Решение от 21 марта 2019 г. по делу № А40-280181/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-280181/18-50-1692

22.03.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 04.03.2019г.

Полный текст решения изготовлен 22.03.2019г.

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСервис" (115054, <...>, эт/пом/ком 1/I/10, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.рег. 20.02.2006)

к Департаменту городского имущества города Москвы (125009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.рег. 08.02.2003);

об изменении условий договора купли-продажи № 59-3775 от 30.09.2016 г.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 21.02.2019 г.

ФИО3 по доверенности от 02.11.22018 г.

от ответчика: Гречко А.В. по доверенности № 33-Д-1036/18 от 29.11.2018 г.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ИнтерСервис" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об изменении условий Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-3775 от 30 сентября 2016 г., путем изложения пунктов 3.2., 3.3., 3.4. в иной редакции, предложенной заявителем в простительной части заявления.

Истец поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в иске.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, мотивы изложены в отзыве.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав представителей сторон, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «ИнтерСервис» («Покупатель», «Истец») и Департаментом городского имущества города Москвы («Продавец», «Ответчик») 30 сентября 2016 г. заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения) № 59-3775 (далее «Договор»), в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателю объект недвижимости по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.2. Договора объект недвижимости находится в собственности города Москвы.

В соответствии с п. 2.1.2 Договора Покупатель обязан в срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности покупателя и государственной регистрации залога проданного объекта недвижимости.

В свою очередь в соответствии с п. 2.2. Договора Продавец обязан в течении десяти рабочих дней направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации перехода права собственности и о регистрации залога с приложением необходимых документов, в случае поступления денежных средств на счет продавца, указанный в п. 3.6. договора.

В соответствии с п. 3.2. Договора оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.

В соответствии с п. 3.3. Договора на сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В соответствии с п. 3.4 Договора оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж начисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 1-го числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.

Из иска усматривается, что Истец свои обязательства по договору купли-продажи недвижимости выполнил, 02 ноября 2016 г. платежным поручением № 239 оплатил первый предусмотренный договором платеж в размере 4 014 222 руб.

02 ноября 2016 г. Истец обратился в Управление Росреестра по Москве за государственной регистрацией перехода права собственности и государственной регистрацией залога на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, являвшееся предметом договора купли-продажи недвижимости, № обращения: 77/005/006/2016-492, 498.

№ 77/005
г. письмом
15 ноября 2016
/006/2016-492,498 Управление Росреестра по Москве уведомило стороны сделки о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности и залога в связи с тем, что помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, не поставлено на государственной кадастровый учет и на него не зарегистрировано право собственности продавца.

13 марта 2017 г. письмом № 77/005/006/2016-492,498 Управление Росреестра по Москве уведомило стороны сделки об отказе государственной регистрации перехода права собственности и залога в связи с неустранением обстоятельств, препятствующих государственной регистрации.

05июня 2017 г., полагая, что ответчик устранил обстоятельства, препятствующие государственной регистрации права, изложенные Управлением Росреестра по Москве в письме от 15 ноября 2016 г., истец вновь обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и залога, № обращения 77/005/231/2017-1874,1876.

15 июня 2017 г. Управление Росреестра по Москве уведомило стороны сделки о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием обращения в орган регистрации продавца по Договору и в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости актуальной записи о проданном по Договору объекте недвижимости, т.е. отсутствием кадастрового учета и регистрации права собственности Продавца.

06 октября 2017 г. Управление Росреестра по Москве отказало сторонам врегистрации перехода права собственности и залога в связи с неустранениемобстоятельств, препятствующих государственной регистрации.

Письмом от 26 июля 2017 г. № ДГИ-1-53260/17-1 ответчик уведомил истца, что в результате проведенных им мероприятий по кадастровому учету, проданное истцу нежилое помещение поставлено на кадастровый учет с формированием из него шести объектов недвижимости (кадастровые номера 77:05:0001003:2251; 77:05:0001003:2252; 77:05:0001003:2253; 77:05:0001003:2255; 77:05:0001003:2256; 77:05:0001003:2257), в совокупности составляющих предмет ранее заключенного договора купли-продажи недвижимости, предложил истцу вновь обратиться за государственной регистрацией права собственности и залога, для чего стороны 20 декабря 2017 г. заключили дополнительное соглашение к договору купли -продажи недвижимости №59-3775, в котором описали предмет договора купли-продажи в соответствии с сформированными ответчиком шестью объектами недвижимости.

06 февраля 2018 г. истец обратился в Управление Росреестра по Москве за государственной регистрацией перехода права собственности и залога теперь уже на шесть объектов недвижимости, в совокупности составляющих проданный ему по Договору купли-продажи от 30 сентября 2016 г. объект недвижимости (вх. номера: 77/005/231/2018-1064, 77/005/231/2018-1071, 77/005/231/2018-1069, 77/005/231/2018-1072, 77/005/231/2018-1076, 77/005/231/2018-1075, 77/005/231/2018-1074, 77/005/231/2018-1073, 77/005/231/2018-1068, 77/005/231/2018-1067, 77/005/231/2018-1066, 77/005/231/2018-1065).

Во исполнение п. 2.1.2. Договора Покупатель письмом от 06 февраля 2018 г. (представленным в Департамент городского имущества города Москвы 07 февраля 2018 г.) уведомил ответчика об обращении в орган государственной регистрации за регистрацией перехода права собственности и залога, просил ответчика исполнить его обязанность по обращению за государственной регистрацией.

