Решение от 18 августа 2022 г. по делу № А12-2505/2022

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«18» августа 2022 года Дело № А12-2505/2022

Резолютивная часть решения вынесена 11 августа 2022 года, полный текст решения изготовлен 18 августа 2022 года.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Балкан плаза» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации городского поселения г. Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного па адресу: <...>, определенную в соответствии с отчет № 7609/18 от 11.12.2018г об оценке подготовленный ООО «Аналитик Центр» об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 5 534 000 рублей, используемую Администрации городского поселения г. Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.04.2007г. №11, об установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка площадью 1648 кв.м, с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного по адресу: <...>, установленную в отчете об оценке объекта оценки от 22.07.2021г № 145- 1/07-13, выполненного ООО «Оценочная фирма «ВИРГО», в соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) в размере 1 778 000 рублей с 01.04.2020г., для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.04.2007г. №11, о взыскании за счет средств казны муниципального образования суммы неосновательного обогащения за период с 01.01.2019 г. по 31.12.2021 г. в размере 935.214 руб. 11 коп., процентов за пользование чужими средствами по состоянию на 28.01.2022г. в размере 99.217 руб. 63 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 344 руб., с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрацию Ленинского муниципального района Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 12.08.2021 г.;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности № 110 от 19.01.2022 г.;

от третьих лиц:

от ООО «Аналитик центр» – ФИО3, представитель по доверенности от 08.12.2021 г.;

от администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области – не явился, извещен;


Общество с ограниченной ответственностью «Балкан плаза» (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации городского поселения г. Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области (далее ответчик) о признании недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного па адресу: <...>, определенную в соответствии с отчет № 7609/18 от 11.12.2018г. об оценке подготовленный ООО «Аналитик Центр» об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 5 534 000 рублей, используемую Администрации городского поселения г. Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.04.2007г. №11, об установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка площадью 1648 кв.м, с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного по адресу: <...>, установленную в отчете об оценке объекта оценки от 22.07.2021г № 145- 1/07-13, выполненного ООО «Оценочная фирма «ВИРГО», в соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) в размере 1.778.000 руб. с 01.04.2020г., для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.04.2007г. №11, о взыскании за счет средств казны муниципального образования суммы неосновательного обогащения за период с 01.01.2019 г. по 31.12.2021 г. в размере 935.214 руб. 11 коп., процентов за пользование чужими средствами по состоянию на 28.01.2022г. в размере 99.217 руб. 63 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 344 руб.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного по адресу: <...>, определенную в соответствии с отчет № 7609/18 от И. 12.2018г. об оценке подготовленный ООО «Аналитик Центр» об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 5.534.000 руб., используемую Администрации городского поселения г. Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.04.2007г. №11. Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка площадью 1648 кв.м., с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного по адресу: Волгоградская область. <...>, установленная заключением от 05.06.2022г № 05/22, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» экспертом ФИО4 в размере 2.111.000 руб. с 01.04.2020г., для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.04.2007г. №11. Взыскать с администрации городского поселения г. Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балкан плаза» суммы неосновательного обогащения за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в размере 890.248 руб. 20 коп., проценты за пользование чужими средствами по состоянию на 20.06.2022 в размере 146.867 руб. 01 коп., а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 23.371 руб.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение в суде соответствующей инстанции, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражает.

Представитель третьего лица представил возражения в письменном виде против удовлетворения иска возражает.

В ходе судебного заседания 04 августа 2022 года объявлен перерыв до 08 августа 2022 года до 12 часов 05 минут.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что 25 апреля 2007 года между Администрацией Ленинского муниципального района Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью "Балкан плаза" был заключен типовой Договор №11 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Ленинского муниципального района (далее - Договор аренды), согласно которому в аренду передан земельный участок, площадью 1.648 кв.м., с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенный по адресу: <...> В.

Согласно п. 2.4 Договора аренды ООО «Балкан Плаза» обязано вносить ежегодную арендную плату. Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке, на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов и не чаще одного раза в год.

