Решение от 18 июня 2020 г. по делу № А40-15349/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-15349/20-145-111
г. Москва
18 июня 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 июня 2020 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи М.Т. Кипель

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО "Спортмастер" (117437, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.06.2005, ИНН: <***>)

к Управлению Росреестра по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: ЗАО "ПЛАНТА"

о признании незаконным решения от 28.11.2019 г. № 77/009/275/2019-4585 в части отказа в государственной регистрации договора аренды

В судебное заседание явились:

от заявителя: до перерыва: ФИО2, по дов. от 07.06.2020 №195/20, паспорт, диплом; после перерыва - неявка (изв.);

от ответчика: ФИО3 (по дов. от 30.12.2019 г. № Д-13/2019 удост., диплом);

от третьего лица: неявка (изв.);

УСТАНОВИЛ:

15.06.2020 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 17.06.2020г.

ООО "Спортмастер" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве о признании незаконным решения от 28.11.2019 г. № 77/009/275/2019-4585 в части отказа в государственной регистрации договора аренды.

Заявитель требования поддержал.

Ответчик возражает против удовлетворения заявления по доводам отзыва.

Третье лицо, надлежаще извещенное о дате и времени судебного разбирательства в суд не прибыло.

Дело рассмотрено в порядке ст.123, 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя, ответчика, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд признал заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Срок обжалования, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч.ч. 4, 5 ст. 200 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, 14 августа 2019 г. Заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением № 77/009/275/2019-4585 о государственной регистрации Договора аренды № АР-647 от 01.08.2019 года (Далее по тексту - «Договор аренды»), заключенного с ЗАО «ПЛАНТА» в отношении нежилого помещения, общей площадью 1497,4 кв.м., этаж: антресоль первого этажа (далее по тексту - «Помещение»), являющегося частью нежилого помещения с кадастровым номером: 77:07:0015003:23873, общей площадью 4125,8 кв.м., являющееся частью Нежилого здания по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности ЗАО «ПЛАНТА», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.06.2010 года сделана запись регистрации № 77-77-07/047/2010-519.

28 ноября 2019г. Решением Управления Росреестра по Москве № 77/009/275/2019-4585 Заявителю было отказано в государственной регистрации Договора аренды в связи:

-объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости,

- помещение не изолировано или необособленной от других помещений в здании, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Посчитав указанное решение незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Суд полагает, что оспариваемый отказ является законным, а заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости), заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Судом установлено, что согласно договору аренды №АР-647 от 01.08.2019 (далее - договор аренды), заключенному между ЗАО «Планта» (арендодатель) и ООО «Спортмастер» (арендатор), и техническому плану предметом аренды является часть нежилого помещения, находящегося на праве собственности у ЗАО «Планта», а именно: комнаты 2, 3,4, 4 (а-ж, и-н, п-р), часть комнаты 5, 6 площадью 1497,4 кв.м, расположенные на антресоль 1-го этажа в здании по указанному адресу.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены ст. 21 Закона о недвижимости.

Частью 4 ст. 21 Закона о недвижимости установлено, что межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Основания для приостановления государственной регистрации и государственного кадастрового учета предусмотрены в части 1 ст. 26 Закона о недвижимости.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктами 4 ч. 3 ст. 14 и ч. 5 ст. 44 Закона о недвижимости прямо предусмотрена необходимость государственного кадастрового учета части помещения, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, то есть одновременно с государственной регистрацией ограничения (обременения) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Судом установлено, что передаваемая по договору часть здания, вопреки требованию закона (ч. 5 ст. 44 Закона о недвижимости), не поставлена на кадастровый учет, при этом, в нарушение ч. 4 ст. 18, ч. 4 ст. 21 Закона о недвижимости технический план, являющийся основанием для постановки на государственный кадастровый учет части арендуемого объекта в соответствии с п. 7 ч. 2, п. 4 ч. 3 ст. 14, п. 1 ст. 24 Закона о недвижимости, в Управление не представлен при подаче заявления.

В соответствии с ч.12 ст.24 Закона о недвижимости технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, форма указанной в части 11 настоящей статьи декларации, требования к ее подготовке, состав содержащихся в ней сведений, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения, а также требования к определению площади здания, сооружения, помещения или машино-места устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (ч. 13 ст. 24 Закона о недвижимости).

Таким образом, Законом о недвижимости предусмотрена единственно возможная форма технического плана в виде электронного документа в виде файлов в формате XML-документов, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных (п. 21 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953).

Заявителем был представлен технический план, подготовленный в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем, и являющийся основанием для постановки на государственный кадастровый учет части арендуемого объекта в соответствии с п. 7 ч. 2, п. 4 ч. 3 ст. 14, п. 1 ст. 24 Закона о недвижимости.

