Решение от 13 июля 2020 г. по делу № А12-47031/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«13» июля 2020 года Дело № А12-47031/2019

Резолютивная часть решения вынесена 06 июля 2020 года, полный текст решения изготовлен 13 июля 2020 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***> ИНН <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>), муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН <***> ИНН <***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030003:20, установлении рыночной стоимости.

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3, представитель по доверенности 26.09.2019,

от ответчиков:

от Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО4, представитель по доверенности № 35 от 07.05.2019, после перерыва ФИО5, представитель по доверенности № 89 от 15.09.2017,

от МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» - не явился, извещен,

от третьего лица - не явился, извещен,

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с требованием к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, муниципальному унитарному предприятию "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030003:20, установлении рыночной стоимости.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил признать недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды № 8339 от 31 октября 2018 года величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов кадастровый номер 34:34:030003:20, общей площадью 12.143 кв.м., расположенного по адресу: <...> «б», определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_2319зу от 30.03.2017, подготовленным муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в размере 9.835.830 руб. Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030003:20, общей площадью 12.143 кв.м., расположенного по адресу: <...> «б», согласно заключению эксперта № 13181-ЗЭ от 25.02.2020, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» в размере 6.582.000 руб.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение в суде соответствующей инстанции, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда против удовлетворения иска возражает.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

Как видно из материалов дела, 21 октября 2011 года между Администрацией Волгограда и ЗАО «Юниж-Строй» был заключен договор аренды № 8339 земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:0020, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, пр. Мирный, д. 5 б, общей площадью 12.143 кв.м. Срок действия Договора определен с 23.09.2008 года по 23.09.2009 года. 2 ноября 2009 года Договор продлен на тех же условиях до 26.10.2010 года.

Пунктом 1.2. Договора предусмотрено, что участок предоставлен для строительства капитального объекта - производственной базы строительного комплекса. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (пункт 4.6. Договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Строительство производственной базы было завершено ЗАО «Юниж-Строй» 18.06.2014 года, с указанной даты ЗАО «Юниж-Строй» являлось собственником Базы вплоть до конца февраля 2017 года.

С 01 марта 2017 года собственником объекта стал индивидуальный предприниматель ФИО2.

Для расчета арендной платы ответчик Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда использовал отчет об оценке № 52_2319зу от 30.03.17.

Ответчик не согласен с предъявленными требованиями, считает, что отчет № 52-2319зу составлен с нарушениями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:20, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, пр. Мирный, 5 б, площадью 12.143 кв.м., в размере 9.835.830 руб., установленная указанным отчетом, используемая Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда при расчёте арендной платы за земельный участок, является недостоверной.

Истцом представлен отчет об оценке № 055-ЗУ/12-17 от 13.12.17, выполненный ООО «НОКС», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка на 2015 год, составила 5.671.000 руб.

Таким образом, в материалах дела имеется два отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:34:030003:20, противоречащих друг другу.

Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, и предлагается поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. Соответствует ли выполненный Муниципальным унитарным предприятием «Центральным межрайонным бюро технической инвентаризации» отчет № 52_2319зу об определении рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:20, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, проезд Мирный 5 б, общей площадью 12.143 кв.м, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности?

2. Какова рыночная стоимость земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:20, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, проезд Мирный 5 б, общей площадью 12.143 кв.м, по состоянию на 15.12.2016 года?

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2020 производство по делу №А12-47031/2019 приостановлено, в связи с назначение экспертизы.

Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Соответствует ли выполненный Муниципальным унитарным предприятием «Центральным межрайонным бюро технической инвентаризации» отчет № 52_2319зу об определении рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:20, расположенного по адресу <...> б, общей площадью 12.143 кв.м, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности?

Какова рыночная стоимость земельного участка земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:20, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, проезд Мирный 5 б, общей площадью 12.143 кв.м, по состоянию на 15.12.2016 года?

26.02.2020 в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материалы арбитражного дела и заключение ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности».

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта от 25.02.2020 №13181-ЗЭ на первый вопрос экспертом сделаны выводы: При составлении отчета № 52_2319зу об оценке земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:20, расположенного по адресу: <...> б, общей площадью 12.143 кв.м. допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлиявшие на результаты определения рыночной стоимости:

№ п/п

Исследование.

Обоснование

1.

На с. 9 отчета № 52_2319зу от 30.03.2017 года (далее - Отчета) (т. 1 л.д. 31) указано расстояние до остановки общественного транспорта 950 м. Фактически расстояние согласно ресурсу Яндекс-карты составляет 1100м

Нарушение требований п. 5 федерального стандарта оценки № 3 "Требования к отчету": информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

2.

