Решение от 20 октября 2020 г. по делу № А07-11725/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-11725/2020
г. Уфа
20 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2020 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Перемышлева И. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой К.В., рассмотрев дело по исковому заявлению

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности в размере 3 867 835 руб. 92 коп., неустойки в размере 252 727 руб. 33 коп.

и по встречному исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным договор № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., в части, устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками»; применении последствий недействительности в части, устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками», о взыскании суммы переплаченной арендной платы в размере 4 125 100, 93 рублей

при участии в судебном заседании:

от истца (по первоначальному иску): ФИО2, доверенность от 30.09.2020г., паспорт;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 27.07.2020г., паспорт.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

01.06.2020 г. на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Обществу с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" о взыскании задолженности в размере 3 867 835 руб. 92 коп., неустойки в размере 252 727 руб. 33 коп.

Определением суда 08.06.2020 г. назначено предварительное судебное заседание арбитражного суда первой инстанции на 30.07.2020 г.

Определением суда 30.07.2020 г. дело назначено к судебному разбирательству и отложено судебное разбирательство на 24.09.2020 г.

03 августа 2020 года от истца в материалы дела поступило уточнение исковых требований, согласно которого истец просит взыскать с ответчика задолженность в размере 6 547 542 руб. 88 коп., неустойку в размере 1 123 239 руб. 33 коп. Уточнение приобщено к материалам дела.

22 сентября 2020 года от ответчика в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление. Отзыв приобщен к материалам дела.

Судом объявлен перерыв до 30.09.2020 г. 16 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

От истца поступило заявление о пропуске срока исковой давности, уточнение исковых требований, согласно которого истец просит взыскать с ответчика задолженность в размере 6 547 542 руб. 88 коп., неустойку в размере 1 123 239 руб. 33 коп. Заявление и уточнение приобщено к материалам дела.

От ответчика поступил справочный расчет. Расчет приобщен к материалам дела.

Определением суда 30.09.2020 г. отложено судебное разбирательство на 13.10.2020 г.

24 сентября 2020 года поступило встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договор № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., в части, устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками»; применении последствий недействительности в части, устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками», о взыскании суммы переплаченной арендной платы в размере 4 125 100, 93 рублей.

Определением суда 30.09.2020 г. встречное исковое заявление принято, назначено судебное заседание по рассмотрению встречного искового заявления совместно с основным иском на 13.10.2020 г.

От истца (по встречному иску) поступили справочные расчеты по договору, платежные поручения об оплате арендной платы, заявление исх. № 45 от 30.10.2015г. Документы приобщены к материалам дела.

От истца (по первоначальному иску) поступил справочный расчет. Справочный расчет приобщен к материалам дела.

Судом объявлен перерыв на 10 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

От истца (по встречному иску) поступили справочные расчеты по договору, платежные поручения об оплате арендной платы, заявление исх. № 45 от 30.10.2015г., уточнение исковых требований, согласно которого просит взыскать сумму переплаченной арендной платы в размере 2 291 373 руб. 13 коп. Документы приобщены к материалам дела.

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как указывает истец по первоначальному иску, между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (истец, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «УфаСтройРесурс» (ответчик, Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 1049-15 от 14.12.2015г., по условиям которого на основании письменного обращения Арендатора, зарегистрированного в УЗИО г Уфы (вх. № 12109 от 30.10.2015г.), в соответствии со ст.22, ст.39.1, ст.39.2, пп.10 п.2, п.5 ст.39.6, пп.6 п.8 ст.39.8, ст.39.17, ст.39.20 Земельного кодекса РФ и п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу Кировский район городского округа <...> для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания (для – завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (02:55:011004:34:2)), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 4227 кв.м.

Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2015г.

Согласно п. 3.1. договора срок аренды устанавливается с 30.10.2015 г. до 30.10.2018г.

Согласно п. 4.1. договора размер годовой арендной платы за Участок на момент заключения Договора составляет 3 262 544,86 руб.

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется Арендатором самостоятельно и согласовывается с Арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п. 4.4. договора).

Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год Арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (п. 4.5. договора).

Согласно п. 4.7. договора арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктом 5.4.13. договора предусмотрено, что по истечении срока действия настоящего Договора Арендатор обязан в 10-дневный срок передать Участок по акту приема-передачи Арендодателю. При этом Арендатор несет ответственность за ухудшение Участка в течение срока действия Договора до момента возврата данного земельного участка Арендодателю.

Актом осмотра № 3256/о от 13.09.2019 г. установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34, площадью 4 227 кв.м., предоставленном ООО «УфаСтройРесурс» на основании договора аренды, расположены трансформаторная подстанция и фундамент. Участок огорожен.

Согласно выписке из ЕГРН № 02/101/003/2019-550033 от 26.11.2019 г. ответчик с 08.07.2011 г. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, расположенном на земельном участке, предоставленным в аренду.

Согласно п. 3.4. Договора, в случае использования Арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего Договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и в порядке, установленном настоящим Договором и неустойку, предусмотренную п. 7.3. Договора.

Истец указал, что за период действия договора аренды земельного участка № 1049-15 от 14.12.2015 г. ответчик несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с чем, за период с 30.11.2018 г. по 31.08.2019 г. образовалась задолженность в размере 3 867 835,92 руб.

19.08.2019 г. Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило ответчику претензию (исх. № УЗ 9072) об имеющейся задолженности и необходимости ее погасить.

Оставление изложенных в претензии требований, без удовлетворения послужило основанием для обращения Управления в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковыми требованиями о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды.

Истец (по первоначальному иску) с учетом уточнения просит взыскать задолженность за период с 30.11.2018г. по 30.06.2020г. в размере 6 547 542 руб. 88 коп., неустойку за период с 11.08.2018г. по 30.06.2020г. в размере 1123 239 руб. 33 коп.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал, что при составлении расчета годовой арендной платы по договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан применило ставку арендной платы за землю - с функциональным использованием, как объект «Общественное питание с алкогольными напитками» (п. 5.12. Приложения 1 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7).

Между тем, на земельном участке, предоставленном в аренду ООО «УфаСтройРесурс», изначально было запланировано строительство досугового центра с объектом общественного питания, а именно досуговый центр для детей, с элементами общественного питания КFС, Магдональдс и других известных брендов, без использования алкогольной продукции.

В предоставленных документах ООО «УфаСтройРесурс» в «Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан» с момента подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду и по настоящее время ни разу не упоминается о строительстве досугового центра с общественным питанием с применением алкоголя.

Ответчик считает, что ставка арендной платы по договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., в соответствии с Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 30/7 от 3 декабря 2007г., должна быть применена как ставка арендной платы за землю - с функциональным использованием, как объект «Общественное питание без алкогольных напитков» (п. 5.13. Приложения 1 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7).

Таким образом, расчет арендной платы по договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г. Арендодателем - «Управление и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан» произведен неверно.

На основании заявленных истцом исковых требований за период аренды с 30.11.2018г. по 30.06.2020г. земельного участка по договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г. истцом было начислено к оплате Ответчиком суммы в размере 6 547 542,88 рублей (с применением ставки — «Общественное питание с алкогольными напитками» - 4,71%).

Ответчик указал, что стоимость арендной платы по договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г. за период аренды с 30.11.2018г. по 30.06.2020г. фактически составляет 4 059 353,03 рублей (с применением ставки - «питание без алкогольных напитков» - 2,92%).

Ответчик считает, что оплата ответчиком арендной платы по договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г. начиная с 30 октября 2015 года подлежит перерасчету, исходя из ставки арендной платы за землю - с функциональным использованием, как объект «Общественное питание без алкогольных напитков» (п. 5.13. Приложения 1 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 02:55:011004:34.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п. 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с действовавшими до 01.03.2015 положениями п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 4.2. договора № 1049-15 от 14.12.2015г., размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости иди временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости иди временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с Порядком расчета годовой арендной платы, определяемым по ставкам арендной платы за землю, утвержденным соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 30/7 от 03.12.2007г. (в ред. решений Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 04.12.2008 № 10/16, от 25.12.2008 № 11/22, от 29.01.2009 № 12/12, от 23.04.2009 № 15/16, от 23.12.2009 № 22/12, от 15.12.2010 № 31/15, от23.12.2010 № 32/19, от 25.03.2011 № 34/8, от 12.04.2012 № 3/3, от 20.12.2012 № 12/9, от 18.12.2013 № 26/8, от 29.07.2015 № 48/3, от 29.03.2016 № 59/3, от 24.05.2017 № 11/3, от 14.02.2018 № 19/9, от 29.03.2018 № 22/11, от 27.06.2018 № 28/10, от 29.05.2019 № 41/8 с изм., внесенными решениями Верховного суда Республики Башкортостан от 14.11.2017 по делу № Зг-731/2017, от 22.08.2018 по делу № 3га-697/2018), размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле:

Апл = КСУ * С * S, согласно п. 4.2. договора, где Апл - годовая арендная плата; КСУ - кадастровая стоимость 1 кв.м. Участка; С - ставка арендной платы за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан в процентах от кадастровой стоимости земли; S - площадь земельного участка к оплате.

В соответствии с п. 1 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. № 30/7 установить по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжении которыми, в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ставки арендной платы за землю по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно п. 12.1. Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. № 30/7 по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенным с физическими или юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) с 01.01.2008 для проектирования, строительства (включая подготовительные работы) или реконструкции объектов, арендная плата за землю за период с 01.01.2008 исчисляется по ставкам, предусмотренным для эксплуатации соответствующих объектов.

Согласно Приложению № 1-З к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7 ("Ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период с 1 июня 2017 года") ставка земельного участка под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания составляет: 5.12. Общественное питание с алкогольными напитками - 4,71%, 5.13. Общественное питание без алкогольных напитков - 2,92 %.

Согласно заявлению (исх. № 45 от 30.10.2015г.), ООО «УфаСтройРесурс» указало, что является собственником объекта незавершенного строительства площадью 82,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> (далее - Объект). Готовность объекта - 20%. Объект незавершенного строительства находится на земельном участке, общей площадью 4227 кв.м., предоставленном Администрацией ГО город Уфа,в аренду для завершения строительства гостинично-делового центра. Срок аренды установлен с 10.12.2012 по 10.12.2015. 03.06.2015 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому первоначальное разрешенное использование «для завершения строительства гостинично-делового центра» было изменено на «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания». 23.07.2015 указанное Соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по РБ. ООО «УфаСтройРесурс» просило заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 расположенном по адресу: Кировский район городского округа <...> с площадью 4227 кв.м. для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания.

Доказательств, указывающих на то, что ООО «УфаСтройРесурс» просило предоставить земельный участок в аренду для строительства досугового центра с общественным питанием с алкогольными напитками, в материалах дела не имеется.

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан данный факт не опровергнут.

Суд приходит к выводу, что при составлении расчета годовой арендной платы по договору аренды земельного участка, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан применило ставку арендной платы за землю - с функциональным использованием, как объект «Общественное питание с алкогольными напитками» (п. 5.12. Приложения 1 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7), что не соответствует фактическому, действительному функциональному использованию земли обществом «УфаСтройРесурс».

Суд признает обоснованной сумму задолженности ответчика по арендной плате с применением ставки "Общественное питание без алкогольных напитков" в размере 2,92 %.

Таким образом, размер задолженности ответчика за заявленный период с 30.11.2018г. по 30.06.2020г. составляет 4 058 946 руб. 53 коп. с применением ставки «Общественное питание без алкогольных напитков - 2,92 %».

На основании изложенного, суд удовлетворяет первоначальные исковые требования частично в размере 4 058 946 руб. 53 коп.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку платежа по договору аренды земельного участка за период с 11.08.2018г. по 30.06.2020г. в размере 1 123 239 руб. 33 коп.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

В соответствии с п. 7.1. договора аренды, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 Договора.

Судом произведен перерасчет неустойки за период с 11.08.2018г. по 30.06.2020г., исходя из суммы задолженности по арендной плате с учетом с ставки "Общественное питание без алкогольных напитков" в размере 2,92 %, согласно которого неустойка составляет 157 839 руб. 43 коп.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление № 7) разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 77 Постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления № 7).

В соответствии с пунктом 75 Постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

Следовательно, основанием для уменьшения размера взыскиваемой неустойки является совокупность двух обстоятельств - наличие ходатайства ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки, представленных ответчиком в обоснование своего ходатайства.

Ответчиком ходатайства о снижении размера договорной неустойки заявлено не было, доказательства ее несоразмерности в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

С учетом изложенного, исковые требования в части взыскания неустойки подлежат удовлетворению частично в размере 157 839 руб. 43 коп.

Ответчиком заявлены встречные исковые требования, согласно которых ответчик просит признать недействительным договор № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г. в части, устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками»; применении последствий недействительности в части, устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками», взыскать сумму переплаченной арендной платы в размере 4б 125 100 руб. 93 коп.

В обоснование встречного искового заявления, ответчик указал, что 14 декабря 2015 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «УфаСтройРесурс» был заключен договор № 10049-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания.

В соответствии с разделом 4 договора № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г. размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю, которая устанавливается соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости), принадлежащим арендатору.

При составлении расчета годовой арендной платы по договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан применило ставку арендной платы за землю - с функциональным использованием, как объект «Общественное питание с алкогольными напитками» (п. 5.12. Приложения 1 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7).

На земельном участке, предоставленном в аренду ООО «УфаСтройРесурс», изначально было запланировано строительство досугового центра с объектом общественного питания, а именно досуговый центр для детей, с элементами общественного питания КFС, Магдональдс и других известных брендов, без использования алкогольной продукции.

В предоставленных документах ООО «УфаСтройРесурс» в «Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан» с момента подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду и по настоящее время также не упоминается о строительстве досугового центра с общественным питанием с применением алкоголя.

Как пояснил ответчик, ставка арендной платы по договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12,2015г., в соответствии с Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 30/7 от 3 декабря 2007г., должна быть применена как ставка арендной платы за землю - с функциональным использованием, как объект «Общественное питание без алкогольных напитков» (п. 5.13. Приложения 1 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7).

Ответчик считает, что оплата ответчиком арендной платы, начиная с 30 октября 2015 года подлежит перерасчету, исходя из ставки арендной платы за землю - с функциональным использованием, как объект «Общественное питание без алкогольных напитков» (п. 5.13. Приложения 1 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7).

Таким образом, расчет арендной платы по договору аренды земельного участка истцом произведен неверно.

Истцом было начислено к оплате ответчиком сумма в размере 6 547 542,88 рублей (с применением ставки — «Общественное питание с алкогольными напитками» - 4,71%).

Ответчик указал, что стоимость арендной платы по договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г. за период аренды с 30.11.2018г. по 30.06.2020г. фактически составляет 4 059 353,03 рублей (с применением ставки - «питание без алкогольных напитков» - 2,92%).

Таким образом, переплата по договору аренды земельного участка № 10049-15 от 14.12.2015г. составляет 2 291 373 руб. 13 коп.

В отношении требования ответчика о признании недействительным договора № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., в части устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками», применении последствий недействительности сделки в части, устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками» судом установлено следующее.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Недействительный договор не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (пункт 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

По правилам ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положениями ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что содержание договора в части устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками» является ничтожным и влечет признание договора в указанной части противоречащей требованиям законодательства недействительным.

При этом в силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительности ее части.

При рассмотрении требования о признании договора недействительным судом проверяется соответствие совершенной сделки требованиям законов и нормативных актов, действующих в момент его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Последующее расторжение или изменение договора по волеизъявлению сторон не имеет юридического значения, поскольку при недействительности сделки и при ее расторжении или изменении наступают различные правовые результаты.

Недействительность сделки не может быть поставлена в зависимость от последующего поведения сторон, в том числе и от фактического применения либо неприменения ими недействительных условий сделки.

Таким образом, противоречащая закону сделка (часть сделки) признается судом недействительной и тогда, когда на момент рассмотрения дела в суде оспариваемая часть сделки изменена сторонами.

На основании изложенного, договор № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г. в части, устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками» в указанной части является ничтожной сделкой как противоречащая нормативному правовому акту органа местного самоуправления.

В данном случае при начислении арендной платы для ООО «УфаСтройРесурс» Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан следует применять установленную нормативным правовым актом органа местного самоуправления ставку «Общественное питание без алкогольных напитков».

Таким образом, исковые требования о признании недействительным договора № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г. в части судом признаются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В отношении встречных исковых требований о взыскании суммы переплаченной арендной платы в размере 2 291 373 руб. 13 коп. судом установлено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При этом правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли такое обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с названной нормой и общими правилами о распределении бремени доказывания в арбитражном судопроизводстве, установленным статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на истце по иску о взыскании суммы неосновательного обогащения лежит обязанность по доказыванию факта сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, а на ответчике, в свою очередь, в случае оспаривания иска лежит обязанность доказать наличие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества за счет истца.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. По смыслу названной нормы неосновательным обогащением следует считать то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством, но выходит за рамки его содержания.

Применительно к рассматриваемой ситуации плата за пользование земельным участком может являться неосновательным обогащением в том случае, если такая плата уплачена в отсутствие на то правовых оснований либо уплачена излишне.

Как указывает ответчик, за период с сентября 2017г. по ноябрь 2018г. ответчик произвел оплату арендной платы по договору при расчете с применением ставки «Общественное питание с алкогольными напитками» в сумме 6 729 596 руб. 47 коп., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

С учетом признания недействительным договора № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г. в части устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками», арендная плата за период с сентября 2017г. по ноябрь 2018г. подлежит перерасчету с применением ставки «Общественное питание без алкогольных напитков».

Таким образом, излишне уплаченная сумма арендной платы составляет 2 291 373 руб. 13 коп. Данная сумма подлежит взысканию с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Истец заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассмотрев доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части требований о взыскании неосновательного обогащения, суд установил следующее.

В соответствии со статьями 195 и 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статьям 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

Между тем, с учетом заявленного уточнения исковых требований, суд приходит к выводу о том, что ответчиком срок исковой давности не пропущен.

Исходя из вышеизложенного, суд заявление истца о применении срока исковой давности признал необоснованным.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку первоначальные и встречные исковые требования подлежат удовлетворению, суд в порядке части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производит зачет встречных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) 4 058 946 руб. 53 коп. долга, 157 839 руб. 43 коп. неустойки.

В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 33 728 руб. 00 коп.

2. Встречные исковые требования – удовлетворить.

Признать недействительным договор № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «УфаСтройРесурс» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в части устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 2 291 373 руб. 13 коп. неосновательного обогащения.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 40457 руб. 00 коп.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 3 168 руб. 50 коп., перечисленную по чеку-ордеру от 23.09.2020г. (операция № 531).

3. В результате зачета первоначального и встречного иска:

Признать недействительным договор № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «УфаСтройРесурс» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в части устанавливающей размер арендной платы - Приложение № 2 (Расчет арендной платы) к договору № 10049-15 аренды земельного участка от 14.12.2015г., с применением ставки: «Общественное питание с алкогольными напитками».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 767 573 руб. 40 коп. долга, 157 839 руб. 43 коп. неустойки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 559 руб. 50 коп.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройРесурс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 40457 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И. В. Перемышлев