В силу части 1 статьи 51 Закона о недвижимости государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые -не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки).

Суд отмечает, что согласование предмета договора аренды не влияет на необходимость представления технического плана.

Учитывая положения части 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, пункта 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», части недвижимого имущества -обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях - могут быть объектом аренды, если, как следует из статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, они являются индивидуально-определенными вещами.

Если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, здания, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

При этом в Определении Верховного Суда РФ от 16.01.2017 № 306-КГ16-18329 (далее - Определение) установлено, «что с 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация ограничения, обременения на часть здания, сооружения, помещения будет производиться при внесении в кадастр недвижимости сведений о части здания, сооружения, помещения (п. 5 ст. 44). Таким образом, перед тем как регистрировать ограничение (обременение) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в государственный кадастр недвижимого имущества».

Указанная позиция также отражена в Письме Минэкономразвития России от 04.04.2017 № Д23и-1881 «О рассмотрении обращения».

Перед тем как регистрировать ограничение (обременение) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в кадастр недвижимости ЕГРН.

Вместе с тем, в письме Минэкономразвития от 05.04.2017 № ОГ-Д23-3847, указано: в случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть здания, сооружения, помещения в целях определения пределов действия установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав заполняется раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» технического плана (п. 45 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 . При этом в графической части технического плана специальными условными знаками обозначаются границы установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав (границы части объекта недвижимости).

В соответствии с пунктом 20 Требований и пунктом 10 статьи 24 Закона о недвижимости сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки, и иных документов, копии которых включаются в состав Приложения.

Согласно п. 51 ч. IV Требований к оформлению графической части технического плана в графической части технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения выписки из ЕГРН о земельном участке, поэтажных планов здания, сооружения, являющихся частью проектной документации, а также указывается местоположение такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке, сведения о котором указаны в разделе "Исходные данные".

Графическая часть технического плана помещения, машино-места оформляется на основе поэтажных планов, являющихся частью проектной документации, проекта перепланировки, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные".

Однако, в нарушение п. 51 Требований в составе технического плана документы, на основании которых оформлена графическая часть технического плана помещения, отсутствуют.

В нарушение п. 62 Требований в графической части частично отсутствуют выполненные линейные измерения.

В соответствии с частью 7 статьи 7 Закона о недвижимости Порядок ведения ЕГРН, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

Пунктом 7 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее - Порядок) установлено, что в отношении каждого объекта недвижимого имущества в ЕГРН открывается раздел ЕГРН, состоящий из записей, содержащих:

- сведения о характеристиках объекта недвижимости, в том числе позволяющих определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также об ограничении права на данный объект, обременении данного объекта, если такие ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы и не подлежат государственной регистрации в реестре прав на недвижимость, в том числе ограничения и обременения, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости до вступления в силу Закона (запись кадастра недвижимости);

- сведения о праве собственности и иных вещных правах на этот объект недвижимого имущества, в том числе сведения о его правообладателе, о подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации ограничениях прав, обременениях недвижимого имущества и сделках с этим объектом недвижимого имущества (записи реестра прав на недвижимость).

Из существа определения государственного кадастрового учета, введенного Законом о недвижимости, следует, что в ЕГРН вносятся сведения, в том числе о помещении и его части, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Структура и правила внесения в ЕГРН записей о помещении установлены подразделом 3.5 Порядка, о частях объекта — подразделом 3.8 Порядка, в которые включены описание местоположения границы части объекта недвижимости в объеме сведений, предусмотренных в данном случае техническим планом, наименование основной характеристики части объекта недвижимости (площадь в квадратных метрах), номера регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости и дата его государственной регистрации (п. 43).

Каждый раздел ЕГРН, запись об объекте недвижимости и данные в кадастре недвижимости идентифицируются кадастровым номером объекта недвижимости.

Сведениям о каждой части объекта недвижимости при внесении в кадастр недвижимости присваивается учетный номер, который состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и через знак 7" порядкового номера такой части (пункт 8 Порядка).

Кроме того, согласно условиям договора, стороны не согласовали и не описали являющиеся предметом договора аренды недвижимое имущество.

Таким образом, при регистрации аренды без одновременного кадастрового учета с предоставлением технического плана передаваемой в аренду части объекта, обремененным арендой оказывается весь объект целиком, что нарушает законные права правообладателя объекта и арендатора соответственно.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу ч. 3 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 4, 8, 18, 64, 65, 75, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований ООО "Спортмастер" в полном объеме.

Проверено на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд апелляционной инстанции.

СудьяМ.Т. Кипель