На с. 11 Отчета (т. 1 л.д. 56) указано, что оцениваемый земельный участок расположен "в селитебной части города, его типичное окружение и фактическое использование свидетельствует о том, что текущее использование участка является наилучшим".

На с. 9 Отчета (т.1 л.д. 55) указано, что разрешенное использование оцениваемого земельного участка-для строительства объекта - производственной базы строительного комплекса.

Селитебная зона — часть территории населенного пункта, занятая жилыми зданиями, спортивными сооружениями, зелеными насаждениями и местами кратковременного отдыха на селения, а также предназначенная для их размещения в будущем.

Фактическое окружение объекта оценки - это производственно-складская застройка, которая не может быть отнесена к селитебной зоне г. Волгограда.

Нарушение требований п. 5 федерального стандарта оценки № 3 "Требования к отчету": информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена

3.

Раздел "10. Анализ наиболее эффективного использования" на с. 10-11 Отчета (т. 1 л.д. 55-56) не содержит информации к какому конкретно виду использования оценщик отнес объект оценки и какое конкретно использование оценщик считает наиболее эффективным: производственное, складское, офисное, торговое, торгово-развлекательное, сфера обслуживания, автосервис, объекты придорожной инфраструктуры и пр.

На с. 11 Отчета (т. 1 л.д. 56) указано, что земельный участок расположен в селитебной части города.

Нарушены требования ст. 11 федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - № 135-ФЗ) - отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение Нарушены требования п. 5 ФСО №3 - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов

4.

На с. 18 Отчета (т. 1 л.д. 36) приведена классификация земельных участков, которая включает в себя коммерческие и промышленные земли. Разрешенное использование объекта оценки (производственная база) относится к промышленным, а не к коммерческим землям согласно использованного аналитического материала ("Исследования рынка коммерческой недвижимости г. Волгограда на 01 июля 2016 г.").

На с. 19 Отчета (том 1 л.д. 37) приведены "Принципы ценового деления территории оценки". Данные принципы относятся к коммерческим землям, а не к промышленным, то есть не относятся к тому сегменту недвижимости (производственно-складская недвижимость), к которому относится объект оценки.

Нарушены требования ст. 11 федерального закона № 135-ФЗ - отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение Нарушены требования п. 5 ФСО №3 - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов

5.

На с. 19 Отчета (т. 1 л.д. 37) приведено зонирование участков под жилищное и комплексное развитие (Таблица 6. Положение в ценовых зонах (виды)). Данное ценовое зонирование относится к коммерческим землям, а не к промышленным, то есть не относятся к тому сегменту недвижимости (производственно-складская недвижимость), к которому отностится объект оценки. Производственно-складская недвижимость зонируется не по 4 категориям (окраинные, удаленные, центральные, центр), а по 2 зонам (городские и удаленные).

Нарушены требования ст. 11 федерального закона № 135-ФЗ - отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение Нарушены требования п. 5 ФСО №3 - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов

6.

На с. 18 Отчета (т. 1 л.д. 36) в выводах по разделу отчета "11.2. Определение сегмента рынка, к которому

принадлежит оцениваемый объект" сделан вывод о том, что объект оценки относится к земельным участкам коммерческого толка, тип - стандарт, вид -коммерческие.

То есть оценщик не относит к землям производственно-складского назначения земельный участок, разрешенное использование которого - для размещения промышленных объектов, а по документу - для строительства капитального объекта-производственной базы строительного комплекса.

Нарушены требования ст. 11 федерального закона № 135-ФЗ

- отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение Нарушены требования п. 5 ФСО №3 - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов

7.

Таблицы 8-11 на с. 22-23 Отчета (том 1 л.д. 63) относятся к коммерческим землям, а не к промышленным, то есть не относятся к тому сегменту недвижимости (производственно-складская недвижимость), к которому относится объект оценки. Производственно-складская недвижимость зонируется не по 4 категориям (окраинные, удаленные, центральные, центр), а по 2 зонам (городские и удаленные).

Нарушены требования ст. 11 федерального закона № 135-ФЗ - отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение Нарушены требования п. 5 ФСО №3 - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов

8.

На с. 24 Отчета (т. 1 л.д. 64) в таблице 12 приведены корректировки для разницы в положении в коридорах и узнаваемости.

Данное ценовое зонирование относится к коммерческим землям, а не к промышленным, то есть не относятся к тому сегменту недвижимости (производственно-складская недвижимость), к которому относится объект оценки. Производственно-складская недвижимость зонируется по расстоянию до магистралей, а не по отношению к торговым коридорам.

Нарушены требования ст. 11 федерального закона № 135-ФЗ - отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение Нарушены требования п. 5 ФСО №3 - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов

9.

