Решение от 30 октября 2020 г. по делу № А38-1134/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-1134/2020
г. Йошкар-Ола
30» октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ИНН <***>, ОГРНИП 304121522600342)

о расторжении договоров аренды земельного участка

с участием представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности,

от ответчика – ФИО4 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (далее – министерство), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель), содержащим следующие требования:

- о расторжении договора аренды земельного участка № 1837-Р от 01.04.2016 и обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл земельный участок с кадастровым номером 12:05:4501001:2992, в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда;

- о расторжении договора аренды земельного участка № 1838-Р от 01.04.2016 и обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл земельный участок с кадастровым номером 12:05:4501001:2999, в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда;

- о расторжении договора аренды земельного участка № 1839-Р от 01.04.2016 и обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл земельный участок с кадастровым номером 12:05:4501001:3000, в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Согласно доводам истца основаниями для досрочного расторжения договоров аренды является существенное нарушение арендатором условий договоров, выраженное в неиспользовании арендуемых земельных участков по целевому назначению для строительства различных объектов недвижимости в течение трех лет. В силу пунктов 6.1.2 и 9.3 договоров аренды земельных участков арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договоров при использовании земельных участков не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования в течение одного года с момента вступления договоров в силу. Актами осмотров подтверждается неиспользование земельных участков. Поэтому арендодатель требует также вернуть ему земельные участки по актам приема-передачи. Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками статьи 450, 452, 615, 619, 622 Гражданского кодекса РФ и статьи 45, 46 Земельного кодекса РФ (т.1, л.д. 3-5, 135, т.3, л.д. 67, 85, 87-88, 105-109, т.4, л.д. 191-192).

Ответчик в отзыве на исковое заявление, в дополнениях к нему и в судебных заседаниях просил отказать в удовлетворении иска, указав на недоказанность министерством неиспользования предпринимателем арендуемых земельных участков по целевому назначению в течение трех лет с момента вступления договоров в силу, так как государственная регистрация договоров уступки осуществлена в ЕГРН 21.04.2016. Более того, в срок использования земельного участка не может быть включен срок, необходимый для его освоения в виде совершения действий по подготовке земельного участка, осуществления инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, который в среднем составляет 42 месяца. Предприниматель совершал действия по освоению земельных участков с 2016 года. В 2020 году им получены разрешения на строительство и на день рассмотрения спора судом ФИО2 приступил к земляным работам по возведению объектов недвижимого имущества (т.1, л.д. 56-61, 113-114, 135, т.3, л.д. 67, 85, 143-144, т.4, л.д. 191-192).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании заявлений ООО «ПромЛесТорг» о выборе земельных участков и предварительного согласования места размещения объектов строительства постановлениями Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 27.02.2015 №№218, 219, 217 утверждены акты выбора земельных участков от 04.02.2015 №№14, 03, 13 (т.3, л.д. 112-120, 123-131, 134-142).

На основании распоряжений Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 01.04.2016 №№759, 760, 758 в тот же день 1 апреля 2016 года Министерством государственного имущества Республики Марий Эл, как арендодателем, и обществом с ограниченной ответственностью «ПромЛесТорг», как арендатором, заключены в письменной форме следующие договоры аренды:

- договор аренды № 1837-Р, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на 10 лет земельный участок общей 27448 кв.м с кадастровым номером 12:05:4501001:2992, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный в г. Йошкар-Оле Республики Марий Эл, для строительства здания предприятия торговли, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за пользование земельным участком на условиях, предусмотренных договором;

- договор аренды № 1838-Р, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на 10 лет земельный участок общей 6814 кв.м с кадастровым номером 12:05:4501001:2999, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный в г. Йошкар-Оле Республики Марий Эл, для строительства здания предприятия общественного питания, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за пользование земельным участком на условиях, предусмотренных договором;

- договор аренды № 1839-Р, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на 10 лет земельный участок общей 6474 кв.м с кадастровым номером 12:05:4501001:3000, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный в г. Йошкар-Оле Республики Марий Эл, для строительства здания торгово-выставочного комплекса, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за пользование земельным участком на условиях, предусмотренных договором (т.1, л.д. 17-19, 21-23, 25-27, т.3, л.д. 110-111, 121-122, 132-133).

Согласно Положению о Министерстве государственного имущества Республики Марий Эл (далее – Мингосимущества), утвержденному постановлением Правительства Республики Марий Эл № 39 от 05.02.2018, Мингосимущество осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Республики Марий Эл (т.1, л.д. 7-9). Земельные участки, являющиеся предметом аренды, находятся в собственности Республики Марий Эл, что подтверждается выписками из ЕГРН (т.1, л.д. 11-16). Тем самым договоры аренды заключены органом исполнительной власти от имени Республики Марий Эл, которая фактически и является арендодателем по договорам.

Заключенные сторонами соглашения по их существенным условиям являются договорами аренды земельного участка, по которым в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договоры аренды оформлены путем составления отдельного документа, от имени сторон подписаны уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 609 ГК РФ. В связи с заключением договоров сроком более чем на один год (пункт 4.1) во исполнение пункта 1 статьи 26 ЗК РФ 20.04.2016 осуществлена их государственная регистрация (т.1, л.д. 20, 24, 28).

Таким образом, каждый договор аренды соответствует требованиям гражданского и земельного законодательства о его предмете, форме, цене и вступил в силу с момента его регистрации. О недействительности или незаключенности договоров стороны в судебном порядке не заявляли.

Однако 12.05.2016 ООО «ПромЛесТорг» и ФИО2 заключили договоры уступки прав и обязанностей по указанным договорам аренды, которые зарегистрированы в ЕГРН 07.06.2016 и 09.06.2016 (т.1, л.д. 29-33, т.2, л.д. 80-90). Арендодатель извещен о состоявшихся договорах уступки уведомлением от 02.06.2016 (т.2, л.д. 79).

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец, как арендодатель, свою обязанность по передаче земельных участков в аренду исполнил, что подтверждается соответствующими актами приема-передачи от 1.04.2016. Факт непосредственного принятия земельных участков в аренду, владения и пользования ими ответчиком не оспорен.

В силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ и пункта 6.4.6 договоров у ответчика, как арендатора, возникли встречные обязанности по использованию земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Сотрудниками министерства 17.06.2019 составлены акты, которыми зафиксировано неиспользование арендатором земельных участков по их целевому назначению, то есть в целях строительства (т.1, л.д. 34-41).

Неиспользование предпринимателем арендуемых земельных участков по назначению стали причинами для досудебного обращения арендодателя к арендатору с претензиями от 23.09.2019, содержащими предложение добровольно расторгнуть договоры аренды в срок до 24.10.2019 под угрозой расторжения договора в судебном порядке (т.1, л.д. 42-46). Письмом от 22.10.2019 предприниматель сообщил министерству, что задолженность по арендным платежам отсутствует. По заданию предпринимателя выполняются работы по проектированию и получению разрешений на строительство объектов недвижимости. Поэтому основания для расторжения договоров отсутствуют (т.1, л.д. 47, 92).

В связи с неисполнением претензии министерство приняло меры для расторжения договоров аренды в судебном порядке.

Условия обращения министерства в арбитражный суд в виде направления арендатору письменного предложения расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) соблюдены.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, а также для арендодателя - в определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 9.3.2 договоров аренды предусмотрено, что существенным нарушением условий договоров признается неиспользование земельных участков по целевому назначению в течение одного года с момента вступления договоров в силу.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Договоры аренды от имени Республики Марий Эл в лице министерства и ООО «ПромЛесТорг» подписаны 01.04.2016 и зарегистрированы в ЕГРН 20.04.2016. Договоры уступки прав и обязанностей по этим договорам заключены 12.05.2016 и зарегистрированы в ЕГРН 07.06.2016 и 09.06.2016.

Предпринимателем сразу после приобретения прав арендатора в отношении земельных участков были совершены действия по освоению земельного участка.

Так, 10.06.2016 ФИО2 (заказчик) и ООО «Спектр» (генеральный подрядчик) заключили договор строительного подряда по строительству различных объектов недвижимого имущества на земельных участках, являющихся предметом аренды по спорным договорам (т.1, л.д. 118-120).