Вместе с тем, ответчик своего обязательства, указанного в п. 2.2. Договора не исполнил, за регистрацией перехода права собственности и залога в Управление Росреестра по Москве не обратился, письмом от 16 февраля 2018 г. № ДГИ-1-9907/ 18-1 уведомил Покупателя об образовавшейся задолженности по Договору по основному долгу, процентам и пени, в связи с чем, направление ответчиком заявления о регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра посчитал нецелесообразным.

В связи с отсутствием заявления Продавца о регистрации перехода права собственности 19 февраля 2018 г. Управление Росреестра по Москве уведомило стороны о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки, а впоследствии отказало истцу в государственной регистрации права собственности.

Истец ссылается на то, что, по его мнению, оплата по Договору была правомерно приостановлена со стороны истца.

Истец письмом от 12 ноября 2018 г. обратился к ответчику с предложением об изменении п.п. 3.2., 3.3., 3.4. Договора купли-продажи недвижимости № 59-3775 от 30 сентября 2016 г., предложив следующую редакцию: «3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку: первый платеж начисляется не позднее 01 ноября 2016 г. Остальная сумма по Договору оплачивается в рассрочку сроком на 35 месяцев, равными ежемесячными платежами, начиная с даты вступления решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-70773/18 в законную силу.

3.3.На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которыеначисляются и оплачиваются начиная со второго платежа по Договору.

3.4.Второй платеж по договору вносится Покупателем не позднее датывступления решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-70773/18 в законную силу и состоит из оплаты в счет основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем ежемесячно до 1-го числа каждого последующего месяца и состоят из оплаты в счет основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга».

По состоянию 23 ноября 2018 г. ответчик на предложение истца не ответил, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, ввиду следующего.

Стороны согласно ст.ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом установлено, что на основании вступивших в законную силу судебных актов по делу № А40-92880/15 Департаментом с ООО «ИнтерСервис» заключен договор купли-продажи от 30.09.2016 № 59-3775 на нежилые помещения площадью 2096,4 кв.м по указанному адресу.

В соответствии с п. 2. ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно материалам дела, право собственности города по указанному адресу было зарегистрировано на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0001003:2018 площадью 2181,4 кв.м.

Из материалов дела усматривается, что Департаментом в рамках государственного задания в ГБУ МосгорБТИ были заказаны работы по формированию в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) самостоятельных объектов площадью 2096,4 кв.м. и 85 кв.м.

По итогам технической инвентаризации, проведенной после регистрации права, в ГБУ МосгорБТИ учтена несанкционированная перепланировка помещения, затрагивающая внешний архитектурный облик здания, в связи с чем ГБУ МосгорБТИ проводились мероприятия по получению согласования Москомархитектуры.

По результатам проведения указанных мероприятий в сведениях ЕГРН по указанному адресу сформированы объекты недвижимости, входящие в состав приватизированных ООО «ИнтерСервис» помещений: с кадастровым номером 77:05:0001003:2251 площадью 175/5,6 кв.м.; с кадастровым номером 77:05:0001003:2252 площадью 218,9 кв.м.; с кадастровым номером 77:05:0001003:2253 площадью 19,6 кв.м.; с кадастровым номером 77:05:0001003:2255 площадью 11,7 кв.м.; с кадастровым номером 77:05:0001003:2256 площадью 80 кв.м.; с кадастровым номером 77:05:0001003:2257 площадью 6,2 кв.м.

20.12.2017 к договору купли-продажи от 30.09.2016 № 59-3775 было заключено дополнительное соглашением с уточнением в части объекта.

В соответствии с п. 3.4 договора купли-продажи от 30.09.2016 № 59-3775 оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж начисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 1-го числа каждого месяца.

Истец, обращаясь в Арбитражный суд города Москвы с требованием об обязании заключить договор купли-продажи в рамках дела № А40-92880/15, был осведомлен о том, что в связи с перепланировкой помещения необходимо провести кадастровые работы. Доказательств обратного суду не представлено.

Департамент, выполняя указанное решение суда, уведомлял Истца о проводимых работах письмами от 20 июня 2016 г. № ДГИ-1-43 886/16-1, 07 октября 2016 г. № ДГИ-1-77216/16-1, 26 декабря 2016 г. № ДГИ-1-102817/16-1, 16 ноября 2017 г. № ДГИ-1-86803/17-1.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условия договора купли-продажи были согласованы сторонами в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 433 ГК РФ определено, что, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Из содержания п. 1 ст. 549 ГК РФ можно сделать вывод, что договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, в связи с чем момент заключения данной сделки не связан с передачей недвижимого имущества от продавца к покупателю.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (пункты 5, 6) согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

При этом, суд отмечает, что ГК РФ не предусмотрена государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что все условия договора купли-продажи от 30.09.2016 № 59-3775, подписанные сторонами, являются обязательными не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю, а с момента его заключения, следовательно, оснований для внесений изменений в договор купли-продажи не имеется.

Таким образом, доводы истца судом рассмотрены, но отклонены как опровергаемые материалами дела.

С учетом изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судебные расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.

При таких обстоятельствах, на основании ст.ст. 8, 309, 310 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 66, 75, 101-103, 110, 121, 122, 123, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: И.А.Васильева