Согласно п. 2.5 Договора аренды, Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по её уплате в соответствии с решением органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления. Уведомление о пересмотре арендной платы направляется в письменной форме. Арендатор считается извещенным с момента получения уведомления. \

Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Таким образом, арендодателем по вышеуказанному договору выступает Администрации городского поселения город Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области.

Истец, не согласившись с размером рыночной стоимости земельного участка, установленного в отчете ООО «Аналитик Центр», применяемого при расчете годовой арендной платы, поручил проведение оценки рыночной стоимости указанного выше земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ВИРГО».

Согласно Отчету об оценке объекта оценки от 22.07.2021 г № 145-1/07-13, выполненного ООО «Оценочная фирма «ВИРГО», рыночная стоимость земельного участка с кадастровом номером 34:15:080303:90, в соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) составила 1.778.000 руб.

Таким образом, с 01.04.2020г. величина рыночной стоимости земельного участка является обязательной для ООО «Балкан Плаза», поскольку применяется при расчете арендной платы.

Истец полагает, что по состоянию на 28.01.2022г. по договору аренды земельного участка № 11 от 25.04.2007г. образовалось неосновательное обогащение в размере 935.214 руб. 11 коп. за период с 01.01.2019 г. по 31.12.2021г.

Истец считает, что ответчик, получив арендную плату в большем размере, чем установлено действующим законодательством, применяя при расчете арендной платы завышенную рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке рыночной стоимости :от 21 декабря 2018 г. № 7609/18, подготовленного ООО «Аналитик Центр», применяя за период с 01.01.2019 г. по 01.04.2020 г. ставок арендной платы, установленных Постановлением №89-п до утверждения категории значения коэффициентов категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимости (Кказ), знал о существующей переплате с момента получении данных денежных средств.

ООО «Балкан Плаза» произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами (расчеты процентов прилагаются) по Договору аренды по состоянию на 28.01.2022г. общая сумма процентов подлежащих взысканию составляет 99.217 руб. 63 коп.

23.03.2022 от истца поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы, представлены сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, а так же представлен следующие вопросы для эксперта: «Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 11.12.2018г № 7609/18 требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеративным стандартам оценки?);.

«Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного па адресу: <...> по состоянию на 01.04.2020 г.?»

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ответчик согласился, внести на депозитный счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-2505/2022, представил платежное поручение № 277 от 01.03.2022 на сумму 20.000 руб.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2020 производство по делу №А12-47031/2019 приостановлено, в связи с назначение экспертизы.

Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз», эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Соответствует ли отчет № 7609/18 от 11.12.2018 г. об оценке подготовленный ООО «Аналитик Центр», требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности?

2. В случае несоответствия отчета № 7609/18 от 11.12.2018 г. об оценке подготовленного ООО «Аналитик Центр» требованиям законодательства об оценочной деятельности, определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного па адресу: <...> по состоянию на 01.04.2020 года?

14.06.2022 в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материалы арбитражного дела и заключение ООО «Центр Судебных Экспертиз».

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта от 26.11.2021 №24/21 на первый вопрос экспертом сделаны выводы: По результатам проверки Отчета от 21.12.2018 г. № 7609/18 об оценке земельного участка, подготовленного ООО «Аналитик Центр», на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, характер выявленных нарушений позволяет сделать вывод о недостоверности итоговой величины стоимости объекта оценки, т.е.: итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определенная в Отчете об оценке № 7609/18 от 21.12.2018 г. в размере 5.534.000 руб. по состоянию на 11.12.2018 г не подтверждена.

В результате расчетов рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.04.2020 г. составляет; 2.111.000 руб.

В ходе судебного заседания заявитель согласен с выводами эксперта по заключению от 14.06.2022 №05/22, уточнил заявленные требования.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

В названной части решение суда апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 отменено не было.

Таким образом, только с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации).

С учетом изложенного, санаторий правомерен оспаривать отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации), т.е. расчет платы будет происходить от рыночной стоимости земельного участка.

Более того, суд учитывает следующее.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 2 информационного письма N 2, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По смыслу названных норм Закона N 135-ФЗ и содержащихся в пункте 2 информационного письма N 92 рекомендаций оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу судом не только не исключает, но предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) и частью 3 статьи 86 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определён законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Указанные доводы третьего лица не состоятельны.

Заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

Частью 1 статьи 86 АПК РФ установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела. В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 14.06.2022 №05/22, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения организации в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд рассматривает заявленное требование по существу.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов» в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Указанный правовой подход подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2019 по делу № А12-40898/2018.

В рамках настоящего спора истец оспаривает рыночную стоимость земельного участка, применяемой при расчете нормативно регулируемой арендной платы (иными словами арендатор оспаривает один из элементов формулы, определяющей размер начисленной арендной платы).

Данное право предусмотрено как положениями постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», так и постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, 6 находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов».

Поскольку суд в рамках данного спора пришёл к выводу, что отчет об оценки рыночной стоимости земельного участка имеет нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, применение определенной в договоре рыночной стоимости участка является неправомерным.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2020 № 306-ЭС20-3519.

Так же истцом заявлено требования о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в размере 890.248 руб. 20 коп., проценты за пользование чужими средствами по состоянию на 20.06.2022 в размере 146.867 руб. 01 коп., а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 23.371 руб.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, для расчета размера неосновательного обогащения применяются нормативно утвержденные ставки арендной платы (ст. 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ)

По смыслу п. 2 ст. 1105 ГК РФ размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам ст. 424 ГК РФ, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении ФАС СКО от 18.04.2011 по делу № А53-16049/2009, в постановлении 15 ААС от 28.06.2011 по делу N А32-20547/2010, ответчик, фактически пользующийся земельным участком, находящимся в публичной собственности, обязан возвратить неосновательное обогащение в размере, соответствующем арендной плате, рассчитанной исходя из требования нормативных правовых актов.

В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

При расчете арендной платы истец применил Постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области».

Доказательств обратного, ответчиком суду не представлено.

Учитывая выше изложенное, с учетом проведенной судебной экспертизы, требование истца обоснованно и подлежит удовлетворению за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в размере 890.248 руб. 20 коп.

Так же истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.06.2019 по 20.06.2022 в размере 146.867 руб. 01 коп.

На основании ст.395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Истец представил соответствующий расчет.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 по 30.09.2022 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 названного закона. В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснил следующее.

В период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих требований.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая выше изложенное, с учетом проведенной судебной экспертизы, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованно и подлежит частичному удовлетворению за период с 10.06.2019 по 31.03.2022 в размере 117.891 руб. 26 коп.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчик доказательств оплаты задолженности суду не представил.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 25.000 руб. (счет №05/22 от 14.06.2022).

Истец перечислил суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-2505/2022 в размере 20.000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 71, 101, 106, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного по адресу: <...>, определенную в соответствии с отчет № 7609/18 от 11.12.2018г. об оценке подготовленный ООО «Аналитик Центр» об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 5.534.000 руб., используемую Администрации городского поселения г. Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.04.2007г. №П.

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка площадью 1648 кв.м., с кадастровым номером 34:15:080303:90, расположенного по адресу: Волгоградская область. <...>, установленная заключением от 05.06.2022г № 05/22, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» экспертом ФИО4 в размере 2.111.000 руб. с 01.04.2020г., для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.04.2007г. №11.

Взыскать с администрации городского поселения г. Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балкан плаза» 1.008.139 руб. 46 коп., из которых суммы неосновательного обогащения в размере 890.248 руб. 20 коп., проценты за пользование чужими средствами в размере 117.891 руб. 26 коп., а так же расходы по оплате судебной экспертизы в размере 24.301 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 22.718 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балкан плаза» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 5.000 руб.


Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.



Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> 24?76-00 (доб. 5349), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.