В сентябре и октябре 2016 года получены технические условия от различных ресурсоснабжающих и иных организаций – ООО «Газпром газораспределение «Йошкар-Ола», МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1», МУП «Водоканал» г. Йошкар-Олы», Управление городского хозяйства городского округа «Город Йошкар-Ола» (т.2, л.д. 98-102, 121-125, 142-146).

Также в сентябре 2016 года в отношении каждого земельного участка по заданию ФИО2 МУП «Архитектор» изготовило схемы размещения земельного участка на кадастровой карте территории (т.1, л.д. 97-102, 121-123, т.3, л.д. 52-65)

В октябре 2016 года администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» на основании заявления ФИО2 подготовлены градостроительные планы земельных участков (т.1, л.д. 74-76, т.2, л.д. 91-97, 115-120, 135-141).

05.08.2019 ФИО2 (заказчик) и ООО «СтройМир» (подрядчик) заключили договоры подряда на выполнение проектных работ в срок 180 рабочих дней (т.1, л.д. 68-73). Письмом от 01.12.2019 ООО «СтройМир» обратилось к ФИО2 с просьбой внести изменения в сроки проектирования объекта в связи с изменением нормативов градостроительного проектирования городского округа «Город Йошкар-Ола» (т.1, л.д. 65-67). 02.12.2019 стороны изменили срок окончания выполнения работ на 360 рабочих дней (т.2, л.д. 94-96). Письмами от 10.03.2020 ООО «СтройМир» обращалось в Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» о согласовании схемы планировочной организации земельного участка (т.1, л.д. 62-64).

В октябре 2019 года в отношении каждого земельного участка по заданию ФИО2 МУП «Архитектор» изготовило паспорта исходных данных для проектирования на земельном участке (т.1, л.д. 80-91, т.3, л.д. 1-44).

Также в октябре 2019 года получены новые технические условия от различных ресурсоснабжающих и иных организаций (т.2, л.д. 112-114, 156-158).

В том же октябре 2019 года администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» на основании заявления ФИО2 подготовлены измененные градостроительные планы земельных участков (т.1, л.д. 77-79, 103-111, 126-124, 147-155).

Таким образом, предпринимателем совершались действия по освоению земельных участков.

17.04.2020 предпринимателем получены разрешения на строительство сроком действия до 25.12.2020 (т.1, л.д. 115-117, т.3, л.д. 147, т.4, л.д. 42, 117).

01.06.2020 ФИО2 (покупатель) и ООО «Терминал» (продавец) заключили договор поставки №01/06 на поставку щебня и песка на объекты строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 12:05:4501001:2992, 12:05:4501001:2999 и 12:05:4501001:3000 (т.3, л.д. 145-146). Договор его участниками исполняется на день рассмотрения спора судом (т.3, л.д. 148-180, т.4, л.д. 1-41, 43-116, 118-187). Также начало работ по разработке земельного участка подтверждается актами осмотра от 30.07.2020 и 10.09.2020 (т.3, л.д. 70-81, 90-104).

Тем самым в силу пункта 23 постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Более того, применительно к договорам аренды частью третьей статьи 619 ГК РФ установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, предъявляя требование о расторжении договора в связи с неиспользованием его по назначению, истец не предлагал ответчику устранить такие нарушения (в случае их наличия).

Таким образом, арбитражный суд признает недоказанным неиспользование ответчиком арендуемых земельных участков по целевому назначению в течении 3 лет.

Иные причины для расторжения договоров истцом не названы. Предпринимателем в полном объеме и своевременно вносятся арендные платежи, что подтверждается платежными поручениями и не оспаривается истцом (т.1, л.д. 139-150, т.2, л.д. 1-78).

При таких обстоятельствах требования истца о расторжении договоров аренды земельных участков подлежат отклонению.

Государственная пошлина по иску взысканию не подлежит, поскольку решение принято в пользу ответчика, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304121522600342):

- о расторжении договора аренды земельного участка № 1837-Р от 01.04.2016 и обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл земельный участок с кадастровым номером 12:05:4501001:2992, в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда;

- о расторжении договора аренды земельного участка № 1838-Р от 01.04.2016 и обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл земельный участок с кадастровым номером 12:05:4501001:2999, в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда;

- о расторжении договора аренды земельного участка № 1839-Р от 01.04.2016 и обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл земельный участок с кадастровым номером 12:05:4501001:3000, в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин