Решение от 23 августа 2023 г. по делу № А78-12765/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А78-12765/2021
г.Чита
23 августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2023 года Решение изготовлено в полном объёме 23 августа 2023 года

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи О.В. Герценштейн, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Н. Селиной, рассмотрел в открытом судебном заседании

дело по исковому заявлению, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),

Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

администрации городского округа «Город Чита» (ИНН <***>), прокуратуры Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитета градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью проектно-строительной фирмы «Ардис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и муниципального предприятия городского округа «Город Чита» «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро «Геоплан» (ОГРН <***> ИНН <***>)

об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:25 по координатам в системе МСК-75, указанным в ходатайстве об уточнении исковых требований, об изменении договора аренды земельного участка от 30.10.2017 № 494/17, заключенного между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и обществом с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД», в части изменения границ земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:25 и площади земельного участка, уменьшив площадь такого земельного участка с 4995 кв. м до 1774 кв. м,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 08.11.2022 (доверенность выдана сроком на один год) (диплом от 27.06.2019 № 13349); ФИО2 –

представителя по доверенности от 21.08.2023 (срок действия 1 год), диплом № 619 от 12.03.2002 по специальности «Юриспруденция»;

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 26.02.2023 (доверенность выдана сроком на 2 года); ФИО4- представителя по доверенности от 10.11.2022 (доверенность выдана сроком на два года); ФИО5 – директора;

от администрации городского округа «Город Чита»: ФИО6 – представителя по доверенности от 30.12.2022 № 75-10 (доверенность действует до 31.12.2023); диплом № 15026 от 28.06.2002 по специальности «Юриспруденция»;

от прокуратуры Забайкальского края: ФИО7 – старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры заб края, действует на основании служебного удостоверения серии ТО № 312086 от 06.04.2022;

от Комитета градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита»: представитель не явился, извещен;

от муниципального предприятия городского округа «Город Чита» «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро «Геоплан»: представители не явились, извещены.

В Арбитражный суд Забайкальского края обратился Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД» (далее – ООО «Феррит ЛТД», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена от 30.10.2017 № 494/17 (далее – договор аренды).

Исковое заявление Департамента принято, возбуждено производство по делу определением суда от 12.01.2022. Дело рассматривалось судом в составе судьи Л.В. Малышева.

Определением суда от 22.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа «Город Чита» (далее – администрация).

Протокольным определением суда от 18.05.2022 в порядке статьи 49 АПК РФ приняты к рассмотрению утоненные исковые требования, согласно которым истец просил изменить договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № 494/17 от 30.10.2017, заключенный между Департаментом и ООО «Феррит ЛТД», в части изменения границ земельного участка с кадастровым номером: 75:32:000000:25, площадью 4995 кв. м, местоположение которого установлено: Забайкальский край, ул. Онискевича, 8 б, путем исключения из состава такого земельного участка территории общего пользования, определенной внесением изменений в проект планировки и проект межевания территории в границах ул. Карла Маркса, проспекта Советов, ул. Онискевича в Железнодорожном районе городского округа «Город Чита», утвержденных Постановлением администрации городского округа «Город Чита» от 10.07.2021 № 189, а также проектом планировки и проектом межевания территории ул. Онискевича (от ул. Карла Маркса до ул. Высокая), утвержденных Постановлением администрации городского округа «Город Чита» от 22.09.2021 № 420.

Протокольным определением суда от 27.06.2022 в порядке статьи 49 АПК РФ вновь приняты к рассмотрению уточненные исковые требования (т. 2 л. д. 73).

Определением суда от 27.06.2022 удовлетворено заявление судьи Малышева Л.В. о самоотводе.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Забайкальского края О.В. Герценштейн от 29.06.2022 произведена замена судьи Малышева Л. В. в деле № А7812765/2021, дело передано в отдел делопроизводства для формирования нового состава суда посредством автоматизированной информационной системы распределения дел.

Автоматизированной информационной системой исковое заявление распределено судье О.В. Герценштейн, которой вынесено определение от 01.07.2022 о принятии к рассмотрению дела № А78-12765/2021.

Определением суда от 27.09.2022 к участию в деле привлечена прокуратура Забайкальского края.

Протокольным определением суда от 27.10.2022 приняты к рассмотрению вновь уточненные исковые требования, согласно которым истец просит суд об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:25 по координатам в системе МСК-75, указанным в ходатайстве об уточнении исковых требований (т. 3 л.д. 59), об изменении договора аренды, заключенного между Департаментом и ООО «Феррит ЛТД» в части изменения границ земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:25 и площади земельного участка, уменьшив площадь такого земельного участка с 4995 кв. м до 1774 кв. м.

Определением суда от 29.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» (далее – Комитет).

Определением суда от 19.01.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью проектно-строительную фирму «Ардис» (далее – ООО ПСФ «Ардис») и муниципальное предприятие городского округа «Город Чита» «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро «Геоплан» (далее – муниципальное предприятие «Геоплан»).

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзывах (т. 3 л.д. 76-78, 84-89, т. 4 л.д. 2-3, 7-35, 57, 80-81, 71-92, 99-135, т. 5 л.д. 38-54).

Администрацией представлены пояснения от 14.07.2023, согласно которым поддержаны требования истца.

Прокуратура Забайкальского края представила позицию от 24.04.2023, согласно которой Департаментом представлены доказательства наличия в составе арендованного земельного участка земель общего пользования. Учитывая, что дорога по ул. Онискевича является линейным объектом местного значения, в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 5 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельный участок должен быть предоставлен юридическому лицу, с которым будет заключен муниципальный контракт для осуществления указанных работ. Предоставлению такого земельного участка препятствует наличие в его составе арендованного земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:25. Полагает необоснованными доводы общества, так как в результате изменения границ ответчиком будет на праве аренды использоваться многоконтурный земельный участок, состоящий из двух контуров, один из которых для размещения торгового комплекса, второй – для хозяйственной зоны. Полагает, что изменение границ арендованного участка не повлечет нарушение прав арендатора. Считает исковые требования подлежащими удовлетворению (т. 4 л.д. 66-67).

Согласно письменным пояснениям Комитета внесение изменений в документацию проекта планировки и проекта межевания территории в границах ул. Карла Маркса, Проспекта Советов, ул. Онискевича связано с необходимостью корректировки красной линии ул. Онискевича.

В связи с планируемым капитальным ремонтом автомобильной дороги по ул. Онискевича возникло наложение красных линий по планируемому линейному объекту и утвержденным красным линиям. Постановлением от 08.09.2021 № 403 откорректированы границы красной линии, внесены изменения в графическую часть

проекта планировки, а также текстовую часть проекта. Согласно изменениям ширина в красных линиях ул. Онискевича составила 30 метров. Из Генерального плана городского округа «Город Чита», утвержденного решением Думы городского округа «Город Чита» от 22.12.2011 ул. Онискевича отнесена к категории «Улицы и дороги местного значения».

Постановлением от 01.02.2013 администрации городского округа «Город Чита» № 11 «Об утверждении перечня автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа «Город Чита» автомобильная дорога по ул. Онискевича также отнесена к автомобильным дорогам общего пользования местного значения, правообладателем которой согласно выписке из реестра муниципального имущества от 18.01.2023 № 2-в является городской округ «Город Чита». Автодорога исторически и фактически всегда находилась на земельном участке, предоставленном в аренду обществу. Под размещение автомобильной дороги образован земельный участок с кадастровым номером 75:32:0:12678, границы которого прерываются границей арендуемого земельного участка, что привело к тому, что граница земельного участка, по которому проходит автодорога по ул. Онискевича, полностью не учтена в Едином государственном реестре недвижимости, что нарушает права публичного образования, приводит к невозможности проведения работ по капитальному ремонту данной автодороги. В схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа «Город Чита», утвержденной постановлением администрации городского округа «Город Чита» от 17.05.2012 № 151, нестационарные торговые объекты по ул. Онискевича, 8 б отсутствуют. Полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению (т. 3 л.д. 104-105).

В судебном заседании 21.08.2023 Департаментом представлены возражения на обобщения ранее изложенных возражений общества, согласно которым постановление от 22.09.2021 администрации города Читы № 420 является существенным изменением обстоятельств. С принятием указанного правового акта возникла необходимость в установлении пределов и порядка пользования спорным земельным участком. Полагает, что путем исключения из границ арендуемого земельного участка территории общего пользования определяется территория земельного участка, необходимого для обслуживания и использования здания ответчика. Истец ссылается на нахождение земельных участков с кадастровыми номерами 75:32:010634:5, 75:32:010634:6 в территориальной зоне Т-1, которая не содержит такой вид использования земельных участков как использование торговых объектов. Полагает, что спорный участок отвечает понятию многоконтурный земельный участок.

Администрацией представлены возражения на обобщение ранее изложенных возражений общества.

От ответчика в материалы дела приобщено уточнение отдельных доводов ответчика.

В судебном заседании представители истца, ответчика, администрации и прокуратуры ранее изложенные доводы поддержали.

Представители Комитета, ООО ПСФ «Ардис», муниципальное предприятие «Геоплан» явку представителей не обеспечили.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев по существу заявленные требования, заслушав пояснения сторон, третьих лиц и прокуратуры, суд установил следующие обстоятельства.

Между администрацией городского округа город Чита (арендодатель) и ООО «Феррит ЛТД» 25.12.2007 сроком до 01.12.2010 заключен договор № 804/07 аренды земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: <...>, с кадастровым номером 75:32:0:0025, площадью 4995 кв. м, в том числе: участок № 1 площадью 609 кв. м для организации хозяйственной зоны, участок № 2 площадью 858 кв. м для обслуживания и использования микрорынка, участок № 3

площадью 1898 кв. м для строительства торгового комплекса, участок № 4 площадью 1630 кв. м для организации благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Феррит ДТД» является собственником двухэтажного нежилого здания – торгового комплекса, расположенного по адресу: <...> б, кадастровый номер 75:32:010612:662 площадью 1310, 4 кв. м (государственная регистрация права 13.05.2014 75-75-01/036/2014-300) (т. 4 л.д. 139-142).

Между Департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) 30.10.2017 на основании статей 22, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена (т. 1 л.д. 13-17).

По условиям пункта 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:000000:25, площадью 4 995 кв. м, месторасположение которого установлено: <...> б.

Земельный участок предоставлен для размещения торгового комплекса (пункт 1.2 договора аренды).

На земельном участке находятся следующие объекты недвижимости, состоящие в собственности арендатора: нежилое здание (торговый комплекс).

Срок договора аренды установлен в пункте 3.1 договора до 30.09.2066 включительно.

По условиям пункта 9.1 договора он одновременно является актом приема-передачи земельного участка. Участок считается переданным с момента подписания сторонами договора.

Договор аренды зарегистрирован 06.02.2018, номер государственной регистрации 75:32:000000:25-75/001/2018-7 (т. 1 л.д. 55-66).

Из кадастрового паспорта от 03.10.2016 земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:25, площадью 4995 кв. м, следует, что категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации торгового комплекса, размещения временного торгового объекта (павильоны), организации хозяйственной зоны, организации благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны. Состав земельного участка: 1) 75:32:010612:6 площадью 2361 кв. м, 2) 75:32:010634:5 площадью 2 634. В пункте 7 кадастрового паспорта указано на единое землепользование (т. 1 л.д. 44-48).

Указанный земельный участок входит в границы проекта планировки и проекта межевания территории в границах ул. Карла Маркса, проспекта Советов, ул. Онискевича в Железнодорожном районе городского округа «Город Чита» от 10.07.2017 № 189, утвержденный постановлением администрации городского округа «Город Чита».

Постановлением администрации городского округа «Город Чита» от 22.09.2021 № 420 утвержден проект планировки (т. 1 л.д. 69-92) и проект межевания территории ул. Онискевича (от ул. Карла Маркса до ул. Высокая) в Железнодорожном административном районе городского округа «Город Чита» (т. 1 л.д. 93-116).

Из пояснительной записки проекта межевания следует, что его целью является установление красных линий улицы Онискевича; определение местоположения границ и площади земельного участка под обслуживание улицы Онискевича города Читы с учетом требований градостроительных норм, нормативов по ширине улиц городских территорий и организации сквозного движения.

Руководителем администрации городского округа «Город Чита» в письме от 22.11.2021, адресованном руководителю Департамента, указано, что на 2022 год из средств федерального бюджета запланировано проведение капитального ремонта

автомобильной дороги общего пользования местного значения городского округа «Город Чита», расположенной на ул. Онискевича города Читы. В целях оспаривания неправомерного включения части указанной автодороги в состав земельного участка с кадастровым номером 75:32:0000000:25, государственная собственность на который не разграничена, и заключенного на него долгосрочного договора аренды, администрацией подготовлен и утвержден проект планировки и проект межевания соответствующей территории, определяющие границы территории общего пользования, который утвержден постановлением администрации городского округа «Город Чита» 08.09.2021 № 403. Просит принять меры к расторжению договора аренды земельного участка и изменению границ земельного участка (т. 1 л.д. 67).

Из выписки из реестра муниципального имущества от 18.01.2023 № 2-в следует, что автомобильная дорога по ул. Онискевича на основании постановления администрации городского округа «Город Чита» от 01.02.2013 № 11 «Об утверждении перечня автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа «Город Чита», распоряжения Комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» от 20.04.2015 № 172 включена в перечень объектов недвижимости города (казну города) (т. 3 л.д. 111).

Департамент, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указал на необходимость изменения договора аренды земельного участка, обосновав это внешними обстоятельствами, не связанными с действиями сторон договора. После заключения договора, органом местного самоуправления запланирован капитальный ремонт автодороги, проходящей по территории арендуемого земельного участка, при этом, границы территории земельного участка под размещение автодороги описаны в утвержденном в 2021 году органом местного самоуправления проекте планировки (проекте межевания) территории. Учитывая то, что срок договора аренды земельного участка составляет 49 лет, исполнить обязательство по ремонту автодороги без изменения договора возможно только после окончания срока такого договора. Однако ожидание окончания срока договора приведет к нарушению публичных интересов. Департаментом одновременно заявлены требования об установлении границ земельного участка для ответчика по координатам в системе МСК-75, определенным в заключении кадастрового инженера (т. 3 л.д. 60-67). По мнению истца, при определении границ земельного участка для здания, принадлежащего ответчику, необходимо из состава всего земельного участка вычленить площадь земельного участка, расположенного в «красных линиях», которые обозначают границы территорий общего пользования.

Требования Департамента основаны на постановлении администрации города Читы от 22.09.2021 № 420, которым утвержден проект планировки, проект межевания территории и которым установлены красные линии. С принятием данного правового акта, по мнению истца, возникла необходимость в установлении пределов и порядка пользования спорным земельным участком, фактически предназначенным, как для размещения автодороги (территории общего пользования), так и для обслуживания здания торгового центра, отсутствие которых должно влечь применение правила о пользовании участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования. Именно таким способом, то есть способом исключения из границ арендуемого земельного участка территории общего пользования определена территория земельного участка, необходимого для обслуживания и использования здания ответчика.

Как утверждает истец, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания и использования здания ответчика, составляет 1774 кв. м, эта площадь указана в заключении кадастрового инженера, сделанного на основе проекта межевания. Утвержденный проект межевания от 2021 года, намерение администрации городского округа зарегистрировать право собственности на земельный участок, на котором размещена автодорога местного значения, являются, по мнению истца, обоснованием

необходимости изменения границ арендуемого земельного участка путем исключения из его состава территории общего пользования.

Учитывая, что в досудебном порядке возникший между сторонами спор урегулировать не удалось, истец обратился с рассматриваемым уточненным иском в арбитражный суд.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, оценив и исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По смыслу положений пункта 2 статьи 209 и пункта 1 статьи 260 ГК РФ собственники земельного участка, если он не исключен из оборота или не ограничен в обороте, вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия (в том числе сдавать в аренду), не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из пункта 1 статьи 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе

рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Договор не может быть изменен при отсутствии (недоказанности) совокупности условий, необходимых для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств

В силу статьи 65 АПК РФ истец обязан доказывать наличие условий, приведенных в статье 451 ГК РФ в качестве оснований для изменения договора.

В качестве существенного изменения обстоятельств как основания для изменения судом договора аренды истец ссылается на необходимость передачи органу местного самоуправления земельного участка в границах территории земельного участка под размещение автодороги, отраженных в утвержденном в 2021 году органом местного самоуправления проекте планировки (проекте межевания) территории. По мнению истца, при определении границ земельного участка для здания, принадлежащего ответчику, необходимо из состава всего земельного участка вычленить площадь земельного участка, расположенного в «красных линиях», которые обозначают границы территорий общего пользования.

Изменения в проект планировки и проект межевания утверждены постановлением администрации от 22.09.2021 № 420 и постановлением администрации от 08.09.2021 № 403, то есть приняты по воле органа государственной власти после заключения договора аренды с ответчиком 30.10.2017.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГРК РФ) документами территориального планирования муниципальных образований являются: 1) схемы территориального планирования муниципальных районов; 2) генеральные планы поселений; 3) генеральные планы городских округов;4) генеральные планы муниципальных округов.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, муниципальных округов, городских округов функциональных зон, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории (часть 1 статьи 41.1 ГрК РФ).

Видами документации по планировке территории являются: 1) проект планировки территории; 2) проект межевания территории (часть 4 статьи 41 ГрК РФ).

Проект планировки и проект межевания утверждены постановлением администрации от 22.09.2021 № 420 и постановлением администрации от 08.09.2021 № 403 относятся к документам территориального планирования, приняты в пределах полномочий администрации городского округа «Город Чита», рассчитаны на неоднократное применение, распространяют свое действие на неопределенный круг лиц и официально опубликованы, то есть обладают признаками нормативного правового акта.

Вместе с тем изменение территориального планирования не является существенным изменением условий договора (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.11.2022 по делу № А43-10541/2021). Также изменение градостроительного регламента в период действия договора аренды не может быть признано существенным изменением обстоятельств в смысле статьи 451 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности истцом существенного изменения обстоятельств, которое истец не мог разумно предвидеть, и, следовательно, об отсутствии основания для изменения договора по указанным истцом основаниям (статьи 9, 64, 65, 71, 75 АПК РФ).

Из содержания положений статьи 1 ГрК РФ, статьи 3, 5 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что автомобильная дорога является линейным объектом, объектом транспортной инфраструктуры.

В силу пункта 1 статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно подпункту 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также – размещение) автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Из пункта 2 статьи 22 ЗК РФ следует, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Учитывая, что из выписки из реестра муниципального имущества от 18.01.2023 № 2-в следует, что автомобильная дорога по ул. Онискевича на основании постановления администрации городского округа «Город Чита» от 01.02.2013 № 11 «Об утверждении перечня автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа «Город Чита», распоряжения Комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» от 20.04.2015 № 172 включена в перечень объектов недвижимости города (казну города), то есть является дорогой межмуниципального значения, то земельные участки, находящиеся в государственной собственности, являются ограниченно оборотоспособными. В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ такие участки могут быть переданы в аренду.

Действующее законодательство не содержит запрета на предоставление в аренду земельных участков, в отношении которых установлены красные линии.

Суд приходит к выводу о том, что исключение из арендуемого ответчиком земельного участка части, ограниченной красными линиями, не обеспечит защиту прав истца, поскольку выделенный участок останется обремененным правом аренды ответчика.

Согласно ответу кадастрового инженера ФИО8 на судебный запрос заключение кадастрового инженера, представленное истцом в материалы дела (т. 3 л.д. 60- 67), было подготовлено ввиду отсутствия в ЕГРН сведений о координатах объекта недвижимости с кадастровым номером 75:32:010612:662 путем определения координирования поворотных точек на местности путем замеров. При составлении заключения от 26.10.2022 был учтен земельный участок, занятый объектом недвижимости с кадастровым номером 75:32:010612:662, координаты которого определены на местности. По результатам геодезических и камеральных работ была определена площадь земельного участка, занятая объектом недвижимости, которая составила 1774 кв. м. (т. 4 л.д. 52).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Феррит ДТД» является собственником двухэтажного нежилого здания – торгового комплекса, расположенного по адресу: <...> б, кадастровый номер 75:32:010612:662 площадью 1310, 4 кв. м

Доказательств, что кадастровый инженер определил площадь, необходимую и достаточную для обслуживания нежилого здания, принадлежащего ответчику, не представлено.

