Решение от 21 февраля 2024 г. по делу № А05-12803/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-12803/2023
г. Архангельск
21 февраля 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества "Архангельскгазстрой" (ОГРН <***>; ИНН <***>, адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Карла Либкнехта, дом 10)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>; ИНН <***>, адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Карла Либкнехта, дом 2)

о признании недостоверными выводы о рыночной стоимости годовой арендной платы и об обязании произвести перерасчет,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 (доверенность от 12.11.2021),

установил:

закрытое акционерное общество "Архангельскгазстрой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее - ответчик) с требованиями:

- о признании недостоверными выводов о рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв.м объекта недвижимости (без НДС и коммунальных расходов) и праве аренды земельного участка за весь период аренды (1 год) по состоянию на 01.06.2022 за земельный участок, площадью 19 000 кв.м, кадастровый номер 29:22:070501:2, расположенный по адресу: Архангельская, область, <...>, указанные в Отчете ООО «Выгодный контракт» от 08.09.2022 № 104/08/22;

- об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы за 2023 год в соответствии с п. 3.2 договора аренды № 442/1 от 01.11.2012 на основании подпункта «а» пункта 2, подпункта «д» пункта 3 действующих Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.

Представитель истца в судебном заседании предъявленные требования поддержал, пояснил суду, что истцом фактически оспаривается не отчет №104/08/22 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв.м объекта недвижимости (без НДС и коммунальных расходов) и права аренды земельного участка за весь период аренды (1 год) по состоянию на 01.06.2022 за земельный участок, площадью 19 000 кв.м, кадастровый номер 29:22:070501:2, расположенный по адресу: Архангельская, область, <...>; а уведомление Управления о расчете арендной платы на 2023 год от 06.02.2023 №29/736.

Учитывая указанные обстоятельства, суд на основании статей 49, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил принять уточнение исковых требований в части, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права иных лиц.

Ответчик, извещенный по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направил. Представил отзыв на иск, в котором заявил возражения.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав представителя истца, принявшего участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 02.10.1998 между департаментом муниципального имущества мэрии г.Архангельска (землевладелец) и ТОО "Фирма Архангельскгазстрой "АРГАС" (землепользователь) заключен договор о землепользовании №1/390л, по условиям которого землевладелец передал, а землепользователь получил в постоянное пользование земельный участок в Южном Ломоносовском территориальном округе в IV зоне градостроительной ценности, площадью 1,9 га для развития и расширения производственной базы.

Правопреемником ТОО "Фирма Архангельскгазстрой "АРГАС" в последующем стало ЗАО "Архангельскгазстрой".

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ и на основании заявления ЗАО "Архангельскгазстрой" от 04.10.2012 №456/12, распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе от 18.10.2012 №514-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Архангельскгазстрой" на земельный участок, находящийся в федеральной собственности, с кадастровым номером 29:22:070501:2 площадью 19000 кв.м, расположенный по адресу: Архангельская, область, <...> (категория земель - земли населенных пунктов). ЗАО "Архангельскгазстрой" сроком на 11 месяцев предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности, с кадастровым номером 29:22:070501:2 площадью 19000 кв.м, расположенный по адресу: Архангельская, область, <...> (категория земель - земли населенных пунктов), разрешенное использование: производственная база.

01 ноября 2012 года между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (арендодатель) и ЗАО "Архангельскгазстрой" (арендатор) заключен договор аренды, находящегося в федеральной собственности земельного участка №442/1, по которому арендатору в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 29:22:070501:2 площадью 19000 кв.м, местоположение: Архангельская, область, <...>, с разрешенным использованием: производственная база.

На земельном участке расположены: здание производственной базы, площадью 1308,10 кв.м, здание трубоизоляционного цеха, площадью 366 кв.м, здание склада-модуля, площадью 921,70 кв.м, данные объекты принадлежат на праве собственности арендатору.

Договор действует по 17.09.2013 и вступает в силу с даты его подписания сторонами. Условия договора распространяются на отношения сторон с 18.10.2012 (раздел 2 договора).

В силу пункта 3.2. договора, арендная плата рассчитывается на основании подпункта д пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 (далее - Правила). Расчет арендной платы на 2012 год, где:

- кадастровая стоимость - 3080849,88 руб.,

- ставка - 2%,

3080849,88 руб. х 2% = 61617 руб.

Пунктом 3.4. договора стороны согласовали условие об изменение размера арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору расчета (уведомления) в случаях: при изменении размера уровня инфляции на текущий год; при изменении кадастровой стоимости земельного участка; при изменении законодательства Российской Федерации и иных нормативно-правовых актов.

Ответчик провел оценку рыночной стоимости арендуемого земельного участка, исходя из которой с 01.01.2023 на основании пункта 10 Правил, исчислен новый размер арендной платы, составляющий 1 442 000 руб. в год, о чем Управление сообщило Обществу уведомлением от 06.02.2023 №29/736.

Считая, что направленное Управлением уведомление является недействительным, не отвечающим требованиям закона, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В силу статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данные выводы соответствуют разъяснениям, содержащимся в пункте 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действующей по состоянию на 01.01.2015, предусмотрена необходимость государственного регулирования арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

В силу пункта 2 Правил (в редакции от 26.10.2011 №4, действующей на момент определения рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв.м объекта недвижимости), размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 Правил (в редакции от 26.10.2011 №4, действующей на момент определения рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв.м объекта недвижимости) предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в том числе в размере 2% в отношении земельных участков, в том числе, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 6 Правил).

Согласно пункту 9 Правил, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

В силу пункта 10 Правил (в редакции от 26.10.2011 №4, действующей на момент определения рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв.м объекта недвижимости), при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Согласно Федеральному закону от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статьи 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения Обществом объекта недвижимости) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. При этом отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю.

Согласно статьи 20 ЗК РФ (в ред. 28.07.2012), в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Ответчик является коммерческой организацией.

Общество для переоформления земельного участка 04.10.2012 обратилось в Управление. 18.10.2012 Управлением издано распоряжение о предоставлении ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:2 и прекращено право постоянного (бессрочного) пользования.

Арендная плата за земельный участок, предоставленный ответчику по договору аренды, подлежала определению на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г» пункта 2 и пункт 6 Постановления №582), однако на момент заключения договора рыночная стоимость права аренды определена не была, в связи с чем размер арендной платы определялся исходя из кадастровой стоимости по ставке 2% как наиболее приближенной к рыночной стоимости аренды.

Ссылка Общества на то, что в договоре аренды указано на расчет размера арендной платы на основании подпункта д пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, судом отклоняется, поскольку как указано выше стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен независимо от механизма расчета арендной платы согласованной сторонами в договоре.

Исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Судом установлено, что руководствуясь пунктом 10 Правил, расчет арендной платы с 01.01.2023 произведен Управлением на основании отчета №104/08/22 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв.м объекта недвижимости (без НДС и коммунальных расходов) и права аренды земельного участка за весь период аренды (1 год) по состоянию на 01.06.2022 за земельный участок, площадью 19 000 кв.м, кадастровый номер 29:22:070501:2, расположенный по адресу: Архангельская, область, <...>; где определена рыночная стоимость годовой арендной платы 1 кв.м объекта недвижимости - 75 руб. 88 коп., учитывая площадь арендуемого истцом земельного участка 19 000 кв.м, годовая арендная плата составила 1 442 000 руб.

Такой порядок расчета соответствует условиям договора и действующему законодательству, что согласуется с разъяснениями, данными в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Истец о недостоверности отчета рыночной стоимости объекта аренды, на основании которого произведен такой расчет, не заявил. Отчет рыночной стоимости не оспорил. В связи с чем оснований для применения пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" судом не установлено.

С учетом приведенных обстоятельств и норм права, суд приходит к выводу о том, что односторонняя сделка Управления по изменению арендной платы, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствует требованиям законодательства. В связи с чем в иске следует отказать.

В соответствии со статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца относятся расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Н. Тюпин