Решение от 16 июля 2020 г. по делу № А41-24672/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-24672/20
16 июля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2020 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судья Н.В. Плотникова ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО ""Малкс" к Администрации г.о. Ступино МО о признании недействительным отказа

при участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "Малкс" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства об уточнении заявленных требований) о признании незаконным отказ Администрации городского округа Ступино Московской области (ИНН: <***>) оформленный письмом исх. № И2-21/2114 от 13.04.2020; об обязании Администрацию городского округа Ступино Московской области (ИНН: <***>) совершить действия по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Малке» (ИНН: <***>) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 137,80 кв.м., которое является частью нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,80 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, пом. I.:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 137,80 кв.м., которое является частью нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,80 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, пом. I, в течение десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, в установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

- принять решение об условиях приватизации нежилого помещения общей площадью 137,80 кв.м., которое является частью нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,80 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, пом. I, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить Обществу с ограниченной ответственностью «Малке» (ИНН: <***>) проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 137,80 кв.м., которое является частью нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,80 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, пом. I, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского района Московской области (арендодатель) заключен договор нежилого муниципального помещения от 30.12.2005 № 240, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду без права выкупа нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 127,79 кв.м. (п. 1.1 договора) Одновременно с нежилым помещением арендатору передается в аренду земельный участок, где расположено арендуемое помещение общей площадью 89,92 кв.м. (п. 1.2 договора).

Срок аренды установлен сторонами в п. 2.1 договора с 01.01.2006 по 30.12.2006.

В последующем договор был пролонгирован, путем заключения договоров аренды от 25.12.2006 № 240, от 25.12.2007 № 240, от 31.12.2008 № 199/09.

В связи с изменением площади нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: <...>, на основании проведенной технической инвентаризации и постановления Главы Ступинского муниципального района от 10.08.2009 между ООО "Малкс" (арендатор) и МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района (арендодатель) заключено дополнительное соглашение от 10.08.2009 № 1 к договору аренды от 31.12.2008 № 199/09, согласно которому п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 137,80 кв.м., которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв.м., 1 этаж, адрес объекта: <...>, пом. I, обозначенное в приложении № 1 к настоящему дополнительному соглашению, находящееся в оперативном управлении муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района на основании постановления Главы Ступинского муниципального района Московской области от 29.12.2008 № 7098-п (с учетом изменения, вынесенных постановлениями Главы Ступинского муниципального района от 24.04.2009 № 2207-п, от 10.08.2009 № 4331-п); разрешенное использование помещения: торговля промышленными товарами".

Дополнительным соглашением от 11.01.2010 № 2 к договору аренды от 31.12.2008 № 199/09 стороны установили, что в связи с получением свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления на нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: <...>, п. 1.1 договора аренды читать в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 137,80 кв.м., именуемое далее «Помещение», которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв. м, этаж 1, адрес объекта: <...>, пом. I, находящееся в оперативном управлении муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района на основании постановления Главы Ступинского муниципального района Московской области от 29.12.2008 № 7098-п (с учетом изменений, внесенных постановлениями Главы Ступинского муниципального района от 24.04.2009 г. № 2207-п, 10.08.2009 № 4331-п), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50 НДО 665474, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 января 2010 года сделана запись регистрации № 50-50-33/091/2009-007, разрешенное использование Помещения: торговля промышленными товарами".

Также дополнительным соглашением от 11.01.2010 № 2 стороны установили срок аренды с 01.01.2009 по 31.12.2023 (п. 2 дополнительного соглашения).

19.03.2020 ООО "Малкс" обратилось в Администрацию городского округа Ступино Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Уведомлением от 13.04.2020 № И4-21/2114 Администрация городского округа Ступино Московской области отказало в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Несогласие заявителя с отказом Администрации в выкупе арендуемого помещения послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, регулируются Федеральным Законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (опубликован 25.07.2008 года в Российской газете и вступил в силу с 05.08.2008 года) (далее по тексту Федеральный закон № 159-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 названной статьи).

В силу разъяснений, содержащихся в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Как установлено судом, заявитель является арендатором помещения общей площадью 137,80 кв. м по адресу <...>, пом. I.

Договор аренды является действующим, заключен до 2023 года.

Доказательств наличия задолженности по арендным платежам у арендатора перед арендодателем в материалы дела не представлено.

Каких-либо оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, исключающих право заявителя на выкуп арендованного имущества в соответствии с указанным законом, судом не установлено.

Арендатор просит предоставить ему в собственность именно то имущество, которое является предметом договора аренды. Сведения о помещении подтверждаются договорами аренды с дополнительными соглашениями, а также техническим паспортом.

Заявитель является субъектом малого или среднего предпринимательства.

Доказательств обратного администрацией не представлено.

Изложенная администрацией причина для отказа в выкупе имущества, а именно, нахождение имущества на праве оперативного управления у третьего лица, не является по нормам Закона N 159-ФЗ основанием для отказа в реализации преимущественного права арендатора имущества на его выкуп.

Кроме того, согласно п. 5 вышеуказанного Информационного письма N 134, суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В силу п. 3 ст. 299, ст. 235 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника. По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

На праве оперативного управления у третьего лица спорное имущество находится с 2008 года (на основании постановления Главы Ступинского района от 29.12.2008 № 7098-п), то есть после вступления в силу Закона N 159-ФЗ (август 2008 года). Спорное помещение МАУ "ЕСЦ" не используется, а с 2005 года непрерывно находится в пользовании общества.

Из отзыва Администрации следует, что нежилое помещение, площадью 137,80 кв.м. не выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости, право собственности на данное помещение не зарегистрировано.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, с учетом приведенных положений реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

В силу статей 1, 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" помещение является предметом кадастрового учета.

При этом Федеральный закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Администрацией в материалы дела не представлено доказательств того, что спорный объект недвижимости, переданный в аренду ООО "Малкс", не может быть выделен в обособленные объекты недвижимости (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд пришел к выводу, что спорное имущество может быть выделено в качестве обособленных объектов недвижимости и, как следствие, может выступать предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Иные обстоятельства, приведенные Администрацией в своем отзыве, также не приняты судом во внимание, как не соответствующие требованиям закона.

Поскольку оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права заявителя в имущественной сфере, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу ч. 3 пункта 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Администрации городского округа Ступино Московской области (ИНН: <***>) оформленный письмом исх. № И2-21/2114 от 13.04.2020 г.

Обязать Администрацию городского округа Ступино Московской области (ИНН: <***>) совершить действия по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Малке» (ИНН: <***>) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 137,80 кв.м., которое является частью нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,80 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, пом. I.:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 137,80 кв.м., которое является частью нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,80 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, пом. I, в течение десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, в установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

- принять решение об условиях приватизации нежилого помещения общей площадью 137,80 кв.м., которое является частью нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,80 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, пом. I, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить Обществу с ограниченной ответственностью «Малке» (ИНН: <***>) проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 137,80 кв.м., которое является частью нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,80 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, пом. I, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Администрации городского округа Ступино Московской области в пользу ООО ""Малкс" расходы по госпошлине в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано.

СудьяН.В. Плотникова