На с. 24 Отчета (т. 1 л.д. 64) в таблице 13 приведены корректировки для разницы в развитости и удаленности общественного транспорта.

В таблице 13 приведено ценовое зонирование коммерческих земель (три ценовых зоны): свыше 500 м; от 50 до 500 м; до 50м.

Это не совпадает с градацией для промышленных земель (производственно-складской сегмент): свыше

1000 м; от 50 до 1000 м; до 50м.

Нарушены требования ст. 11 федерального закона № 135-ФЗ - отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение Нарушены требования п. 5 ФСО №3 - содержание отчета

об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов

10.

На с. 25 Отчета (т. 1 л.д.65) в таблице 14 приведены ценовые интервалы в зависимости от площади земельных участков.

В таблице 14 приведено ценовое зонирование коммерческих земель (четыре ценовых зоны): свыше 30 000 кв.м.; от 5 000 до 30 000 кв.м.; от 2 000 до 5 000 кв.м.; до 2 000 кв.м.

Это не совпадает с градацией для промышленных земель (производственно-складской сегмент - три ценовых зоны): свыше 50 000 кв.м.; от 3 000 до 50 000 кв.м.; до 3 000 кв.м.

Нарушены требования ст. 11 федерального закона № 135-ФЗ - отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение Нарушены требования п. 5 ФСО №3 - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов

11.

Аналог № 1, использованный в расчетах, имеет кадастровый номер 34:34:080063:13 и разрешенное использование - для размещения объекта услуг по обслуживанию автомобилей (с. 30 Отчета, том 1 л.д. 45).

Данное использование относится к сегменту коммерческие земельные участки и не относится к сегменту производственно складской недвижимости

Нарушено требование п.п. "б" п. 22 федерального стандарта оценки №7 "Оценка недвижимости", согласно которому "в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам".

12.

Аналог № 2, использованный в расчетах, имеет кадастровый номер 34:34:060064:164 и разрешенное использование - для строительства капитального объекта - магазина продовольственных и непродовольственных товаров, пункта приема химчистки (с. 30 Отчета, том 1 л.д. 45).

Данное использование относится к сегменту коммерческие земельные участки и не относится к сегменту производственно складской недвижимости.

Нарушено требование п.п. "б" п. 22 федерального стандарта оценки №7 "Оценка недвижимости", согласно которому "в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам".

13.

Аналог № 3, использованный в расчетах, имеет кадастровый номер 34:34:060016:294 и разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания (с. 30 Отчета, том 1

л.д. 45).

Данное использование относится к сегменту коммерческие земельные участки и не относится к сегменту производственно складской недвижимости.

Нарушено требование п.п. "б" п. 22 федерального стандарта оценки №7 "Оценка недвижимости", согласно которому "в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам".

14.

Аналог № 4, использованный в расчетах, имеет кадастровый номер 34:34:070089:21 и разрешенное использование - для размещения многоуровнего парковочного комплекса (с. 30 Отчета, том 1 л.д. 45). Данное использование относится к сегменту коммерческие земельные участки и не относится к сегменту производственно складской недвижимости.

Нарушено требование п.п. "б" п. 22 федерального стандарта оценки №7 "Оценка недвижимости", согласно которому "в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам".

На второй вопрос экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:20, расположенного по адресу: <...> б, общей площадью 12.143 кв.м., по состоянию на 15.12.2016 года составляет: 6.582.000 руб.

В представленном отзыве заявитель согласен с выводами эксперта по заключению от 25.02.2020 №13181-ЗЭ.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) и частью 3 статьи 86 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определён законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 25.02.2020 №13181-ЗЭ, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчики не опровергли изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения предпринимателя в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд рассматривает заявленное требование по существу.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2020 № 306-ЭС20-3519.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 15.000 руб. (счет №4/АС от 25.02.2020).

Истец перечислил суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-47031/2019 в размере 15.000 руб. (платежное поручение №12 от 20.01.2020г) на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 71, 101, 106, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***> ИНН <***>) удовлетворить.

Признать недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) при расчёте арендной платы по договору аренды № 8339 от 31 октября 2018 года с 15.12.2016 величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов кадастровый номер 34:34:030003:20, общей площадью 12.143 кв.м., расположенного по адресу: <...> «б», определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_2319зу от 30.03.2017, подготовленным муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в размере 9.835.830 руб.

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030003:20, общей площадью 12.143 кв.м., расположенного по адресу: <...> «б», согласно заключению эксперта № 13181-ЗЭ от 25.02.2020, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» в размере 6.582.000 руб.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***> ИНН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 7.500 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***> ИНН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 7.500 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5152), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.