Решение от 15 февраля 2023 г. по делу № А64-6084/2021

Арбитражный суд Тамбовской области

392020 г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А64-6084/2021
15 февраля 2023 года
г. Тамбов


Резолютивная часть решения объявлена 08.02.2023г.

В полном объеме решение изготовлено 15.02.2023г.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Н.Ю. Макаровой

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

помощником судьи О.И. Долгополовым

с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Квартал» (ИНН <***>), г.Химки Московской области

к ИП ФИО1 (ИНН <***>), г.Тамбов

о взыскании 174 024,38 руб.

третье лицо ФИО2

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 10.08.2021г.

от ответчика: ФИО1, паспорт;

от третьего лица: ФИО3, доверенность 50АБ6351581 от 07.10.2021г.



УСТАНОВИЛ:

ООО «Квартал», г.Химки Московской области обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к ИП ФИО1, г.Тамбов о взыскании задолженности в размере 174 024,38 руб. задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения № 41-14-12 от 14.12.2020г.

Определением арбитражного суда от 30.09.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 АПК РФ. Определением от 29.11.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением арбитражного суда от 26.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Представителем истца и третьего лица исковые требования поддерживаются по основаниям, изложенным в иске и пояснениях.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по обстоятельствам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, считает, договор незаключенным, ввиду отсутствия подписи собственника на договоре и несогласованности площади нежилого помещения, сданного в аренду.

Из материалов дела следует, что между ООО «Квартал» (Истец) и ИП ФИО1 (Ответчик) заключен договор аренды нежилых помещений от 14.12.2020 №41-14-12 (Договор).

По заключенному Договору и акту приема-передачи от 25.12.2020 ООО «Квартал» предоставило ИП ФИО1 в аренду нежилое помещение площадью 120 кв. м., по адресу: <...> с кадастровым номером 50:10:0000000:16588, а Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату и переменную арендную плату (электроснабжение, водоснабжение, канализация) за указанное помещение.

В соответствии с п. 4.2 Договора от 14.12.2020 № 41-14-12, арендная плата за предоставленные нежилые помещения составляет 96 000 руб. ежемесячно, которая должна быть оплачена не позднее 10-го числа текущего д. Переменная арендная плата (электроснабжение, водоснабжение, канализация) оплачивается ежемесячно, не позднее 10 - го числа месяца, следующего за расчетным.

Истец считает, что ответчик в нарушение п. 3.2.2 заключенного Договора, в период с 11.02.2021 по 30.06.2021 не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения.

04.03.2021 Истцом в адрес Ответчика была направлена уведомление о расторжении договора аренды от 14.12.2020 № 41-14-12 с исполнением обязательств по образовавшейся задолженности по договору.

Истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

В процессе рассмотрения дела в порядке ст. 49 АПК РФ истцом уточнялись требования.

По уточненным требованиям от 24.10.2022 (л.д. 56 т. 2) истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды № 41-14-12 от 14.12.2020г. в размере 52645,22руб., расходы за оказание юридических услуг в размере 20 000руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2106 руб.

Судом принято уточнение истцом исковых требований (ст. 49 АПК РФ).

Ответчик требования истца не признает и считает, что ответчик не вправе был сдавать помещение в аренду, истцом неправильно произведен расчет платы по площади 120кв.м.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца и третьего лица, ответчика по делу, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно правилам статьи 310 ГК РФ не допускается.

Как следует из материалов дела, между ООО «Квартал» (Истец) и ИП ФИО1 (Ответчик) заключен договор аренды нежилых помещений от 14.12.2020 №41-14-12 (Договор).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки определяются договором аренды.

Ответчик считает, что истец не вправе был сдавать помещение в аренду. Собственник помещения не определен. Факт нахождения в собственности земельного участка у ФИО2 не дает ей право на сдачу в аренду спорного помещения.

Данные доводы ответчика отклоняются, из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения №41-14-12 от 14.12.2020 года был заключен между ООО «Квартал» и ИП ФИО1.

Согласно условиям настоящего договора сторонами договора являются ООО «Квартал» (Арендодатель) действующий как Агент на основании Агентского Договора б/н от 01.08.2019 года, заключенный в интересах ИП ФИО2 между ООО «Квартал» и ИП ФИО2, согласно условиям которого, ИП ФИО2 наделила полномочиями ООО «Квартал» на сдачу в аренду нежилых помещений (п. 2.1 Агентского договора).

Договор аренды нежилого помещения №41-14-12 от 14.12.2020 подписан сторонами.

Довод ответчика о несогласованности площади сданного в аренду помещения отклоняется на основании следующего.

Согласно ч. 3 ст. 607 АПК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом согласно положениям п. 15 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В представленной выписке из ЕГРН на объект указана площадь помещения 106,9кв.м. Согласно ответу ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области» от 2012.2022г. № 01-73/14150/22 следует, что по состоянию на 19.12.2022г. в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о правах собственности, ограничениях (обременениях) вещных прав, зарегистрированных в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:10:0000000:16588, расположенном по адресу: РФ, Московская область, городской округ Химки, <...> площадью 106,9к.вм.

При этом, истцом к выписке из ЕГРН представлена в качестве приложения Декларация об объекте недвижимости (т. 2 л.д. 84-87), в которой в разделе технического описания, площадь объекта аренды составляет 120кв.м.

Декларация об объекте недвижимости представляет собой форму, содержащую сведения о недвижимости и характеристиках объекта недвижимости. Это документ, который содержит сведения, в том числе и о площади объекта недвижимости. Декларация является основанием для регистрации права собственности и внесения записи об этом объекте в ЕГРН.

Правоопределяющим является тот факт, что стороны согласовали в договоре площадь сдаваемого в аренду помещения в размере 120кв. м, по акту помещение также передано площадью 120 кв.м. Данные документы подписаны сторонами. Истец пояснил, что арендуемая площадь содержит дополнительную площадь рперед входом, которая тоже сдана в аренду. Ответчиком при принятии помещение не было заявлено возражений относительно площади, согласованной в договоре и не заявлен отказ от принятия помещения в части.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следует отметить, что в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указывается, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В силу ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Также на основании ч. 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, если передаточный акт подписан без возражений относительно предмета договора аренды, то впоследствии стороны не могут ссылаться на то, что предмет договора не индивидуализирован и на незаключенность договора аренды.

Таким образом, оснований для незаключенности и недействительности договора аренды судом не установлено.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, в зависимости от обстоятельств будет являться либо недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, либо незаключенным.

Однако, учитывая судебную практику, отсутствие на момент заключения договора аренды регистрации права собственности на вновь созданную недвижимость в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом и если впоследствии регистрация данного недвижимого имущества была осуществлена.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному лицу.

Помещение входит в состав здания, которое является вновь созданным объектом недвижимости.

Как указано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом.

Отсутствие на момент заключения договора аренды регистрации права собственности на вновь созданную недвижимость в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом и если впоследствии регистрация данного недвижимого имущества была осуществлена

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (п. 10 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Суд также посчитал недоказанным, что при заключении оспариваемого договора истец действовал исключительно с намерением причинить вред ответчику или допустил злоупотребление правом в иной форме, в связи с чем суд не усмотрел в действиях ответчика признаков злоупотребления правом, определенных статьей 10 ГК РФ, и оснований для признания договора недействительным по причине того, что при его заключении одной из сторон было допущено злоупотребление правом.

Довод о расторжении в одностороннем порядке ответчиком договора аренды 27.01.2021г. также подлежит отклонению, поскольку вручение уведомления об отказе от договора произведено неуполномоченному лицу. Доказательств подтверждающих его полномочия на принятие документов от ответчика в материалы дела ответчиком не представлено.

Соответственно, следует считать договор расторгнутым после направления уведомления о расторжении договора аренды со стороны истца.

Факт освобождения помещения ответчиком не освобождает от уплаты арендных платежей, поскольку надлежащим образом по акту приема-передачи помещение не было возвращено истцу.

Неиспользование ответчиком арендуемого помещения не освобождает его от уплаты арендной платы до возвращения помещения арендодателю по акту приема-передачи. Доказательств возврата имущества суду не представлено. По смыслу положений ст. ст. 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (ст. 655 ГК РФ). Досрочное освобождение арендуемого помещения не является 8 А64-2289/2022 основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. ст. 614, 622 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Таким образом, требования истца о взыскании арендной платы за спорный период заявлены обоснованно и правомерно.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Представленные по делу и исследованные судом доказательства и установленные обстоятельства, согласно заявленных оснований, предмета иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Состав судебных издержек определен в ст.106 АПК РФ. В соответствии с названной правовой нормой к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статьей 112 АПК РФ установлено, что вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Основанием для взыскания расходов на оплату услуг представителя является наличие судебного акта в пользу стороны.

Положения указанной нормы предполагают, что судебные расходы взыскиваются со стороны виновной в возникновении спора и доведении его до арбитражного суда, а в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Часть 2 статьи 110 АПК РФ, по сути, позволяет установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Согласно пункту 3 Информационного письма №121, лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Однако данный стандарт не отменяет публично-правовой обязанности суда по оценке разумности взыскиваемых судебных расходов и определению баланса прав сторон в случаях, когда заявленная к взысканию сумма судебных расходов носит явно неразумный характер, поскольку определение баланса интересов сторон является обязанностью суда, относящейся к базовым элементам публичного порядка Российской Федерации (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О).

В целях обеспечения указанного баланса интересов сторон реализуется обязанность суда по пресечению неразумных, а значит противоречащих публичному порядку Российской Федерации условных вознаграждений представителя в судебном процессе, обусловленных исключительно исходом судебного разбирательства в пользу доверителя без подтверждения разумности таких расходов на основе критериев фактического оказания поверенным предусмотренных договором судебных юридических услуг, степени участия представителя в формировании правовой позиции стороны, в пользу которой состоялись судебные акты по делу, соответствия общей суммы вознаграждения рыночным ставкам оплаты услуг субъектов аналогичного рейтингового уровня и т.д. (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.02.2014г. №16291/10 по делу №А40-91993/08-61-820).

Суд учитывает наличие опечатки в расходном ордере в указании оплаты 2000руб.. поскольку прописью указано на оплату расходов в размере 20000руб.

Учитывая уровень сложности рассматриваемого дела, объем оказанных услуг, суд считает обоснованным взыскание 20000 руб. стоимости оказанных юридических услуг.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине следует отнести на ответчика размере 2106 руб. 4115руб. подлежат возврату из федерального бюджета как излишне уплаченная госпошлина.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


СУД РЕШИЛ:


Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Тамбов (ОГРНИП 317682000032551, ИНН <***>, дата регистрации 21.09.2017) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВАРТАЛ", <...> (ОГРН <***>, дата регистрации 16.05.2019, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды № 41-14-12 от 14.12.2020г. в размере 52645,22руб., расходы за оказание юридических услуг в размере 20 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2106 руб.

Истцу по заявлению выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Истцу выдать справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной госпошлины по платежному поручению № 131 от 12.07.2021г. в размере 4115руб. после вступления решения в законную силу.

Копии решения на бумажном носителе выдаются лицам, участвующим в деле, по заявлению.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.



Судья Макарова Н.Ю.