Судом в судебном заседании 26.05.2023 даны разъяснения о том, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, условием приобретения права земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести.

С учетом изложенного судом указано на обязанность ответчика по предоставлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих соразмерность испрашиваемого земельного участка площади и назначению находящегося на нем объекта недвижимости, для проверки соблюдения требований статьи 39.20 ЗК РФ при предоставлении обществу в аренду земельного участка, с учетом того, что вопрос требует специальных познаний кадастрового инженера, судом на обсуждение сторон поставлен вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости ответчика.

Представители истца и ответчика возражали относительно проведения судебной экспертизы по делу в связи с чем несут риск правовых последствий своего процессуального поведения (статьи 9, 64, 65 АПК РФ).

Из рецензии от 14.04.2023 на заключение кадастрового инженера ФИО8, подготовленного кадастровым инженером ФИО9, следует, что приведение кадастровым инженером каталогов координат из сведений Единого государственного реестра недвижимости и проекта планировки территории не дает ответа на вопрос определения границ земельного участка, необходимого для целей эксплуатации расположенного на таком земельном участке объекта капитального строительства и не может служить основанием при принятии решения об изменении площади и конфигурации земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с кадастровым номером 75:32:010612:662.

Таким образом, истцом не доказано относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами наличие оснований для изменения договора аренды и уменьшения площади арендуемого обществом земельного участка с 4995 кв. м до 1774 кв.м.

Исключение из арендуемого участка территории мест общего пользования не учитывает прав и законных интересов правообладателя недвижимого имущества.

Довод истца о том, что изменение договора аренды также необходимо ввиду нецелевого использования земельного участка, документального подтверждения не нашел.

Из представленных в дело доказательств следует, что участок общей площадью 4995 кв. м предоставлен ООО «Феррит ЛТД» администрацией ГО «Город Чита» по договору от 25.12.2007 № 804/07. Предоставленный участок состоял из 4 частей: участок № 1 площадью 609 кв. м для организации хозяйственной зоны; участок № 2 площадью 858 кв. м для обслуживания и использования микрорынка; участок № 3 площадью 1898 кв. м для строительства торгового комплекса; участок № 4 площадью 1630 кв. м для организации благоустройства и реконструкции пешеходно – торговой зоны. В кадастровом паспорте участка было указано разрешенное использование для обслуживания и использования микрорынка, организации, благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны.

Торговый комплекс площадью 1310, 4 кв. м по ул. Онискевича, 8б введен в эксплуатацию 31.12.2013.

На основании разрешения на ввод № 558-ор от 21.12.2015 нестационарные торговые объекты на территории микрорынка внесены в реестр объектов потребительского рынка администрации ГО «Город Чита», выданы свидетельства о регистрации. На дату заключения очередного договора № 494/2017 от 30.10.2017 Департаменту, как полномочному субъекту с 01.02.2008 по управлению и распоряжению не разграниченными земельными участками, было известно о нахождении на участке НТО и микрорынка.

Земельный участок с кадастровым номером 75:32:000000:625 сформирован как территория единого землепользования для целей эксплуатации находящихся на нем объектов (в том числе, капитального строительства и вспомогательных объектов), но на кадастровом учете стоят земельный участок № 75:32:010634:5 и № 75:32:010634:4.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (пункт 1 статьи 4 АПК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. Избранный заявителем способ защиты должен быть не только предусмотрен законом (статья 12 ГК РФ), но и соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Суд полагает, что выбранный истцом способ защиты – изменение договора аренды является ненадлежащим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В пункте 2 статьи 279 ГК РФ предусмотрено, что в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком (подпункт 3).

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее – соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 102 АПК РФ основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результатов рассмотрения дела, судебные расходы по уплате государственной пошлины взысканию с истца не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья О.В. Герценштейн

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 17.08.2022 1:44:00

Кому выдана Герценштейн Ольга Витальевна