специальных познаниях для анализа доказательств, назначение и проведение экспертизы приведет к необоснованному затягиванию арбитражного процесса и увеличению судебных издержек, что не отвечает целям процессуальной экономии.

С учетом изложенного, в удовлетворении ходатайства истца судом отказано.

Представитель истца требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнении к иску, просил суд удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, просил суд в иске отказать в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства: 24.10.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (Продавец 1) в лице финансового управляющего ФИО6, общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческой фирмой» «Донметалл 2000» (Продавец 2) в лице конкурсного управляющего ФИО7 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества №Т-1 от 24.10.2022, расположенного по адресу: <...>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области 23.01.2023 согласно сведениям, содержащихся в выписке из ЕГРН от 23.01.2023.

После приобретения вышеуказанных нежилых зданий, своими силами и за счет собственных средств истцом была произведена их реконструкция, в результате чего, был образован единый объект недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2024 по делу № А53-15450/2023 иск индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества удовлетворен в полном объеме. Данное решение суда, в силу положений ч. 2 ст. 176 АПК РФ, вступило в законную силу 23.04.2024.

15.05.2024 в ЕГРН за истцом зарегистрировано право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества - нежилое здание, площадью 6 820,3 кв.м, расположенное на земельном участке, кадастровый номер 61:56:0120486:442 по адресу: <...>.

Ранее 01.04.2016 между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №32/ДДА/2016, согласно которому обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» в аренду переданы нежилые помещения № 1, общей площадью 842,4 кв.м., в том числе, торговая площадь, площадью 733 кв.м., расположенные на втором этаже здания, находящегося по адресу: <...>.

22.07.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО5, обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» и индивидуальным предпринимателем ФИО8 было заключено соглашение о перенайме нежилых помещений, согласно которого арендатором вышеуказанных нежилых помещений стал являться индивидуальный предприниматель ФИО8

На основании п. 2 Соглашения о перенайме нежилых помещений от 22.07.2019 к индивидуальному предпринимателю ФИО8 от общества с ограниченной ответственностью «Альянс» перешел весь объем прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества №32/ДДА/2016 от 01.04.2016.

01.11.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 как собственником вышеуказанных нежилых помещений, выступающим в качестве арендодателя и индивидуальным предпринимателем ФИО8, как арендатором, с учетом положений п. 1.4 договора аренды недвижимого имущества № 32/ДЦА/2016 от 01.04.2016, заключено Соглашение о перенайме к договору аренды недвижимого имущества № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016.

20.12.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО8, обществом с ограниченной ответственностью «Компания РБТ» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 также заключено Соглашение о перенайме к договору аренды недвижимого имущества № 32/ДЦА/2016 от 01.04.2016, по условиям которого арендатором нежилых помещений является общество с ограниченной ответственностью «Компания РБТ».

На основании пункта 2 Соглашения от 20.12.2022 о перенайме к договору аренды недвижимого имущества № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016, к обществу с ограниченной ответственностью «Компания РБТ» от индивидуального предпринимателя ФИО8 перешел весь объем прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества №32/ДДА/2016 от 01.04.2016.

Таким образом, с 20.12.2022 и до настоящего времени арендатором вышеуказанных нежилых помещений по договору аренды недвижимого имущества №32/ДЦА/2016 от 01.04.2016 является общество с ограниченной ответственностью «Компания РБТ».

Согласно пункту 3.1.2 договора аренды недвижимого имущества №32/ДДА/2016 от 01.04.2016 арендатор обязуется поддерживать надлежащее санитарное состояние Объекта, соблюдать правила пожарной безопасности, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, расположенных в Объекте.

Однако, по мнению истца, обществом с ограниченной ответственностью «Компания РБТ», как арендатором вышеуказанного помещения, обязанности, предусмотренные ч. 1 ст. 615, ч. 2 ст. 616 ГК РФ, а так же пункта 3.1 договора аренды недвижимого имущества № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016 исполняются ненадлежащим образом.

Как указано истцом, за период с 20.12.2022 (даты подписания Соглашения о перенайме) неоднократно сотрудниками общества с ограниченной ответственностью «Компания РБТ» из помещения санузла допускались заливы нижестоящих арендаторов, что приводило к несению истцом, как арендодателем, убытков, вызванных необходимостью ремонта помещения арендатора, которое было затоплено сотрудниками магазина общества с ограниченной ответственностью «Компания РБТ», а так же компенсацией стоимости испорченных товаров.

Условиями договора аренды недвижимого имущества № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016 обязанность арендатора производить текущий ремонт арендуемого помещения не предусмотрена, однако, данная обязанность возложена на арендатора положениями части 2 статьи 616 ГК РФ.

