Решение от 15 декабря 2023 г. по делу № А72-5947/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Железнодорожная, д. 14, г. Ульяновск, 432068

Тел. (8422) 33-46-08 Факс (8422) 32-54-54 E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru www.ulyanovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-5947/2023
г. Ульяновск
15 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.12.2023. В полном объеме решение изготовлено 15.12.2023.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи О.А.Лубяновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Автолига" (432072, Ульяновская область, Ульяновск город, инженерный 1-й проезд, дом 17, кабинет 409/1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (432000, Россия, Ульяновская обл., Ульяновск г., Соборная пл., зд. 1, офис 429, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность ООО «Автолига» земельного участка с кадастровым номером 73:24:021001:55, находящемся по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, проспект Созидателей (в стройквартале 5 у строящейся АЗС), выраженное в письме № 4615 от 04.04.2023,

о возложении обязанности на Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Автолига» путем подготовки и направления в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 73:24:021001:55, находящемся по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, проспект Созидателей (в стройквартале 5 у строящейся АЗС),

от Общества с ограниченной ответственностью "Автолига" – ФИО2,

доверенность от 15.12.2022 г., паспорт, диплом,

от Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области –

ФИО3, доверенность от 09.01.2023, диплом, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Автолига" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области с заявлением, в котором просит:

1. Признать незаконным решение об отказе в предоставлении в собственность ООО «Автолига» земельного участка с кадастровым номером 73:24:021001:55, находящемся по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, проспект Созидателей (в стройквартале 5 у строящейся АЗС), выраженное в письме № 4615 от 04.04.2023 Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

2. Обязать Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Автолига» путем подготовки и направления в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 73:24:021001:55, находящемся по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, проспект Созидателей (в стройквартале 5 у строящейся АЗС).

Из материалов дела следует: 07.09.2016 ООО «Автолига» по договору купли-продажи приобрело на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021001:10270 общей площадью 1235,80 кв.м, со степенью готовности 50%, находящееся по адресу <...> (в стройквартале 5 у строящейся АЗС).

14.03.2018 ООО «Автлолига» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 73-73-031-2018 на реконструированный объект капитального строительства банно-оздоровительный комплекс со встроенными гаражами, кадастровый номер 73:24:021001:10270. Общая площадь 625 кв.м.

После ввода объекта в эксплуатацию объекту присвоен кадастровый номер 73:24:021001:12423.

По договору аренду земельного участка от 12.04.2021, заключенного между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (Арендодатель) и ООО «Автолига» (Арендатор) земельный участок с кадастровым номером 73:24:021001:55 передан в аренду ООО «Автолига» для строительства банно-оздоровительного комплекса со встроенными гаражами и торгового центра с реконструкцией существующего строения под встроенные гаражи, площадью 3731,5 кв.м. Договор заключен на 3 года однократно с 23.03.2021 по 23.03.2024.

23.03.2023 ООО «Автолига» обратилось в Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 73:24:021001:55, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, проспект Созидателей (в стройквартале 5 у строящейся АЗС) на котором расположены объектов недвижимости, находящиеся в собственности у Общества, расположенных на земельном участке, здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

04.04.2023 Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области отказало в предоставлении Обществу спорного земельного участка (отказ № 4615 от 04.04.2023), указав в качестве основания для отказа то, что с заявлением обратились не все собственники здания с кадастровым номером 73:24:021001:12423. Право на часть здания с кадастровым номером 73:24:021001:12423 площадью 625 кв.м не зарегистрировано. На испрашиваемом земельном участке также расположен объект незавершенного строительства, сведения о регистрации права на который в ЕГРН отсутствуют. В случае предоставления заявителю земельного участка могут быть нарушены права третьих лиц.

Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Заявитель является единственным собственником. Нежилое здание с кадастровым номером 73:24:021001:12423 состоит из двух помещений, собственником которых является заявитель. На спорном земельном участке с кадастровым номером 73:24:021001:55, находящемся по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, проспект Созидателей (в стройквартале 5 у строящейся АЗС) (далее - спорный земельный участок) отсутствуют объект незавершенного строительства. На участке находится яма. Общество строительство на месте расположения ямы не осуществляет.

