Решение от 11 марта 2025 г. по делу № А45-8083/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8083/2024
г. Новосибирск
12 марта 2025 года
резолютивная часть решения принята 26 февраля 2025 года

решение в полном объеме изготовлено 12 марта 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Готовчиковым Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» (ИНН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Полевод» (ИНН <***>), Новосибирская область

об уменьшении размера арендной платы

и по иску общества с ограниченной ответственностью «Полевод» (ИНН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» (ИНН <***>), г. Новосибирск,

о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 24.03.2020, неустойки

при участии в судебном заседании представителей:

ООО «Северное Агроразвитие»: не явился, уведомлен

ООО «Полевод»: ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 23.08.2023, ФИО2, паспорт, доверенность от 24.04.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» (далее по тексту – ООО «Северное Агроразвитие», арендатор) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Полевод» (далее по тексту – ООО «Полевод», арендодатель) об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.03.2020, в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:11:028101:666 площадью 16308000 кв.м, по адресу: Новосибирская область, ФИО3 район, ст. Дупленская, ул. Сибирская, д. 50 до 642 600 рублей в год (дело № А45-8083/2024).

ООО «Полевод» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Северное агроразвитие» о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 в размере 1 386 180 руб., неустойки в размере 18 020 руб. 34 коп. (дело № А45-8224/2024).

Определением от 25.04.2024 данные дела№ А45-8083/2024 и № А45-8224/2024 были объединены в одно производство, объединенному делу присвоен № А45-8083/2024.

ООО «Северное агроразвитие», надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направило.

Представитель ООО «Полевод» в судебном заседании поддержал доводы искового заявления, настаивал на его удовлетворении в полном объеме.

Дело рассмотрено по правилам статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

07.11.2024 от ООО «Северное Агроразвитие» поступило заявление об отказе от исковых требований.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд принимает отказ от иска, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Рассмотрев заявление ООО «Северное агроразвитие» об отказе от заявленных требований, арбитражный суд находит, что данный отказ не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, заявлен при наличии специальных полномочий и принимает данный отказ.

Согласно  пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

При таких обстоятельствах производство по исковому заявлению ООО «Северное Агроразвитие» к ООО «Полевод» об уменьшении размера арендной платы, подлежит прекращению в связи с отказом от исковых требований.

Рассмотрению подлежат требования ООО «Полевод» к ООО «Северное Агроразвитие» о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 24.03.2020, неустойки.

ООО «Полевод» заявило об уточнении исковых требований и просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 за период с 01.03.2024 по 28.02.2025 в размере 1 386 180 руб., неустойку за период с 02.03.2024 по 14.03.2024 в размере 18 020 руб. 34 коп. с последующим начислением пени в размере 0,1% в день от размера задолженности за каждый календарный день просрочки до момента фактического исполнения обязательства по оплате суммы долга.

Согласно пункту 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

С учетом изложенного, арбитражный суд принял уточнение иска.

ООО «Северное Агроразвитие» возражало против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что земельный участок не пригоден для использования в соответствии с целевым назначением.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между ООО «Полевод» (арендодателем) и ООО «Северное Агроразвитие» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 24.03.2020, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:11:028101:666, площадью 16308000 кв.м., расположенный по адресу: обл. Новосибирская, р-н ФИО3, ст. Дупленская, ул. Сибирская, 50, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, принадлежащий на момент заключения договора арендодателю на праве собственности, о чем имеется регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № 54:11:028101:666-54/001/2019-6 от 21.05.2019 года. Договор аренды в установленном законом порядке прошёл процедуру государственной регистрации 06.04.2020.

Пунктом 5.1 договора установлено, что срок аренды составляет 10 лет.

В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы за участок составляет 815 400 рублей в год, из расчета 500 рублей за один гектар, за первый год аренды земельного участка; размер арендной платы за участок составляет 1 386 180 рублей в год, из расчета 850 рублей за один гектар, за второй и последующие годы аренды земельного участка.

Арендатор обязуется в течение 10 рабочих дней после регистрации настоящего договора аренды в Управлении Росреестра по Новосибирской области перечислить на расчетный счет Арендодателя сумму аренды, указанной в пункте 6.1 Договора за первый год аренды земельного участка (пункт 6.2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 6.2.2 договора уплата арендной платы арендатором, начиная со второго года аренды, осуществляется один раз в год, не позднее 01 марта каждого года, путем перечисления арендодателю на счет.

Согласно пункта 11.4 договора, настоящий договор является актом приема-передачи земельного участка.

В нарушение взятых на себя обязательств, арендатор арендную плату своевременно не вносил, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате за период с 01.03.2024 по 28.02.2025 в размере 1 386 180 рублей.

Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1 % от неоплаченной суммы. Пеня вносится арендатором па расчетный счет, указанный в пункте 6.2. настоящего раздела.

В связи с несвоевременным внесением платы за первый год аренды, наличием задолженности истец начислил ответчику неустойку по договору за период с 02.03.2024 по 14.03.2024 в размере 18 020 руб. 34 коп.

08.02.2024 ООО «Полевод» направил в адрес ООО «Северное Агроразвитие» претензию с требованием оплаты образовавшейся задолженности.

ООО «Северное Агроразвитие» требование ООО «Полевод» не исполнило, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения требований ООО «Полевод», представитель арендатора представил в материалы дела Заключение № 31/05-ЗКИ от 31.05.2024, подготовленное кадастровым инженером ФИО4, согласно которому сделаны следующие выводы:

1) после образования земельного участка с кадастровым номером 54:11:028101:666 в ЕГРН, 144,3 га из 1631 га в общей площади участка уже были абсолютно непригодны для сельскохозяйственной деятельности и сельскохозяйственного производства, а именно: леса и болота; после образования земельного участка с кадастровым номером 54:11:028101:666 в ЕГРН в его границах пашни – 123,7 га, сенокосы – 90 га и пастбища – 58,5 га были покрыты лесной растительностью и требовалась рекультивация 272,2 га земель; Граница земельного участка с кадастровым номером 54:11:028101:666 имеет 52 контура, которые не граничат друг с другом. У половины контуров границы участка 54:11:028101:666 (анклавы) отсутствует доступ с территорий общего пользования. Итого 300 га не имеет доступа для сельскохозяйственной техники.

2) к 2020 году в границах земельного участка с кадастровым номером 54:11:028101:666 не велось никакое сельскохозяйственное производство, не проводились никакие мелиоративные мероприятия, что естественным образом привело к залесению земель и частичному заболачиванию, и, как следствие, невозможности использования их для какого-либо сельскохозяйственного производства.

К 2020 году в составе участка с кадастровым номером 54:11:028101:666 непригодными для сельскохозяйственного производства было 575 га из 1631 га; а 300 га являлись недоступными территориями для сельскохозяйственной техники. Натурное исследование подтвердило заболоченность вышеуказанных площадей.

Процент вообще непригодных для сельскохозяйственного производства территорий внутри земельного участка с кадастровым номером 54:11:028101:666 на момент 24.03.2020 составляет 35%.

Процент недоступных для сельскохозяйственной техники земель внутри земельного участка с кадастровым номером 54:11:028101:666 на момент 24.03.2020 составляет 18%.

3) Растениеводство (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур) в границах земельного участка с кадастровым номером 54:11:028101:666 на момент 24.03.2020 было возможно на площади 450 га. Потому что пригодные для растениеводства пашни, входящие в состав участка 54:11:028101:666 по внутрихозяйственной оценке земель (корректировка) совхоза «Дупленский» Коченевского района Новосибирской области, 1994 года – площадью 633,3 га + 123,7 га = 757 га; на момент 24.03.2020 были существенно залесены, что привело к выбытию из пахотных земель площади в 307 га.

Изучив и проверив представленные доказательства,  арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.


Решая вопрос об обоснованности возражений арендодателя, которые сводятся к тому, что переданный ему земельный участок в части является непригодным для осуществление растениеводства, суд приходит к следующему выводу.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Встречное предоставление по договору аренды со стороны арендодателя заключается в передаче арендатору объекта аренды, обусловленного договором.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, указанной правовой нормой установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды, и обладающее теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и права арендатора при обнаружении таких недостатков регламентированы статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебными актами по делу № А45-6711/2021, по спору между теми же сторонами о взыскании задолженности по тому же договору за 2021 год, были сделаны следующие выводы, не подлежащие оспариванию в рамках настоящего дела:

- Как следует из содержания договора аренды, его условиями предусмотрено, что земельный участок предоставляется для ведения сельского хозяйства (пункт 1.1. разрешенное использование – для .сельскохозяйственного производства, пункт 4.1. Участок предназначен для сельского хозяйства),

Также в договоре отражено, что истец довел до сведения ответчика, что в отношении земельного участка не имеется каких либо имущественных споров, что он не обременен сервитутами и правами третьих лицо.

Из материалов дела не усматривается, что арендатор предъявлял к земельному участку какие-либо иные требования, как и то, что арендодателем ему были сообщены недостоверные сведения о земельном участке.

Условиями заключенного договора не оговорено для каких целей (растениеводство, животноводство и т.д.) предполагалось использовать переданный в аренду земельный участок.

Перед подписанием договора ответчик осмотрел передаваемый в аренду земельный участок, каких либо замечаний предъявлено не было.

Условиями договора (пункт 11.4 а) предусмотрено, что отдельный акт приема-передачи не составляется, подписание договора аренды (дата подписания - 24.03.2020) его участниками означает передачу и принятие в аренду земельного участка.

- Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок не пригоден для ведения сельскохозяйственного производства, как и довод о том, что земельный участок должен быть пригоден для всех видов сельскохозяйственного производства, подлежит отклонению.

Суд полагает, что заключая договор аренды на длительный срок, и действуя разумно и осмотрительно, арендатор имел возможность убедиться в том, в каком состоянии находится земельный участок. Заключая договор аренды при наличии снежного покрова, он тем самым принимает на себя риски выявления в дальнейшем свойств земельного участка, которые делают его непригодным для ведения того вида сельскохозяйственного производства, который арендатор имел ввиду, но не оговорил с арендодателем.

Суд первой инстанции, обоснованно учитывал, что в предмете договора аренды назначение земельного участка определено в общем виде – для ведения сельского хозяйства. При этом оснований считать, что арендатор поставил арендодателя в известность о намерении выращивать рапс, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного оснований считать, что арендодатель скрыл от арендатора недостатки земельного участка, намеренно ввел в заблуждение относительно его качеств, не имеется.


Согласно пункта 4.1 Договора – участок предназначен для ведения сельского хозяйства.

Доказательств того, что при заключении договора аренды между арендатором и арендодателем была достигнута договоренность о том, что весь земельный участок может быть использован для растениеводства, материалы дела не содержат.

Заключение кадастрового инженера ФИО4 не подтверждает непригодность всего участка для ведения сельского хозяйства (иных видов деятельности, кроме растениеводства).

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу, что у арендодателя имеется обязанность по внесению арендной платы в полном объеме, а соответствующие возражения подлежат отклонению.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 1 386 180 руб. подлежит удовлетворению. 

ООО «Полевод» предъявлена к взысканию пеня, начисленная ответчику на основании  6.4 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления начала просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату и размер пени при просрочке внесения арендных платежей.

В связи с наличием задолженности по арендной плате, начисление неустойки правомерно.

Согласно расчету ООО «Полевод» неустойка за период с 02.03.2024 по 14.03.2024 составляет 18 020 руб. 34 коп.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании неустойки с 15.03.2024 по день фактической оплаты задолженности в сумме, исходя из 0,1% в день от размера задолженности за каждый календарный день просрочки.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Само по себе взыскание договорной неустойки в судебном порядке по день фактического исполнения денежного обязательства соответствует принципу процессуальной экономии и требованию эффективности судопроизводства, поскольку исключает для истца обращение с последующими исками в суд и несению дополнительных судебных расходов.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 АПК РФ настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Производство по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» к обществу с ограниченной ответственностью «Полевод» об уменьшении размера арендной платы, прекратить в связи с отказом от исковых требований.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Полевод» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Полевод» задолженность по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 за период с 01.03.2024 по 28.02.2025 в размере 1 386 180 руб., неустойку за период с 02.03.2024 по 14.03.2024 в размере 18 020 руб. 34 коп. с последующим начислением пени в размере 0,1% в день от размера задолженности за каждый календарный день просрочки до момента фактического исполнения обязательства по оплате суммы долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27 042 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.В. Пащенко