За период с 20.12.2022 и по настоящее время, несмотря на неоднократные просьбы, обществом с ограниченной ответственностью «Компания РБТ» не произведен ремонт напольной плитки в арендуемом помещении. Напольная плитка находится в ужасном состоянии, местами отслоилась, что приводит к ее перегибам и неустойчивости. Такое состояние напольного покрытия арендуемого ответчиком помещения может привести к травмам не только сотрудников магазина, но и посетителей магазина, в котором осуществляется торговая деятельность ответчиком, т.е., в том числе, и посетителей торгового центра, что, в свою очередь, так же может повлечь для истца, как собственника Торгового центра, негативные последствия, связанные необходимостью выплаты различных компенсаций вышеуказанным лицам. Также арендатором не производится текущий ремонт и помещения в целом (не поддерживаются стены, потолок и все иные инженерные коммуникации в надлежащем виде).

Неисполнение арендатором обязанности по осуществлению текущего ремонта арендуемого нежилого помещения, а также неудовлетворительное состояние помещения, подтверждается актом обследования нежилого помещения от 09.07.2024, составленного представителями арендодателя и арендатора.

Согласно пункту 6.3 договора аренды недвижимого имущества №32/ДДА/2016 от 01.04.2016 досрочное расторжение договора допускается:

- по соглашению сторон;

- в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным настоящим договором или действующим законодательством РФ (ст. 619, 620 ГК РФ).

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, 10.07.2024 истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой арендатору предлагалось расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016 по соглашению сторон, а так же разъяснялось, что в случае отказа со стороны ответчика в расторжении договора аренды недвижимого имущества № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016 по соглашению сторон, истец будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Ростовской области, с учетом положений пунктов 6.3, 8.4 договора.

На данную претензию обществом с ограниченной ответственностью «Компания РБТ» дан ответ, из которого следует, что ответчик оснований для расторжения договора и возврата арендуемого нежилого помещения, не усматривает, поскольку согласно дополнительного соглашения к договору аренды от 01.12.2018, срок аренды определен до 01.04.2030, как и не усматривает оснований для осуществления текущего ремонта арендуемого помещения своими силами и за счет собственных средств, со ссылкой на то, что помещение предыдущим арендатором ему передано в том виде, в котором оно находится в настоящее время.

Истец, полагая, что неисполнение ответчиком своих обязательств по Соглашению от 20.12.2022 о перенайме к договору аренды недвижимого имущества № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016, а также бездействие ответчика, которые влекут для истца, как собственника нежилого помещения ущерб, будет лишен в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении вышеуказанного Соглашения, обратился в суд с требованиями о расторжении Соглашения от 20.12.2022 о перенайме к договору аренды недвижимого имущества № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016 и возврата арендуемого ответчиком помещения.

Суд, принимая решение, руководствуется следующим.

Спорные правоотношения подлежат правовому регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общих положений ГК РФ об обязательствах.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 616 ГК РФ установлены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, которая предусматривает, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу пункту третьему статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Поскольку пункт 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно данной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям пункта 30 вышеуказанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Таким образом, в предмет доказывания по требованию о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ответчик обязанность содержать имущество в исправном состоянии не выполнил, а также обязанность по проведению текущего ремонта, чем существенно нарушил договор, что в соответствии со статьей 450 ГК РФ является основанием к расторжению договора. Досудебный порядок, при этом, соблюден истцом путем направления в адрес ответчика претензии.

Истец представил акт осмотра помещения, расположенного на втором этаже ТЦ «Максимум» по адресу: <...>, проведенного в составе комиссии: представителей арендодателя, заместителя ТЦ «Максимум», арендатора.

В ходе проведенного визуального обследования технического состояния помещения, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Компания РБТ» на основании договора аренды № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016 с целью выявления текущего состояния помещения установлено следующее: потолок, признак износа – 10%, полы- керамическая плитка – 45%, двери – 20%, внутренняя отделка: окраска водный состав, окраска масляная, оклейка обоями, облицован керамической плиткой, штукатурка – 20%, инженерное оборудование: водопровод (холодное) – 10%, канализация центральная – 10%, электроосвещение (скрытая проводка, открытая проводка) – 20%, кондиционирование – 40%. В заключении указано, что в результате визуального осмотра помещения выявлено – сильно побита плитка.

Согласно пункту 3.1.2 договора аренды недвижимого имущества №32/ДДА/2016 от 01.04.2016 арендатор обязуется поддерживать надлежащее санитарное состояние Объекта, соблюдать правила пожарной безопасности, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, расположенных в Объекте.

Оценивая доводы истца о нарушении условий договора аренды, суд исходил из необходимости доказать не только сам факт нарушения, но и его существенность.

Вопреки изложенному, истец ссылался исключительно на сам факт неисполнения ответчиком обязанности по осуществлению текущего ремонта (как указано истцом не производится текущий ремонт помещения – не поддерживаются стены, пололок и иные коммуникации в надлежащем виде), не приводя других обстоятельств, однозначно свидетельствующих именно о существенном характере нарушений ответчиком условий договора.

Кроме того, истец на протяжении всего периода действия договора аренды (с учетом Соглашения о перенайме) до обращения с иском не проявлял какого-либо интереса к проведению технического ремонта помещения и не рассматривал вопрос об увеличении арендной платы в связи с этим.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств и пояснений ответчика, в период с 05.09.2019 до 01.02.2023 претензий по исполнению условий договора аренды в адрес предыдущего арендатора индивидуального предпринимателя ФИО8 не поступало, требований о проведении ремонта не поступало. Также в период с 01.02.2023 по 22.07.2024. претензий по исполнению условий договора аренды в адрес общества с ограниченной ответственностью «Компания РБТ» не поступало, требований о проведении ремонта  от истца не поступало.

В материалах дела имеется письмо индивидуального предпринимателя ФИО8 от 27.09.2024, в котором он сообщает обществу с ограниченной ответственностью «Компания РБТ», что обязательства по договору аренды недвижимого имущества № 32/ДДА/2016 от 01.04.2016 выполнял надлежащим образом, в период с 05.09.2019 до 01.02.2023 претензий, замечаний в части исполнения условий договора от арендодателей – индивидуальных предпринимателей ФИО9, ФИО10, ФИО1 не поступало. В период арендных отношений он поддерживал помещение в надлежащем состоянии, в том числе в помещении осуществлялись работы по частичной покраске стен, замене плитки в помещении. Напольное покрытие имеет частичное отслоение и потрескивание в связи с износом и некачественным монтажом. На момент принятия помещения в аренду, напольное покрытие имелось от прежнего арендатора и не менялось.

Как следует из пояснений ответчика, не опровергнутых по существу истцом, на момент принятия помещения в аренду в помещении имелся кафель, который существовал в помещении с момента открытия в нем магазина «Эльдорадо». Из докладных записок сотрудников магазина «Компания РБТ» установлены следующие обстоятельства. В 2022 году после того как индивидуальный предприниматель ФИО1 приобрел торговый центр, в торговом центре начались строительные работы в соседних помещениях и в целом в торговом центре. Весной 2023 года производились работы по восстановлению плитки в местах общего пользования и иных помещениях. В конце лета 2023 года в арендуемое помещение приходил мастер от арендодателя и начал осуществлять работы по демонтажу напольной плитки, было демонтировано несколько квадратов и подготовлено место для установки новой, но мастер в последующем не явился. Далее сотрудники магазина неоднократно обращались в администрацию торгового центра с целью уточнения даты возобновления работы по замене напольной плитки, на что получали ответ, что работы будут возобновлены после окончания работ в ином торговом центре, расположенном в городе Шахты. В 2024 году сотрудники магазина повторно обратились к администрации торгового центра с целью уточнения даты возобновления работы по замене напольной плитки, на что получен ответ, что человек, который займётся этим, отсутствует. В мае 2024 года от администрации торгового центра поступало требование относительно работы канализации, будто магазин «Компания РБТ» заливает первый этаж и должен оплатить работы по восстановлению канализации, в итоге оказалось, что проблема не в зоне ответственности обществу с ограниченной ответственностью «Компания РБТ». В период с 2023 года по 2024 года индивидуальный предприниматель ФИО1 за свой счет произвел ремонт в торговом центре «Максимум», в том числе по замене напольной плитки в местах общего пользования (торговых галереях), а также частичная замена плитки в арендуемых помещениях магазинов бытовой техники - «А Маркет», «ДНС», за исключением магазина «www.RBT.ru», принадлежащего ответчику.

Суд в определении от 12.12.2024 обязал стороны провести совместное обследование спорного нежилого помещения, по результатам которого представить акт осмотра помещения.

Согласно представленного в материалы дела акта от 20.12.2024 совместного обследования спорного нежилого помещения установлено, что напольное покрытие в торговом зале, в подавляющей части повреждено, в подсобном  помещении частично плитка отсутствует, остальная нуждается в замене, плотно не прилегает к бетонной поверхности.

В комментариях ответчиком указано, что в помещение наблюдается отслоение облицовки пола (напольной плитки). Потеряна связь между клеем и плиткой и между клеем и основанием, также при простукивании пола на всей площади второго этажа торгового центра, в том числе арендуемого помещения слышен глухой звук (отслоение). Указанное свидетельствует о повреждение облицовки пола не в результате эксплуатации помещения магазина, а в результате некачественного монтажа или дефектов здания (гуляет здание, что также подтверждается трещиной на стене (п. 2 настоящего акта). На момент осмотра отсутствуют следы демонтажа напольного покрытия, а также нет повышенной нагрузки на пол, отслоение плитки происходит, в том числе на напольном покрытии где нет нагрузки и торгового оборудования.

В комментариях истцом указано, что доводы арендатора противоречат экспертному заключению, а также позиции Арбитражного суда Ростовской области, изложенной в решении по делу №А53-15450/2023.

На стене, на которой расположен пожарный шкаф, имеется вертикальная трещина, длиной более 2-х метров.

В комментариях ответчиком указано, что стена из газобетона отделяет помещение лестничной клетки торгового центра от арендованной площади, трещина на данной стене не является эксплуатационным дефектом, т.к. не несет дополнительной нагрузки и не подвергалась перепланировке.

В комментариях истцом указано, что при приеме помещения со стороны общества с ограниченной ответственностью «Компании РБТ» отсутствовали замечания и указание на наличие вышеуказанной трещины, а на момент осмотра трещина имеется.

Стены, соседствующие с ДНС в верхней части зашиты ГКЛ, не имеют финишной отделки.

В комментариях ответчиком указано, что арендатор монтаж верхней части защиты ГКЛ не осуществлял.

Металлическая, противопожарная дверь, соединяющая торговый зал и складское помещение - неисправна, металлический доводчик вырван.

В комментариях ответчиком указано, что устранено.

Кассетные кондиционеры в количестве 5 штук, из которых две в не рабочем состоянии.

В комментариях ответчиком указано, что документация на кондиционеры арендатору не передавалась. Эксплуатация кондиционеров по договору аренды в зоне ответственности арендодателя.

Демонстрационно-рекламная конструкция с логотипом РБТ расположенная на витрине на основном входе в помещение частично повреждена.

В комментариях ответчиком указано, что демонстрационно-рекламная конструкция является конструкцией в холле торгового центра, повреждение которой произошло неустановленными лицами.

В комментариях истцом указано, что данная демонстрационно-рекламная конструкция указана в Приложении №3 договора, является собственностью арендатора, следовательно, содержание ее в неподлежащем состоянии.

Акт подписан сторонами.

Суд считает необходимым отметить, что расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств. Хотя бы ответчиком и допущены нарушения договора, выраженные в неустранении недостатков арендуемого помещения, суд, учитывая характер нарушений договора, длительность арендных правоотношений между сторонами, отсутствие каких-либо претензий со стороны истца на протяжении всего срока действия договора, приходит к выводу, что допущенные арендатором нарушения не носят характер существенных для целей досрочного прекращения договора.

Кроме того, судом учтено, что спорный договор аренды не содержит конкретных сроков выполнения ремонтных работ, не предусматривает их объем.

Более того, в силу пункта 2.1.7 договора арендодатель обязан своими силами и за свой счет провести необходимые работы по капитальному ремонту, реконструкции, переоборудованию, перепланировке объекта для осуществления арендатором эксплуатации в целях, укатанных в п. 1.2 договора. Перечень и сроки проведения работ по капитальному ремонту, реконструкции, переоборудованию, перепланировке объекта, иных строительных работ на объекте подлежит письменному согласованию с арендатором и являются Приложением к Договору.

Кроме того, с учетом приведенных ответчиком возражений, суд учитывает, что под естественным износом подразумевают такие изменения внешнего вида помещения, которые происходят естественно с течением времени вне зависимости от того, кто пользуется имуществом. Нет оснований считать, что повреждения, выразившиеся в разрушении половой плитки, могли бы появиться и в том случае, если бы этими помещениями владел кто-то иной.

При этом согласно представленной в материалы дела переписки сторон, ответчик по результатам рассмотрения претензии сообщал истцу, что в 2025 году будет произведена реконструкция салона, как только будет утверждена новая концепция фирменного стиля магазинов RBT.ru, ответчик будет участвовать в замене напольного покрытия помещения, но не в полном объеме, с участием квалифицированного специалиста арендатора или независимого эксперта.

В материалах дела отсутствуют достаточные доказательства невозможности использования истцом спорного помещения, в случае если такое имущество будет возвращено ответчиком при расторжении договора в силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, более того, договор сторонами не расторгнут, помещение ответчик истцу не возвращает.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований судом отказано.

Оплату государственной пошлины в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                               Солуянова Т. А.