Решение от 13 сентября 2023 г. по делу № А29-5760/2023

256/2023-92754(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000 8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-5760/2023
13 сентября 2023 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2023 года, полный текст решения изготовлен 13 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Басманова П.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) к Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании недействительным постановления в части, об обязании устранить допущенные нарушения,

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Ухта»,

при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО3 (по доверенности от 10.07.2023),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании недействительным постановления Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – Администрация) от 14.04.2023 № 896 в части продажной цены помещения до остаточной стоимости объекта без учета стоимости произведенных улучшений, что составит ориентировочно 830 400 руб.

Определением суда от 08.06.2023 заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 05.07.2023, которое отложено до 03.08.2023. Судебное разбирательство назначено на 13.09.2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – Комитет).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о дате и времени судебного заседания, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело с учетом положений, предусмотренных статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), без участия представителей Администрации и Комитета.

Комитет и Администрация с заявленными требованиями не согласились, полагают, что оспариваемое решение является законным, оснований для его отмены не имеется.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее.

Между Комитетом и ИП ФИО4 заключен договор от 16.04.2018 № 264, по которому заявителю передано в аренду нежилое помещение, площадью 69,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Целевое назначение – для размещения парикмахерской, срок аренды – с 16.04.2018 по 16.04.2023.

В Администрацию 02.02.2023 поступило заявление от ИП ФИО4 о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого им муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер – 11:20:0602008:1682.

На заседании комиссии по приватизации муниципального имущества Комитета принято решение признать за ИП ФИО4 преимущественное право выкупа арендуемого им нежилого помещения.

Постановлением Администрации от 14.04.2023 № 896 осуществлена приватизация муниципального имущества путем возмездного отчуждения в собственность ФИО4 Установлено, что цена приобретаемого имущества составляет 2 755 000 руб.

Администрация направила 21.04.2023 проект договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося по вышеуказанному адресу.

Не согласившись с постановлением Администрации от 14.04.2023 № 896 в части установления цены приобретаемого имущества, заявитель обратился в суд.

По мнению, ИП ФИО4 Администрация при установлении цены приобретаемого имущества должна была учесть стоимость произведенных ремонтных работ.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, данными в пункте 6 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В силу положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.08.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В целях надлежащей реализации субъектами малого и среднего предпринимательства указанного положения, частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ на

уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагаются следующие обязанности:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 указанного закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

На основании отчета об оценке № 64/2023, составленного оценщиком ФИО5 27.03.2023, рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 02.02.2023 составила 2 755 000 руб.

По существу, данная стоимость имущества ФИО4 не оспаривается, Администрацией принято решение о предоставлении ФИО4 права преимущественного приобретения арендуемого нежилого помещения. Тем самым оснований для обжалования оспариваемого решения по части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ у заявителя не имелось.

В оспариваемом решении стоимость имущества отражена в полном соответствии с проведенной оценкой, что соответствует требованиям статей 4, 9 Закона № 159-ФЗ. Ганбаров А.С. при направлении заявления от 02.02.2023 не просил зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества произведенные неотделимые улучшения, документы, подтверждающие стоимость неотделимых улучшений, расчет стоимости не представлены.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, по смыслу части 6 статьи 5 Закона и части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений подлежит зачету в качестве оплаты по установленной в отчете об оценке цене. При этом зачет стоимости может быть произведен как на этапе согласования условий договора, так и путем принятия отдельного решения ответчиком по инициативе арендатора в случае предоставления им подтверждающих документов.

В данном случае в оспариваемом решении вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений не рассматривался Администрацией, поскольку заявитель не выразил своего волеизъявления по данному вопросу, подтверждающие документы не представил.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 159-ФЗ).

На основании вышеуказанных нормативных актов установленная оценщиком цена объекта подлежит включению в оспариваемое решение, что и было сделано ответчиком. Вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений не рассматривался.

Зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора либо путем принятия по инициативе заявителя ответчиком отдельного решения.

Суд считает необходимым отметить, что на Администрацию на этапе принятия оспариваемого решения какими-либо нормативными актами не возложена обязанность по выяснению стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в отсутствие какого-либо волеизъявления по данному вопросу со стороны последнего.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение является законным, оснований для его отмены не имеется.

В данном случае, учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу возможности зачета затрат произведенных неотделимых улучшений между предпринимателем и Администрацией наличествует преддоговорный спор, который может быть на основании статьи 446, пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешен судом в порядке искового производства.

В связи с указанными обстоятельствами судом не усмотрено оснований для проведения судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта. В удовлетворении соответствующего ходатайства заявителя судом отказано. Денежные средства, внесенные на депозитный счет суда, подлежат возвращению.

С учетом изложенного, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю Ганбарову Агаяру Сейдамиру оглы внесенные на депозитный счет Арбитражного суда Республики Коми денежные средства в сумме 10 000 руб. для проведения судебной экспертизы.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья П.Н. Басманов

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 28.02.2023 3:07:00Кому выдана Басманов Павел Николаевич