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области

требования не признает, считает отказ законным и обоснованным. Справка об определении площади здания с кадастровым номером 73:24:021001:12423 подготовлена кадастровым инженером Дранишниковым Е.В. только 17.04.2023, то есть после принятии оспариваемого решения Министерством. Заявителем не оспаривается нахождение ямы и развалины на данном земельном участке, что также подтверждается справкой кадастрового инженера Гора Э.Ф. Согласно фототаблицы к акту обследования земельного участка от 29.03.2023, усматривается нахождение на земельном участке строительного материала, что является основанием для предположения расположения объекта незавершенного строительства на данном земельном участке. Обществом не обоснован размер испрашиваемого земельного участка.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенных норм следует, что для признания действия (бездействия) незаконным необходима совокупность двух обстоятельств: несоответствие решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 2 статьи 15 Земельного Кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего кодекса.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Этот порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 ЗК РФ).

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (пункт 7 статьи 39.17 ЗК РФ).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются:

- нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю;

- соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей;

- отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что предметом спора является земельный участок с кадастровым номером 73:24:021001:55, в отношении которого заявителем инициирована процедура выкупа под принадлежащими ему объектами недвижимости.

ООО «Автолига» является арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 12.04.2021, заключенного на срок до 23.03.2024.

В 2021 году Общество оформило в собственность здание, расположенное по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, проспект Созидателей (в стройквартале 5 у строящейся АЗС) помещение 1 этаж № 27-29, общей площадью 625 кв.м, с кадастровым номером 73:24:021001:12423, что подтверждается регистрационной записью права собственности в ЕГРН № 73:24:021001:12423-73/049/2021-1 от 09.08.2021.

20.04.2022 данное здание с кадастровым номером 73:24:021001:12423 было разделено на два помещения, которые были поставлены на кадастровый учет в ЕГРН с кадастровыми номерами 73:24:021001:13435, общей площадью 51,5 кв.м. и 73:24:021001:13436, общей площадью 363,7 кв.м.

Оба помещения с кадастровыми номерами 73:24:021001:13435 и 73:24:021001:13436 зарегистрированы на праве собственности за Обществом, что подтверждается регистрационными записями права собственности в ЕГРН № 73:24:021001:13435- 73/049/2022-1 от 20.04.2022 и 73:24:021001:13436-73/049/2022-1.

Разница площади здания 625, кв.м, согласно выписке ЕГРН от 09.08.2021 и площади помещений здания 415,2 кв.м составляет 209,8 кв.м. Площадь 209,8 кв.м является площадью внутренних стен и перегородок, включенных в площадь здания.

Никаких иных помещений в данном здании не зарегистрировано и не имеется, что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН, в Техническом паспорте помещения, а также в справке об определении площади, выданной кадастровым инженером от 17.04.2023.

Доказательства, подтверждающее иное суду не представлены.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заявитель является единственным собственником объекта недвижимого имущества. Довод Министерства о том, что обратились не все собственники здания с заявлением о выкупе земельного участка, суд считает необоснованным.

Министерство считает, что заявитель в данном случае не доказал необходимость предоставления земельного участка именно в размере 3731,5 кв.м.

В определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации высказал подход, согласно которому необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 № 935-О).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, заявитель, испрашивая земельный участок, должен доказать, что весь земельный участок заявленной площадью, на котором расположены принадлежащие

ему объекты недвижимого имущества, необходим для их эксплуатации или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 АПК РФ).

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на спорном участке находится яма со строительными материалами. Представитель Общества в судебном заседании пояснил, что строительство на месте расположения ямы Общество не осуществляет.

Заявитель утверждает, что земельный участок, на котором расположена яма со строительными материалами, им используется для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему объектов недвижимого имущества. В подтверждении своего довода заявитель представил заключение (обоснование) об использовании земельного участка от 26.10.2023.

Суд считает, что указанное заключение не подтверждает факт использования Обществом спорного земельного участка в испрашиваемом размере для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.

В судебном заседании был опрошен эксперт ФИО5

Эксперт для обоснования размера площади сослался только на наличие у Общества проектной документации по строительству банно-оздоровительного комплекса со встроенными гаражами. Эксперт не смог обосновать необходимость использования ООО «Автолига» земельного участка в размере 3731,5 кв.м в целях эксплуатации и обслуживания принадлежащих Обществу объектов недвижимого имущества.

Общество не представило суду доказательств, подтверждающих факт использования земельного участка занятой ямой именно для целей эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.

Стороны отказались от проведения судебной экспертизы по делу.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что Министерство правомерно отказало Обществу в выкупе земельного участка.

Иные доводы заявителя основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

С учетом вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Расходы заявителя по оплате государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению от 11.05.2023 № 6 в размере 3000 руб., подлежат отнесению на заявителя в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его

принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы

решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара, с направлением жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

Судья О.А.Лубянова

Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи