Решение от 24 октября 2023 г. по делу № А04-7724/2023

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-7724/2023
г. Благовещенск
24 октября 2023 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 24.10.2023. Резолютивная часть решения объявлена 18.10.2023.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения,

третьи лица: Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Специализированный застройщик «Амурстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрация города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании:

От заявителя: ФИО2 - по доверенности № 35/08-2023, диплом, паспорт, свидетельство о заключении брака; ФИО3 - по доверенности № 25/06-2023 от 21.06.2023, диплом, паспорт – посредством веб-конференции (онлайн-заседание); ФИО4 - по доверенности № 25/06-2023 от 21.06.2023, диплом, паспорт, свидетельство о заключении брака – посредством веб-конференции (онлайн-заседание);

ФИО5 - по доверенности № 25/06-2023 от 21.06.2023, диплом, паспорт, свидетельство о заключении брака – посредством веб-конференции (онлайн-заседание);

От ответчика: ФИО6 - по доверенности № 01-32/21/12 от 12.05.2021, диплом, паспорт.

От АО «Специализированный застройщик «Амурстрой»: ФИО7 - по доверенности № 01/04 от 13.04.2023, диплом, паспорт (до перерыва);

От администрации г. Свободного: ФИО8 - по доверенности от 22.08.2023, диплом, паспорт, свидетельство о заключении брака – посредством веб-конференции (онлайн-заседание) (до перерыва)

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Жилой Микрорайон» (далее - заявитель, ООО «Жилой Микрорайон») с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, Управление) с требованиями:

1. Признать незаконным решение Свободненского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области (г. Шимановск), выраженное в уведомлении от 18.05.2023 № КУВД-001/2023-19458179/1 о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

2. Признать незаконным решение Свободненского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области (г. Шимановск), выраженное в уведомлении от 30.06.2023 № КУВД-001/2023-19458179/4 о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

3. Обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

Впоследствии общество ходатайствовало об уточнении (дополнении) требований заявления и просило суд:

1. Признать незаконным решение Свободненского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области (г. Шимановск), выраженное в уведомлении от 18.05.2023 № КУВД-001/2023-19458179/1 о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м. с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

2. Признать незаконным решение Свободненского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области (г. Шимановск), выраженное в уведомлении от 30.06.2023 № КУВД-001/2023-19458179/4 о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м. с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

3. Признать незаконным решение Свободненского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области (г. Шимановск), выраженное в уведомлении от 17.08.2023 № КУВД-001/2023-19458293/5 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м., с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

4. Обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м., с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

Судом представленные уточнения приняты к рассмотрению на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного поступил письменный отзыв на заявление, согласно которому у Управления отсутствуют возражения против удовлетворения требований ООО «Жилой микрорайон».

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме.

Ответчик возражал против предъявляемых требований по доводам представленного отзыва. Указал, что Свободненский межмуниципальный отдел Управления является структурным подразделением Управления, осуществляющим свою деятельность от его имени, следовательно, не является самостоятельным юридическим лицом и не может быть ответчиком по настоящему делу.

В условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), ст. 16 Закона №189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном ч. 5 ст. 40 Закона о регистрации) не соответствует нормам действующего законодательства.

Проведение государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом (общее имущество собственников многоквартирного дома) возможно после его формирования в установленном законом порядке.

При этом земельные участки под многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 28:05:010978:254, 28:05:000000:6733, 28:05:010978:197 не сформированы.

В письменных дополнениях к возражениям ответчик указал, что решение по конкретному делу (в частности Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570 по делу № А56- 21432/2021, на которое заявитель ссылается в административном исковом заявлении) не является источником права, а также нормативно-правовым актом РФ, в том числе не составляет правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета.

Ответчик полагает, что экспертное заключение проектной организации по корректировке проектной документации и разработке рабочей документации МКД - ООО ПСО «Благовещенскпроект» от 14.09.2023 исх. №139/2023 не подлежит рассмотрению судом в качестве документа, имеющего значение для рассмотрения настоящего спора в силу следующего:

- на федеральном уровне понятие «единый жилой комплекс» законодательно не закреплено, таким образом, не учитывалось государственным регистратором при принятии оспариваемого решения (государственный регистратор руководствовался нормами действующего законодательства Российской Федерации);

- заключение не было представлено Истцом в Управление с заявлением №КУВД-001/2023-19458293 от 12.05.2023 о регистрации права общей долевой собственности, в связи с чем, не рассматривалось государственным регистратором при проведении правовой экспертизы в качестве документа - основания внесения сведений в EГPH.

Представитель акционерного общества «Специализированный застройщик «Амурстрой» поддержал позицию заявителя, указал, что договор аренды от 27.01.2022 № 8 земельного участка расторгнут на основании соглашения о расторжении от 01.03.2023, сведения о права третьих лиц на данный земельный участок в ЕГРН отсутствуют, ходатайствовал о приобщении к материалам дела письменного отзыва.

Судом представленные документы приобщены к материалам дела.

Представитель администрации города Свободного поддержал позицию заявителя, указал, что какие – либо ограничения (обременения) земельного участка отсутствуют. Учитывая, что ООО «Жилой микрорайон» является единственным собственником всех квартир в многоквартирных домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 28:05:000000:6029, администрация города Свободного считает законными и обоснованными требования ООО «Жилой микрорайон» о регистрации права его собственности на указанный земельный участок.

После объявленного в судебном заседании перерыва представитель ответчика ходатайствовал об объединении настоящего дела с делом № А04-7306/2023.

Представитель заявителя не возражал.

Согласно части 2 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения.

Частью 2.1 указанной нормы права предусмотрено, что арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

Из приведенных норм следует, что объединение дел в одно производство преследует цель процессуальной экономии и ускорения рассмотрения возникшего спора, а также предотвращения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов.

Судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Амурской области находится дело А04-7306/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о признании незаконными решения, выраженного в уведомлении от 17.08.2023 № КУВД-001/2023-194581/5, решения, выраженного в уведомлении от 28.08.2023 № КУВД-001/2023-36928202/2 о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 10 491 кв.м. с кадастровым номером 28:05:000000:6179; обязании Управления Росреестра по Амурской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 10 491 кв.м., с кадастровым номером 28:05:000000:6179.

Вопрос об объединении нескольких дел в одно производство решается с учетом конкретных обстоятельств и должен способствовать быстрому и правильному разрешению спора в целях эффективного правосудия.

Процессуальная целесообразность также предполагает под собой возможность более быстрого и правильного разрешения спора в целях эффективного правосудия, выполнения задач арбитражного судопроизводства, обеспечения принципа процессуальной экономии.

Обстоятельством, указывающим на объективную необходимость объединения дел, является наличие риска принятия судом первой инстанции противоречащих друг другу судебных актов.

Оценив предметы и основания исковых требований по настоящему делу и по делу № А04-7306/2023, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об объединении дел в одно производство, поскольку это не обеспечит процессуальную экономию и достижение цели эффективного правосудия.

Кроме того, само объединение дел является правом, а не обязанностью суда и используется при наличии процессуальной целесообразности совершения данного действия.

Отказ в объединении указанных дел в одно производство не нарушает права и законные интересы сторон, поскольку не нарушает их права на судебную защиту.

С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении ходатайства об объединении дел № А04-7724/2023 и № А04-7306/2023 в одно производство для совместного рассмотрения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные документы, изучив доводы сторон, Арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Жилой Микрорайон» является единственным собственником всех квартир в многоквартирных домах (далее – МКД), расположенных по адресам: <...>, д. 1/2, д. 1/3.

МКД расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:000000:6029 общей площадью 12 796 кв.м.

В отношении Земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано право публичной собственности Муниципального образования город Свободный.

По сведениям из Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного указанный земельный участок был передан акционерному обществу «Специализированный застройщик «Амурстрой» на срок с 27.01.2022 по 26.01.2025 в соответствии с договором аренды № 8 от 27.01.2022.

Данный договор расторгнут 23.12.2022 на основании соглашения о расторжении от 01.03.2023.

Строительство многоквартирных домов в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:000000:6179 осуществлено на основании разрешений на строительство от 07.02.2022 № 28-301-1-2022, № 28-301-2-2022, № 28-301-3-2022, выданных отделом по градостроительству, архитектуре и капитальному ремонту администрации города Свободного.

Возведенные МКД и их расположение на Земельном участке соответствуют проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы от 30.05.2020 № 28-2-1-3-021572-2020, от 28.05.2020 № 28-2-1-3-021128-2020, от 28.05.2020 № 28-2-1-3-021054-2020.

На основании выданных администрацией города Свободного разрешений от 16.12.2022 № 28-301-28-2022, от 13.01.2023 № № 28-301-7-2022, от 31.01.2023 № 28-301-3-2022 МКД введены в эксплуатацию.

Право собственности ООО «Жилой микрорайон» на все жилые помещения в МКД возникло на основании договоров купли-продажи будущих недвижимых вещей от 25.09.2020 № Л1/2020, № Л2/2020, № Л3/2020 и зарегистрировано в установленном порядке.

Общество, указывая на то, что после регистрации первого права собственности на помещения в корпусах многоквартирного дома, возведенных на указанном земельном участке, право общей долевой собственности на земельный участок не зарегистрировано, договор аренды не прекращен, обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок (от 12.05.2023 № КУВД-001/2023-19458293).

Решением Свободненского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области, выраженном в уведомлении от 18.05.2023 № КУВД-001/2023-19458179/1, приостановлена государственная регистрация права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

В целях возобновления государственной регистрации прав обществом в адрес Свободненского межмуниципального отдела Управления Росреестра Амурской области было направлено заявление от 29.06.2023 № КУВД-001/2023-27765898 с приложением документов, подтверждающих отсутствие причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности на Земельный участок.

Однако позиция регистрирующего органа по вопросу не изменилась, государственная регистрация не возобновлена.

В решении Свободненского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области, выраженном в уведомлении от 30.06.2023 № КУВД-001/2023-19458179/4, указано на не устранение причин приостановления государственной регистрации прав ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м. с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

Общество, считая данные решения незаконными, нарушающими его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации прав 17.08.2023 Свободненским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Амурской области было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на спорный земельный участок.

На основании изложенного в ходе рассмотрения дела заявитель дополнил требования, просил суд признать незаконным решение Свободненского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области (г. Шимановск), выраженное в уведомлении от 17.08.2023 № КУВД-001/2023-19458293/5 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12796 кв.м., с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

Рассмотрев требования по существу, изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) и пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, статья 65 Закона № 218-ФЗ). Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке.

В силу статей 198 и 201 АПК РФ ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: если ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п.13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Специальными положениями части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Согласно п. 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023)», если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Общество указывает на то, что в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы от 30.05.2020 № 28-2-1-3-021572-2020, от 28.05.2020 № 28-2-1-3-021128-2020, от 28.05.2020 № 28-2-1-3-021054-2020, и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение многоквартирного дома в соответствии с земельным и градостроительным законодательством на основании проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденных постановлением администрации г. Свободного от 03.02.2020 № 159 с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 5.1. и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ).

Земельный участок под МКД образует единый, замкнутый контур с проездами, а МКД - единый жилой комплекс с общими инженерными системами и общим для всех МКД благоустройством. Благоустройство территории предусмотрено в виде организации внутриплощадочных проездов, устройства парковочных мест для индивидуального автотранспорта, в том числе для автотранспорта маломобильной группы населения, устройства тротуаров для пешеходного движения, зоны отдыха и занятий спортом, площадки игр для детей, хозяйственных целей и др. Проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию.

С учетом действующей застройки формирование земельных участков под каждым МКД невозможно без нарушения установленных Рекомендациями противопожарных требований по благоустройству и иных норм, определяющих социальную и инженерную инфраструктуру МКД.

Доводы Заявителя о необходимости квалификации МКД вместе с Земельным участком и расположенной на них инфраструктурой и благоустройством в качестве единого жилого комплекса подтверждаются экспертным заключением проектной организации по корректировке проектной документации и разработке рабочей документации МКД - ООО ПСО «Благовещенскпроект» (член СРО «Ассоциация «Саморегулируемая организация Архитекторов и проектировщиков Дальнего Востока», номер в реестре 0035-2010-2722080707-П-97), от 14.09.2023 за исх. № 139/2023 (далее - Экспертное заключение).

В Экспертном заключении отмечено, что земельный участок был сформирован специально для строительства и эксплуатации МКД в составе единого жилищного комплекса в соответствии с земельным и градостроительным законодательством на основании проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденными Постановлением Администрации г. Свободного от 03.02.2020 г. № 1591.

Заявителем приведены характерные признаки, установленные проектной и иной документацией, подтвержденные Экспертным заключением, позволяющие сделать вывод о том, что МКД являются единым жилым комплексом:

- Архитектурно-планировочное решение застройки МКД предусматривает объединение единой, специально спланированной территорией, запроектированной в едином архитектурном стиле, и образует их единую территориально-пространственную целостность;

- МКД обладают общими инженерными внутриплощадочными сетями (сети водоотведения), элементами благоустройства (парковочными местами для временного хранения автотранспорта, детской и спортивной площадками, площадкой для отдыха, площадками для сушки белья и чистки одежды, хозяйственными площадками).

Проектирование единого жилого комплекса, состоящего из трех МКД, на земельном участке осуществлено с учетом соблюдения требований и рекомендаций, установленных приказом Минстроя РФ от 07.03.2019 № 153/пр., в том числе по соблюдению противопожарной безопасности, санитарных разрывов между МКД, учетом элементов благоустройства в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» и иными нормами, определяющими социальную и инженерную инфраструктуру многоквартирных домов, а также действующих градостроительных регламентов в части минимальных отступов, процента застройки, коэффициента плотности застройки, требований по благоустройству, количеству парковочных мест, озеленения, внутриквартальных проездов и т.д.

Согласно Экспертному заключению для формирования отдельных земельных участков под каждым МКД необходимо одновременно обеспечить их в том числе отдельными (для каждого из трех жилых домов) элементами благоустройства (парковочными местами для временного хранения автотранспорта, детской и спортивной площадками, площадкой для отдыха, площадками для сушки белья и чистки одежды, хозяйственными площадками).

Как следствие, потребуется существенное увеличение общей площади земельных участков под МКД, что невозможно в условиях существующей застройки в мкр. Южный г. Свободного и наличия смежных земельных участков общего пользования, на которые не распространяются градостроительные регламенты.

Кроме того, согласно абз. «а» п. 8.1. Приказа МЧС России от 24.04.2013 № 288 «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» подъезд пожарных автомобилей к жилым и общественным зданиям, сооружениям должен быть обеспечен по всей длине с двух продольных сторон - к многоэтажным зданиям.

Действующая застройка и расположение МКД не позволяют выделить земельные участки под каждым из трех МКД с соблюдением противопожарных требований по обеспечению отдельных проездов к каждому МКД.

Таким образом, формирование трех земельных участков под каждым МКД на основании одного сформированного Земельного участка в соответствии с земельным и градостроительным законодательством на основании проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденными Постановлением Администрации г. Свободного от 03.02.2020 № 1591 с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. и ст. 46 Градостроительного кодекса РФ, невозможно без нарушения установленных противопожарных требований по благоустройству и иных норм, определяющих социальную и инженерную инфраструктуру МКД.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок относится к общему имуществу МКД. Функционально общее имущество связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и одновременно является принадлежностью главной вещи - совокупности всех помещений в МКД.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО9 и ФИО10», основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Таким образом, право общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок, на котором расположены МКД, возникает в силу закона.

Судом также установлено, что Управление Росреестра по Амурской области в возражениях от 18.09.2023 подтверждает прекращение ограничения (обременения) земельного участка с 23.12.2022 в связи с заключением соглашения от 01.03.2023 о расторжении договора аренды земельного участка от 27.01.2022 № 8.

Таким образом, указание в Уведомлениях на невозможность осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок на основании п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не соответствует закону.

Довод Управления о том, что Свободненский межмуниципальный отдел Управления является структурным подразделением Управления, осуществляющим свою деятельность от его имени, следовательно, не является самостоятельным юридическим лицом и не может быть ответчиком по настоящему делу судом отклонен по следующим основаниям.

ООО «Жилой микрорайон» предъявлены требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, в соответствии с определением суда от 24.08.2023 ответчиком по настоящему делу является юридическое лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

Вопреки позиции Управления Росреестра, запрет на размещение нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на земельном участке отсутствует и не предусмотрен положениями Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федеральных законов от 29.12.2004 № 189-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, кроме того, пп. 5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Иная правовая позиция регистрирующего органа основана на ошибочном толковании им норм действующего законодательства.

В данном случае, как видно из материалов дела и не опровергнуто Управлением Росреестра, общество осуществило застройку спорного земельного участка с кадастровым номером 28:05:000000:6029, разместив на нем единый жилой комплекс, включающий три многоквартирных дома, а также необходимые элементы благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка автомобилей, элементы озеленения и т.д.).

Данные обстоятельства подтверждаются экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью проектно-строительного объединения «Благовещенскпроект» (выписка из единого реестра сведений о членах саморегулируемых организаций в области архитектурно – строительного проектирования, выданная Ассоциацией «Саморегулируемая организация Архитекторов и проектировщиков Дальнего Востока» № 2801108722-20230908-1000 от 08 сентября 2023).

Согласно представленному заключению проектирование единого жилого комплекса, состоящего из трех многоквартирных домов (198 квартир) на земельном участке площадью 12 796 м2 с кадастровым номером 28:05:000000:6029 (далее - Единый жилой комплекс, МКД) осуществлено ООО ПСО «БЛАГОВЕЩЕНСКПРОЕКТ» с учетом соблюдения требований и рекомендаций, установленных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.03.2019 № 153/пр., в т.ч. по соблюдению противопожарной безопасности, санитарных разрывов между МКД, учетом элементов благоустройства в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» и иными нормами, определяющими социальную и инженерную инфраструктуру многоквартирных домов, а также действующих градостроительных регламентов в части минимальных отступов, процента застройки, коэффициента плотности застройки, требований по благоустройству, количеству парковочных мест, озеленения, внутриквартальных проездов. Ситуационный план, Раздел 1721-20-ПЗУ, лист ПЗУ.ГЧ.1 (Приложение 2).

Территория трех многоквартирных домов:

- объединена единой архитектурной концепцией (исполненной в едином стиле) и обеспечена общими для всех домов жилой группы объектами инфраструктуры и предполагает совместную эксплуатацию общей территории;

- образует единый жилищный комплекс с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, с общими элементами озеленения, благоустройства, двором - садом с площадками для игр детей и отдыха взрослого населения и площадки для размещения коммунально-санитарных устройств (мусоросборники) и предусматривает изоляцию территории жилой застройки от сквозного проезда автомобильного транспорта.

Проектная документация получила положительное заключение экспертизы от 30.05.2020 № 28-2-1-3-021572-2020, от 28.05.2020 № 28-2-1-3-021128-2020, от 28.05.2023 № 28-2-1-3-021054-2020.

Как следует из графической части Проекта планировки и межевания территории (Приложение № 1) архитектурно-планировочное решение застройки МКД предусматривает объединение единой, специально спланированной территорией, запроектированной в едином архитектурном стиле, и образует их единую территориально-пространственную целостность.

Единый жилой комплекс обладает общими инженерными внутриплощадочными сетями (сети водоотведения), элементами благоустройства (парковочными местами для временного хранения автотранспорта, детской и спортивной площадками, площадкой для отдыха, площадками для сушки белья и чистки одежды, хозяйственными площадками). План благоустройства территории, Раздел 1721-20-ПЗУ, лист ПЗУ.ГЧ.2 (Приложение 3). Сводный план инженерных сетей, Раздел 1721-20-ПЗУ, лист ГЧ.6 (Приложение 4).

Проектной документацией по единому жилому комплексу не предусмотрена возможность дальнейшего раздела земельного участка с кадастровым номером 28:05:000000:6029 и формирования земельных участков под каждый многоквартирный дом.

Для формирования отдельных земельных участков под каждый многоквартирный дом необходимо одновременно обеспечить в том числе: отдельными (для каждого жилого дома) элементами благоустройства (парковочными местами для временного хранения автотранспорта, детской и спортивной площадками, площадкой для отдыха, площадками для сушки белья и чистки одежды, хозяйственными площадками).

В условиях существующей застройки в мкр. Южный г. Свободный и наличия смежных земельных участков общего пользования, на которые не распространяются градостроительные регламенты, выполнение указанных условий в пределах площади исходного земельного участка с кадастровым номером 28:05:000000:6029 с соблюдением всех требований действующих нормативов в части требуемой площади участков не представляется возможным, в свете утвержденного проекта планировки территории микрорайона «Южный», согласно которого выполнен проект застройки земельного участка с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 3 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Экспертное заключение подготовлено проектной организацией по запросу ООО «Жилой микрорайон», представлено заявителем в обоснование своих доводов, полностью соответствует требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимается судом в качестве относимого и допустимого доказательства при рассмотрении дела.

В соответствии со ст. 126 Конституции РФ и п. 7 ст. 2 Федерального конституционного закона от 05.02.2014 № З-ФКЗ конституционный статус Верховного суда РФ как высшего судебного органа по гражданским делам, разрешению экономических споров, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам общей юрисдикции и арбитражным судам включает полномочия по вопросам судебной практики на основе ее изучения и обобщения в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации.

В определении от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что в случае, когда строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке (сформированном специально для строительства нескольких многоквартирных домов) осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, формирование отдельных земельных участков под каждым многоквартирным домом не требуется.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в указанном случае не создаёт новых правовых норм, а лишь указывает на правильную трактовку действующих положений законодательства и подтверждает порядок их применения.

При этом довод Управления Росреестра по Амурской области о несоответствии обжалуемых регистрационных действий органа регистрации прав, рассматриваемых в рамках приведенной судебной практики (отказ в государственной регистрации прекращения права), требованиям ООО «Жилой микрорайон» (обжалование отказа в государственной регистрации права), является формальным и не влияет на возможность применения по настоящему делу положений законодательства, изложенных в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.02.2023 № 307- ЭС22-19570.

Оценив представленные Обществом доказательства, суд пришел к выводу о том, что с учетом, в том числе, предусмотренной при проектировании строительства трех многоквартирных домов схемы планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку, площади земельного участка, необходимой для эксплуатации каждого многоквартирного дома, спорные многоквартирные дома фактически являются единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления твердых коммунальных отходов и т.д.).

Также судом приняты во внимание доводы заявителя, не опровергнутые Управлением Росреестра, о невозможности образования путем раздела исходного земельного участка отдельных участков для эксплуатации возведенных многоквартирных домов с одновременным соблюдением при этом всех требований действующих нормативов в части требуемой площади участков.

Таким образом, в рассматриваемом случае отдельно стоящие жилые дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием и элементами благоустройства, являются составной частью сложного недвижимого имущества - единого жилищного комплекса с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, а земельный участок под этими зданиями - общим имуществом собственников помещений в обоих многоквартирных домах.

С учетом приведенных норм и установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра, мотивированный тем, что для государственной регистрации права общей долевой собственности Общества на земельный участок под корпусами многоквартирного дома застройщику необходимо сформировать и поставить на кадастровый учет самостоятельные земельные участки, не может быть признан законным и обоснованным.

Поскольку оснований для отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м. с кадастровым номером 28:05:000000:6029 у Управления не имелось, такой отказ нарушает права заявителя, в связи с чем заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению с возложением на Управление обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения действий по государственной регистрации права общей долевой собственности Общества на спорный земельный участок.

В связи с удовлетворением заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Признать незаконными как не соответствующими Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Жилищному кодексу РФ решения Свободненского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области (г. Шимановск), выраженные в уведомлении от 18.05.2023 № КУВД-001/2023-19458179/1 о приостановлении государственной регистрации, в уведомлении от 30.06.2023 № КУВД-001/2023-19458179/4 о не устранении причин приостановления государственной регистрации, в уведомлении от 17.08.2023 № КУВД-001/2023-19458293/5 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

Обязать Управление Росреестра по Амурской области после вступления в законную силу решения произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.И. Котляревский