Решение от 16 ноября 2023 г. по делу № А40-143661/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-143661/23-127-1172
16 ноября 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.И. Журавлевым рассматривает

дело по иску

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДИЛИЖАН"

124365, Г МОСКВА, ЗЕЛЕНОГРАД Г, К. 1624Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.08.2002, ИНН: <***>

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М"

125475, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ II (КОМНАТЫ 9-13), ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2014, ИНН: <***>

Обязать заключить дополнительное соглашение к договору об увеличение арендной платы до 150 295 рублей 92 копеек и о дополнительной аренде помещения №15 подвального этажа, предназначенного для использования в качестве эвакуационного выхода

При участии:

От истца ФИО1 по дов. от 25.09.2023 г №1/21

От ответчика – ФИО2 по дов. от 01.07.2023 г. , ФИО3, по дов. от 16.09.2022 г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об обязании общество с ограниченной ответственностью «АЛЬФА-М» (ИНН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ДИЛИЖАН» (ИНН <***>) дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения в редакции предложенной Истцом

- об увеличении арендной платы до 150 295 рублей 92 копеек;

- о дополнительной аренде помещения № 15 подвального этажа, площадью 8 кв. м, которое должно быть использовано арендатором в качестве эвакуационного выхода.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование иска истец ссылается на то, что 29 ноября 2018 года между ООО «Альфа-М» (Арендатор, Ответчик) и ООО «ДИЛИЖАН» (Арендодатель, Истец) был заключён договор аренды № АМ-996-07/2018 (далее - Договор) в соответствии с пунктом 1.1. которого Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание (комнаты 1-5, 7-14 в подвале) общей площадью 156,8 квадратных метров, назначение: нежилое здание, наименование: здание, 3 этажа, в том числе подземных 0, с кадастровым номером: 77:10:0006004:7548, находящееся по адресу: город Москва, город Зеленоград, корпус 1624Б (далее - Помещение) (Копия прилагается).

Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением (пункт 1.3 Договора).

Срок аренды - 7 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 5.1 Договора).

Согласно пункту 3.1.1 Договора размер постоянной части арендной платы составляет 130 000 (Сто тридцать тысяч) рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. Имущество передано Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи от 21.03.2019.

Согласно пункту 3.2. Договора пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики города Москвы, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1. настоящего договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего Договора.

Уведомлением от 24.10.2021 Арендодатель уведомил Арендатора об увеличении постоянной части арендной платы на 10% с 01.11.2022 в связи с увеличением индекса потребительских цен и товаров до 143 000 (Ста сорока трех тысяч) рублей (копия прилагается).

В ответ на указанное уведомление Арендатор в своем письме от 16.11.2021 г. указал, что в целом тенденция рынка коммерческой недвижимости складывается не в пользу Арендодателя, арендные ставки не растут, в связи с этим Арендатор считает, что существующая ставка арендной платы за арендуемое помещение, соответствует действующей рыночной стоимости арендной платы за него.

Кроме того, Арендатор в своем письме сообщил об отсутствии правовых оснований для увеличения постоянной части арендной платы, со ссылкой на пункт 3.2. заключенного договора.

Арендодатель обратился в ООО «Центр Экспертизы и Страхования «ИМПЕРИЯ» для составления отчета об оценке рыночной стоимости арендной ставки за нежилое здание (комнаты 1-5. 7-14 в подвале общей площадью 156,8 кв.м.

Согласно Отчета № 024/23/С об оценке рыночной стоимости арендной ставки за нежилое здание (комнаты 1-5. 7-14 в подвале общей площадью 156,8 кв.м (один кв. м.) от 22.04.2023: Рыночная стоимость арендной ставки 1 кв.м/мес. Объекта оценки составляет - 1 149 руб./кв.м/мес.; Рыночная стоимость арендной ставки Объекта оценки в месяц составляет - 174 050 руб./мес. Арендатор арендует помещения по арендной ставке - 829 руб./кв.м/мес. Арендная ставка в месяц составляет 130 000 руб./мес.

11.05.2023 с письмом-претензией, Арендодатель направил Арендатору дополнительное соглашение к Договору об увеличении арендной платы до 143 000 рублей.

В указанном письме Арендодатель предупредил Арендатора, что в случае уклонения в подписании дополнительного соглашения он будет вынужден обратиться в суд.

На претензию Ответчик не ответил.

Таким образом, как указывает истец, факт уклонения Арендатора от подписания дополнительного соглашения подтверждается перепиской сторон.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» норма, содержащаяся в п. 3 ст. 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Таким образом, договором аренды установлен порядок изменения размера арендной платы.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. Являясь субъектом гражданских правоотношений, ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

Таким образом, суд соглашается с позицией ответчика о том, что условие, содержащееся в п.3.2 договора аренды не порождает безусловную обязанность арендатора на повышение ставки арендной платы, соответственно отказ в повышении ставки арендной платы не может свидетельствовать о недобросовестности арендатора и не является нарушением требований действующего законодательства.

В спорном договоре аренды был включен пункт именно о возможном изменении арендной платы по обоюдному согласию сторон с оформлением дополнительного соглашения и не включался пункт об обязательном увеличении арендной платы.

Относительно требования о заключении договора аренды помещения № 15 подвального этажа, площадью 8 кв. для обеспечения доступа к пожарному выходу суд указывает следующее.

Так, согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом, исходя из п. 1.3 Договора аренды, ООО «Альфа-М» использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное & Белое» или другим коммерческим обозначением.

Указанное помещение является объектом пожарной защиты, так как при его эксплуатации необходимо соблюдение действующих правил пожарной безопасности.

Таким образом, в соответствии с условиями Договора аренды и действующего законодательства именно на Истца возложена обязанность по поддержанию сданного в аренду помещения в надлежащем состоянии, в том числе по обеспечению соответствия правилам пожарной безопасности.

Суд учитывает, что требование ООО «ДИЛИЖАН» по заключению соглашения об аренде того же дополнительного помещения, выраженное в Письме от 07.04.2023 № 07-04/01 и обращенное к ООО «Альфа-М», уже было предметом исследования Арбитражного суда города Москвы, и ему была дана правовая оценка.

Так, в Решении Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2023 по делу № А40-186439/22, вступившем в силу и оставленном без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.06.2023, судом было установлено и не подлежит, исходя из ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказыванию вновь: «На арендодателя возложена обязанность по поддержанию сданного в аренду помещения в надлежащем состоянии, в том числе, по обеспечению соответствия правилам пожарной безопасности».

Требование ООО «ДИЛИЖАН» к ООО «Альфа-М» о заключении договора аренды в отношении идентичного рассматриваемому помещения было признано судом неправомерным, суд обязал Истца обеспечить ООО «Альфа-М» беспрепятственный доступ к нему.

Учитывая принцип диспозитивности гражданских отношений, принимая во внимание отсутствие воли арендатора на заключение дополнительных соглашений, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Ссылки сторон на рыночную стоимость арендной платы не имеют правового значения, поскольку арендная ставка согласована сторонами в порядке ст. 421 ГК РФ.

Оснований для отложения судебного заседания по ходатайству истца суд также не усмотрел, поскольку указанное истцом обстоятельство не входит в предмет доказывания по делу.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.А. Кантор